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地上權 修廟修出問題【林敏弘】

關於使用土地的權利,除了常見的租賃權之外,還有地上權,今天要跟各位分享的是地上權的故事。

A為了還願,出錢整修老家附近的土地公廟,也在土地公廟前辦了一場熱鬧的表演和流水席。當天一起聚餐的鄉親們知道某A拜過土地公之後,稍有賺錢,傳開來之後,便很多人到廟裡拜拜,香火鼎盛。

過不久,就有個地主在土地公廟的燒金爐和涼亭所在地劃紅線,說是土地公廟占用了他家的土地,揚言要拆土地公廟。地方人士非常反對地主「拆屋還地」的說法,因為土地公廟老早就在當地存在四、五十年。

那地主透過律師轉給我一份文件,表示地主的地籍賸本顯示土地公廟的燒金爐和涼亭所在的位置確是他家的土地,要求某A跟當初蓋廟的某B土地買下。地方上的人士開始批判某A,說不整修廟還沒事,整修了土地公廟,才引來地主趁機敲竹槓。

那塊土地市價每坪約10萬元,地主吃定某A,竟出價每坪12萬元。某A告訴地主,土地公廟的涼亭和燒金爐當初是某B蓋的,已經超過20年,早就被取得地上權,怎麼收這麼高的價錢呢?但地主認為,土地是他的,土地謄本上也沒有載明地上權人,他要怎麼賣就怎麼賣。

依民法規定,占有人在主觀上以行使地上權之意思、客觀上以在他人土地上有地上權的方式使用他人土地20年(一開始占有時是善意且無過失時,10年),可以請求登記為地上權人(民法第772條準用第769條、第770規定)。而且,占有的土地不以未登記為限,實務上認為無論他人土地已否登記,都可以請求登記為地上權人,不限於未登記的土地

我跟某A、某B說明,雖然地上權的取得時效已經完成,但這樣只是取得登記請求權,必須經過登記才能成為合法的地上權人。實務上甚至認為,在具備時效取得地上權要件之情形下,如果已經去地政機關聲請登記且經地政機關受理,就算將來因為爭訟上法院,地主仍然不能以無權占有的理由請求返還土地。不過,這個案子當時還沒有去地政機關聲請,而且就算已經去申請可能也難免會有訴訟,也會傷了大家長久的友誼。後來經過大家的協商,地主不再堅持要用高價去賣,也同意讓土地公廟繼續使用土地,只是希望可以定期給付他一些金額作為養老金。不過問題又來了,要跟地主成立租賃關係還是地上權關係好呢?

租賃跟地上權其實有很多異同,雖然依照土地法的規定,租用基地建築房屋,也必需在訂定契約兩個月內,聲請地上權登記(土地法第102條), 不過,租賃契約的期間,最長為20年;超過20年的也會縮短為20年;地上權則沒有期間的限制。另外,租賃契約一定要付地租,而地上權則不一定要有地租。最後經過雙方協商後,決定去登記地上權,才把問題解決。

(作者是勤實佳會計師事務所、商務仲介、外牆更新公司負責人)

2008-12-17/經濟日報/A13/稅務法務】

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10號公報是什麼?【記者曾桂香】

10號公報主要針對公司財務報表上的企業存貨計價方式及如何提列跌價損失,重新定義。

以往對存貨跌價損失的計算,標準不一,有些公司採較寬鬆標準,像營建公司的土地或餘屋,已經隨市場行情而下跌,但公司卻仍以取得時的高價來計算存貨價值;但如此寬鬆的計算,無法真實反應這家公司真正的存貨價值。

再舉電子公司為例,A公司有某新款筆記型電腦製造成本15000元,但隨著科技產品上市時間越長,價錢越往下跌的市場特性,A公司假設該款筆記電腦還有尚未出清的存貨,其存貨價值就不能用15000元來計算,而是要用財報編列時,該款筆記型電腦的市價來計算,如屆時市價為1萬元,則該公司每部筆記電腦存貨跌價損失是5000元。

用財務會計準則的專業語言來說,10號公報是改變以往「存貨之會計處理準則」中,對「存貨跌價」的認定,未來是用「淨變現價值」為認定標準,打破過去總和評價的認定標準,改以「個別認定」。新公報規定,只要生產線下個別商品的「淨變現價值」低於成本,即須提列當期損失。

2008-12-19/聯合晚報/A3/話題】

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不動產估價師 專業評鑑杜絕風險【台北訊】

台灣於民國8910月實施「不動產估價師法」,不動產估價相關業務須委託經由國家考試及格之不動產估價師辦理,我國不動產估價業發展,正式邁入新紀元。中華民國不動產估價師公會全國聯合會也正式成立於民國94年,由卓輝華擔任首屆與第二屆理事長至今,其對提升不動產估價師之技術水準不遺餘力,並加強推動業務發展,令國人更重視不動產估價師所扮演的角色。

卓輝華表示,其實不動產估價業務行之有年,但過去業務執行不限科系、學歷,其規範和公正性難以被社會接受,加上台灣自民國50年代後,房地產市場經歷數次由高峰跌到谷底,金融超貸風暴導致銀行、信合社、農會的擠兌、合併,私人企業利用不動產交易進行利益輸送,土地徵收補償價格偏低等,皆因估價制度未能健全所致。民國8910月台灣正式實施「不動產估價師法」,卓輝華說明,該法案通過不到10年,目前台灣共有不動產估價師405人,二百餘家開業估價師事務所,估價產業進步迅速。

