台中買屋賣屋 雷益龍0931-649685 台中房屋買賣專家

房地產價格飆翻天，投資客充斥，華南銀行總經理李正義昨天表示，華銀今年的房貸業務將鎖定首購族及保障型房貸。

李正義指出，今年的個金業務將以房貸業務為主軸，且將針對優質的客群推出優惠利率專案。首購專案方面，首購客戶前半年利率固定2.55%，7至24個月最低2.8%，第3年起最低3.36%。

華銀還針對醫師、律師、會計師等專業人員及公教人員等客戶推出「菁英專案」，利率比首購還要優惠，前半年利率固定2.5%，7至24個月最低為2.7%，第3年起最低則為3.16%。

李正義說，國內房地產有無泡沫化，目前產、經、學的看法都不一致，未來華銀將持續觀察市場變化，以審慎態度應對，尤其是中南部地區的房貸逾放比逐年升高，華銀將重新調整成數，對房價過高、逾放比偏高的地區，貸款成數將有差異。

他說，如果是投資客，將採提高利率、緊縮寬限期的策略，尤其是中南部地區的投資客，更「非常小心」。一般來說，空屋率高，房貸逾放比就相當高。

此外，李正義說，隨債清條例實施，未來也將著重於保障型房貸，且不論是新舊戶，都希望客戶能選擇保障型商品，一來，客戶若能搭配壽險，不僅還款來源較確定，二來銀行可藉此增加保費佣金等收入。

桃園女子陳淑女四年前花了一百八十萬元，買了間房屋自住，一年多後才被鄰居告知該屋曾發生兇殺命案，她憤而告上法院向房仲業者與原屋主胡玉雪索賠購屋款。 最高法院審理後，判原屋主應退回一百八十萬元房款，房仲業者因已善盡查證義務免賠。全案確定。

陳淑女是在二○○四年五月間透過北區房屋仲介公司，向女子胡玉雪以一百八十萬元代價，購買桃園敬三街一間房屋，入住一年多後才從鄰居口中得知，該屋曾在一九九八年二月間，發生女屋主夥同情夫，在房間內亂刀砍死自己丈夫的兇殺案。
陳女嚇得隨即搬離該屋不敢住，並控告北區房仲及原屋主胡玉雪，向對方索賠購屋款。
全案經最高法院審理後，雖然原屋主胡玉雪喊冤說她是向另名女子張家鳳買屋，張女當時也未告知她此事，但法官仍認為，身為房屋賣方的胡女，仍須負擔房屋無瑕疵的擔保責任，因此判她須退給陳女一百八十萬元的房款，至於北區房仲則因已善盡查證義務，因此無須賠償。

買中古屋注意事項
．白天、晚上、下雨都要看屋，以了解屋況及環境品質。
．向鄰居打探屋況、有無糾紛、是否是兇宅。
．注意買賣合約是否有瑕疵擔保責任及保固條款。
．所有承諾都在合約上註記清楚。
．瑕疵限期修繕才點收。
．挑選自己信賴的代書。

油價居高不下，持續帶動原物料價格上漲，建商的營造成本將面臨再上漲的壓力，不少預售案更以「因應建材價格上漲」作為房價調價的依據。建商坦言，目前建材 中以鋼筋及混凝土價格漲最多，但未來電價上漲時，近年價格穩定的砂、木材、磁磚、玻璃等建材，勢必將再面臨漲價壓力。

建商試算，如果電價漲3成，約使鋼筋成本每噸提高500~600元，對於目前供不應求、價格不穩的鋼材市場來說，將再提高興建壓力，換算台北市每建坪成本約提高400元。此外，也會推升其他建材成本。
以興建房屋最重要的鋼筋及混凝土來說，鋼筋價格從2年前每噸1.8萬元漲至目前約3.2萬元，混凝土從每立方米2200元漲至2800元。

華固建設（2548）總經理洪嘉昇認為，和5年前房地產剛復甦時相較，建商總體營造成本約漲了5成，當時台北市興建大樓每建坪約8~9萬元，現在每建坪至少13~14萬元，他並認為，一但電價上漲，例如燒磁磚的?廠等勢必再提高出貨價格，一些過去價格穩定的建材都會漲價。
潤 泰創新（9945）執行長劉忠賢認為，新興國家經濟快速成長造成國際鋼、油價格上漲，全球需求強，未來原物料價格難跌。台北房價目前多能反映土地及建造成 本上漲，建商賺到的多是土地成本財，不過影響未來房價「房屋供需結構」比「興建成本提高」更強烈，影響購屋需求在於經濟因素「所得」及非經濟因素「信 心」，目前信心層面仍看好。

近年中國上海房價飆漲，許多台商都搭上這波順風車，浦東的「財富海景」、「世貿濱江」各有台商一口氣買下25、35戶，位於上海新天地的「翠湖天地2期御 苑」474戶中，40%住戶為台商，更有台商集資一次買下其中1棟24戶。去年上海房價狂飆後，這些社區房價最少上漲3成，部分房價已漲至原來5倍，已有 台商獲利超過2億元。

近年來上海房價狂飆，精明的台商自然沒放過這波賺錢機會。以「世貿濱江」為例，2005年公開時每坪約16.8萬元，據了解，當時桃園某紡織廠台商，一次 狂掃35戶，以目前面河景戶型價格每坪約70~98萬元、未面河戶別約42萬元計算，該台商若全數脫手，保守估計獲利超過2億元。
還有位台商在3年前買下25戶「財富海景」，當時行情為每坪約42萬元，衛明不動產營銷智庫總經理蔡為民指出，目前該社區行情約56~84萬元，房價上漲3成至1倍。

