很多人經商失敗不捨得出賣祖產, 又想拿到一筆錢, 其實現行法令中典權可解決此一困境, 如陳由豪逃到美國, 在台灣有很多不動產, 又不想賤賣, 但又要拿一筆錢投資大陸, 其實不彷在出國前將所有不動產設定典權, 先拿一些錢, 10年或20年後再贖回.

所謂典權是指房屋所有權人有將其土地或房屋典當給他人以獲得利益的權利。房屋典當是指典權人用價款從房屋所有人手中取得使用土地或房屋的權利的行爲。  
  典權人出典人房屋所有人)要訂典契,約定回贖期限(即存續期),一般期限3, 5, 10, 30年不等, 但依法令最多30年。到期由出典人還清典價,贖回土地或房屋。  
   
典權契約中一般規定,到期不贖的,由典權人改典爲買,也可經雙方協商,續期再典。典權人除佔有土地或房屋供自己使用外,在典權存續期內,還可以將房屋轉典,或出租給他人,並且可以典權作爲抵押權的標的物。

典權其實是我國傳統文化中「不出賣祖產」觀念下, 所衍生出來的一項變通辦法 , 雖然形式上,在典權的約定時間內, 出典人並沒有喪失典物的所有權。 但實際的情形, 出典人在約定贖回的時間屆滿之後, 多半沒有能力去贖回典物,所有權在典期屆滿兩年後,即為典權人所取得。因此設定典權的性質, 實際已經頗為接近買賣(名為出典實為買賣)。這是稅法上,為何在所有權尚未移轉的情形下,仍對出典者課徵土地增值稅,以及對典權人課徵土地稅的理由。

同樣因為所有權並未真實移轉,因此典價(典權人付與出典人)則視為出租土地的押金,要設算其利息為租賃收入。但出典人能確實證明該典價之用途,並已將運用所產生之所得申報者,不在此限。

隨著社會習慣以及風氣的改變,土地不再是累積財富及資產的唯一方式。 出售祖產,也不再被認為是見不得人的行為,因此典權的使用,已經大大的減少。但典權仍屬法定物權之一。

 

典權之定義 :

u        典權者,謂支付典價占有他人之不動產,而為使用及收益之權。其社會意義在使土地所有權人 ( 出典人 ) 可獲得資金以融通, 但又不喪失所有權, 而另一方沒有所有權 ( 典權人 ) 可占有不動產而為使用收益, 且日後尚有取得不動產所有權之機會.

u        例如一公務員有土地一塊不知如何經營處理, 又不想賣, 商人想在此塊土地上蓋一間商店做生意, 於是設定典權, 商人付典價, 期限多少年, 占有不動產而為使用收益, 商人變成典權人, 公務員出典人, 互蒙其利.

u         

典權之期限 :

典權約定期限不得逾30,逾30年者縮短為30年。

 

典權之絕賣之限制 :

典權之約定期限不滿15年者,不得附有到期不贖即作絕賣之條款

 

典權人之權利義務 :

典權人之權利 :

u        使用收益權 : 典權乃占有他人之不動產,而為使用及收益之權。

u        相鄰關係 : 土地之相鄰關係於典權人間或典權人與土地所有人間準用之。

u        轉典權 : 典權存續中,典權人得將典物轉典於他人。但契約另有訂定或另有習慣者,依其訂定或習慣。典權定有期限者,其轉典之期限,不得逾原典權之期限,未定期限者,其轉典,不得定有期限。轉典之典價,不得超過原典價。

u        出租權 : 典權存續中,典權人得將典物出租於他人。但契約另有訂定或另有習慣者,依其訂定或習慣。典權定有期限者,其轉典或租賃之期限,不得逾原典權之期限,未定期限者,其轉典或租賃,不得定有期限。轉典之典價,不得超過原典價。以上之出租權不得援用民法第425條規定, 以對抗出典人。民法第425條出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,不適用之。

u        處分權 : 典權人得將典權讓與他人。前項受讓人對於出典人取得與典權人同一之權利。

u        留買權 : 出典人將典物之所有權讓與他人時,如典權人聲明提出同一之價額留買者,出典人非有正當理由,不得拒絕。留買權僅有債權效力。

u        找貼 : 出典人於典權存續中,表示讓與其典物之所有權於典權人者,典權人得按時價找貼,取得典物所有權。前項找貼,以一次為限。

u        (有益費用之求償權) : 典權人因支付有益費用,使典物價值增加,或依第921條之規定,重建或修繕者,於典物回贖時,得於現存利益之限度內,請求償還。但典權人不得因費用未償還, 而拒絕出典人回贖.