卓輝華指出,目前估價師主要業務範圍包括金融機構抵押放款擔保品估價、法拍屋底價訂定之估價、證券化不動產估價、都市更新權利變換價值評估、會計財務公報10號、35號以時價認定資產價值、銀行不良資產評價等。在美國次貸風暴發生後,更凸顯金融業與不動產市場的發展其實是息息相關的,因此公會也將在本月29日舉辦「次房風暴後不動產估價與金融風險管理研討會」,希望能夠引發社會大眾對於不動產估價之重視,以達金融監理機制更加健全。

未來公會首要發展重點將爭取與要求金管會銀行局、銀行公會對超過一定金額之不動產擔保放款,應出具不動產估價報告以杜絕不實高貸及逾放風險,減少呆帳發生;而為提升不動產估價技術水準,公會已參採國際估價準則與台灣估價法令等,擬定估價技術公報,目前已公告之公報有6個,還有21個研擬中。卓輝華強調,「評估公正客觀價值,保障與促進民眾財產權益,就是我們估價師最大的使命。」

(陳筱菁)

2008-12-09/經濟日報/A12/企業商機】

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台中地王 新光三越現值未漲【記者宋健生/台中報導】

受到房地產景氣低迷影響,台中市98土地公告現值平均漲幅只有1.43%,創近五年來新低;位於七期新市政中心的新光三越百貨台中店,儘管是第三年蟬聯台中「地王」寶座,但土地現值並未調漲。

台中市98土地公告現值昨(11)日出爐,值得注意的是,新光三越百貨台中店公告土地現值並未調漲,每坪單價57.85萬元。據了解,市政府主要考量房市不景氣,並減輕建商稅賦壓力,決定維持與今年相同的水準。

至於台中市最高區段地價,落在西屯惠國段惠中路、惠來路、市政北七路及台中港路間的範圍內,每坪土地單價57.85萬元,與去年相同;最低區段地價則在北屯的大榮、大昌段地度較陡地區,每坪土地單價只有1,322元。

台中市地政處長曾國鈞表示,如果扣除即將交地的12期重劃區,及水湳經貿園區兩塊區段,台中市明年土地公告現值漲幅將只有0.18%,幾乎呈現成長停滯狀態。

今年台中房地產景氣從520之後急凍,建商推案也跟著縮手,預估全年推案金額只剩約800億元,與原先預期的少一半。展望明年,台中市建築開發公會理事長賴源釗預估,全年推案金額可能縮水至500億元,重回921地震後的水準。

賴源釗指出,由於目前中部預售及成屋市場交易陷入停頓,建商推案意願低落,市場供需趨於平衡,房價還不致下跌。

台中市98土地公告現值昨天評定,在全市3,243個區段中,有高達95%的區段未作調整,上漲的只有4.5%,下跌的僅約0.5%。八個行政區域中,西屯區上漲2.35%居冠、北屯區上漲2.35%居次,北區則是唯一下跌的行政區,跌幅0.02%

2008-12-12/經濟日報/A5/話題新聞】

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中港園區逆勢成長 招商率134%【聯合報記者君平/梧棲報導】

經濟不景氣,經濟部加工出口區中港園區投資金額不減反增;管理處昨天表示,今年新增投案6件,增資金額78 億多元,全年招商目標達成率134.06%,核准進駐廠商累計52家。

處長李光宅說,今年全區營業額可達500億元,該處員工只有35人,負責全區管理工作,平均每人「產值」13億元,可說是工作效率最高的團隊。

他表示,今年園區建廠完工、申報營運廠商有41家,營業額較去年成長57.12%,在經濟不景氣中開出亮麗成績,新加入投產的5家生力軍,分別是技迪科技、盟鑫生態工程、生產二氧化碳的聯友科技、日鉅五金工業與國內知名音響公司「亞瑟」。

他說,預計年底前還有明源橡膠、磁震科技,總計提供500多名就業機會,累計核准進駐廠商52家,其中外資有18家,占全區投資金額的52.8%,預計到民國103年,全區營業額可達1630億元,引進就業人口3萬多人。

園區勞資課長曾傳銘說,全區現有員工4109人,採自動化生產方式,雖然受到金融海嘯衝擊,但只有6家、28名員工被資遣,所占比例少,也還沒有「無薪假」的情形,前景樂觀。

2008/12/09 聯合報

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前屋主拆門窗、灌水泥  亂搞法拍屋 重判2年10月

 2008-12-10

〔記者吳世聰、蔡宗勳/嘉市報導〕陳姓男子的房子遭查封拍賣,他涉嫌惡意毀損房子,拆除門窗、管線、灌入水泥、撬壞地板等直至不堪使用的程度,修繕費需180多萬元,並侵占水塔等物,他雖否認犯行,但法官經查認為,陳公然挑釁法院執法尊嚴,視公權力如無物,惡性重大,重判2年10個月。

法院調查,陳姓男子以太保市住處建物及土地向水上鄉農會貸款,因無力清償,法院強制執行查封拍賣,96年10月間,楊姓婦人以女兒名義以313萬餘元拍定,取得房屋所有權。

隔月,地院執行處人員前往該處所點交,陳某當場要求暫緩點交,給他2個月的時間遷移,楊婦也同意。

不料,陳某涉嫌嚴重破壞處所,鐵捲門、門窗、天花板、地板、電路開關及管線或被拆除、或被毀損,幾乎無一倖免,部分管線還灌入水泥,屋內的供水、電、衛浴等設備及排放廢水等功能均喪失,已達到不堪使用的地步,預估修繕費需180多萬元,至今房子仍無人居住。

另外,陳某還將屋頂通往水塔的鐵梯及水塔侵占入己,委請友人載往水上鄉的現居地。今年1月11日,水公司抄表員前往抄水表度數,發現水表被水泥埋沒,楊婦接獲通知才知道上情,訴請檢察官偵辦。

