共有物分割 :

共有物分割在程序上,分為標示分割所有權分割,但其分割之方法,依照民法第824條規定,應有協議分割(土地法第34條之2之調解分割與民法第1164條之遺產分割)與判決分割

共有物之分割,依共有人協議之方法行之

分割之方法,不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請,命為下列之分配

²         以原物分配於各共有人。

²         變賣共有物,以價金分配於各共有人。

以原物為分配時,如共有人中,有不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。

共有土地之分割,如沒有法律或契約之特別限制,共有人一人或多人得隨時請求分割,因我國之立法原則是希望共有人間能早日終止土地之共有關係;又最高法院判例謂:「分割共有物,以消滅共有關係為目的。」因此,共有土地分割之最大用意是終結土地之共有關係,發揮最大經濟效益,並提高土地利用價值,但如因土地之使用目的(如大樓之基地)或因共有人間訂有不分割之期限之契約(不得逾五年),則共有人間分割請求權受到限制。

分割共有物對於共有物之權利既有變動,即屬處分行為之一種,凡因繼承於登記前已取得不動產物權者,其取得雖不以登記為要件,然依民法第759條之規定,共有人中有死亡時,於其繼承人未為繼承登記前,仍不得分割共有物。因此,仍應先行完成繼承登記始得分割共有土地。另依遺產及贈與稅法第8條規定,遺產稅未繳清前,不得分割遺產,於分割遺產亦應注意遵照辦理。

惟於公同共有之土地因民法第828條規定:「公同共有關係存續中,各公同共有人不得請求分割公同共有物。」故於公同共有之土地須於公同共有之法律關係消滅後,方得為土地之分割,例如:合夥關係消滅或終止、祭祀公業之目的已達或所有派下成員全體同意終止、變更夫妻共同財產制登記或婚姻關係消滅後,方得為公同共有土地之分割。然其中唯一之例外,為民法第1164條有關繼承人得隨時請求分割遺產之規定。實務見解認可就請求繼承登記及分割共有物之訴訟得合併提起,一併解決共有關係,即最高法院決議(二)謂:共有之不動產之共有人中之一人死亡,他共有人請求分割共有物時,為求訴訟經濟起見,可許原告就請求繼承登記及分割共有物訴合併提起,即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該繼承人於辦理繼承登記後,與原告及其餘共有人分割共有之不動產。惟為繼承登記後,其公同共有關係仍未消滅,又該繼承人間是否有遺產分割協議或拋棄繼承,仍有待調查,故各該繼承人其應繼分為何,須進一步審查方能得知,然而於分割共有物事件中通常僅聲明為繼承登記並對被繼承人之應有部分保持公同共有即可,並無須進一步為其應繼分之繼承登記之聲明。

 

公同共有物分割之限制 :

公同關係存續中,各公同共有人,不得請求分割其公同共有物

 

共有物分割之請求及其限制 :

各共有人,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者, 不在此限. 前項契約所定不分割之期限.不得逾5。逾5年者,縮短為5年。

 

共有土地之分割方法 :

共有土地之分割方法計有協議分割裁判分割兩種

 

共有土地之協議分割

(一)意義 :

協議分割意即全體共有人同意按其應有部分比例,分割共有土地成為數個產權獨立之單獨所有狀態,即共有人全體協議共有土地之分割方法;然而既曰協議而非決議,分割協議即須經全體共有人同意,方生效力,蓋協議分割共有物係處分行為,應經全體共有人同意始生協議分割之效力(最高法院72年台上字第2382號判決)而無土地法第34條之11項之適用,亦即土地法第34條之11項所稱之處分,不包括分割行為在內,不得以共有人中一人之應有部分或數共有人之應有部分合併已逾2/3,即可不經他共有人全體之同意,而得任意分割共有物(最高法院74年台上字第2561號判例)。此種分割方法涉及全體共有人之意願及利害關係,雖較為平和及迅速,但若有人堅持反對,即使僅有一人,都將無法以此方式達成分割。此外,協議分割契約並非要式行為,只要有證據可以證明全體共有人之協議即可(最高法院57年度台上字第3437號判決參照)。