此外，「翠湖天地2期御苑」因位處太平橋人工湖公園第1排，周邊商場、交通、辦公室等機能完整，同樣受到不少台商青睞，該案建商瑞安房地產高級銷售經理戴 亞倫表示，社區684戶中，共有40%住戶為台商，其中1棟大樓共24戶，更有台商集資一次買下。該案在公開時行情每坪約56~112萬元，目前市面上已 有轉售物件喊到每坪140萬元。儘管目前上海房市陷入盤整，但這些豪宅仍有潛力，不少台商大賺一票。

台北市王小姐問：
一、我跟媽媽、弟弟及姪子同住，房子所有權人是弟弟，目前還有房貸450萬元，弟弟總所得只有股利收入幾萬元，這兩年我都有分擔繳納房貸，我報稅時可否申報租金支出？弟弟也可以申報嗎？

二、弟弟去年12月與外籍老婆離婚，今年報稅時，應該不用與前弟媳合併申報吧？弟弟可選擇單身標準扣除額嗎？

三、我扶養姪子，可以申報扣除他的保險費嗎？

台 北市國稅局回答：納稅人購買自用住宅向金融機構貸款的利息支出，可以列舉扣除「購屋借款利息」（非租金支出），每戶每年最多30萬元；但房屋須登記為本 人、配偶或受扶養親屬所有，且本人、配偶或受扶養親屬須於去年度在該地址辦妥戶籍登記，並無出租、供營業或執行業務者使用。

以王小姐的案例而言，房屋所有權人是弟弟，弟弟並非王小姐的受扶養親屬，因此，購屋借款利息應由弟弟列舉扣除，王小姐雖分擔房貸，但不符合申報購屋借款利息的規定。

去年結婚或離婚者，今年報稅時可選擇分開或合併申報，王小姐的弟弟已於去年離婚，今年可以單獨報稅，可適用單身者標準扣除額；但王小姐的弟弟若要申報購屋借款利息，就應選擇「列舉扣除額」，而非「標準扣除額」。

本人、配偶及受扶養「直系親屬」的人身保險費才可列舉扣除，王小姐雖申報扶養姪子，但姪子屬於「其他親屬或家屬」，並非「直系親屬」，因此，姪子的保險費不能申報扣除。

SOGO商圈鄰近美術館、科博館與精明商圈，區域內店家以美村路沿線最為密集，透天店面總價2000~3000萬元，每戶月租金4.5~6萬元，由於店面 需求量大、但店面釋出的少，造成店面價格不斷上揚，房仲業者認為，SOGO商圈的店面未來3年內至少還有20%的漲幅。

廣三SOGO百貨位於台中港路、美村路口，於1995年開幕，圍繞著SOGO周邊發展出的SOGO商圈，以美村路一帶最為熱鬧，由台中港路往南300公尺 內商家密集，有多家飲料、小吃及服飾、精品店等，由台中港路往北延伸200公尺內、金典酒店西側的健行路有多家異國料理餐廳，吸引不少外國客人來此消費。 中美街上靠近SOGO百貨，也有不少異國料理店。

東森房屋台中向上加盟店經理蔡政治表示，SOGO商圈介於科博館與美術館之間，鄰近精明商圈，國際知名品牌LV旗艦店即位於廣三SOGO百貨旁，增添商圈 的繁榮度。區域內店面以愈靠近SOGO的店面價值愈高，美村路上的透天店面總價約1500~3000萬元，每戶月租金約3~6萬元，中美街往南可連接向上 市場，透天店面總價約1200~2000萬元，每戶月租金約4~7萬元。
永慶不動產台中5期精誠加盟店店長陳韋仲說，台中港路上的透天店面地坪約25~30坪、總價約2300~3200萬元，每戶月租金約8~12萬元， SOGO商圈的大樓店面產品較少，美村路的店面承租率較高，大樓店面每戶月租金約3~5.5萬元，每月4.5萬元的租金是美村路上最普遍、接受度也最高的 價位，SOGO後方的街道內透天店面每戶月租金約2~3萬元。

陳韋仲指出，去年年底至今，有許多從海外回來的華僑想投資SOGO商圈一帶的店面，主要是看好SOGO商圈的成熟度，及客源的穩定性，不過本區店面以出租 較多，出售的店面不多，有店面出售時的成交速度都很快。蔡政治提到，SOGO商圈店面需求量大於供給，供需的差異造成店面價格不斷上漲，預估未來3年內仍 有至少20%的漲幅。

市場利率逐漸走高，房貸族的還款負擔愈來愈沉重，尤其使用房貸寬限期的貸款戶，等到期限過後，月付金開始三級跳，不少人因而興起轉貸的念頭。專家建議，由 於部份銀行對於寬限期內轉貸有違約金條款，且轉貸須支付的相關費用不少，轉貸利差須達0.3%以上時，才能真正省息。

許多民眾喜歡用房貸寬限期，讓還款的前3年可以只還利息，不還本金，但自第4年起，使用寬限期的房貸戶，月付金會大幅加重。張先生借房貸500萬元、還款 期20年、貸款利率3%，前3年使用寬限期，月付金為1萬2500元，但寬限期結束後，本息攤還的月付金便增加為3萬1319元，負擔加重50%。

