地役權意義 :

u        地役權,謂以他人土地供自己土地便宜之用之權,自己之土地謂需役地,他人之土地謂供役地。地役權以繼續並表見者為限,因時效而取得。

u        例如張三以月租2萬元中聯不動產公司之土地上(供役地),設定通行地役權,以供張三通行方便之需,以便提高張三土地(需役地)之利用價值,張三為地役權人中聯不動產公司供役地所有人

u        地役權主要作用在求相鄰土地之合理有效利用,以發揮土地之整體效益,地役權乃相鄰關係中,進一步設定之法律關係,相鄰關係乃法定關係,基本關係,地役權乃意定關係,特殊關係。

u        地役權之兩土地不一定相鄰,也不以支付地租為必要,也不以訂有期限為必要,地役權之標的物為土地,不得於建築物上設定地役權。地役權的設定約定有租金的,地役權人應當按照約定支付租金。

u        需役地的便利爲方便與利益,包括在供役地上通行取水排水鋪設管線眺望等,以及其他需要供役地人負容忍或者不作爲義務的便利。

u        地役權之從屬性 : 地役權不得由需役地分離而為讓與,或為其他權利之標的物。

u        地役權之不可分性 :

²         需役地之分割 : 需役地經分割者,其地役權,為各部分之利益,仍為存續。但地役權之行使,依其性質,祇關於需役地之一部分者,僅就該部分仍為存續。

²         地役權之不可分性 : 供役地之分割 : 供役地經分割者,地役權就其各部分,仍為存續。但地役權之行使,依其性質,祇關於供役地之一部分者,僅對於該部分仍為存續。  

 

地役權人之權利義務 :

地役權人之權利 :

u        使用供役地 : 地役權人得在設定之目的範圍內使用供役地。

u        必要行為 : 地役權人,因行使或維持其權利得為必要之行為,但應擇於供役地損害最少之處所及方法為之。如地役權人於必要時,得開設道路

u        請求權 : 地役權人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。

地役權人之義務 :

u        維持其設置 : 地役權人,因行使權利而為設置者,有維持其設置之義務。供役地所有人,得使用前項之設置,但有礙地役權之行使者,不在此限。前項情形,供役地所有人,應按其受益之程度,分擔維持其設置之費用。

 

地役權之種類 :

依作為分 :

u        積極地役權 : 地役權人得在供役地為一定行為之地役權, 又稱地役權, 如通行地役權. 積極地役權供役地所有人負有容忍之義務.

u        消極地役權 : 供役地所有人不得在供役地為一定行為之地役權, 又名不作為地役權, 如景觀地役權. 消極地役權供役地所有人負有不作為義務

依持續分 :

u        持續地役權 : 地役權的行使,無須每次有權利人的行爲而能繼續行使的,爲持續地役權

u        非持續地役權 : 地役權的行使,每次均須有地役權人的行爲的,爲不持續地役權。

依外觀分 :

u        表現地役權與 : 依外部標誌能夠辨別的,爲表現地役權

u        非表現地役權 : 沒有外部標誌能夠加以辨別,爲非表現地役權,如眺望地役權。

u        地役權以繼續並表見者為限,因時效而取得。

 

地役權之特性 :

從屬性 :

u        地役權不得由需役地分離而為讓與,或為其他權利之標的物。即地役權不得由需役地相分離而單獨爲轉讓,也不得單獨成爲其他權利的標的。

不可分性 :

u        需役地經分割者 : 其地役權,為各部分之利益,仍為存續。但地役權之行使,依其性質,祇關於需役地之一部分者,僅就該部分仍為存續。

u        供役地經分割者 : 地役權就其各部分,仍為存續。但地役權之行使,依其性質,祇關於供役地之一部分者,僅對於該部分仍為存續。

 

地役權人之物上請求權 :

767條之規定,於地役權準用之。

767(所有權之保護-物上請求權)所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。

 

地役權之消滅 :

u        法院宣告 : 地役權無存續之必要時,法院因供役地所有人之聲請,得宣告地役權消滅

u        其他 : 如拋棄, 混同, 標的物滅失, 約定期間屆滿等一般物權消滅原因.

 

地役權地政事務所辦理登記時所需文件與證件 :

地役權之設定、移轉或權利內容變更登記應備文件 

u        登記申請書

u        地役權之設定、移轉或權變更契約書

u        土地權利書狀

u        申請人身分證明文件

u        委託書(委託代理人申請時應檢附)

u        義務人印鑑證明

u        位置圖(一宗土地內就其特定部分申請設定者,應先申請土地複丈) 他共有人領受對價或補償收據或提存之證明文件(部分共有依土地法第34條之1規定,就共有土地申請設定地上權、地役權、永佃權登記時檢附‧ 其他依法令規定應檢附之文件。

 

地役權契約 :

契約內容應當包括:

u        當事人的姓名或名稱、住所

u        需役地和供役地的位置

u        對供役地的使用目的、方法

u        附屬設施的保養維護

u        期限

u        租金數額及支付方式

u        雙方約定的其他內容

 

地役權土地分割複丈申請須知 :

一宗土地之部分設定地役權或典權申請分割時﹐應先由土地所有權人會同地上權人﹐永佃權人﹐地役權人或典權人申請勘測權利範圍及位置。

 

民法有關通行權之說明  :

土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。前項情形,有通行權人,應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。

有通行權人,於必要時,得開設道路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金

    因土地一部之讓與或分割,致有不通公路之土地者,不通公路土地之所有人,因至公路,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。前項情形,有通行權人,無須支付償金。

土地所有人得禁止他人侵入其地內。但有下列情形之一者,不在此限:

u        他人有通行權者。

u        依地方習慣,任他人入其未設圍障之田地、牧場、山林刈取雜草,採取枯枝枯幹,或採集野生物,或放牧牲畜者。

 

:

住家對外唯一聯絡道路之土地,地主要求通行費,可否?是否有公用地役權?

   公用地役權係以該私有地供公眾通行數十年為前提,如果該唯一聯絡道路係只供特定之鄰地所有人或使用人通行,則無公用地役權可言,此時應適用民法第787條第1項之規定 " 土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。

 

道路用地 :

道路用地一般可分為:計劃道路既成道路私設道路三種。

依據建築法第四十八條:直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。前項以外之現有巷道,直轄市、縣市局主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。由此可知:

一、計畫道路:(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為四米再次即為八米以上的道路。道路用地於民國六十九年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之。

二、既成道路(地籍圖上未顯示,但已是現有道路) 就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為六米,亦有二米或三米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行一、二十年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路

其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地),政府根本無財源徵收,因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件,並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限,應依民法第772條規定意旨,並準用民法第769770條規定辦理。

三、私設道路非供公眾通行供公眾通行未達20供特定人士(如社區居民)通行自行留設的私人道路,無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能者,則應隨時檢討並予廢止。

 

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