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房貸30萬扣除額須減利息收入 報稅季節到，房貸族背負償債壓力之餘，不妨透過合法節稅方式替自己減輕負擔。專家建議，房貸利息支出不但可以自綜合所得稅中列舉扣除，減輕稅務負擔，但須 注意30萬元的列舉扣除額度，包含存款利息收入在內，可能會「吃掉」房貸利息支出的扣除額度，有多餘存款應先償還房貸。

精打細算
購屋族在資金運用的槓桿原則下，多數人會向金融機構貸款，永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，如果購買自用住宅且有辦理房貸者，記得將貸款利息支出自綜合所得稅中列舉扣除，每年扣除額最高可達30萬元。

利息收入應先繳房貸
不 過，信義地政士聯合事務所代書林明堂指出，房貸利息支出必須先扣除儲蓄利息收入，餘額才能申報，若民眾手邊還有存款，最好先償還部分房貸，尤其是1年房貸 利息支出超過30萬元的族群，為避免讓利息收入吃掉房貸扣除額的免稅額，應先將利息收入拿來繳房貸，才能充分享受免稅額優惠。
舉例來說，小明在2007年支出的購屋貸款利息支出共30萬元，但銀行利息收入有10萬元，在申報所得稅時，必須以30萬元減去10萬元，得到的餘額20萬元才能列舉扣除。
此外，以小換大、以舊換新的換屋族，在申報所得稅時，若新購買的房屋價值大於出售房屋時，也可透過「重購自用住宅扣抵稅額」節稅，申請自綜合所得稅額中扣抵或退還。


押金孳息不列入所得
其他如租屋族，每年有12萬元的租金支出額度可扣除，房東則可將房客押金存入銀行產生孳息，列入儲蓄投資特別扣除額，不用再計算租賃所得。
陳 俊宏表示，屋主若會把房屋無償借給配偶，或直系親屬以外的親朋好友做生意，或當事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給 直系親屬，或配偶以外的個人作住家使用，且已由雙方當事人之外的2人證明，確實是無償借用或經法院公證，就可以不用設算租金、申報所得。

全台43.46%房子 屋齡超過27年 購買前先觀察剪力牆 隔間牆 是否完整
台灣位處地震帶，屋齡27年以上的「老房子」高達43.46%。房仲業者表示，雖不至於成危樓，但拉皮或是裝潢拆掉剪力牆的案例多，民眾購屋時可透過各種跡象自行檢驗，甚至避免太花俏的裝潢，掩蓋受損的建築體。

96萬棟是磚造結構
根據營建署資料顯示，台灣目前有人居住的房屋數約有637多萬棟，其中屋齡27年以上的房屋，佔全台總棟數的43.46%。若以建築結構來看，較高階的鋼 筋混凝土（RC）及鋼骨結構（SRC）建築逐年成長，不過在有限的都市更新情況下，最低階的房屋結構體「磚造」或是「磚牆加造」，仍有96萬多棟。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，雖然屋齡並非影響結構的主因，不過經歷多次地震，或是2次施工下，結構體仍有可能弱化。所以民眾可從簡單的跡象，觀察住家是否夠耐震。
住 商不動產總經理室專案主任徐佳馨指出，檢視建築安全的第1步是觀察「剪力牆」是否還在，因為剪力牆是用來分散地震力道的功臣，通常位在外牆跟電梯間附近， 一般中古屋內，牆壁厚度若超過24公分以上，大概就是剪力牆。由於剪力牆不具有負重功能，有些人裝潢時會拆除，所以民眾購屋時，可以請專業技師檢驗。
除了剪力牆，江龍名認為，隔間牆非主結構體，但卻是強震時卻能成為抗震的「第2道防線」，一般老舊建築或未做好耐震設計施工的大樓，隔間牆可在強烈地震時，彌補主結構體的耐震力，若有裂損，應儘速修復。

避免選過度裝潢屋
江龍名建議，先檢查樑柱接合處、柱子的頂端或是底部、門窗邊是否有45度的交叉斜向裂縫，或者有混凝土剝裂、鋼筋外露等現象，都是結構體受損的徵兆。
最好避免選購過度裝潢的屋子，若樑、柱、牆面、樓板被裝修材、壁紙等裝飾隱蔽，就無法檢視結構體是否有受損。民眾若有疑慮，也可協尋各縣市結構技師、建築師公會鑑定。