被告陳某否認毀損他人建物犯行,辯稱只搬走衣服、桌椅等。

但法官經查,鄰居證稱,經常半夜聽到敲打的聲音,且以手機拍下陳某等人搬水塔及鐵梯的畫面,不採信陳某說詞,認為陳因房子被拍賣,心有不甘,破壞洩憤。

法 官指出,被告的房子被法院查封拍賣,應負騰空搬遷交付的義務,卻在要求暫緩點交期間,惡意破壞建物,公然挑釁法院執法尊嚴,目無法紀,恐將造成社會大眾因 聽聞債務人惡意破壞標的物的行徑,而退卻無意競標,致債權人無法依法定程序取償,破壞經濟秩序及影響法院強制執行的正常進行,因此判處重刑,以資儆懲。

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抵押權設定利息 別列儲蓄扣除額聯合理財網 2008/12/09

【經濟日報記者陳美珍/台北報導】

財政部表示,抵押權設定產生的利息收入,不適用27萬元儲蓄投資特別扣除額的免稅優惠。財政部提醒民眾,5月申報所得稅時,莫將抵押權利息計入27萬元免稅額,以免被剔除補稅。

依稅法規定,有四種利息收入不適用儲蓄投資特別扣除額,包括:

一、依郵政儲金匯兌法規定免稅的存簿儲金利息。

二、根據所得稅法規定分離課稅的短期票券利息。

三、自9611起,個人持有分離課稅的公債、公司債及金融債券的利息。

四、依金融資產證券化條例或不動產證券化條例規定分離課稅的受益證券或資產基礎證券利息。

除以上四種利息收入,財部指出,非屬金融機構存款利息或儲蓄性質信託資金收益,當然也沒有免稅優惠。例如,因抵押權設定所取得利息收入,即不屬儲扣額免稅範圍。

2008/12/09 經濟日報】

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鄰冷氣滴水 可請法院排除  立法院昨初審通過 民法物權編修正草案

20081211蘋果日報

【蘇聖怡台北報導】惡鄰居要注意了!過去如果遇到隔壁人家冷氣狂滴水、抽油煙機的油污不斷侵擾的惡鄰,只能向環保局檢舉,鄰居不改善,也拿他沒辦法。立法院昨初審通過《民法物權編修正草案》,若三讀通過,可透過法院徹底禁絕惡鄰的壞習慣,若官司勝訴,一切損害賠償及費用,也都由對方支付。

民法增訂初審通過
初審通過的物權編增訂土地所有權人不得設置「其他設備」,使雨水或其他液體直注於相鄰之不動產。台中太太表示:「樓上鄰居的冷氣機滴水已經檢舉多次,都沒改善,修法後可以請法院強制排除,實在太好了!」
物權分割方法也有重大變革,以父親留一筆土地給三個兒子為例,若三人對分配沒共識,目前只能把「土地切三塊」或「賣土地的錢分三份」;新法若修正通過,增加包括一人拿全部土地,再用土地鑑價價格拿適當的金額給其他兩兄弟等八種方法。
在集合式住宅大樓公設產權方面,新法改按住戶專有面積的比例分配,公寓大廈頂樓或花園等公共設施,未來也可能成為住戶擁有物權的不動產。失物招領部分,拾獲五百元以下遺失物不必送交警察招領,拾獲人取得遺失物所有權的期間,由六個月縮短為十五日。

《民法》物權編修法重點比較
遇鄰居冷氣滴水、工地噪音與異味污水等
【新法】可向環保單位檢舉,還可向法院聲請強制排除。
【舊法】只能向主管機關檢舉,鄰居繳罰款卻不改善,也只能一再勸導。
若乙向甲以不當手法騙得房子並完成登記,轉賣給丙。
【新法】丙仍取得所有權,不受甲、乙糾紛影響。
【舊法】未明確規範,易生買屋糾紛爭訟多時。
資料來源:《蘋果》採訪整理

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台中港物流專區 鴻海擬進駐

 


【經濟日報記者宋健生/台中報導】

2008.12.17 03:34 am

 

為吸引台商回流,台中港近83公頃的「物流專業區」,可望獲選為全台第一個「經貿營運特區」示範區,目前已傳出,包括鴻海、日月光等知名企業,都有意進駐,設立全球物流運籌中心。

經濟部最近針對全台各加工出口區大型廠商作調查,結果有十餘家企業表達進駐經貿特區的高度意願。據了解,鴻海有意在台中港經貿特區設立物流運籌中心,屆時集團將有約一成的人力可望回流台灣。

自從傳出鴻海集團有意在台灣設立物流運籌中心後,包括高雄港、台中港都表態全力爭取。由於台中港擁有廣大腹地,且土地已完成規劃,高雄港還須辦理土地徵收作業,耗費時日,台中港因此獲得交通部及鴻海的青睞。

鴻海集團董事長郭台銘稍早已拜訪交通部長毛治國,表達有意在台設立運籌中心,希望交通部幫忙找地,包括高雄第二貨櫃中心、台中港及桃園航空城都可能雀屏中選。對此,交通部已成立專案小組,全力協助鴻海找地。

交通部長毛治國昨(16)日專程到台中港巡視港區各項建設,同時關心兩岸直航後,台中港的功能定位,要求港務局利用兩岸直航契機,積極向台商行銷招商。

台中港務局長王俊友表示,台中港除了物流專業區外,自由貿易港區可供承租的土地,是國內「四海一空」自由貿易港區中最大的,目前還有115公頃土地可供台商投資設廠,將來也可以和規劃中的經貿營運特區相互配合與提供支援。

台中港「物流專業區」緊鄰加工區中港園區,面積約82.5公頃,港務局自96年度起分三年編列4.67億元辦理聯外道路網、排水、電力等公共設施新建工程,預計98年底開發完成,可供加工製造廠、組裝廠、銷售中心、辦公大樓及相關附屬設施使用。