(二)不能協議分割之土地

1.依土地登記規則第136條之規定:「土地法第78條第8款所稱限制登記,謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項登記包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記。」因此,共有土地若遭受限制登記,則共有人自亦無法協議分割以處分該土地。

2.依土地登記規則第七十條之規定:「公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔之土地,登記機關應於禁止期間內,停止受理該地區有關登記案件之申請,但因繼承、強制執行、徵收或法院判決確定,申請登記者,不在此限。」此際亦無從以協議方式達成分割之目的,只能循訴請判決分割方式辦理。

(三)協議分割之效力

1. 分割共有物係以消滅共有關係為目的,使共有關係變更為單獨所有。故協議分割之土地,於經辦妥分割登記後,即生喪失共有權,並取得單獨所有權之效力(最高法院58年度台上字第1502號判例參照)。另因調解、和解分割不動產,僅有協議分割之效力,與判決分割發生形成力之情形不同,仍非辦妥分割登記,無從主張已經取得單獨所有權(最高法院58年度台上字第3563號判決參照)。

2. 早期實務見解有最高法院48年台上字第1065號判例認為,分割之協議不僅在共有人間發生效力,對於應有部分之受讓人亦有拘束力,惟於8363日依司法院大法官會議釋字第349號解釋:最高法院48年度台上字第1065號判例,認為「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在」,就維持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違,首開判例在此範圍內,嗣後應不再援用。已限縮該判例之效力範圍,認對於應有部分之善意受讓人無拘束力。

(四)不履行協議分割之救濟

1. 共有人就共有物已訂立協議分割契約者,縱使拒絕辦理分割登記,當事人僅得依約請求履行是項登記義務,而不得訴請法院按協議之方法,再為分割共有物之判決(最高法院59年度台上字第1198號判決)。

2. 共有物之分割協議,係以消滅各共有人就共有物之共有關係為目的,應由共有人全體參與分割之協議及履行,因之共有人請求他共有人履行協議分割契約,其訴訟標的對於共有人全體必須合一確定,應由共有人全體一同起訴或被訴當事人之適格始無欠缺,故其所為應受判決事項之聲明,應為命各共有人依協議分割契約所訂分割方法協同辦理分割登記,始能達消滅各共有人就共有物共有關係之目的

(五)分割協議之消滅時效

雖共有人間成立分割協議,惟如因時間之經過或其他因素,共有人中有不按已成立之協議履行者,他共有人即須以訴訟方式,訴請履行,此際係依據分割協議履行請求權,提起給付之訴,故該請求權仍有民法第12515年消滅時效規定之適用。若有共有人依民法第144條第1項之規定拒絕履行分割協議,則該協議分割契約將無法實現。惟按各共有人得隨時請求分割共有物,為民法第823條第一項所明定,此項規定旨在消滅物之共有狀態,以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後,其請求辦理分割登記之消滅時效完成,共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者,該協議分割契約既無從請求履行,協議分割之目的無由達成,於此情形,若不許裁判分割,則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能,揆諸分割共有物之立法精神,自應認為得請求裁判分割(最高法院81年度台上字第2688號判決)。故共有人為避免分割請求權超過消滅時效期間。平常可考慮以存證信函或律師函請求他共有人履行分割協議或逕行起訴以中斷時效(民法第129條、第130條、第137條),如起訴請求時,已歷時逾15年,則應於訴訟開始時,即以預備合併之方式,於先位之訴請求履行分割協議、於備位之訴主張裁判分割,以避免對造為消滅時效之抗辯時後,須再另行起訴請求准予裁判分割共有物。

(六)數筆共有土地之協議分割

於數筆共有土地訴請裁判准予合併分割,其有種種之訴訟要件之限制,惟於數筆共有土地之協議分割時,則不受這些要件之限制。

(七)協議分割應特別注意者為於履行協議時或訴請履行協議時,會有地政機關之現場測量,此時務必親至現場,並應特別注意分割協議中約定之界線或實物之確實坐落位置,以免自己權益受損。舉例說明:分割協議約定「甲乙兩方持有之分界以雙方棚架地牛中心點延伸至94線道路止,原有舊厝為乙方持有,西邊向為甲方持有」,此時於現場測量時,即須特別注意分割協議中「雙方棚架地牛中心點延伸至九四線道路止」之界線或實物之確實坐落位置。