誤購瑕疵屋 可解約或減少價金 讀者洪小姐問：
我於二○○○年七月份，經仲介公司買了一間房子，近一年來發現天花板的水泥塊漸漸隆起而脫落，可看見鋼筋，部分牆壁也發生壁癌現象，懷疑是海砂屋，請問，我可向原屋主請求原價買回嗎？需要哪些證明？
如證實為海砂屋，是否十五年內都可向原屋主提起訴訟？另依目前檢查結果，如我向原屋主提起訴訟請求買回及賠償，贏的機率有多大？請幫我解答，謝謝！




律師陳慧敏答：
依照《民法》第三百五十九條及第三百六十五條規定，買賣房屋有瑕疵，買方可主張解除契約或請求減少價金（就是減少購屋價額），但如果解除契約顯然不公平時，買受人就只能要求減少價金。




交屋五年內提出
而買方發現有瑕疵，應在交屋後先通知賣方，也可在通知對方後六個月內，或是交屋時起五年內，向賣屋者主張解除契約或請求減少價金，解約後再依不當得利規定，在十五年內向出賣人請求返還買賣價金。
不過，因為洪小姐的房屋是在二○○○年間所買，有關解約或減少價金的解除權及請求權，都因已超過五年的時效而消滅；因此建議洪小姐可改依《民法》第三百六十條規定，以「買賣之物缺少出賣人所保證之品質」，請求債務不履行的損害賠償，也就是要求賣方賠償。
至於打官司勝訴機率如何，因為牽涉到房屋瑕疵情況，及鑑定結果等相關因素，難以預測。

房地交易稅飆 升格未賺先虧 台北縣升格準直轄市，縣民未蒙其利先受其害，國稅局今年變相加稅，大幅調高北縣10個縣轄市財產交易所得與租金所得標準，8成以上縣民荷包面臨縮水。一位 民眾說，現在什麼都漲，政府不思減輕民眾負擔，還帶頭加稅實在很不應該。
　 　財產交易所得標準就是房屋的「評定現值」乘以「所得比例」得出的數值，要併入所得稅計算，而其中的「所得比例」是財政部依照繁榮度訂定。台北縣10個縣 轄市財產交易所得標準，由去年的10％調高到16％；租金所得稅率由14％提高到17％。縣轄市民眾如果有賣屋或租屋所得，今年要繳的稅將比去年多。
　　所得標準 大幅調高
　　北縣包括板橋、中和、新莊、三重、新店、土城、永和、汐止、蘆洲、樹林10個縣轄市，總面積占全縣12％，但人口占全縣80％。
　 　有民眾發現土地交易所得稅率「暴漲」6成，十分不爽，認為政府只想從民眾荷包掏錢；有民眾甚至從政府資料中發現，台北市的土地交易所得「所得比例」僅由 25％提高到29％，只提高4％，高雄市由 18％提到19％，只提高1％，台北縣卻一口氣調高6％，漲幅比北、高兩市高出好幾倍，甚至也比房地產火紅的台中市13％還多，實在太離譜。
　　北區國稅局台北支局坦承此與北縣升格準直轄市有關，北縣因為升格前後整體房地產交易熱絡，所以提高；官員說，由於房地產景氣，交易價格高，調高「所得比例」比較不會引起反彈；至於租金也一樣，國稅局曾向房仲業者以問卷、廣告或透過業者訪價調整。
　　8成縣民 荷包縮水
　　不過，不少縣民認為財政部以升格為由變相加稅，他們根本就是「未蒙其利，先受其害」。況且10個縣轄市也不全都市況繁榮，有的地方房價不但沒漲，與十多年前相比還跌，現在好不容易處分掉房子，課的稅卻比過去重很多，非常不合理。
　　台北支局官員表示，除了10個縣轄市以外，其他19個鄉鎮「所得比率」都維持8％不變。
　　三峽、淡水兩鎮房地產也交易熱絡，為何沒有調整？台北支局官員解釋，三峽只是大學城一帶，淡水則是淡海新市鎮交易熱絡，均只占行政區域的一小部，整體考量後決定不調。