分區用地變更

針對國發院都計案土地回饋比率合法性、合理性的問題,都市計畫變更案中,除工業區土地變更為住宅區有明定應回饋比率外,其餘性質的土地並無規定標準,但通常會達30%,而國發院都計案中,國民黨回饋約33%的土地,符合審議實務。 土地從低使用強度變為高使用強度,都市計畫委員會審議時,原則上都會要求地主、業者提出回饋,回饋的形式會依地區性的需求來考量,可能回饋土地、公共設施或現金等,並據此換算回饋比率,通常是30%,每一個案的回饋情況均由委員會討論。

檢討都計案時,地主一定會要求最大利益,委員會則依程序從最大公益角度,全面考量計畫範圍內土地的自然環境條件,及毗鄰土地的現況,來評估如何劃定變更後的土地使用分區。對於國發院都計案中,是否一視同仁的讓地主有機會享有土地變更後可能的開發利益,過去有無具體案例等問題,發展局回應,以往沒有先例,但國發院都計案已把私有地主的類似意見納入討論,會不會成形仍待委員會討論。

不過,台北市發展局指出,此次國發院都計案中,私有地有很大一部分是陡峭的坡地,不適宜開發,基於地形地貌條件而劃為保護區,地主並未被要求回饋,而保護區也有一半是國民黨的土地。

北投薇閣國小附近機關用地,大約兩年前變更為住宅區及商業區,回饋比率應該也是30%,全案雖獲內政部審議通過,但因市府尚未提報該地辦理都市更新的成果,內政部將等市府提報後才公告實施。至於士林承德路社子附近機關用地都計案,歷經230年仍未通過變更住宅區。

 

住宅區變商業區 北市大幅鬆綁

土地價值由低變高,根據「漲價歸公」精神,政府目前向獲利的地主或開發商收取回饋金;但受經濟不景氣影響,台北市政府昨天率先宣布大幅鬆綁商業開發的限制,將大幅降低回饋金,部分開發行為甚至可以免回饋,同時在建蔽率方面也大幅放寬,是否衝擊都市環境品質?以及違反公平正義原則?市府都市發展局表示:「可以討論!」

台北市這項規定是讓第三種住宅區(住三)變更為第三種商業特別區(商三特)時,回饋金的平均降幅達到50%,原本「住三」變為「商三特」,依照土地公告現值的增值差異情形,一律要回饋其中的15~35%,落實漲價歸公的精神,不過,北市府都市發展局說,這項作法歷經不景氣的洗禮,已漸受民間的詬病。

都發局表示,回饋金規定是在民國84年訂定,當年景氣好,土地變更程序不如現在繁複,目前住變商必須先公告讓「社區」參與,一旦有居民反對,變數頗多,即使變更通過,還要繳交高額的回饋金,「這麼多限制,做生意變得很辛苦」,都發局官員反映商界的心聲,部分學者專家也贊同調降回饋金比例,因此都發局才做成決定。

    除了少繳回饋金,變成商業用地的建地也擁有更多的發展權;住三的容積率225%,建蔽率45%,可蓋5層樓;商三用地的容積率高達560%,建蔽率65%,可蓋9層樓,因此,凡是被畫入住變商的建地,可多出8成的發展空間,「漲幅」不小。

都發局說,住變商的容積率將有條件放寬,基地面積必須達2000平方公尺以上,容積率才能由225%拉高到560%,在此規模以下仍維持原來225%。

該局並表示,大基地的用途變更,將來開發作商業使用後,對周遭環境的衝擊比較大,包括停車、公園綠地的提供等,因此,這類土地變更案會要求地主自行提供足夠的停車和綠地空間,自行吸收對大環境衝擊的社會成本。

 

住變商、工變商 回饋條件放寬 :

台北市政府都市發展局昨日為鼓勵住變商地區民眾合法申請變更、促進地區開發,未來北市住宅區及民國84年「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」中住變商、工變商地區,未來申請變更為商業區時,依照各地區公告現值差異回饋金平均約可降低50%,有條件放寬建蔽率、容積率,影響範圍廣及北市400公頃以上的土地變更申請。

發展局指出,台北市在84年修訂的計畫案中,雖然變更約400公頃的住宅區、工業區為商業區,由於當時考量需維持原有住宅的環境品質,因此計畫中列具需繳納回饋金、提供社區回饋等條件,導致民眾不願正式申請變更,私底下從事商業營利者卻不少,至今僅十餘件申請案;為促使小基地住宅區更新、重畫,因此重修訂附帶條件,希望讓原本住宅區民眾合法從事商業活動。