 

共有土地之裁判分割 :

(一)起訴之當事人

1. 分割共有物之訴屬於民事訴訟法上之固有必要共同訴訟,必須全體共有人一同起訴、被訴,其訴訟始為合法,否則即會遭法院以訴訟不合法而裁定駁回。因此,應由贊成同一分割方案之共有人為原告,並以其他不贊成該分割方案之共有人為被告,備具起訴書及分割方案向不動產所在地之管轄法院提出。

2. 又因共有物分割之訴其訴訟標的之計算,應以原告在第一審起訴時因分割所受利益之客觀價額為準,非以共有物全部之價額定之,致使同一分割共有物之訴,因提起訴訟之原告其應有部分之不同,應繳納之裁判費亦隨之不同,故提起訴訟時,通常會選擇贊成同一分割方案之共有人中應有部分最少之人具名為原告,以節省裁判費用。惟如訴訟程序欲適用普通訴訟程序則須注意訴訟標的價額之多寡,以免因選擇應有部分較少之共有人為原告,造成適用簡易訴訟程序(民事訴訟法第四百二十七條參照)。

3. 倘土地登記簿謄本中之共有人中已有死亡者,因裁判分割亦為物權之處分行為,依民法第759條規定,應先經其繼承人為繼承登記,方得為分割行為。又依最高法院7012070年度第二次民事庭會議決議〈二〉之見解,謂共有之不動產之共有人中一人死亡,他共有人請求分割共有物時,為求訴訟之經濟起見,可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起,即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記,並請求該繼承人於辦理繼承登記後,與原告及其餘共有人分割共有之不動產。

(二)管轄法院

依民事訴訟法第十條之規定:「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者,專屬不動產所在地法院管轄。」因分割共有土地涉及不動產所有權,自應依前述規定辦理。且此項管轄規定係專屬管轄,不得以共有人之約定變更之。

(三)兩筆以上之共有土地合併分割

1. 請求准予合併分割之要件:

²         共有人相同

²         共有人之應有部分於每筆土地皆相同

²         共有之數筆土地相庇鄰

²         數筆土地之地目相同

2. 以普通共同訴訟方式合併訴請分割倘除共有人相同外,其餘有一要件不符合,則該筆土地僅得以普通共同訴訟之客觀合併方式訴請分割,於分割方案中須另表明該筆土地之分割方法,並與其他土地一同計算補償金額明細。倘數筆土地之共有人有差異,則該筆共有人不同之土地,即無法和其他土地以普通共同訴訟之客觀合併方式訴起分割,僅得另行起訴解決共有之狀態。惟於協議分割並無以上之限制,僅需全體共有人同意即可。

﹝四﹞裁判分割方法

1. 共有土地裁判分割方法

依民法第825條規定,共有物之分割方法不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請命為下列之分配:

²         以原物分配於各共有人。

²         變賣共有物以價金分配於各共有人。

²         以原物分配時,如共有人中有不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之其中所謂「以原物分配時,如共有人中有不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之」係指共有人每人皆已就原物受分配,但其中受分配部分較其應有部分計算為少者,得併以金錢補償之。若將原物全部分配予共有人中一人或數人,而對其餘共有人全不予分配,僅以金錢補償,則非適法。

分割共有物,究以原物分割,或變價分割為適當,共有人本得提出分割方案,法院則可斟酌共有人之意願,共有物之使用情形,經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割,不受共有人所主張分割方案之拘束。惟關於定共有土地分割之方法,固可由法院依職權為自由裁量,但若所定分割方法不適當,其自由裁量權之行使,即難謂合法。

2. 裁判分割方法可併用兩者分割共有物之訴,應由法院依據民法第824條命為適當之分配,不受任何共有人主張之拘束,審判上共有物分割方法應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公平決定之,其分割方法縱使選擇其一或併用兩者,亦屬無妨;但就同一共有物對於全體共有人應採相同之分割方法。

