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自由更新日期:2009/09/03 04:09

〔記者王亮勻/台北報導〕受到水災、新流感及鬼月等各項影響,8月北台灣整體預售新屋市場表現未見明顯起色。根據住展雜誌最新調查,8月住展風向球較7月下滑兩分為39分,燈號連續六個月出現代表「衰退注意」的黃藍燈,顯示房市景氣仍未脫離盤整谷底。

8月下旬雖碰到鬼月,不過仍有不少建商趕在鬼月前推案,使8月的預售推案量達236.3億元,較7月的207.2億元成長14%,主要指標預售推案則是集中在新莊副都心一帶。在新成屋方面,8月的新成屋供給戶數為2,241戶,較7月的供給戶數2,465戶減少224戶,主要推案地區則為基隆地區。

由於優惠房貸不再續撥,8月各主要工地的來人組數平均也較7月份減少一成,不過值得注意的是,8月房市整體成交量並未因來人的減少而使成交比降低,主要因為看準鬼月期間可能有較大的議價空間,促使回籠客與有意購買的客戶在8月進場承接買盤。

在議價空間上,受到鬼月影響,建商多半會在議價空間上讓步,使8月的議價空間較7月增加0.4%來到11.8%。

住展雜誌研發長倪子仁表示,在行政院確定不再提撥優惠房貸下,8月新成屋的促銷動作有縮手的現象,例如廣告量減少。不過隨著黃金檔期928來臨,北台灣將有1,500多億元的案量推出,建商與代銷業勢必將全力拉抬,加上今年928都是全新建案推出,對購屋者有一定的新鮮度與吸引力,預估來人組數與成交組數將拉高不少。

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住展房屋網提供

到底要存多少錢才能開始買房子?台灣北、中、南房價差異很大,總價帶也不一樣。
【文/陳韻如攝影/邱添榮】多數人一生中最大一筆交易,就是買房子,
買了房子、背負房貸,
似乎就要開始過縮衣節食的拮据生活;
其實事實上也不盡然都是這麼慘,
掌握幾個重點觀念,
房貸壓力就會一步一步遠離你。

今年四月初,中國大陸成都電視台,上演一部由兩千個房奴故事凝聚而成的電視劇「房奴」,未演就已經先轟動,主題符合時代潮流心聲頗為貼切,充滿話題性。上映以來收視率更是扶搖直上,因為大家都想看,其他人是怎樣變成房奴的,避免自己以後也步上後塵。 大家都怕變成房奴,買房子必定會與房奴畫上等號嗎?

對七成以上的人來說,買房子都必須向銀行貸款,借貸是一條必經之路,但卻不一定是個痛苦的過程,只要理性的計畫分配收入與支出,就能減輕房貸負擔,儘早擺脫「房奴」的壓力。

購屋 自備款多為存款

根據入口網站雅虎房地產頻道,在今年五月中旬所做的一項網路民調顯示,一般網友買房子的自備款來源,有六十六%都是靠自己辛苦存錢,只有十三%是由父母提供資助,由此可見,「儲蓄」是買房子必經的第一個重要過程。

到底要存多少錢才能開始買房子?台灣北、中、南房價差異很大,總價帶不一樣,像台北市首購產品總價,一般二房以上房子,至少要七百萬以上。

台北縣都會區大約要五百萬以上,台北縣非都會區也要四百萬,其他地區大約二百萬至三百萬即可。

因此建議至少要先準備一百萬的自備款。

財務規劃宜採三三三

對首購型購屋者來說,還是建議要量力而為,用比較保守的方式做購屋的財務規劃。保守方式就是一般專家常建議的「三三三方案」。三成自備款、每月本息房貸佔家戶總收入三成,以及三年寬限期。

如果用一百萬自備款回推,那購屋總價大約不到三百五十萬,價位適合購買台北縣非都會區、屋齡十年以上的中古屋。如果計劃要買台北縣都會區,或是台北市的房子,自備款最好是在兩百萬以上。

至於,如何靠薪水存到第一個一百萬及兩百萬,省吃儉用過日子當然是必要的,要設定儲蓄目標,並以波段性小額投資以加快存款速度。例如,存到三十萬,就用其中的二十%至三十%投資,無論是基金、股票,還是外幣皆可。

累積到五十萬,再用類似比例進行投資,一步步用保本保守的方式,墊高自己的存款;但不宜追高投資比例,以免投資風險過高,反而賠了老本。

選擇未來好賣的房子

不少人為了一圓購屋夢而衝動購屋,沒有精算自己的購屋能力,導致後來變成斷頭屋;或是因為財力不足而先買小套房,結果因為個案的戶數過多,房價穩定性差而賠錢,這些都要盡量避免。

小套房總價低,購買門檻不高,因此許多人都將套房設定為第一次買房子的目標,這反而是風險大的選擇。

小套房拿來投資是不錯的標的物,但是比較不適合首購族購買,即便是自用,也是要慎選產品,如果地點選不好,出售不易;或是戶數太多、管理不佳、價格紊亂等等,這些都是第一次買房子的首購者不易處理的問題,所以套房其實並不適合首購族群,不能光從總價因素考量。

中古公寓倒是比較安全的產品,一來總價也是相對偏低,購買門檻不高;再者公寓的三房產品需求者眾,自用或未來出租、出售都合適;最後是公寓所在地大多屬於早期開發區域,因此生活機能都比較好。