為了增加台商回流誘因,經濟部正研擬針對兩岸產業分工,提供優惠措施,包括特區內外勞薪資不適用勞動基準法、營利事業所得稅「五免二減半」、放寬特區外勞僱用比率至40%等。

2008/12/17 經濟日報】

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2008年房地產十大新聞出爐

蘇啟榮 2008/12/15

2008年房地產寫下許多記錄,包括預售案喊價每坪破200萬元,土地價格、容積單價都在今年創下新高,2008堪稱房市的紀錄年

今年房市價量呈現暴熱暴冷的倒V型走勢,上半年沉緬在兩岸開放的美夢,下半年隨即捲入金融海嘯的惡夢當中,不過在2008年房地產寫下許多記錄,包括預售案喊價每坪破200萬元,土地價格、容積單價都在今年創下新高,2008堪稱房市的紀錄年。至於2009年房地產發展會如何,信義房屋企研室綜合出10大現象或趨勢,其中包括預期房市下半年比上半年好、交易量將持續盤整下修、房價將受失業率與股市牽動、土地進入買方市場等。

觀察今年房市,可歸納10大重要大事紀:

1.土地價格紀錄改寫:聯勤信義土地2度轉手、遠雄買下A1、台壽保標下國華總部大樓,分別寫下台北市單筆最高額交易、住宅區最高價土地、與土地單坪最高價的 2008年房地產障礙」。2008年房市寫下許多紀錄,包括住宅區土地創新高、單筆最高金額交易、土地金額最高紀錄。其中住宅區房價創新高,是在7月下旬新光集團標售聯勤信義土地,最後由私人合作出資,以總計約101億元的高價,標下聯勤信義2490土地,換算住宅區每坪土地成交金額高達407萬元,換算該基地基準容積換算每坪接近145萬元。

而單筆最高交易金額,則為遠雄集團以將近130億元天價,買下信義計劃區A1昌軒的土地與未來建物。至於土地單坪交易金額最高,則是由台灣人壽以53.7億元,買下位於中山北路的國華人壽總部大樓,基地面積包含商業及部分住宅用地共894,換算土地每坪成交600萬元,而基準容積單價更高達150萬。

2.豪宅建案單價喊上兩百:隨著兩岸三通預期、眼看香港、新加坡豪宅為台灣兩、三倍,建商也想趁勢推出國際級豪宅,五月起,北市頂級豪宅個案喊出兩百萬的單價。而眼看豪宅行情大好,信義計畫區亞太商務會館一度開價199億。房市選後噴出行情,讓不少建商打算趁此波熱潮好好乘勝追擊,甚至對外開出每坪200萬元的「跳空天價」。像這類過度樂觀的舉動,連帶周邊屋主心態也水漲船高,對於後市造成交易量縮的反效果。

3.億元產品先盛後衰:上 半年選舉熱潮,億元產品熱賣。億元店面產品如忠孝東路四段店面、士林夜市透天店面;億元豪宅產品,除了傳統的豪宅區段如信義計劃區、大直、大安、中正、天 母等地外,市中心非豪宅區段也出現喊價上億元的新案。下半年房市急速轉冷,上半年熱門的上億元產品,因「大船難調頭」,而接手買方少。

4.房價泡沫說促使房市降溫:政大學者在4月底提出房市破沫說,讓大家正視房價上漲,經濟基本面無法跟上的問題,促使激情的房市先行降溫。而在泡沫論後,剛好碰上連串的銀行倒閉、國際大型壽險業請求紓困的重大經濟風暴,國內外股市一洩千里,連帶房市交易量急速萎縮。

5.台商、外僑返台置產熱潮,雖說買在高點,相對躲過金融風暴。

今年年初的台商鮭魚潮前所未見,許多案場還出現香港口音的投資買方,這些台商、外僑在年初積極買進,到現在平均房價下跌約一成到一成五左右,與金融商品相比,房地產仍具備保值效應,進場的台商,相對逃過今年此波的金融大風暴。

6.陸資參訪團接連來台,層級提升:今年兩岸關係大幅改善,不少陸資隨小三通及直航到台灣參訪,其中以萬科集團董事長王石、萬通地產董事長馮侖、SOHO中國董事長潘石屹等人的參訪最為指標。這些參訪團於3月底總統大選後造訪台灣,曾炒起一波陸資熱,之後更傳出國內大型建設公司打算與中國大陸碧桂園主席楊國強,洽談投資國內的不動產,但至今都未傳出進一步具體進度。

7.鋼筋價格暴漲暴跌:今年上半年延續原物料飆漲的走勢,加上北京奧運的效應,致使原物料產生預期與追價囤貨心理,鋼筋也因此需求大增,每公噸飆漲至35000元,但隨國際鋼筋行情崩盤、國內實際需求萎縮,鋼筋價格腰斬,跌落至每公噸15000~18000元。

在鋼筋年初飆漲時,剛好給開發商有「反映」建材上漲的理由,不少個案搭順風車調漲售價。但營造廠卻是經營壓力倍增,營造工會今年嚴重抗議鋼筋價格飆漲,甚至揚言罷工、開工程車上街頭,所幸近月鋼筋價格回落後,讓營造廠可以鬆口氣,甚至有賺錢的契機。

8.小宅成交比例續創新高:受到房價高漲影響,標準3房產品在台北市價格直線攀升,公寓產品近月平均成交價格漲至800萬元,大樓產品總價平均房價也要1400萬元,台北市首購族購屋門檻高,加上少子化影響,部份民眾轉向小宅市場,根據信義房屋統計資料發現,2002年台北市購買2房以下的比重,僅有22%,今年第3季已上升至35.8%,且有逐季增加的跡象。