3. 不能創設新的共有關係

分割共有物以消滅共有關係為目的,法院為裁判上之分割,除當事人陳明願就分得土地維持共有或有不能分割之情形外,自不能將共有土地分歸一部分共有人,創設新的共有關係。(最高法院七十一年度台上字第三七三八號判決、司法院80.4.26八十台院廳一字第○三四八○號函)。

(五)裁判分割之效力

倘以判決分割之方式分割共有土地,因分割共有物之判決係形成判決,於判決確定時即生分割之效力,各共有人不待登記或交付,即取得分得部分之單獨所有權(最高法院八十三年度台上字第一一九八號判決、民法第七百五十九條)。亦即分割共有物之判決確定時即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力,共有人對於他共有人分得之部分,既喪失共有權利,則其占有除另有約定外,即難謂有何法律上原因。

(六)法院分割共有土地之判決確定後,共有人是否應一起辦理分割登記 :

分割共有物之判決,兼有形成判決及給付判決之性質,一經確定即有執行力,故任何一造均可持確定判決,單獨向地政機關辦理分割登記,無待於法院判命協同辦理分割登記而後可(最高法院七十九年台上字第二四三號判例);又依土地登記規則第一百條之規定,依據法院判決聲請共有物分割登記者,部份共有人得提出法院確定判決書及其他應附書件,單獨為全體共有人申請分割登記,登記機關於登記完畢後,應通知他共有人。其所有權狀應俟登記規費及罰鍰繳納完畢後,憑繳納收據再行繕發。

(七)分割判決之上訴

不服分割判決之共有人得於法定期間提起上訴,因分割共有物之訴屬固有必要共同訴訟,依民事訴訟法第五十六條第一項第一款之規定,一人之上訴,其效力及於全體,亦即等同全體共有人均上訴至上級審法院。另分割共有物之訴,係以共有物分割請求權為其訴訟標的,縱當事人僅對訴之一部(如定分割辦法之判決)聲明不服,提起上訴,其上訴之效力仍應及於訴之全部(准予分割及定分割辦法)(最高法院73年度台上字第1264號判決參照)。

 

共有人中有人死亡或下落不明時,對共有物分割有何影響 :

1. 協議分割 : 若共有人死亡而不知孰為繼承人或繼承人下落不明,則勢必無法進行,共有人下落不明時亦同。

2. 判決分割 :

²         若共有人死亡而不知孰為繼承人,係發生於起訴前,將會因無法符合共有人一同起訴或被訴之要件,導致該訴訟不合法。惟實務上為尋找已死亡共有人之繼承人,仍有勉為起訴,以便透過法院來協助找尋,倘無法尋獲,則亦將遭法院駁回起訴。

²         若共有人死亡係發生於起訴後,則依民事訴訟法第168條之規定「當事人死亡者,訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法得為訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。」必須俟有繼承人等依法承受訴訟後,該當然停止之訴訟程序才會繼續進行。

 

遺產分割:

繼承人得隨時請求分割遺產,但法律另有規定或契約另有訂定者,不在此限(民法1164)。被繼承人之遺囑,定有分割遺產之方法,或託他人代定者,從其所定。遺囑禁止遺產之分割者,其禁止之效力以十年為限。(民法1165)

u        遺產分割原則 : 協議分割:1.全體同意 2.參與分配 3.應分得遺產,多少不限

u        遺產分割階段 : 1.繼承遺產(先按應繼分、特留分) 2.分配遺產、多少不限

u        遺產分割方式 :

1. 協議分割(全體繼承人均同意,不得按多數決)

2. 裁判分割:按應繼分(民法824條)

u        胎兒應繼分之保留 : 胎兒為繼承人時,非保留其應繼分,他繼承人不得分割遺產。胎兒關於遺產之分割,以其母為代理人。(民法1166)

u        各繼承人之互負擔保責任 : 遺產分割後,各繼承人按其所得部分,對於他繼承人因分割而得之遺產,負與出賣人同一之擔保責任。(民法1168)

u        債務之扣還 : 繼承人中如對於被繼承人負有債務者,於遺產分割時,應按其債務數額,由該繼承人之應繼分內扣還。(民法1172)

u        贈與之歸扣 : 繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業,已從被繼承人受有財產之贈與者,應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中,為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者,不在此限。前項贈與價額,應於遺產分割時,由該繼承人之應繼分中扣除。贈與價額依贈與時之價值計算。(民法1173)

u        遺產稅之保全 :

