大陸房地產未來的展望?歡迎發表自我意見
26 大陸房地產市場未來的展望
在宏觀調控持續進行及市場機制自行調整的雙重作用下，大陸房地產市場投資和需求的增長幅度在平穩地回落。供給和需求間將維持穩定的狀態。房屋價格漲勢回穩，2004年全年預估平均房屋價格和前一年相比仍達到4.75％的上漲幅度，但是另一項值得關注的是，今年新開工房地產的數量持續維持大幅下降，今年1～9月新開工的面積和去年相比僅成長12.2％，這樣的情形，很有可能會影響大陸未來房地產業的持續發展。
政府的政策將採穩定策略
12月3日至5日在大陸的中央經濟工作會議上，決定了明年開始實行穩健的財政政策和貨幣政策。此舉表示北京領導人決心在明年繼續實施宏觀調控政策，嚴把土地、信貸閘門，控制固定資產投資規模的過快增長。也改變了自1998年以來，擴張型的經濟政策帶動的國民經濟成長的目標，改成追求穩定成長的機會。而另一方面，大陸人民銀行的升息措施，也代表了政府希望抑制固定資產價格的攀升，此舉亦將抑制房地產的投資需求。而銀行為了降低金融呆帳的風險，對房貸採取了較為謹慎的態度，降低房價的貸款比例；有些商業銀行更要選擇風險小的客戶放貸。除了從金融市場這一方面來控制外，再加上合理控制舊屋拆遷的規模，使得今年房屋的總拆遷面積比去年降低，減緩了住屋的供需矛盾。另外，各地政府也採取一些措施配合宏觀調控，進一步抑制房地產的投資行為，以壓制不合理的房屋需求。
國外分析師的看法
外商摩根史坦利(Morgan Stanley)執行董事兼首席經濟分析師謝國忠認為，大陸2001年的房地產開工數量增長30%，但價格仍得以上揚6%，這使得他和其他人士不得不擔心房地產市場有可能出現泡沫化的現象。謝國忠最近一年來多次提到大陸房地產存在泡沫化。他的主要觀點是，近年來美國長期保持超低利率，導致大陸基礎貨幣投資放款迅速增加（因人民幣與美元維持固定匯率的連動），也因此創造了巨大的房地產泡沫化。此一論點自發表後引發了相當大地論戰，有關於「中國地產泡沫化」的爭論一直不休。無獨有偶，摩根史坦利全球首席經濟師史提芬. 羅奇也開始加入唱空行列。儘管羅奇認為大陸沒有出現全面性的房地產泡沫化，但是在上海則明顯存在投機過度的現象，其他沿海城市的問題都沒有上海嚴重。這些說法也許有些危言聳聽，卻也表現出大陸房地產市場目前所面臨的困境 。就地區性的比較來看，沿海城市的房地產價格的確產生偏高的趨勢，如上海、北京的房價持續上漲。在上海，大約有1/6的高級住宅是閒置的，在北京約1/4，在深圳附近則近乎1/3。而在辦公室的部分更是有將近50％的供給成長。如果照這個情況惡化下去，沿海大城市空屋率將會持續上漲，房地產市場的泡沫化因此而膨脹。內陸則不然，如西安、武漢等地房價正開始反映經濟上的成長，相對處於起步階段。因此，在政策上訂定因地制宜的政策是急需的，加強監管及政策導引對房地產市場來說是需要的。
實施宏觀調控想要解決的問題
1、完善住屋保障體系，滿足中低收入戶的居住需求
大陸目前正面臨房地產價格上漲而導致中低收入戶難以承受的負擔，造成這部分人居住上的大不易。目前大陸國家政策積極於改善這狀況。對於這個問題，一是要有完善的住屋保障體系，各地政府必須要能提供足夠的低價屋出租、健全的房租補貼制度及適合的房屋金融政策。二是要盡量增加經濟型住屋的興建，減緩低價住宅供應不足的問題，並且要建立有效的管理機制，嚴格審核購屋條件，使有限的住屋資源真正滿足中低收入戶的房產需求。三是對拆遷戶的居住需求，應合理規劃及妥善安排，盡量減少矛盾。
2、促進房地產市場供需平衡，穩定房地產價格
促進房地產供需平衡要在繼續控制房地產投資增長速度的基礎上，從供給與需求兩方面雙管齊下。在供給方面，要充分開發現有的房地產資源，增加房地產的供給。一是提高在建工程的竣工率，增加新房供給。二是充分利用空置房產，提高使用率。三是進一步促進第二級房產市場的流動，提高二手屋的交易比例。四是規範房地產租賃市場，合理利用房地產存量資源。在需求部分，要合理規劃中大型城市改造規模，進一步控制盲目擴大城市房屋拆遷規模而影響正常住屋需求；大陸政府要向民眾宣導當前對房地產業實施宏觀調控政策的目標和房地產投資所需承擔的風險，提高人民對房地產投資風險的認識，減少盲目投資所帶來的不正常房地產需求。
3、進一步發揮房地產市場的功能和作用
大陸目前需要加強房地產市場資訊系統建設，規範中介服務機構的行為，提高各類房地產市場的透明度，逐步讓價格反映房地產市場真實的供需，要能更好地發揮市場功能，改善投資結構，引導合理的需求。
4、深化金融體制改革，完善房地產融資體系
一是促進房地產開發行業融資管道的多元化。二是研究、推展住宅擔保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實施與使用，分擔房貸風險。三是深化銀行改革，提高銀行管理能力和金融風險控管的能力。
5、深化土地制度改革，建立房地產業土地供應的長效機制
抓緊時間制定與土地制度相關的法律規定，完善土地使用市場，建立科學合理的房地產土地供應機制。
未來面臨的考驗
人民幣升值的壓力始終存在於全球資本市場之中，根據分析師預估，目前大約有一兆美元的熱錢在等著人民幣升值，這些熱錢有的已經進入大陸的資本市場，有的在港澳地區等待機會，伺機而動。這些熱錢在大陸境內流竄，哪裡有錢可賺便流向哪，是形成大陸房地產市場不正常需求的一大因素。他們不但希望能在大陸賺取匯差，另外也希望在賺取資本利得，當人民幣不得不升值時，這些熱錢將在匯市及房地產市場獲利後，大量流出大陸，造成房地產價格的崩壞，這對大陸政府來說是面臨的一大考驗。雖然有許多外資機構不斷提醒投資者大陸房地產市場存在著泡沫化，但不斷地有外資前進大陸房地產市場。前面所提到的摩根史坦利公司就是一個最好的例子，最近他們在上海大量購入房地產，作為企業所需。但也因此引來其他投資機構的譏諷，笑他們說一套做一套，試圖影響房地產價格，以便低價買進。這種矛盾的現象，連許多專業投資機構都不可避免，更何況是一般民眾或投資人。但不可諱言的，大陸的整體經濟發展正面臨著嚴峻的考驗，如何控制匯率穩定以免影響在國際市場上的競爭力，又能安定國內房地產市場的供需平衡，是未來大陸領導當局所必須解決的。
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