9.高雄紅橘線通車。

今年39高雄第1條捷運線紅線正式通車,加上9月 東西向的捷運橘線也完工通車,讓高雄的交通邁入新紀元。不少投資客期待台北的捷運效益可以在南部上演,未料短期間捷運並未改變高雄市民的通勤習慣,加上油 價近期暴跌,原本依賴機車或汽車通勤的高雄人,反而覺得搭乘捷運沒比較划算,讓高雄房市的捷運效益不如預期。隨高鐵南下卡位高捷周邊房市的台北客,除早年 卡位到店面產品之外,其餘投資並未明顯獲利。

10.政府救市,房貸政策急轉彎:馬政府為了兌現選舉時候的承諾,不僅推出2000億元的新版優惠,還推出史上最優惠的青年安心成家方案,提供200萬元的前2年免息優惠房貸,其中2000億元的優惠,的確在第4季發揮刺激房市的效果,尤其對低總價的購屋族,減輕不少房貸壓力。

2009年房地產8大展望>

1.2008年全國房市買賣交易件數粗估約38萬件,2009年若無重大利多刺激,預估在房市買賣雙方價差空間拉大,經濟狀況指標回溫之前,2009年房市交易量持續低檔盤整。

2.房 價須觀看兩大指標,高總價房市看股價指數、一般住宅房價須看所得及失業率,由於富裕階層在今年的金融風暴中,資金受傷慘重,影響高總價產品的交易量與價 格,預期高總價產品房市將與明年股市表現息息相關。而一般民眾有關的住宅市場,則與民眾的實質收入關聯較大,今年的無薪假與高失業率等衝擊,勢必影響民眾 購屋意願,2009年需觀察失業率是否止穩,進而讓民眾更有購屋或換屋的意願。

3.利率可望持續走低,房貸戶有喘息機會,國際出現競相降息風,央行今年初為了控制通膨,採取升息與放手讓台幣升值,但下半年情勢大逆轉,各國央行降息又快又猛,預期明年降息走勢可望延續,對於背負房貸的民眾是一大福音。

4.2009年從地價推動房價年代,跨入房價帶動地價修正的年代,從聯勤土地在2006年高價標售開始,開始進入地價推動房價上漲的年代,2008年上半年台北市住三的土地,出現非傳統的豪宅區段,卻標售每坪200萬元的行情。建商為反映土地成本,房價直直攀升,但現在房地產銷售率下滑,土地價格開始回落,有建商喊出準備現金在明年下半年來買土地,2009年土地逐漸進入買方市場。

5.2009年房市無疑是個買方市場,2008年下半年房市由賣方市場,轉為買方市場跡象愈來愈明顯,但部份賣方心態仍高。加上政府近期推出延長寬限期、還款期限等措施,雖然可紓解屋主短期財務壓力,但買方已經明顯縮手,出價保守。餘屋量大的區域,明年交易將由買方主導。

6.新成屋持續流入,原本2008年就是新成屋交屋年,但部分屋主還未認清房市的激烈轉變,預計明年對於價格可能不再高度堅持,加上持續有新成屋釋出,明年新成屋勢必對於成屋或預售市場造成排擠效應。

7.2009年下半年會比上半年好,今年下半年房市急速轉冷,造成買賣雙方對價格認知差距擴大,預期明年上半年經濟景氣仍在探底,加上房市需要時間去拉近買賣雙方對價格的認知差距,預估經歷半年時間的盤整,下半年房市交易應會較上半年熱絡。

8.內湖捷運線通車。串聯2大園區的捷運內湖線,帶動近年內湖房市價格飆漲,2009年中就要正式通車,屆時與捷運木柵線相連接,成為貫穿文山區、大安區、中山區、內湖區、南港區的重要捷運幹道。

9.新 興重劃區步入成熟期。近年房市火熱的重劃區,都陸續邁入開發成熟期,包括南港重陽重劃區、三重富貴段重劃區等,明年內湖五期重劃區也有先前預售大樓將陸續 交屋,台北縣備受矚目的副都心與頭前重劃區,可望進行開發推案,不過目前預售案房市轉冷,可能打亂開發商在重劃區推案腳步。

10.兩岸關係與政策成效檢視年。政府積極改善兩岸關係,今年已經達成兩岸直航的政策,明年則有遺產稅降為10%等重大政策,屆時對於國內經濟或房地產有正面效益仍有待觀察。

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10號公報 元旦如期實施

 

 


【經濟日報記者李淑慧、雷盈/台北報導】

2008.12.19 03:10 am

 

金管會昨(18)日宣布,財務會計準則第10號公報「存貨之會計處理準則」,將於明年元旦如期實施。金管會調查,願意提供估列損失的801家上市櫃公司中,認為有重大影響者達386家,跌價損失預估為98.4億元。

金管會主委陳本月初接任時,曾表示「10號公報應該要重新評估是否要延後實施」,股市燃起延後實施的希望;金管會委員會昨天決定「如期實施」,今天台股將面臨失望性賣壓的考驗。

金管會昨天是由證期局副局長張麗真在例行記者會上,宣布10號公報如期實施的決定。主要基於三個理由:一、問卷調查僅33%廠商認為會有重大影響;二、鄰近地區如南韓、新加坡、香港都已實施;三、DRAM業者向金管會反映明年第一季財報會很難看,但其實要到明年底才會反映在財報上。

金管會表示,有67%的上市櫃公司表示,修正後10號公報並無重大影響。進一步細分,大型產業領導公司,如台灣50指數成分股及台灣中型100指數成分股,分別有73%60%表示無重大影響。金管會請上市櫃公司以今年第三季財報資料,模擬修正後第10號公報的影響數,801家提供其估列影響數,預計將增提跌價損失總額為98.4億元。