發展局表示,這次計畫最重要的是修訂回饋金計算方式,以周邊方圓2公里內商業區土地公告現值增值差異為計算基礎,取代原84年計畫中無論地區、周邊環境一律繳交土地公告現值15%至35%間金額為回饋金的僵化作法,重新計算後回饋金平均降幅可達到50%。

 

都市計畫農業區變更使用審議規範

都市計畫工業區. 毗鄰土地變更處理原則

都市計畫工業區檢討變更審議規範

工業區用地變更規劃辦法  

總則

1 本辦法依促進產業升級條例(以下簡稱本條例)30條第3項規定訂定之。

2 工業區用地之變更規劃,限於生產事業用地、相關產業用地、社區用地、公共設施用地或其他經中央工業主管機關核定之用地相互間。

3 工業區用地變更規劃後,其用地面積之比率,應符合下列規定:

社區用地不得超過全區土地總面積10%

公共設施用地不得低於全區土地總面積百30%

相關產業用地不得超過全區土地總面積扣除前2款公共設施用地及社區用地面積後50%

中華民國881231日前核定編定之工業區,原規劃之公共設施用地面積未達全區土地總面積30%者,不受前項第二款之限制;其依前項第3款計算相關產業用地面積比率上限時,所應扣除之公共設施用地面積以全區土地總面積30%計算。

4 工業區用地之變更規劃應由下列機關辦理:

一工業主管機關開發之工業區,由各該開發工業區之工業主管機關辦理。

二中華民國881231日前開發完成之工業區,尚未依本條例第64條第3項之規定變更登記管理機關前,由中央工業主管機關辦理。

三公民營事業或土地所有權人開發之工業區,由當地之地方工業主管機關辦理。

四依原獎勵投資條例編定未開發之工業用地,由當地之地方工業主管機關辦理。

 

工業主管機關開發之工業區用地變更規劃

工業主管機關依職權辦理用地變更規

5 工業主管機關基於政府政策、工業發展或工業區更新之需要,對於其開發之工業區內未出售之各種用地及供公共使用之土地,得依職權變更規劃之。

6 工業主管機關辦理用地變更規劃時,應於變更規劃基地明顯處豎立說明牌十日,告知變更規劃後之用地使用事業別;工業區內使用人得以書面載明姓名及地址,向工業主管機關提出意見。工業主管機關除依前項規定辦理外,並得舉行說明會。

7 工業主管機關依前條第二項規定舉行說明會時,應將舉行時間、地點、方式、變更規劃之基地及變更規劃後使用性質,公告於該工業區,並通知有關單位及該工業區內使用人。

說明會開始時,應由工業主管機關或提出變更規劃申請人說明變更規劃之內容要旨。出席說明會之有關單位及該工業區內使用人得於會上陳述意見。

工業主管機關於說明會後,應將說明會上所提意見作成紀錄,並作為變更規劃之參考。

8 工業區用地之變更規劃,應考量周遭環境發展情況,其規劃不得有下列各款之情形:

一妨礙其餘未變更規劃使用。

二危害周遭設施及環境。

三妨礙周邊土地使用。

9(刪除)

10 工業區用地內設有邊坡者,其用地變更規劃時,不得將邊坡土地作為建築使用,但可併入該基地之空地。

11 工業區用地變更規劃並完成使用後所產生之平日尖峰小時交通流量,不得超過該用地所面臨最寬道路D級服務水準之最小剩餘容量。

12 工業區用地變更規劃時,應考量其基地出入口之設計,並不得對道路交叉口截角開設。

13工業主管機關辦理工業區用地變更規劃時,應考量區內用水、用電,水電使用若有不足時,應協調目的事業主管機關提供。

14 工業區用地變更規劃後,應辦理公告。

前項公告,應載明變更規劃後之用地變更規劃圖、使用性質等資料。

 

土地所有權人申請用地變更規劃

15 為具體反映各工業區工業發展之需要,以受理工業區內土地所有權人用地變更規劃之申請,各工業主管機關應針對其所轄之工業區擬定各該工業區內適合引進或不適合引進之產業類別。前項工業主管機關所擬定之產業類別,得視該工業區發展予以檢討。

16 工業主管機關受理前條申請案時,應公告下列事項:

允許或不允許引進之產業類別。

受理單位。

本辦法規定以外其他應備之書件或應行公告之事項。

17 申請社區用地變更規劃為他種用地者,應於提出變更規劃申請前,與社區居民達成協議後,備妥該協議證明書件,始得提出申請。

18 申請人依本辦法規定申請用地變更規劃時,應檢具下列書件各15份,向工業主管機關提出申請:

申請書。

事業計畫。

土地登記簿謄本、地籍圖謄本等土地相關證明文件。

申請人(或負責人、代表人)身分證明文件。

基地周遭重要設施概略位置圖:以基地四周500公尺內為主要範圍,比例尺不得小於1/2500(包含相鄰工廠、教育設施、托兒所、研究機構、醫院、療養院、住宅聚落、觀光飯店、高壓儲氣槽、加油站、加氣站、公路、鐵路、平交道、隧道口、高速公路交流道、市場、消防隊等)

依前條規定應與居民達成協議者,其與社區居民達成協議之證明書件

19 前條第2款事業計畫,應視其實際情形,就下列事項分別表明之:

用地變更規劃之事由。

用地變更規劃之用途。

用地變更規劃位置、範圍及其總面積。

工業區產業狀況調查與分析(以變更規劃後之用地用途,進行該產業調查與分析)

土地、建築物及其他設施之取得與處理計畫。

實質發展計畫(含土地使用配置計畫、或工廠佈置計畫、交通規劃、停車規劃,並檢附變更前、後基地平面配置示意圖)

變更規劃影響報告及改善計畫(包括交通、停車、用水、用電、景觀、水污染、空氣污染、噪音污染、土壤及地下水污染、廢棄物處理等)

財務計畫(包括開發資金來源、運用、償還及成本估計等)

開發進度(包括預定開始、完成時間及分月進度表)

一○ 預期效益(以達成所提規劃目標之程度表示)

申請人所提用地變更規劃申請之相關規定,準用第8條及第10條至第12條之規定。

21 工業區用地之變更規劃,其用水、用電超過變更規劃前之設計規範時,申請人應取得目的事業主管機關明確同意供應之文件,始得提出變更規劃申請。

22 工業區用地之變更規劃,申請人應自行提供所產生之停車需求空間。

23 工業區用地之變更規劃,其用地除建築物、附屬設施、道路及必要作業、營運設施等人工設施外,應加以綠化,綠覆率應達80%

24 工業區用地之變更規劃,其使用之管線設備,應以地下化為原則。但無法地下化處理時,應加以美化。

25 16條第2款所規定之受理單位,於受理申請案件後,應先辦理文件初審、基地初勘。

26 依前條完成申請案之文件初審、基地初勘後,準用第6條或第7條之規定辦理。

27 工業主管機關受理社區用地申請變更規劃為他種用地,應依第7條規定舉行說明會,徵詢該工業區內使用人對該用地變更規劃之意見,並於無異議情形下,始得進行變更規劃審查。

28 工業主管機關為審查工業區用地變更規劃案件,得就各該用地變更規劃申請案,邀請專家、學者及相關單位參與審查。

29 工業區用地變更規劃申請案經審查通過後,工業主管機關應通知申請人及副知申請案所在地之工業區管理機構,並將變更規劃後之用地變更規劃圖、使用性質等資料公告於該工業區管理機構。

前項用地變更規劃案由中央工業主管機關辦理時,中央工業主管機關應函知當地工業主管機關,辦理後續管理事宜。

30 工業主管機關為變更規劃許可時,得視申請案之實際情況,要求申請人設置隔離綠帶或停車空間、為建築退縮或履行其他負擔。

依前項規定設置之綠帶或建築退縮空地,申請人應負管理、維護之責。

 

公民營事業或土地所有權人開發之工業區

31 公民營事業或土地所有權人開發之工業區,其未出售之土地,應由公民營事業或土地所有權人整體考量其發展後,申請變更開發計畫,不適用本辦法。

32 公民營事業或土地所有權人開發之工業區,其中已出售之土地,由土地所有權人準用第2章第2節之規定,向地方工業主管機關提出用地變更規劃之申請。

 

依原獎勵投資條例編定未開發之工業用地

33 依原獎勵投資條例編定未開發之工業用地,由土地所有權人準用第2章第2節之規定,向地方工業主管機關提出用地變更規劃申請。

 

附則

34 經工業主管機關核准變更規劃之申請案,申請人應視申請經營事業之需要,取得相關目的事業主管機關核發之設置許可。

35 申請人未依核准變更規劃之用地別使用者,工業主管機關得廢止其用地變更規劃許可,並回復其用地為原規劃使用。

35-1 申請人按變更規劃許可之事業計畫完成使用後,依其用地容許使用項目變更使用事業別時,應向工業主管機關申請核准;未經核准變更事業別使用者,工業主管機關得廢止其用地變更規劃許可,回復為原規劃使用。

