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房貸30萬扣除額須減利息收入 報稅季節到,房貸族背負償債壓力之餘,不妨透過合法節稅方式替自己減輕負擔。專家建議,房貸利息支出不但可以自綜合所得稅中列舉扣除,減輕稅務負擔,但須 注意30萬元的列舉扣除額度,包含存款利息收入在內,可能會「吃掉」房貸利息支出的扣除額度,有多餘存款應先償還房貸。

精打細算
購屋族在資金運用的槓桿原則下,多數人會向金融機構貸款,永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,如果購買自用住宅且有辦理房貸者,記得將貸款利息支出自綜合所得稅中列舉扣除,每年扣除額最高可達30萬元。

利息收入應先繳房貸
不 過,信義地政士聯合事務所代書林明堂指出,房貸利息支出必須先扣除儲蓄利息收入,餘額才能申報,若民眾手邊還有存款,最好先償還部分房貸,尤其是1年房貸 利息支出超過30萬元的族群,為避免讓利息收入吃掉房貸扣除額的免稅額,應先將利息收入拿來繳房貸,才能充分享受免稅額優惠。
舉例來說,小明在2007年支出的購屋貸款利息支出共30萬元,但銀行利息收入有10萬元,在申報所得稅時,必須以30萬元減去10萬元,得到的餘額20萬元才能列舉扣除。
此外,以小換大、以舊換新的換屋族,在申報所得稅時,若新購買的房屋價值大於出售房屋時,也可透過「重購自用住宅扣抵稅額」節稅,申請自綜合所得稅額中扣抵或退還。


押金孳息不列入所得
其他如租屋族,每年有12萬元的租金支出額度可扣除,房東則可將房客押金存入銀行產生孳息,列入儲蓄投資特別扣除額,不用再計算租賃所得。
陳 俊宏表示,屋主若會把房屋無償借給配偶,或直系親屬以外的親朋好友做生意,或當事務所使用,不論實際上有無收取租金,都要申報租賃所得。但若是無償提供給 直系親屬,或配偶以外的個人作住家使用,且已由雙方當事人之外的2人證明,確實是無償借用或經法院公證,就可以不用設算租金、申報所得。

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全台43.46%房子 屋齡超過27年 購買前先觀察剪力牆 隔間牆 是否完整
台灣位處地震帶,屋齡27年以上的「老房子」高達43.46%。房仲業者表示,雖不至於成危樓,但拉皮或是裝潢拆掉剪力牆的案例多,民眾購屋時可透過各種跡象自行檢驗,甚至避免太花俏的裝潢,掩蓋受損的建築體。

96萬棟是磚造結構
根據營建署資料顯示,台灣目前有人居住的房屋數約有637多萬棟,其中屋齡27年以上的房屋,佔全台總棟數的43.46%。若以建築結構來看,較高階的鋼 筋混凝土(RC)及鋼骨結構(SRC)建築逐年成長,不過在有限的都市更新情況下,最低階的房屋結構體「磚造」或是「磚牆加造」,仍有96萬多棟。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,雖然屋齡並非影響結構的主因,不過經歷多次地震,或是2次施工下,結構體仍有可能弱化。所以民眾可從簡單的跡象,觀察住家是否夠耐震。
住 商不動產總經理室專案主任徐佳馨指出,檢視建築安全的第1步是觀察「剪力牆」是否還在,因為剪力牆是用來分散地震力道的功臣,通常位在外牆跟電梯間附近, 一般中古屋內,牆壁厚度若超過24公分以上,大概就是剪力牆。由於剪力牆不具有負重功能,有些人裝潢時會拆除,所以民眾購屋時,可以請專業技師檢驗。
除了剪力牆,江龍名認為,隔間牆非主結構體,但卻是強震時卻能成為抗震的「第2道防線」,一般老舊建築或未做好耐震設計施工的大樓,隔間牆可在強烈地震時,彌補主結構體的耐震力,若有裂損,應儘速修復。

避免選過度裝潢屋
江龍名建議,先檢查樑柱接合處、柱子的頂端或是底部、門窗邊是否有45度的交叉斜向裂縫,或者有混凝土剝裂、鋼筋外露等現象,都是結構體受損的徵兆。
最好避免選購過度裝潢的屋子,若樑、柱、牆面、樓板被裝修材、壁紙等裝飾隱蔽,就無法檢視結構體是否有受損。民眾若有疑慮,也可協尋各縣市結構技師、建築師公會鑑定。