ING安泰人壽放款處協理彭明財表示，由於過了寬限期後房貸負擔大增，不少民眾想要將「房貸搬家」，但轉貸必須先評估新舊房貸利差是否大於轉貸相關費用的 支出；一般來說，轉貸500萬元房貸，利差須達0.3%以上才划算，若轉貸金額在300萬元以下，則須超過0.41%。
以ING安泰人壽的一路發房貸為例，前半年利率固定1.68%，第7個月後3.44%起，利差約0.3%~0.35%，若轉貸500萬元，第1年可省下約 1萬5000~1萬7500元的利息，剛好足夠支付1萬4500~1萬7500元的轉貸費用；費用包含設定費3000元、塗銷費1500元、地政規費 6000元、房屋鑑價費4000~7000元。
不過，大型銀行主管認為，部分銀行對前1~2年轉貸有綁約限制，若轉貸有違約金，倒不如就不要轉貸，等到綁約期限過後再考慮。

此外，還款金額愈少，轉貸也愈不划算。例如還款金額剩下500萬元，轉貸所需的成本大約0.3%，但貸款金額若只剩下200萬元，因為收取的相關手續費相同，換算之下，轉貸利差要達0.6%才能真正省息。
上海商銀個金部副理徐慶源認為，轉貸的手續費名目繁多，怕麻煩的民眾，如果過去的還款信用良好，不妨考慮找自己往來的房貸銀行議價，銀行會視個案給予適度的利率優惠。
彭明財指出，民眾只要清楚還款方式、利率、還款限制、轉貸費用等資訊，就不難掌握省錢的關鍵，有需求的民眾可以主動與房貸承辦人員諮詢，為房貸支出做出最妥善的規劃。

近年來，建商蓋屋愈來愈講究，各項設施豪華齊備，不過，公設占比明顯上升，部分高級住宅公設更高達30％、甚至40％，民眾買屋，大把銀子花在公設上頭， 針對公設占比愈來愈高，房地產界人士指出，買屋之前，先算好公設比，才能掌握實際居住面積、和公設花費。
　　住商不動產人員指出，建商房子愈蓋愈好，但是，公設比也愈拉愈高，一戶總價4000萬、80坪大的房子，光是公共設施可能就占了20坪、30坪，等於花了1000多萬買公設，自己實際居住的空間，只剩50坪、60坪。
　　針對情勢，民眾要先弄清楚，自己打算購買的房子，包括那些公設項目，公設比多高。
　 　歐亞不動產估價師聯合事務所經理劉勁麟指出，公設比指的就是住戶共同使用的公共設施坪數，例如，地下避難室、樓梯間、走道、游泳池等，把這些設施的坪數 加起來，做為分子，再以所有權狀總坪數當做分母，計算出來的百分比。計算方式如下：公設比=（公用部分面積×權利範圍）╱（主建物面積+附屬建物面積+共 用部分面積×權利範圍）
　　以往，建築物只須設置一座安全梯，小公大約占11％至12％，但是，為了避免煙囪效應，基於消防安全的考量，政府 規定，2006年8月以後所申請的建照，只要是位於8樓以上的建築物，都必須設置雙逃生梯，大幅提高公共設施的比例，小公的占比，跟著增加到16％至1 8％的占比。
　　隨著房市進入高公設比時代，算一算，目前，新屋整體公設比，幾乎都介於30％至40％。
　　房仲人員建議，各類型 房地產，公設占比不一，介意公設比太高的民眾，可以去找公設比較低的產品，目前，市面上以低公設比為訴求的建案，可分為三類，一類是使用舊建照的產品，一 類是8樓以下的物件，或是選擇零公設的老公寓也不錯，雖然要爬樓梯，但是不必負擔管理費，以同樣的權狀坪數相較，居住空間也寬敞得多。
　　但是，公寓因低公設比，所以休閒設施較少，民眾挑選這類型產品，雖負擔公設費用少，不過，必須留意逃生動線是否完善，避免省下負擔公設的費用，卻增加了居住安全的風險。

隨著社會風氣開放，感情你儂我儂的小倆口，雖然未婚但仍選擇合買房子、共築愛巢，已經司空見慣。然而，房仲人員提醒，打算一起買房子的情侶，應先建立正確 的房地產概念，免得不幸分手時，人財兩失。以下5點要項一定要知道。
　　1.登記產權共有，並簽下契約。
　　房地產人士提醒，情侶合買房子，除登記「產權共有」外，最好簽署契約，清楚說明雙方各自出資的金額比例，持分比例。
　　2.產品應慎選。
　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，美侖美奐的預售樣品屋，經常讓年輕情侶判斷失準，雖然預售屋的付款方式較具彈性，但是，其他的不確定因素仍多，像是坪數不足、設備功能、廣告不實等，都是缺乏經驗的首購族無法預知的狀況，必須先做足功課再下決定。
　　3.小坪數產品應細思量礙於資金限制。
　　年輕情侶多會從低總價的「套房」著手。然而，中信房屋提醒，套房單價高、屬小眾市場，目前，是風險較高的產品，同時，銀行對於套房的貸款意願與成數都偏低，而且15坪以下的房子，扣除約3成的公設比，就只能隔成1房1廳的小空間，居家生活較為受限。
　　4.財務能力的評估。
　　年輕情侶資金較為不足，千萬不要因一時衝動，買下一間超越雙方能力所及的產品，江龍名建議，可「由外而內」，也就是選擇位於都會區外第一圈的郊區，由於這類區域房價，只有都會區的一半到三分之一的價格，隨著都會區向外擴散，房屋有機會增值，可用距離換取空間與金錢。
　　5.日後轉手性購屋不應有「住一輩子」的老舊想法，不論是何種族群，購屋時都須考慮未來的增值與保值。