²         遺產稅未繳清前,不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。贈與稅未繳清前,不得辦理贈與移轉登記。但依第41條規定,於事前申請該管稽徵機關核准發給同意移轉證明書,或經稽徵機關核發免稅證明書、不計入遺產總額證明書或不計入贈與總額證明書者,不在此限。遺產中之不動產,債權人聲請強制執行時,法院應通知該管稽徵機關,迅依法定程序核定其遺產稅額,並移送法院強制執行。(遺贈稅法8)

²         納稅義務人違反第8條之規定,於遺產稅未繳清前,分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記,或贈與稅未繳清前,辦理贈與移轉登記者,處一年以下有期徒刑。(遺贈稅法50)

u        遺產稅之分單繳納 : 繼承人為二人以上時,經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後,為辦理不動產之公同共有繼承登記,得申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書;該登記為公同共有之不動產,在全部應納款項未繳清前,不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記。(遺贈稅法41-1)

u        遺產分割協議書案例 :

立遺產分割協議書人羅吳美X、羅俊X、羅方X為被繼承人羅興X之合法繼承人,茲為下列遺產之繼承共同達成議於後:

財產總額

所  在  地

財產數量

持  分

核定金額

備  註

土  地

台北市文山區X3小段1地號

9011平方公尺

46/10000

1699653

羅吳美X繼承

土  地

台北市文山區X3小段2地號

165平方公尺

1/2

6270000

羅俊X繼承

土  地

台北市文山區X3小段3地號

6708平方公尺

40/10000

2143878

羅方X繼承

建  物

台北市文山區X5612建號

9011平方公尺

   

541406

羅俊X繼承

立遺產分割協議書人:                羅吳美X

羅俊X

羅方X

 

中華民國         年   月  

【附註】遺產分割協議書按不動產和核定遺產價值千分之一貼印花,並由全體協議人蓋印鑑章附印鑑證明書。

 

共有人何時得請求分割土地 :

1. 共有土地之分割,如沒有法律或契約之特別限制,共有人一人或多人得隨時請求分割(民法第八百二十三條),因我國之立法原則是希望共有人間能早日終止土地之共有關係;又最高法院六十九年台上字第一八三一號判例謂:「分割共有物,以消滅共有關係為目的。」因此,共有土地分割之最大用意是終結土地之共有關係,發揮最大經濟效益,並提高土地利用價值,但如因土地之使用目的(如大樓之基地)或因共有人間訂有不分割之期限之契約(不得逾五年),則共有人間分割請求權受到限制。

2. 分割共有物對於共有物之權利既有變動,即屬處分行為之一種,凡因繼承於登記前已取得不動產物權者,其取得雖不以登記為要件,然依民法第七五九條之規定,共有人中有死亡時,於其繼承人未為繼承登記前,仍不得分割共有物(最高法院七十二年度台上字第二六四號判決)。因此,仍應先行完成繼承登記始得分割共有土地。另依遺產及贈與稅法第八條第一項之規定,遺產稅未繳清前,不得分割遺產,於分割遺產亦應注意遵照辦理。

3. 惟於公同共有之土地因民法第八百二十八條規定:「公同共有關係存續中,各公同共有人不得請求分割公同共有物。」故於公同共有之土地須於公同共有之法律關係消滅後,方得為土地之分割,例如:合夥關係消滅或終止、祭祀公業之目的已達或所有派下成員全體同意終止、變更夫妻共同財產制登記或婚姻關係消滅後,方得為公同共有土地之分割。然其中唯一之例外,為民法第一千一百六十四條有關繼承人得隨時請求分割遺產之規定。實務見解認可就請求繼承登記及分割共有物之訴訟得合併提起,一併解決共有關係,即最高法院七十年一月二十日七十年度第二次民事庭會議決議(二)謂:共有之不動產之共有人中之一人死亡,他共有人請求分割共有物時,為求訴訟經濟起見,可許原告就請求繼承登記及分割共有物訴合併提起,即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該繼承人於辦理繼承登記後,與原告及其餘共有人分割共有之不動產。惟為繼承登記後,其公同共有關係仍未消滅,又該繼承人間是否有遺產分割協議或拋棄繼承,仍有待調查,故各該繼承人其應繼分為何,須進一步審查方能得知,然而於分割共有物事件中通常僅聲明為繼承登記並對被繼承人之應有部分保持公同共有即可,並無須進一步為其應繼分之繼承登記之聲明。