部分上市櫃公司,例如DRAM業者向金管會反映,因實際產能低於正常產能,明年第一季的財報將因10號公報的實施,非常難看。

金管會指出,上市櫃公司產能過剩所應認列的損失,依公報規定,期中財務報表尚無需認列為當期損益,可以遞延到年底時,再一併考量全年度實際產量認列。金管會指出,採用修正後第10號公報,可提升資產評價的品質,提高公司財務報表的透明度。

2008/12/19 經濟日報】

10號公報如期實施》鋼鐵營建業:衝擊獲利

 

 

 


【中央社台北18日電】

2008.12.18 07:51 pm

 

財務會計準則第10號公報將如期於明年元旦起實施,國內鋼廠及營建業者均不願公開表示意見,但私下難掩失望表示,在景氣欠佳下實施10號公報,勢必衝擊明年的帳面獲利。

鋼鐵業者指出,新版10號公報規定,各企業一旦減產,閒置的產能須列為銷貨成本,而還沒出貨的產品一旦跌價,也要列為銷貨成本;因此,若鋼廠庫存升高,將因此增加不少成本,自然侵蝕獲利。

業者表示,目前庫存的各種鋼品價格有漲有跌,可以互抵,總額下跌才須認列;但新版10號公報卻採個別項目認定,庫存鋼品只要跌價就要單獨認列,但漲價卻不能認列,對經常出現庫存的鋼鐵業而言頗為吃虧。

業者私下指出,今年下半年鋼價快速反轉、國內外景氣衰退,鋼廠庫存普遍升高且紛紛減產,新版10號公報如期實施,對鋼鐵股原已不被看好的明年上半年帳面獲利表現,將有明顯衝擊。

營建業者對10號公報如期實施,不願公開表示意見,但私下均承認對明年帳面獲利帶來衝擊。

一家上市建商指出,公司對10號公報如期實施帶來的衝擊已預作評估,即使如期實施,公司仍將依既定計畫購置土地。

2008/12/18 中央社】

10號公報上路 鋼鐵、營建剉咧等

 

 

 


【聯合報記者許佳佳/台北報導】

2008.12.19 03:10 am

 

新台幣連4日激情演出狂升行情,帶動營建資產等傳產類股上漲。不過昨天傍晚金管會宣布10號公報如期實施,法人預估,可能會對先前急漲的鋼鐵、營建等產業造成衝擊。

原本市場預估,10號 公報恐會延後實施。昨天盤面上營建、鋼鐵與面板與DRAM等預估受惠最大的產業,搶先演出慶祝行情。不過,台新投信總經理沈文成說,這些族群占大盤權值比 重有限,因此對指數的衝擊應有限;比較需要注意的是,近日大盤融券增加速度加快,多方又有軋空企圖,這兩天若融資融券餘額再有明顯變化時,市場上的多空激 戰會更明顯。

新台幣近4天以來暴升逾8角,在資金行情升溫下,資產營建類股昨天多檔都出現急拉走勢;但以外銷為主電子股,因受到新台幣匯率急升的衝擊,資金版塊已出現悄然移動,昨盤中占大盤成交比重一度跌到五成以下。

2008/12/19 聯合報】

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立院三讀 都計容積移轉可以代金折繳

·     2008-12-19

·     今日晚報

·     【中央社】

    立法院今天三讀修正通過「都市計畫法第83條之1條文」,都市計畫容積移轉除現行的捐贈公共設施保留地方式外,也可折繳代金給政府,由政府出面取得公共設施保留地。

     修正條文提案人、國民黨籍立委林德福在提案說明指出,目前政府可以藉容積移轉方式,取得都市計畫私有公共設施保留地,不過,容積移轉因「送出基地」及「接受基地」媒合不易,有相當程度的困難。

     林德福說,為提升政府都市計畫進度,他提案修法讓都市計畫容積移轉實施辦法中「送出基地」的規定,得選擇現行捐贈公共設施保留地方式,或者以「接受基地」移入容積的公告現值總值,「折繳代金」給政府。

     營建署副署長黃景茂在委員會審查時指出,現行容積移轉方式是由政府公告公共設施保留地,由建商自己出面取得公共設施保留地,政府不予干涉;此法通過後,未來建商要辦理容積移轉,可以選擇繳代金給政府,由政府出面幫忙取得公共設施保留地,有助於促進都市發展。

     黃景茂表示,繳納給政府的代金將匯集一筆基金,讓政府專款專用於公共設施保留地的取得。

立院三讀通過都計容積移轉 可折繳代金現行規定媒合不易 新法上路後 政府出面取得公共設施保留地 有助促進都市發展【記者林新輝/台北報導】

立法院昨天三讀通過「都市計畫法第八十三條之一條文修正案」,都市計畫容積移轉除現行的捐贈公共設施保留地外,也可折繳代金給政府,由政府出面取得公共設施保留地。

提案人國民黨立委林德福表示,現行容積移轉方式是由政府公告公共設施保留地,由建商自己出面取得公共設施保留地,政府不予干涉;此法通過後,未來建商要辦理容積移轉,可以選擇繳代金給政府,由政府出面幫忙取得公共設施保留地,有助於促進都市發展。

林德福表示,現行容積移轉的規定,因送出基地及接受基地媒合不易,取得困難,新法上路後,對促進地方繁榮與發展,會有正面的助益。

【記者陳培思、梁任瑋台北報導】學者和建商昨天都贊成用代金取得容積移轉政策,因為將讓容積移轉更有效率,也使建商可站在公平的起跑點購買容積率,地主也不會漫天喊價。

不過,也有地政學派教授批評,此門一旦打開,讓建商更容易取得容積移轉,建商「只要有錢就可蓋高樓」,而且一定是往最繁榮、土地最貴的地方蓋高樓,將讓台北市信義計畫區更擁擠,建商也不會將土地成本降低的好處反映在降低房價。