典權人之義務 :

損害賠償 : 典權人對於典物因轉典或出租所受之損害,負賠償責任。

保管責任 : 典權存續中,典權人應付典物之保管責任, 以待出典人回贖時返還, 若有滅失損毀, 視下列情形而定.

u        因不可抗力而滅失 : 典權存續中,典物因不可抗力致全部或一部滅失者,就其滅失之部分,典權與回贖權,均歸消滅。前項情形,出典人就典物之餘存部分,為回贖時,得由原典價中扣滅典物滅失部分滅失時之價值之半數。但以扣盡原典價為限。典權存續中,典物因不可抗力致全部或一部滅失者,典權人,除經出典人同意外,僅得於滅失時滅失部分之價值限度內為重建或修繕。

u        因過失而滅失 : 典權存續中,因典權人之過失,致典物全部或一部滅失者,典權人於典價額限度內,負其責任。

u        因過因故意或重大過失而滅失 : 典權存續中,典權人因故意或重大過失,致滅失者,除將典價抵償損害外,如有不足,仍應賠償。

 

典權之回贖 :

典權約定期限不得逾30年,逾30年者縮短為30年。

回贖時機點 :

u        定有期限之回贖 : 典權定有期限者,於期限屆滿後,出典人得以原典價向典權人回贖典物,而使典權歸於消滅。 (絕賣之限制) 典權之約定期限不滿15年者,不得附有到期不贖即作絕賣之條款。

u        未定期限之回贖 : 典權未定期限者,出典人得隨時以原典價回贖典物。

出典人逾時不贖 :

u        定有期限 : 典權定有期限者,出典人於典期屆滿後,經過2年,不以原典價回贖者,典權人即取得典物所有權。另典權之約定期限在15年以上者,且附有到期不贖即作絕賣之條款, 則期限屆滿後,出典人不回贖者,典權人即取得典物所有權。

u        未定期限 : 典權未定期限者,出典後經過30年不回贖者,典權人即取得典物所有權。

回贖方法 :

出典人之回贖,如典物為耕作地者,應於收益季節後次期作業開始前為之。如為其他不動產者,應於六個月前,先行通知典權人

 

典權設定、移轉、內容變更登記

u        應備文件 

u        登記申請書典權設定、移轉或內容變更契約書

u        土地建物權利書狀

u        申請人身分證明文件

u        委託書(委託代理人申請時應檢附)

u        義務人印鑑證明

u        位置圖(一宗土地內就其特定部分申請設定者,應先申請土地複丈)

u        他共有人領受對價或補償收據或提存之證明文件(部分共有依土地法第三十四條之一規定,就共有土地申請設定地上權、地役權、永佃權登記時檢附‧

u        土地增值稅繳納或免稅或不課徵證明文件

u        繳納契稅收據或免稅證明書或同意移轉證明書

u        其他依法令規定應檢附之文件。

 

典權與土地增值稅 :

案例

↙ ̄ ̄ ̄ ̄ 典價  ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

(出典人)------------設定典權----------------(典權人)

ˍˍˍˍ 土地使用及收益權 ˍˍˍ↗

 

民國70年取得土地其公告現值為一千萬元

民國92 將土地設定典權給(假設期限30) 取得典價800萬元 此時土地公告現值為1,600萬元

在民國92 需就民國70至九92年度間土地增值部分 繳交土地增值稅

 

假設一 於民國122年贖回 並於民國124年出售

可於民國122年退回原繳納之土地增值稅(民國7092年度間)

並於民國124年繳交民國70年至124年度間之土地增值稅

 

假設二 民國122年到期 未贖回土地 民國124 取得土地所有權 並於民國128年出售

需繳交民國92年至128年度間之土地增值稅

 

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