 

共有物上之抵押權是否因分割受影響 :

依民法第八六八條之規定,抵押之不動產如經分割,其抵押權不因此而受影響。亦即抵押之不動產雖經分割成數筆,但抵押權仍存在於分割後之各筆不動產上,不受不動產分割之影響。然依土地登記規則第一百零七條之規定:「分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割登記時,該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地上。但經先徵得抵押權人同意者,該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」

 

共有物標示分割 :

共有人全體為祈將共有土地或建物分割為數宗或數幢,先行申請土地複丈或建物複丈,俟取得複丈成果圖(複丈結果通知書)後,據以辦理土地或建物之標示變更登記,即為共有物之標示分割。共有物標示分割,僅係登記簿標示部之變動,造成一宗土地或一幢建物,因此變為多宗土地或多幢建物,其各宗土地或各幢建物之所有權持分,仍維持原來之(共有)形態,並不變更登記簿之所有權部(權利範圍)之內容。共有物標示分割,尚得適用土地法第34條之13項之強制規定,此與共有物權利分割不得適用不同。

 

共有物所有權分割 :

共有人全體就共有物申辦標示分割後,另行訂立共有物分割所有權(移轉)契約書(物權契約),依法在土地分割前後產生價值差額時,先行申報土地增值稅或建物分割時申報契稅,並完稅及查欠稅後,向登記機關所為之所有權移轉登記,即為共有物分割所有權移轉登記。申辦共有土地分割時,共有人中如有未取得土地,而僅領取其應有部分之對價或補償時,其辦理該(所有權)分割登記,登記機關仍應受理1。各共有人間因共有物之分割,得以各自取得一筆(宗)或一棟、數筆(宗)或數棟之土地或建物之單獨所有權或形成另一種減少共有人型式之共有關係,以消滅原來之共有形態均屬立法之意旨。是以,申請共有物所有權分割登記時,應以一筆(宗)、一幢或數筆(宗)土地、數幢建物之全體共有人一併申請。共有土地所有權分割後之原地價及最近一次申報地價,亦應依共有土地所有權分割改算地價原則,予以改算。茲列出標示合併、標示分割及所有權.

 

共有土地權利分割:

共有土地分割後,各人所取得之土地價值與原持有比例所算得之價值不等者,依法固應課徵土地增值稅,惟因土地價值換算成面積時,難免發生無法除盡而有尾數之情況。依照地籍測量實施規則第152條規定:「宗地之面積,以公頃為單位,算至平方公尺為止,平方公尺以下四捨五入,但都市地區或其他地價較高之土地,得算至平方公尺以下二位,二位以下四捨五入」,故無法除盡而產生之尾數,勢必由共有人之一承受,因而使此一共有人分割後之土地價值與依原持有比例所算得之價值不等,致須申報移轉現值,繳納土地增值稅。如此勢必增加共有人間協議分割之困難與糾紛,為便利地籍管理,減少土地所有權人之間糾紛,類此案件依照財政部68425日台財稅字第32621號函釋,免由當事人提出移轉現值申報。

1分割價值以公告現值為準 : 分別共有土地分割後,各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者,免徵土地增值稅;其價值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。公同共有土地分割,其土地增值稅之課徵,準用前項規定。前項土地價值之計算,以共有土地分割時之公告現值為準。(平細65)(土稅細42

2、分割前後無差額或一平方公尺以下者免於申報 :

(1)視為未移轉:土地增值稅之立法意旨,係就自然漲價部分予以歸公,是以,分割後價值減少之部分應予課徵土地增值稅,但增減價值之差額未達一平方公尺公告現值者,視為未移轉,免予申報土地移轉現值。