看中古屋該注意哪些事？房仲業者說，屋齡在3年以下可稱為「新成屋」，超過3年以上則會歸類「中古屋」，但有多數的中古屋，因為地段好，就算屋齡有20、30年以上，房價還是居高不下，中信房屋 董事長特助胡佩蘭建議，消費者看中古屋，可從9個注意事項，深入觀察。
　　1.參考附近成交行情：售屋人多半會在出售房屋前，略微整修房屋 或裝潢，以改良賣相及拉升賣價，但提高的價格是否合理，買方必須多探聽附近物件的成交行情。
　　2.屋況及屋齡：一般房屋堪用的年限約為50至60年，屋齡愈長，通常房屋狀況愈差，要留意漏水問題、建築物的結構是否有裂縫，及經由裂縫長出雜草等，都會影響整體建築物安全性問題。
　　3.產權是否清楚：至地政機關申請土地、建物（房屋）登記謄本，查閱所有權人、面積（坪數）、有無設定抵押、或被查封。
　　4.稅負負擔：房屋持有時間長的屋主，可能會對土地增值稅較為在意，增值稅是否轉嫁到買主上，造成屋價偏高，也是買方必須多留意之處。
　　5.是否有欠費情形：若為空屋，買方也要注意水、電費、電話費、管理費、瓦斯費等，與房屋有關的費用是否正常繳付，以免遭斷水、斷電。
　　6.附贈設備、裝潢：如有附贈的設備及裝潢，買方應向屋主詢問清楚後，於合約中一一確實載明，以避免糾紛。
　　7.保固合約：包括瑕疵擔保、漏水保固、海砂屋檢測、幅射屋檢測，以及非凶宅的保障等等，都需一一要求備齊。
　　8.售屋原因及原屋主狀況：向附近鄰居打聽售屋的原因，可以藉此議價，同時，避免屋主有隱瞞是否為凶宅的情況。此外，原屋主的品德個性等個人狀況，也可以向鄰居、里長調查清楚。
　　9.違建、增建：購買的坪數應以房屋所有權狀的坪數來計價，同時，原屋主的違建、增建是否與鄰居達成合議，是否會被報拆，買方也要在看屋時，向房仲銷售人員詢問清楚。

房地產市場景氣自從去年下半年開始呈現緩降趨勢，值得注意的是，由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，其中尤以台北市房價所得比由 92年第一季的5.4倍攀升至96年第三季的9.9倍最為明顯，至於96年第四季則已降為8.6倍，影響所及，民眾購屋負擔必然愈來愈沉重。

未來除區隔性產品之外，議價空間將會逐漸擴大，並且整體市場亦將由賣方市場逐漸轉變為買方市場。至於影響今年房地產景氣發展趨勢之主要因素，則可歸納為以下七點：

一、房價攀至歷史新高

在這一波房價飆漲過程，96年台北市預售房價已攀升至每坪53.1萬元之歷史高點，其中台北市大安區更高達74.5萬元，並且近三年漲幅32.8%，名列 台北市第三名。其次為信義區之70.1萬元，並且近三年之漲幅亦高達27.9%，其所以如此，應與近年大安區、信義計劃區豪宅之預售房價每坪屢創百萬元之 超高價位息息相關。

二、預售案量持續增加

根據住展雜誌之統計資料顯示，96年預售巿場推案量高達1.15兆元，較95年成長一成以上，其中北部地區為9,000億元，台中地區1,500億元，高 雄地區1,000億元；至於97年則將再創新高至1.4兆元，其最直接之影響必然是預售市場競爭愈來愈激烈，其次便是中古屋議價空間亦將隨之擴大，並且影 響最大之區域應是中南部地區。

三、供需失衡逐漸明顯

近四年台灣住宅建造執照與使用執照申請量均超過10萬戶，其間所顯示的警訊即在於今後新成屋大量增加所導致房價下跌之不利情勢。

1.住宅存量大於家庭戶數。96年之住宅存量為765萬9,486戶，家庭戶數為751萬2,449戶，而在住宅自有率高達87.83%之情況下，顯示近年整體住宅存量已有逐漸超越實際需求之趨勢。

2. 住宅建造執照申請量連續四年超過10萬戶。93年住宅建造執照申請量為11萬981戶，94年為12萬1,622戶，95年更高達11萬5,341戶， 96年之申請量亦高達10萬6,071戶，此就當前臺灣每年8至9萬戶之需求量而言，未來市場供給大於需求之情況亦是勢所難免。

3.住宅使用執照申請量連續二年超過12萬戶。從今年開始將會逐漸感受到交屋高峰期所帶來之房價壓力。

四、豪宅投資客又進場

豪宅、商辦、店面等較具投資價值之產品，在投資報酬率均已大幅下降之情況下，尤其是在未來利率水準普遍看漲之前提下，投資性需求原已大幅降低，惟總統大選後在外資、台商陸續進場，加以年底即將開放陸資來台購屋之利多消息，房地產市場似有再掀房價飆漲之趨勢。