房地產業者指出,台北市土地行情每坪動輒二、三百萬元,建商已習慣購買容積增加建坪,以攤平土地成本。建商除了買古蹟容積外,也會購買未開闢的公園、綠地、廣場等公共設施保留地捐地移轉容積。

華 固建設總經理洪嘉昇指出,過去台北市政府不辦理公共設施保留地容積率移轉,建商都是購買大稻埕、迪化街的古蹟容積率,移轉到建築用地,但因需求大於供給, 容積價格愈喊愈高,一度從市價的五成喊到百分百。過去華固建設曾經買過公園捐贈給政府,但程序非常複雜、冗長;如今公共設施保留地容積可用代金取得,可望 簡化建商申請程序,也可增加政府徵收土地的財源。

建商說,容積移轉過程複雜,申請使用執照常常得蓋上卅個章,時間拖很久。

但洪嘉昇也強調,使用代金效率如何,必須看代金計算方式,如果代金買容積的價格高過市場買賣,勢必沒有人會選擇使用代金,等於行不通。

元利建設總經理蔡建生表示,如使用代金,由政府辦理移轉過程,可按建設輕重緩急需要調配用地,彈性靈活運用,而業者也不用東拚西湊土地取得容積,否則往往被其中一筆土地耽擱就得一拖再拖,實在很痛苦。

2008-12-20/聯合報/A9/綜合】

容積率與容積移轉【記者陳亮諭)】

建築物總樓地板面積與基地面積的比率,就是容積率。建坪×地坪×100%

例如:地坪100,基地上建築四層樓房,每一樓的樓板面積為50,總建坪面積為200,容積率為200÷100×100%=200%

把可建築的總樓地板面積,移轉到其他可建築土地使用,就是容積移轉。

例如,A地是公共設施保留地的道路被限制建築,依原本的土地分區所可以享有、但尚未利用的容積,可以移轉至其他的建築土地使用。

2008-12-20/經濟日報/A3/今日焦點】

有錢就可蓋高樓 都市計畫慘了【記者 梁任瑋】

立法院三讀通過公共設施保留地容積移轉可用代金繳納,衝擊最大的莫過於長期被台北市政府鎖住的容積移轉市場,按官方統計,此市場規模高達940公頃、市值1.8兆元,中央把屏障移除了,台北市的都市計畫將出現嚴重的畸形發展。

過去北市府為了避免都市景觀過度密集發展,始終未隨其他縣市政府開放公共設施保留地容積移轉,昨天立院三讀通過相關法規,不少地政學者大呼不可思議,長期被把關的容積移轉,竟還是闖關成功。

學者指出,如果只要用錢就可以買到容積率,那建商以後要開發信義計畫區精華地段的土地,只要趁低價去買陽明山的公共設施保留地再進行容積率移轉,屆時信義計畫區不但會高樓林立,而且人口密度也將超級飽和,並非好事。

沒有完整的容積估價與容積移轉制度的配套,就貿然開放公共設施保留地的容積自由移轉,等於讓都市計劃倒退50年,回到國民政府剛遷台的階段。另外,目前國內對公共設施保留地的價值認定,僅以公告現值為依歸,但是都市邊陲地區的公告現值與市中心精華區的公告現值落差極大,更完全無法與市中心精華地段的房價相比較,拿邊陲地區的土地來換精華區的容積,也造成另一種不公平。

目前建商申請建照要依原定法定容積外,若再增加公共設施保留容積率,又可再增加30%樓地板面積,等於目前所有公設空地都可變成容積來移轉,尤其是捷運站周邊的容積獎勵又更高,大台北地區摩天大樓將向捷運站周邊集中及傾斜,原本已經非常擁擠的市容,恐將更難以見到天日。

2008-12-20/經濟日報/A3/今日焦點】

建商容積取得更方便 類似皇翔F4爭議 恐變多【記者游智文/台北報導】

立院三讀通過都市計劃法修正案,建商可用繳代金方式,由政府出面取得公共設施保留地,以進行容積移轉。這將使建商容積取得更方便,不過恐怕日後類似信義計劃區「皇翔F4 」的爭議,也會更多。

皇翔建設擁有北市信義計劃區F4土地,這塊地周邊包括信義富邦等豪宅,一坪動輒百萬元起跳。受信義計劃區住宅區容積限制,當地豪宅都在14樓以下,但皇翔購入F4後,自大同區大稻埕購入可移轉容積,然後向北市政府申請移入F4土地,並傳出規劃興建20樓的區域最高豪宅。

此案在送北市都審時,引起附近鄰近的居民強烈反對,認為他們的視野、天空、日照都將因此受到影響,並質疑市府過去一再核准容積移入的適當性,造成極大爭議。

房 地產業者表示,依現今法令,建商購買容積,只要依各地方政府規定的法令,將買入的容積移到可移入的地區,照理說即不應受限,因這些容積原本即作為獎勵或補 償之用,而可移入地區亦是經過評估的,但由於容積增加之後,樓層高度隨之拉高,影響周邊住宅視野難以避免,恐怕日後類似上述的爭議仍會層出不窮。

2008-12-19/聯合晚報/A4/焦點】

產官雙贏!學者:有助公共設施發展【記者游智文/台北報導】

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,立法院今天三讀通過的「都市計畫法修正案」,可讓許多政府缺乏經費取得的公共設施用地,獲得一大部份解除,對都市發展有利,他建議政府應以人口密集都會區為優先辦理區域,以提升居住品質。