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誤購瑕疵屋 可解約或減少價金 讀者洪小姐問:
我於二○○○年七月份,經仲介公司買了一間房子,近一年來發現天花板的水泥塊漸漸隆起而脫落,可看見鋼筋,部分牆壁也發生壁癌現象,懷疑是海砂屋,請問,我可向原屋主請求原價買回嗎?需要哪些證明?
如證實為海砂屋,是否十五年內都可向原屋主提起訴訟?另依目前檢查結果,如我向原屋主提起訴訟請求買回及賠償,贏的機率有多大?請幫我解答,謝謝!




律師陳慧敏答:
依照《民法》第三百五十九條及第三百六十五條規定,買賣房屋有瑕疵,買方可主張解除契約或請求減少價金(就是減少購屋價額),但如果解除契約顯然不公平時,買受人就只能要求減少價金。




交屋五年內提出
而買方發現有瑕疵,應在交屋後先通知賣方,也可在通知對方後六個月內,或是交屋時起五年內,向賣屋者主張解除契約或請求減少價金,解約後再依不當得利規定,在十五年內向出賣人請求返還買賣價金。
不過,因為洪小姐的房屋是在二○○○年間所買,有關解約或減少價金的解除權及請求權,都因已超過五年的時效而消滅;因此建議洪小姐可改依《民法》第三百六十條規定,以「買賣之物缺少出賣人所保證之品質」,請求債務不履行的損害賠償,也就是要求賣方賠償。
至於打官司勝訴機率如何,因為牽涉到房屋瑕疵情況,及鑑定結果等相關因素,難以預測。

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房地交易稅飆 升格未賺先虧 台北縣升格準直轄市,縣民未蒙其利先受其害,國稅局今年變相加稅,大幅調高北縣10個縣轄市財產交易所得與租金所得標準,8成以上縣民荷包面臨縮水。一位 民眾說,現在什麼都漲,政府不思減輕民眾負擔,還帶頭加稅實在很不應該。
   財產交易所得標準就是房屋的「評定現值」乘以「所得比例」得出的數值,要併入所得稅計算,而其中的「所得比例」是財政部依照繁榮度訂定。台北縣10個縣 轄市財產交易所得標準,由去年的10%調高到16%;租金所得稅率由14%提高到17%。縣轄市民眾如果有賣屋或租屋所得,今年要繳的稅將比去年多。
  所得標準 大幅調高
  北縣包括板橋、中和、新莊、三重、新店、土城、永和、汐止、蘆洲、樹林10個縣轄市,總面積占全縣12%,但人口占全縣80%。
   有民眾發現土地交易所得稅率「暴漲」6成,十分不爽,認為政府只想從民眾荷包掏錢;有民眾甚至從政府資料中發現,台北市的土地交易所得「所得比例」僅由 25%提高到29%,只提高4%,高雄市由 18%提到19%,只提高1%,台北縣卻一口氣調高6%,漲幅比北、高兩市高出好幾倍,甚至也比房地產火紅的台中市13%還多,實在太離譜。
  北區國稅局台北支局坦承此與北縣升格準直轄市有關,北縣因為升格前後整體房地產交易熱絡,所以提高;官員說,由於房地產景氣,交易價格高,調高「所得比例」比較不會引起反彈;至於租金也一樣,國稅局曾向房仲業者以問卷、廣告或透過業者訪價調整。
  8成縣民 荷包縮水
  不過,不少縣民認為財政部以升格為由變相加稅,他們根本就是「未蒙其利,先受其害」。況且10個縣轄市也不全都市況繁榮,有的地方房價不但沒漲,與十多年前相比還跌,現在好不容易處分掉房子,課的稅卻比過去重很多,非常不合理。
  台北支局官員表示,除了10個縣轄市以外,其他19個鄉鎮「所得比率」都維持8%不變。
  三峽、淡水兩鎮房地產也交易熱絡,為何沒有調整?台北支局官員解釋,三峽只是大學城一帶,淡水則是淡海新市鎮交易熱絡,均只占行政區域的一小部,整體考量後決定不調。

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