法 院法 拍 賣 流 程 如 下 : (民事強制執行流程) <===== 法院內部流程



債權人聲請執行→法院收狀→民事執行處分案→函地政查封登記→ 執行處法官排定日期→書記官執達員執行查封→鑑價→債權債務及相關人詢價→ 公告及登報定期拍賣→第1次拍賣第2次拍賣3次拍賣→公告承買3個月→ 減價特別程序拍賣第4次拍賣)→拍定或承受→核發權利移轉證書及函地政塗銷登記→ 拍定人聲請點交→命債務人自動履行→書記官現場履勘→強制執行點交→執行完畢



法 拍屋 投 標 流 程: <===== 一般民眾



蒐集法拍屋所有相關的資料 : 查封筆錄, 建物及土地登記謄本, 地籍圖謄本, 分區證明…等資料, 詳加研判, 可求助代書, 仲介, 代標公司. 領取投標書, 投標書放在法院的服務處,投標人可向服務人員索取.



現場勘察並調查房屋狀況 : 包括行情, 地點, 屋況, 產權狀況, 使用情況等資料進行調查, 鄰居詢問亦是重點, 早晚多跑兩趟.



準備資金 : 購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款,因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好, 如要貸款, 代標公司或銀行連絡也不可少. 籌措資金:向法院標購法拍屋,依規定投標人須繳納保證金,超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納。未得標者法院會將該保證金退還投標人。倘得標後須在七天內繳清拍賣價金,取得「不動產權利移轉證明書」,因此資金籌措必須事先規劃。



決定投標價 : 接下來就要評估應該要出一個合理可得標價格.



現場投標 : 實際到法院進行投標的程序, 對於各個程序的細節, 表格填寫一點都不能出錯, 開標後當場就會知道得標與否. 投標一般是在民事執行處開標室,拍賣公告所記載的開標時間前30分鐘內,都可以投標. 投資人應該先準備拍賣公告中所規定的投標保證金, 保證金在新台幣一萬元以上,應該由銀行簽發法院所在地的台灣銀行為付款人的支票或匯票作為保證金. 然後將已填妥之投標書,與投標保證金票據及其它必要證件, 密封並蓋章之後, 投入指定的投標櫃.


隨後法院法官主持開標, 如果沒有得標, 開標完成後保證金票據當場蓋章領回, 如果得標的話則等待確認, 並由書記官開立繳交尾款單給得標人,這樣就結束整個投標的過程了。


現場投標不一定要本人: 如本人去應帶個人身分證正本及印章, 如委任他人可寫具委任狀委託第三人代到場投標.



得標 : 拍定7日內繳清尾款, 繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」, 繳清得標價金取得「不動產權利移轉證明書」後, 代書辦理所有權移轉登記, 繳清契稅, 持稅單, 收據, 權利移轉證明書, 身份證明及印章到地政事務所辦理移轉登記。另收到「不動產移轉証書」後即可申請點交, 申請點交7日後可收到法院發出點交通知, 正本送債務人, 限十四內現住人自行搬遷交屋. 點交通知15日內未見債務人交屋再申請點交. 再申請點交7日後可收到法院發出定期履勘通知(約30天), 履勘時再協調債務人交屋. 定期履勘通知後7日可再申請點交. 又再申請點交7日後可收到法院發出定期強制執行通知(約30天,執行現場, 法官通常會勸導雙方達成協議).


如何申購買法拍屋

購買房屋是人生一件大事,但購買法拍屋牽涉到許多法律問題及應注意事項,在沒有作好充足準備之前,

往往會吃許多悶虧,因此購買法拍屋前應自己作好功課及相關準備事宜,並細心找尋符合自己需求的法

拍屋,如此才能降低購屋風險,找到適合自己的法拍屋。

購屋前注意事項:

1. 須就自己的經濟能力選購,不要因賣方說要幫忙申請貸款而輕率地訂購超出自己能力範圍的房子。

2. 確定購屋之目的是自住、投資或辦公;俾對標的物的選擇標準更明確。

3. 確定自己的選擇範圍(考慮因素包含家庭收支、生活機能與空間需求)。

4. 實地查看房屋座落週遭環境,屋內格局,建材及設備,有無車位,車位使用人,產權是否清楚。

5. 現場查看有無租賃或被占用情形。

購買法拍屋程序:

1.

取得法拍屋資訊:除各法院公告欄會於拍賣前十四天刊出公告外,另可由報紙、銀行網站、代書事務所及代標公司等管道取得相關法拍資訊。

2.