然衡諸市場供需實際現況，仍屬區隔市場特殊現象，不應將其與一般產品混為一談，更不應因兩、三千戶豪宅的價格變動，而影響整體市場765.95萬戶一般住宅之正常行情。

五、消費者購屋能力下降

由於房價上漲幅度遠比所得成長高，導致房價所得比愈來愈高，加以「房貸支出占每月所得比」亦已普遍超過30%，由此不難理解一般民眾購屋負擔之沉重。

其次，依據中央銀行之統計，去年年中國人不動產貸款總餘額高達5兆4,090億元，創歷史新高，高達69%以上。可以預見的是，未來消費者因房價高漲、購 屋能力普遍下降，購屋行為將會更趨理性，並且購屋決策時間亦將隨之延長，甚至採取觀望態度，而部分超額供給地區之產品議價空間亦將隨之擴大。

另外，根據內政部之統計資料顯示，95年全年之房屋買賣移轉戶數高達45萬167戶，創九年來之最高點，其主要原因是首購與投資依然熱絡；惟96年以來在新成屋逐漸增加之情況下，市場溫度已有逐漸下降之趨勢。

六、交屋高峰期，新成屋快速增加

近年台北市幾無新成屋可供銷售，其因在於預售屋銷售快速，從而亦導致中古屋價格之急速竄高，惟最近其他各縣市新成屋之存量已逐漸增加，其因在於推案量太 大，預售屋銷售普遍不理想，從而亦導致新成屋與中古屋競價求售之情況，影響所及，整體市場之房價亦普遍呈現下滑趨勢。

其次，就最近二年使用執照均超過12萬戶之數據加以探討，當市場逐漸進入交屋高峰期之後，緊接而來的必然是新成屋之大量增加，因此，除地段區位較佳與產品區隔較明顯者外，均會逐漸感受到市場交易漸趨冷淡之氣息。

七、房貸利率逐漸調升

1.貸款比率縮減。由於這一波房地產市場景氣已超過四年，並且有些區域之房價漲幅亦遠超過消費者購屋負擔，加以市場正逐漸進入交屋高峰期，導致各銀行房貸成數大幅縮減一至二成。

另一方面購屋者向銀行申請的貸款比率一般均高達七至八成，而在房屋市場供過於求，房貸成數大幅降低，加以購屋能力逐年下降之情況下，最近金管會又逐漸調整、緊縮房貸政策，必然會對購屋者帶來相當沉重的財務壓力，消費者購屋意願亦必大受影響。

2.利息逐漸調升，套房、店面賣壓面臨考驗。96年中央銀行連續升息，其對利用高槓桿財務操作的投資者而言，必然會因負擔增加而引發賣壓，其影響最大者首 推套房產品。更值得注意的是，儘管最近央行多次升息，惟目前房貸利率普遍停留在3%左右，一旦利率逐漸上升到5%以上，將會嚴重影響到首購需求。

再者，最近由於國內房地產價格持續飆高，財金主管不斷呼籲房貸風險控管，各大銀行紛紛對房貸業務緊急煞車，除逐漸調高利率外，並且調降貸款成數、縮短寬限 期，尤其是各財經首長更是不斷提出呼籲，一致要求各大銀行辦理房貸業務應有風險意識，其主要目的即希望藉此降低授信風險，兼以達到房市降溫效果。

台灣人養寵物的比率高達20%，不少飼主買起寵物飼料、玩具或服飾毫不手軟，看準寵物市場商機，有產險公司首度將「寵物險」的保障範圍納入「居家綜合保 險」，保單除了包含家中每位成員的傷害醫療外，也將寵物列入理賠範圍。

設 計該保單的泰安產險表示，新式的居家險是以「家的觀念」出發，因此首度將「寵物意外費用補償附加條款」納入，由於是附加險性質，換言之，必須是在居家險 （主險）承保事故發生時，造成家裡寵物受傷，導致醫療費用或喪葬費用發生時，才能向保險公司申請理賠，一年累計的理賠金額最高3萬元。

什 麼是居家險的承保事故呢？泰安產險發言人陳嘉文指出，主要是火災、地震（含輕損地震）、閃電、雷擊或航空器墜落等，導致房屋受到意外事故的衝擊，造成寵物 受傷或死亡，居家險的附加條款即可啟動；反觀，若寵物是自然死亡或在住家以外發生意外，則不在該保單的承保範圍內。陳嘉文分析，台灣約有兩成多的家庭飼養 寵物，以最普遍的養狗來說，一次就醫的醫療費用至少800元起跳，由於健保無法給付，醫療費用常比人還貴，是主人很大的經濟負擔，才會將家中的寵物納入保 障，以減少飼主的負擔。

根據農委會委託台大獸醫系的調查顯示，家庭飼養另類寵物的比率逐年增高，已經占5.7%，以雪貂、蜜袋鼯和刺蝟最受歡迎，陳嘉文強調，只要不是保育類動物，任何寵物都在保障範圍內，寵物險的承保標地以從過去的貓、狗，擴充到各式各樣的另類寵物。

值得注意的是，寵物醫療費用的理賠方式採實支實付，飼主一定要帶寵物到有獸醫執照的醫院看診，並要求開立證明，依據單據向保險公司申請給付。

除 了寵物險的保障外，泰安產險還特別將「輕損地震險」納入居家險中，補強中小型地震發生時，政策性地震基本險的保障不足，陳嘉文表示，一般小家庭投保新式的 居家綜合險（含輕損地震險與寵物意外險），1年期保險費平均約4,200元，相較於市面上的住宅火災暨地震基本保險加保擴大地震保險，年保費在1萬元以 上，可說較為優惠。