(2)不課徵土地增值稅:按土地稅法第五條有關土地增值稅之納稅義務人,並未將共有物分割列入,基於租稅法定主義,共有物分割前後價值無差額者,當局不必課徵土地增值稅(土稅細42),亦不須申報土地移轉現值。

(3)免查欠稅費:共有土地分割,或兩宗以上所有權人不相同之土地合併,各共有人分割、合併前後應有部分價值相差在分割、合併後當期公告土地現值一平方公尺單價以下,依規定得免申報移轉現值之案件,准免依土地稅法第五十一條第一項規定辦理查欠,得逕向地政機關辦理登記。

4共有建物分割契稅 : 應由各分割人就分割標的估價立契,申報納稅(契8參照),其稅率為契價之百分之二。共有建物分割申報契稅時,應比照買賣契約之申報契稅,由各分割人就取得建物之標的為權利人,其他分割人為義務人,分別就個別之建物申報納契。其於申請建物登記時,可併成一件所有權移轉登記申請;惟共有建物分屬不同登記機關管轄者,則亦比照買賣規定,分別訂立二件所有權移轉登記申請。

3、分割前後有差額之申報 : 共有土地分割前後價值,如共有人間之價值超過1平方公尺公告現值時,視同移轉,應就其差額部分,向價值減少之1方課徵土地增值稅。此時其差額部分,有無補償應於契約書中載明,則視同有償移轉;如其差額部分,未於契約書中載明補償方法者,則涉及無償移轉,應視同贈與,另須依照遺產及贈與稅法第5條及第42條規定,申報贈與稅並取得繳清或免稅證明書後,始可憑辦所有權移轉登記。

(1)由價值減少者會同價值增加者申報:

共有土地辦理共有物分割後,取得土地價值減少之一方,依前述規定,應課徵土地增值稅。惟,實務上難予認定其土地價值減少部分究屬何筆土地,惟為賦稅稽徵需要,似宜以分割後取得之土地座落為準,由減少土地價值者,會同共有人向當地稅捐稽徵機關申報土地移轉現值。

(2)以分割後取得之土地申報:

共有土地分割有差額時,其土地移轉現值申報,係以減少土地價值者為納稅義務人,並以其共有土地分割後,所取得之土地為課稅標的,申報土地移轉現值。

4、改算原地價及申報地價 :

(1)共有土地(所有權)分割進行地價改算時,如共有土地分屬不同縣市,或屬同一縣市之不同地政事務所,即應一併納入改算,方能計算分割土地前後正確價值。

(2)辦理上述案件時,各地政事務所應互相聯繫取得相關資料進行改算。

(3)共有土地分割後,個人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者

,亦應依平均地權條例施行細則第65條及「共有土地(所有權)分割改算地價原則」辦理改算。

 

抵押權之轉載:

分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割登記時,該抵押權按原持分轉載於分割後各宗土地之上。但經先徵得抵押權人之同意者,該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上(土登107),無須由原設定人會同申辦抵押權部分塗銷及權利內容變更登記15 按共有土地之分割,有共有人以部分土地讓與他人而分割與共有人相互間之分割等;其所採分割方法,有按應有部分等面積分割與按應有部分等值分割及以現金補償差額之分割等,於共有人以其部分土地讓與他人而分割或共有人間按應有部分等面積或等值分割,分割後共有人就其應有部分設定抵押權之轉載,依土地登記規則第九十四條(已修正為第107條)前段轉載於分割後各宗土地之上,並無不妥。至於共有人間按應有部分等面積或等值分割,則以轉載於設定抵押人所分得之土地上較為相宜,惟於此情形可依土地登記規則第九十四條(已修正為第107條)但書規定辦理。惟前述抵押權人若於共有物所有權分割登記後,始與所有權人達成協議而擬將抵押權轉載於原設定人分割後取得之土地時,雖仍得以抵押權部分塗銷登記及抵押權內容變更登記為之,但實應考量若該原設定人於共有物分割後,另行設定第二順位之抵押權利時,似應以行文方式直接申請逕為轉載,否則是否應經該第二順位抵押權人之同意及申辦抵押權內容變更登記後所增加之權利範圍(蓋,原設定權利��

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