不當房奴,第一個重點就是要減輕房貸負擔,除了開源節流之外,就是要確保經過一次換屋,居住品質更好、負擔增加不多。

善用閒錢來償還本金

拿閒錢還本金,是擺脫房奴最實際的做法。
低利時代來臨,平均房貸利率約僅二%至三%,簡單來說,等於是借一百萬,本息償還每月只要付五千元,負擔並不重。

也因此,許多人即便有閒錢,都想拿來做其他投資,想運用槓桿原理以小博大,讓存款數字得以倍數成長。

但是根據財經專家統計,真正在股市中獲利的比例,大約不到一成,人性還是脆弱的,投資最忌諱的又貪又怕,就經常發生在投資散戶身上。因此建議,無論閒錢是來自意外之財、年終獎金、投資獲利了結等等,只要有個十萬、二十萬或是更多,建議最好都先拿去還本金,只有本金減少,利息才會降低,利息高低不只繫於利率,與本金多寡的關係度更高。

據銀行人士表示,一般常用的二十年期還款年限中,如果依照銀行一般慣用的公式金額還款,前十年大約只清償本金的三成至四成左右,並非一般人想像的五成。

也就是說,如果你向銀行借五百萬,每個月按照銀行給你的數字繳房貸,經過十年之後,你清償的本金大約只有一百五十萬,還不到兩百萬,如果你以為過了十年,就還了銀行兩百五十萬,那你就大錯特錯了。

重點就是,一有錢就存起來準備還本金,不要誤認為自己投資理財的功力很好,就拿去胡亂投資,夜深人靜的時候一定會後悔!拿閒錢還本金,是擺脫房奴最實際的做法。

跟銀行借一百萬,每天早上一睜開眼,就欠銀行一百六十七元錢;借兩百萬,就欠三百三十四元錢,其實這是不大舒服的事。消費享樂優先的邏輯,是新世代與舊世代之間最大的差異,但是舊世代優先減輕負債的觀念,才是真正遠離房奴的不二法門。

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台中市一群家庭主婦,忍不住站出來抗爭,原來,她們1年前花了7、8百萬,買了中價位的豪宅大樓,但公設、住家問題一籮筐,像是冷氣主機裝不進陽台做好的隔柵裡面,地下停車場的地板坑坑巴巴,住家內部,廚房的門鎖壞了不來修,家庭主婦只好爬廁所窗戶到陽台曬衣服,住戶痛批,無論怎麼反應,建設公司卻一拖再拖不來處理。

這一棟外觀新穎的住屋大樓才交屋1年,147戶住家集體連署掛起白布條,住戶見到建設公司工地人員就開罵!住戶:「你建的房子!爛成這樣!我當然氣啊!你來看!」

住戶實在忍無可忍,氣的是1年前,花了7、8百萬買的房子,冷氣主機根本擺不進陽台做好的隔柵裡面。住戶:「這個隔柵,是放冷氣主機的地方,可是後來事實證明,我們的(冷氣)主機,都放不進去。」

地下停車場的地板不平,大大小小20幾個坑洞,填補起來,水泥顏色深淺不同,破壞美觀,而車道入口鐵門,起初關起來,露出一個大洞,建商索性用三角形的鐵板接合起來。

不止公設有瑕疵,連住家內部客廳的門把是壞的,大門上面裝飾條一碰就掉下來,廚房的門壞了,住戶得爬廁所窗戶才能到陽台曬衣服。住戶:「每天洗衣服,就這樣爬來爬去。」

竟然住戶反應問題多多,建設公司稱老闆不在,不願回應,而工地主管也相應不理。記者:「你們會去改善嗎?」建設公司工地人員:「我們1年多,都有在作維修的動作。」

當初花了7、8百萬買的新屋,本來就希望住的舒舒服服,1年來大樓公設、住戶修繕卻始終不見改善,這些家庭主婦、媽媽們,自立救濟想辦法。

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桃園有一名男子,號稱是法拍屋大王,因為他在7年內,就賣掉3900多間房子,平均每天賣了1.5間,銷售能力非常驚人,但3年前他被檢舉利用人頭買屋,只申報個人綜合所得稅,逃漏營業稅,補稅加罰鍰一共要繳4億多元,但財政部認為他沒有逃漏稅的意圖,決議補稅不罰稅,3億罰鍰免繳,但卻也傳出財政官員放水的嫌疑,桃園地檢署已經分案調查。

買法拍屋再轉手賣給別人,用這樣的方式,有人已經變成無人能敵的法拍屋大王,這個人叫做廖文權,在88到94年7年間,他賣掉將近4千間的房子,算下來每天平均賣了1.5間。

這間位在中壢的地產公司就是廖文權所有,門禁森嚴不讓外人進入,桃園地檢署接到檢舉,廖文權以公司員工當人頭標購法拍屋,再以個人名義出售,報的都是個人綜合所得稅,而不是營業稅,原本應該補稅加罰鍰4億多元,但財政部認為沒有逃稅意圖,免了他的3億罰鍰。

北區國稅局科長張義卿:「在綜所稅的申報部分,他也如期每一年申報,充分地揭露,並沒有故意逃漏稅的意圖,所以我們報請財政部同意,就讓他補稅不處罰。」

廖文權向國稅局主張,稅法沒規定個人買賣法拍屋要繳營業稅,既然他都誠實申報買賣法拍屋的財產交易所得,就不能說他逃稅,法拍屋大王的操作手法,也引起財政部重視,趕緊在3年前訂出廖文權條款,

也就是規定每個人一年內賣出6棟以上的房子,就要申報營業稅,一個法拍屋大王,除了讓財政部緊急補破網,也傳出當時的北區國稅局有放水圖利廖文權的嫌疑,檢察官決定著手調查。
 
 
 

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