輕型地震險的保障內容包含地震造成房屋龜裂、廚櫃傾倒、玻璃震碎、地磚凸起、牆壁倒塌等財產損失，不必等房屋全倒或半倒，才能申請理賠，理賠最高限額為30萬元。

苗栗縣政府消費者保護課提醒消費者購屋時，應對周邊環境「多看一眼」，借附近高樓眺望，或利用夜間、雨天，多跑一趟，確保自己權益。

縣消保課昨天接獲竹南消費者投訴，購買公寓預售屋，訂約一年後，隨著房屋越蓋越高，他才有機會上樓觀看，竟發現建設公司搭建年餘的廣告看板，是用來遮擋墳墓，而墳墓正對著他買的房子。

「消保官，怎麼辦，可以退訂嗎？」他向消保官黃國樑投訴，詢問是否可退訂？

不過，由於購屋已一段時間，黃國樑告訴他，恐怕無法退款；他轉而希望縣府協助，能否將墳墓遷走？

黃國樑受理後表示，遷移墳墓更不可能，但會邀雙方協商，希望有圓滿結果。

黃國樑說，消保課經常接獲購屋糾紛，不少是買了一段時日後，發現漏水、油漆脫落，要求退款，也有剛簽約訂購不久，即提出感覺怪怪的，或長輩將他的八字送命理師算過，覺得不適合。

他說，類似狀況，大都是通知雙方協商，尋求解決。

黃國樑表示，購屋投入龐大資金，必須謹慎，有時，建商會說「搶購一空，僅剩保留戶」，不妨利用夜間再走一趟，了解大樓是否燈火通明、人氣旺，及是否有噪音、臭味？

另外，不妨借附近高樓，登高眺望周邊環境，或向附近店家、大樓警衛打探周邊環境，或居住環境品質，「多跑一趟，更有保障」。

高房價時代，購屋人的貸款負擔更形沈重，「購屋負擔比重」創歷年新高。內政部營建署最新住宅需求動向季報顯示，國人房貸占所得的比重已超過三成三的臨界 值，北市房貸負擔率更站上百分之四十四的歷史新高。

換句話說，國人平均每一百元的所得，就有卅三元要用來付房貸；台北市民眾購屋負擔比重更高，每一百元所得中，有四十四元要付房貸，幾乎吃掉收入的半數。

多數房地產專家都建議，房貸支出不要超過所得的三分之一（房貸負擔率控制在百分之卅三以內），以免因購屋破壞生活品質，讓房貸吃去大半薪水。

住宅需求動向季報是由內政部營建署委託財團法人規劃及不動產資訊中心調查，第一季報告預計下周四公布。最新統計結果，第一季的「貸款負擔率」已創歷史新高。中信房屋副理江龍名說，「這樣很危險，如果加上萬物漲價，薪水又跟不上，屋奴潮恐怕就來了。」

學者說，貸款負擔率是房貸占家庭收入的比重，可反映購屋人是「歡喜輕鬆的買房子」或是「咬牙切齒的買」。但這個數據是把首購族、換屋族全部納入考量的平均數；如果只計算首購屋的話，經濟能力相對有限的首購族，貸款負擔率可能更高，已進入紅色警戒。

這 項最新調查也發現，第一季「房價所得比」也大幅上升，其中以台北市上升幅度最大，達十點四倍，代表「台北市人不吃不喝十點四年才能買得起一間房子」，這是 有這項調查以來，房價所得比第一次超過十倍。北市貸款負擔率更一舉飆上百分之四十三點六的新高，遠超過上一季的百分之卅六點五。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，購屋壓力愈來愈吃重，雖然短期內房價不易崩跌，但貸款負擔率變高是個警訊，建議購屋人還是選擇預算能負擔的區域房子下手。

負利率時代下，房地產市場來說有利有弊，站在保值角度來看，不動產投資比率通常會增加，以對抗通貨膨脹。但總體經濟不佳，房價很難大幅攀升。

台灣工銀資深經理黃存知說，無論就投資者及建商等角度，對負利率的看法較正面。但就台灣八檔不動產REITs而言，目前仍多處於折價狀態，僅有一檔處於溢價，台灣受限投資標的無法全球化投資，可享有其他地區不動產增值的利益，未來應仍會處於折價狀況。

本國銀行目前的房貸授信上平均逾放比率約為1.8%，住宅類約僅為1.4%，整體而言，銀行已經有相當不同的應變能力，如果台灣房地產有特別的變化，對於地區性銀行的影響，恐怕遠大於其他類型銀行。

東華大學管理學院院長吳中書說，台灣不動產產業將隨著美國次級房貸事件的後續衝擊、國際石油與原物料價格走勢、國際經濟情勢的演變、與兩岸政經局勢的發展與互動等幾個層面而變動。

特別在核心物價上面的可預期通膨壓力，有相對保守貨幣政策，對於景氣復甦恐會有延遲現象。由經濟變動與房地產的關連來看，以台灣的歷史經驗來看，房地產真 正上漲時並非是經濟最好的狀況，真正因素恐怕是預期心理；未來台灣經濟發展動力將會由內需代替出口，房地產分配將會隨地區品質好壞有更明顯的區隔。

政大經濟系教授林祖嘉教授指出，台北市房價泡沬化可能不如預期嚴重，但仍應特別小心，但現階段財富分配差異造成M型社會更為擴大，房價如果再更擴大，會讓社會更不平衡。

林祖嘉指出，目前房價上漲與品質提升有相當大的關聯，應扣除這一部分後再分析房價。目前總體經濟環境不佳，似乎不會導致房價大漲，住宅市場卻是相反局面， 可能是忽略了對於房價有重要影響的因素，特別是潛在的過度預期，更會造成非理性房價上漲，但整體而言，短期內，房價應不會過度上漲。