籌措資金並評估還款能力:標購法拍屋,依規定投標人須繳納2030%的保證金,超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納,未得標者法院退還投標人,因此在投標法拍屋前就必須先行籌措投標保證金。又得標後須於七日內繳清拍賣價金之尾款,以取得「不動產權利移轉證明書」,再辦理過戶,因此得標後之亦須籌措不動產轉移之尾款。( 此部分可以透過本行「法拍屋貸款」協助您籌措購買法拍屋之資金 )

3.

選定拍賣物件:依個人需求及負擔能力選定適合標的。

4.

勘察現場:親赴現場勘察,以瞭解投標標的物之狀況。( 若購買本行法拍屋案件,本行法拍專員會協同您去了解屋況並加以說明)
(1)
標的物之標示與形狀。
(2)
臨路狀況與面寬是否有違建或地上物
(3)
是否有第三者占用,而影響點交。
(4)
週邊環境是否符合需求,同時調查同類型房子價格,以判定是否值得購買。

5.

投標:法拍屋的拍價訂定大約低於巿價二、三成,依規定投標人須繳納底標價2030%的保證金.保證金在新台幣壹萬元以內者,得以千元大鈔放進封存袋內,超過壹萬元者,得以台灣銀行各分行簽發之支票或匯票,放進封存袋內,將袋口密封,並在封口處簽名或蓋章,未得標者,法院開標後如未得標,可於投標當日領回保證金。

6.

開標︰投標當日由競標者中出價最高者得標。

7.

流標︰競標者投標價均低於底標,或無人投標謂之。

8.

得標︰應在七天之內到法院民事執行處繳清拍賣金尾款,並取得「不動產權利移轉證明書」。

9.

辦理所有權移轉登記:取得「不動產權利移轉證明書」後並繳清契稅,持稅單、收據、權利移轉證明書、身份證明及印章到地政事務所辦理所有權移轉登記。

10

向銀行申請貸款:辦妥過戶取得不動產所有權,可向各金融機構辦理抵押貸款。

投標前注意事項:

1.

租賃權問題:

查明拍賣標的物是否有租賃權存在,法院有無排除。

2.

抵押權問題︰

一般拍定後抵押權均可塗銷但經協議且同意者例外。

3.

點交問題:

標的物如有人承租或被佔用情形,法院通常都不辦理點交,標購人須與佔用者協調,在過程中教麻煩且可能要花費一筆錢才能解決或另行起訴。

4.

標購資格:

考量標的物是否有承購資格之限制(如國宅或工業用地或農地等),瞭解本身是否符合資格才去投標。

5.

優先購買權:

查明該標的物是否有其他人有優先購買權,如地上權人、共有人、承租人等。

法拍屋投標流程:

1. 至法院服務處索取投標單信封(信封內有投標單及保證金信封)。

2. 開立當地台銀支票作為投標保證金(保證金金額依法院規定)

3. 填寫投標單。

4. 於投標日攜帶身分證及印章,在時間內至法院投標室將投標單投入,開標後,沒得標者,當場領回保證金,得標者則留下辦理手續。

法拍屋得標後流程:

1. 得標後7日內要付清尾款。

2. 14日內將收到法院開出之「權利移轉證明書」,即可依此證明書辦理過戶。

3. 如果得標物是不點交,則已經不關法院的事,如果是有點交的話,則要寫點交狀,法院才會執行第一次的點交
驅逐原住戶。

4. 如果原住戶沒有依約搬離,則再請第二次點交時可請搬家公司會同法院書記官與管區,將原住戶驅逐。

法拍屋過戶相關費用:

1.

監證費

按契約書所載價值課徵百分之一,辦理地點在鄉鎮6市區公所。

2.

公證費

按契約書所載價值課徵千分之一,辦理地點在地方法院公證處。(:監證費與公證費擇一辦理)

3.

印花稅

按照買賣合約貼足千分之一的印花。

4.

契稅

不動產因買賣而取得所有權者,需繳納的契稅為契價的6%。

5.

代書費

一般而言,買賣約10,000 12,000元,設定抵押約3,000元,塗銷約1,5002,000元,抵押權權利內容變更約3,000元。

6.

教育捐

不動產坐落於台灣省需加徵契稅之30%的教育捐。

7.

地政規費

過戶-不動產買賣價格(公契)之千分之一;設定抵押權-設定金額之千分之一。

8.

書狀費

視房屋、土地的筆數計算,每張八十元。

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