申請人所提使用事業別變更申請之相關規定,準用第8條及第10條至第12條之規定。

第一項所稱完成使用,指其用地按照核定計畫完成各項建築物及設施之興建、建築物按照核定計畫完成安裝相關設備或依法取得營運所需相關證照。

35-2 經核准變更規劃之申請案,在未完成使用前,申請人得向工業主管機關申請其用地回復為原規劃使用。

前項申請回復為原規劃使用之用地,如未依法為新建、增建、改建或修建者,申請人得備具申請函或第17條之協議證明書件向工業主管機關申請,並準用第29條及第30條之規定。

36 申請人依本辦法申請變更規劃,應自領得完成使用之相關證照之次日起1年後,始得再依本辦法規定申請用地變更規劃。

37 本辦法自發布日施行。

 

都市計畫農業區保護區變更為醫療專用區回饋處理原則

壹、法令依據

  本原則依都市計畫法第27條之12項規定訂定之。

壹之壹、基地使用限制

    申請變更使用之農業區、保護區土地位於山坡地者,除應符合山坡地建築管理辦法之規定外,其使用限制如下:

一、坵塊圖上之平均坡度在40%以上之地區,應維持原始地貌,林相,不得變更及開發利用,並不得計入申請變更使用面積。

二、坵塊圖之平均坡度在30%40%之地區,以作為開放性之公共設施使用(如公園、綠地、道路等)為限,不得建築使用。

三、其餘地區得就整體規劃需要開發建築。

貳、聯外道路:

  申請變更使用之土地,應臨接或設置8公尺以上之聯外道路,且該聯外道路須有足夠容納醫療專用區開發所衍生之交通需求。

參、必要性服務設及公共設施

一、依醫療專用區事業需求及特性,自行規劃設置足敷因開發行為衍生所需之出入道路、公共停車場、公園、綠地、體育場所、兒童遊樂場、廣場、消防、上下水道、污水處理廠、垃圾焚化爐等環保設施及其他必要性服務設施,面積不得低於申請變更土地總面積之30%,其中除申請變更範圍內之聯外出入道路應劃設為都市計畫「道路用地」,並於開發完成後捐贈登記為當地直轄市、縣市所有外,其餘均規劃為醫療專用區,其產權仍屬原土地所有權人所有。

二、前項必要性服務設施中,所配置之公園、體育場所、綠地、廣場、兒童遊樂場其土地面積合計不得少於申請變更總面積之10%

三、醫療專用區應按核定之計畫面積,扣除第一項必要性服務設施後之可建築基地,分別計算各宗建築基地之建蔽率、容積率。

四、第一項及第二項必要性服務設施或道路用地,應將其配置區位情形詳予載明,分別納入主要計畫及細部計畫書圖中規定,以利執行。

肆、室內公益性空間:

一、為回饋地方,開發者經各級都委會之決議,應提供醫療專用區內建築物總樓地板面積至少百分之十以上之室內公益性空間,供當地直轄市、縣市政府或鄉鎮、市公所作為地方公共衛生或教育、文化活動使用。

二、前項室內公益性空間之建築物所有權仍屬開發者所有,其使用面積、性質、範圍,由開發者另行與當地直轄市、縣、市政府或鄉、鎮、市公所議定之,並納入細部計畫書規定,以為執行之依據。

伍、基地範圍外配合興修之道路開闢經費:

基地範圍外,地方政府配合依據現行都市計畫優先開闢或拓寬之相關聯外道路工程費用(不含土地取得經費),應由開發者負擔。

陸、協議書

申請變更都市計畫農業區保護區為醫療專用區,如經核定或備案機關都市計畫委員會審議通過,開發者對於依決議所作之自願捐贈或負擔承諾,應經開發者與當地直轄市、縣市政府雙方以書面協議,簽訂協議書,並將相關文件納入計畫書規定後,始得依法核定或准予備案公告發布實施。

柒、其他

本處理原則規定事項,如直轄市、縣市政府於自治條例或各該主要計畫通盤檢討書另有規定者,或其屬配合國家重大建設者,得經內政部都市計畫委員會就實際情形審決之,不適用本處理原則全部或一部之規定。若仍有未規定事項,仍以內政部都市計畫委員會之決議為準。

 

 
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