成交資料統計，截至今年4月，屋齡在5年內的住宅產品，成交量達27％，創7年來新高；再根據住宅使用執照核發數量統計，2003年新增住宅戶數為5.8 萬戶，5年內的房子占成屋交易比重為13.1％，至去年則增加到13萬戶，比重為22.6％，今年1到4月更突破記錄至27％。

在成交價格方面，永慶房屋的統計指出，今年1到4月大台北地區2~4房標準住宅成交均價及漲幅，總價在300~800萬元的產品每坪約20~21萬元，漲 幅為5.4％，而6千萬元以上高總價住宅每坪單價漲幅高達16.7％，成交單價由每坪64.5萬元攀升至75.2萬元。
住宅新增供給的明顯釋出，這些新房子部分流通到成屋仲介市場，由於新穎的外觀設計及建材優勢，頗受消費者青睞，顯然在「住新房子」為購屋者普遍的偏好下，同步拉高新房子在仲介市場的交易比重。
要住新房子代價也相對較高。以台北市來說，5年內的住宅產品，平均每戶成交總價為1884萬元，而在台北縣只要928萬元，相差約1倍。不過北市都市發展 成熟，可開發土地稀少，相對住宅新增供給有限，5年內的新房子占交易比重僅23％，在各縣市當中是最低的。至於比重最高的則是新竹縣，高鐵周邊重畫區的快 速發展，7成以上的交易都是5年內的新房子。
新房子除了外觀及建築設備較有競爭力之外，較強的抗震能力也是受到購屋者青睞的主要原因。921地震之後，國內不論在建築結構、建築法規，以及施工品質上，在抗震、耐震的標準有所提升。
也因此，屋齡在5、6年內的房屋，因為大部分是在921之後申請建築的，適用較嚴謹的耐震標準，而擁有較佳的結構安全。尤其四川震災再度勾起國人對於耐震的重視，不少有意購屋。

房價高漲，專家多建議社會新鮮人、收入相對少的民眾，先從偏遠、低價的房子下手，不過，隨著銀行辦理房貸，對各區域的分級愈分愈細，評等愈抓愈緊，低收入 人士買屋，自備款可能要拉升到5成。
　　銀行主管說，銀行做房貸，要考慮借款人的財力、還款能力，以及擔保品的價值，雙重考量下，愈沒有錢的人、買的房子所在區域愈偏遠、愈借不到錢。
　　針對房地產的所在區域，銀行詳細區分評定等級，同時，銀行也針對貸款人區分等級，部分銀行區分A到E級，一共5等。
　　銀行會綜合評估客戶的年收入、工作性質、負債比做評定，以年收入而言，A級大約是100萬、B級是80萬、C級是50萬、D級是30萬、沒有固定收入人士是E級。
　　對銀行而言，貸款人的年收入偏低、購買的房子所處地點又偏遠，實際貸款時，成數反而愈低，最高只有7成或7成5，有些銀行甚至會壓低到5成左右。
　　面對房價走勢、房貸成數的變化，銀行主管指出，想要買房子的年輕人，如果選購的房子落在C區、D區，不論自己儲存、或是向親友借貸，一定要多籌措自備款。
　　少說也要準備3成、5成，若只準備1、2成的資金，光想要靠銀行貸款買房子，愈來愈不容易。

房價彈升 平價大樓潛力大 據信義房屋最新調查，在三通與捷運通車等議題發酵下，高雄今年首季房價指數較上季上漲逾百分之三，居全國都會區之冠；甚至在地人也覺得房價「變貴了」，然 而，不少兼具機能與環境、卻長期被市場忽略的平價大樓住宅，反而潛在需求高，長線具增值空間，自住投資兩相宜。

後市可期
過去高雄房市低迷，一般二至四房的新成屋銷售個一、兩年是司空見慣的事。就大樓產品而言，很多在地客仍習慣房價停留在一坪十萬元為基準，然而，受捷運通車 催化與投資客大舉進入抬高房價的影響，高市二至四房的一般大樓住家平均已悄悄向上拉高到十二萬、甚至十五萬元左右，特別是部分捷運沿線的區域。
南高雄的硫酸錏三十一期自辦重劃區、獅甲站附近亦出現不少大樓個案。中信房屋一心加盟店店長鄭榮發表示，該區面積不大，但公園環繞，綠意盎然，主流行情在 每坪十二萬元左右；例如銷售中的「戀戀英國」、「海德公園１號」等個案，位置較佳的戶別單價可拉至十七萬元左右，大選後不少自住型的客戶搶進，一方面置 產，或整理後出租，平均報酬率約在百分之四到五。

大樓避免盲目追價
例如屋齡約兩年的「太普MOMA」，兩房、三房含車位的詢問度都頗高，去化速度快，不過，鄭榮發認為，大樓產品現階段較不適合速戰速決的投資客，畢竟以房 市的基本面而言，長期穩定的人口與資金進入才是穩定行情的基礎，目前發酵的僅是建設與政策性利多，應避免盲目追價，反而以店面、豪宅等產品較適合短進短 出。
高雄市不動產代銷公會統計，二○○七年大樓仍以三房為推案主流，達兩千四百六十一戶，其次為四房的一千六百二十二戶；兩者佔大樓總戶數逾六成五。敦煌不動 產事業總經理陳世雷指出，三房含車位仍佔市場消費大宗，地段較佳的產品從去年每坪十一萬元左右，到目前漲至十三至十六萬元；例如捷運巨蛋站附近的「華爾道 夫」、「香榭麗緻」等大樓。

景觀戶次排價差大
儘管建商一再表示，隨著土地與原物料成本提高，高雄住宅房價欲降不易，期待消費者調整過去的合理房價印象；不過根據消費端薪資水準並未明顯跟進的情況來 看，買賣之間的磨合期仍將持續至年底，一味調高售價只會排擠首購族群。即便是自住，地段因素仍須納入考量，以強化保值並降低未來脫手不易的風險。
預算有限的購屋族不妨退而求其次，選擇具同樣地段，但無景觀或距捷運步行距離以外的區域。住商不動產高雄明誠加盟店東葉誌螢舉例，美術館馬卡道路一帶，首 排景觀戶與次排的房價落差極大，部分從每坪三十萬元的水準一下子降到十萬元附近；但同樣享有地段與環境的優勢，兼具保值。

建商不換約 可藉第三民間公證人擬私契 購買預售屋，為什麼有些可以換約，有些不可以？換約跟不換約，對購屋者的權益有何差別？另外，在簽約時要注意什麼事情，才比較能保障買方的權益呢？還有， 若建商倒閉的話，購屋者有什麼自救方式？


回答 ：
大部分的建商都不太願意提供換約服務，因消費者想換約，多表示房價上漲，第1手買方想脫手賺差價，但如果建商還有餘屋尚未銷售完畢，將會造成價格競爭，破壞市場行情。有些建商看好市場上漲，甚至寧願出高價買回，再自行出售，避免餘屋價格遭到破壞。
建議購屋者簽約前要詢問仔細，問明建商是否提供換約服務。有些建商提供換約服務，但換約對象有所限定，僅限於直系親屬，如父母買房可轉交給小孩，且只能換約1次。

購屋款交信託減風險
如果當初購買預售屋時，建商不提供換約服務，但消費者在預售過程中，已找到買家想接手時，可透過第三民間公證人，買賣雙方擬定私契，載明成交總價及所有權人轉換，待建商交屋時再辦理過戶。
第1手買方與第2手買方可在契約中擬定，假設雙方以總價2500萬元成交，第2手買方先付1成的定金，如果未來第2手買方反悔不願購買，第1手買方將沒收250萬元定金；反之，若第1手買方不願履行契約辦理過戶，可依民間公證人擬定的私契，依法執行過戶。
買賣雙方執行換約時，除了可清楚知道賣方當初買進的成交價，在合約上也會清楚明列繳款時間，以及共繳了幾期；但買方須留意，建商在快交屋前，會產生一筆請水電表與管路的費用，總價1000萬元左右的房屋，大概要花10~15萬元的費用，購屋前應將此筆費用計入預算內。
購買預售屋時最怕碰到建商倒閉，自保方式最好能選擇有品牌、具口碑的建商推案，交屋後還會提供完善的售後服務，包括結構體、漏水保固等；或將購屋款交付信託管理，減低購屋風險

買屋議價 挑潛銷期入場最佳 買屋除了事先做功課、多參觀比較各建案，選好理想房子後的議價，才是買賣雙方「攻防戰」的開始。價格談得「漂亮」，不僅贏得成就感，還能省下銀兩，多點裝 潢經費。專家建議，議價時忌露出極為喜歡的表情，而選擇潛銷期入場議價，並展現購屋誠意，價格較有彈性。

省下銀兩
北區房屋不動產理財研究室副總經理謝萬雄表示，建案在刊登廣告之前的潛銷期，因減少業務抽成費用，建商為搏得好采頭，價格較能讓步。此外，推案後期剩下的 少數餘屋，價格也較彈性；如果為熱銷階段，團體議價的成效也不錯，現今網路上有不少房市討論版，可相約對同一建案有興趣的網友一同看屋，以量制價。

隨身帶支票展誠意
謝萬雄指出，對於心目中理想的推案，就算再怎麼喜歡，也不要表現出很喜歡的樣子，因為當購屋者顯現出很喜歡的感覺時，銷售人員自然不會輕易讓步，議價時，可從小環境或產品規劃上的缺點談起，但也應謹記將心比心原則，如果目前為賣方市場，殺價空間自然較小。
如何判斷是否為賣方市場，可從建案的來人量多寡，以及至各建案看屋、留下聯絡電話後，銷售人員來電探詢的次數評估。若建案的來人量多、銷售人員的來電數少，就代表目前為賣方市場，賣方的姿態較高，議價空間相對較小。
投資達人張淳淳建議，除了可採朋友集結團體購屋外，殺價撇步還可「聲東擊西」，事先探尋此建案中最好的1戶，如頂樓戶，或18樓等燙金門牌的戶別，確認此 戶賣掉後，再到案場擺明要買最好的那戶，當案場人員轉介紹其他戶時，再勉為其難的考慮，這樣能表現出購屋意願，但沒有非常喜歡，議價空間較大。
預算較不足的購屋族，也可直接跟銷售人員說明，考慮4樓戶別，或近管理室等樓層開價較低的戶別，因銷售人員能賣掉較難賣的產品，讓步空間自然較大。另外， 至接待中心談價格時，可隨身攜帶支票本，與銷售人員相談甚歡時，立即就掏出支票、展現充分的購屋誠意，價格也能談得「漂亮」。