莊孟翰表示,政府財政窘迫,許多土地雖規劃列為公共建設預定地,但因沒有經費可進行徵收,很多土地因此荒置多年,不但影響到都市發展,也影響到都市整體風貌。

原 本建商都必須向已擁有可移轉容積的地主購買,來源則包括古蹟容積或公共建設容積,但今天通過的都市計畫法部分條文修正案後,未來建商辦理容積移轉,即可直 接繳交代金折抵,而不必一定得購買政府已整合或作業完成的公共設施保留地。換句話說,一些因財力有困難的公共設施預定地或古蹟保護地可望能因此獲得解套。

莊孟翰表示,此一法令對政府進行公共設施有相當助益,很多拖延很久的設施,可望獲得改善,而且政府扮演中間人角色,建商先繳代金,再由政府進行徵收取得,也較能達到地主的補償需求,不過,他建議政府應該把人口密集區列為優先辦理,另外也應設立一套合理容積移轉計價方式。

2008-12-19/聯合晚報/A4/焦點】

土地容積 保險業可以購買了
開發型不動產收益率可望提高 國泰、新光、南山、台壽保、遠雄、台產受惠

【記者李淑慧/台北報導】

保險局日前發函,將開放保險業可以購買土地「容積」。保險局表示,保險業投資不動產時,容積率愈高,可以蓋的大樓愈高、坪數也可以愈大,將可提高保險業資金運用收益率。

此外,金管會也將放寬保險業投資不動產「兩年內須即時利用並有收益」的認定標準,此舉將有利保險業妥善規劃資產,度過不景氣。

上述兩項規定放寬後,投資不動產的保險公司,包括國泰、新光、南山、台壽、遠雄、台產等,都可因此受惠,也可鼓勵保險業增加投資不動產市場。

金融風暴發生後,國外投資出現信用風險與流動性風險,讓保險業投資愈來愈保守,投資重心也移往國內。

不過,台股暴跌,保險業避之唯恐不及,最近比較有興趣的標的主要是不動產與債券市場。

依據保險事業發展中心統計,今年8月底壽險業投資不動產總金額共3,058.9億元,占可運用資金僅3.95%。不過,近幾個月保險業積極加碼不動產,投資比重可望提高。

保險局官員表示,最近保險業比較苦,要幫忙想一些可以賺錢的管道。前一陣子有保險公司向保險局反映,希望開放保險業購買土地容積移轉,保險局決定從善如流,日前發函正式開放。

官員解釋,每一筆土地都有它的容積,蓋房子的時候有容積率的限制。例如容積率若200%,在一塊土地上最多可以蓋兩層樓。若容積率為400%,最多可以蓋四層樓。

不過,有一些公園、古蹟、道路等,容積率用不到,政府的規定是可以轉移出去的,保險局因而開放保險業者可以購買各縣市政府所釋出的容積。

保險業者一旦購買容積,例如原本土地上只有200%的容積率,後來另外買了200%,加起來就有400%的容積率可以運用。依照規定,保險業辦理容積移轉後,必須立刻進行不動產開發作業,且取得的容積大小,應該一次使用完畢。

大型壽險公司資金運用主管表示,此規定主要有利於開發型不動產,一旦保險業可以購買容積,房子可以蓋更高、坪數也更大,未來出租的坪數也可以增加,如此能增加開發不動產的多樣性,間接提高收益率。

【記者梁任瑋/台北報導】戴德梁行總經理顏炳立表示,目前房地產景氣不好,保險業者寧願買收益型不動產,不會想買土地,保險局放寬容積移轉的法令對業者影響不大。

顏炳立說,目前保險業者只對可以穩定收租的收益型不動產,例如辦公大樓有興趣,不太敢碰回收時間長的土地,因此去買容積移轉的案子比往年少很多。

加上保險局規定保險業取得容積移轉許可後,應於三個月內開始進行基地的開發作業,在目前市況不佳的情況下,顏炳立認為,實質受惠的壽險業者可能不多。

2008-12-17/經濟日報/A4/金融新聞】

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買舊大樓檢視梯間是否獨立計算 若納入主建物會造成公設比被低估

20081122地產王

【楊茲珺台 北報導】近幾年建案常標榜「豐富休閒公設」,社區規劃門廳、圖書室、會客室等空間,營造買方對未來生活的美好憧憬;不過,專家提醒,公設比過高,等於實際 使用空間被壓縮,建商還可能在坪數上「動手腳」;所以點交房屋時應帶著「測量成果平面圖」,仔細比對公設與主建物的面積是否正確,以免多花冤枉錢。

小心陷阱
華固建設營業部高級專員楊水榮說:「建築法規愈趨嚴謹,規定10樓以上的建築須設2支逃生梯,因此目前公設比30~35%為常態。」屋齡20年的舊大樓,公設比僅17~20%,至於5樓以下的老舊公寓,由於早年公設不需登記,公設比可能僅0~5%,假設權狀坪數都是30,買新大樓或是舊公寓,實際使用面積相差10之多,因此有不少建商會藉此以「低公設比」當作賣屋訴求。

假低公設比陷阱多
永慶房屋研展部協理黃增福提醒,低公設比也有可能是購屋陷阱,因為多數人不了解「公設比」怎麼算,所以有些不肖建商會把部分公設登記在主建物面積內,藉此製造「低公設」的假象,買方在驗屋、交屋時要特別留意。
究竟建商的「公設比」怎麼算出來?是公共設施面積除以權狀總面積的結果。公共設施分為「大公」,是指全社區的所有權人共有,包括不含停車格的地下室、機電房、消防設備、走道、社區門廳,至於「小公」則屬於部分所有權共有,像是樓梯間、電梯、梯廳。
一般來說,中庭花園大部分為法定空地,必須是有頂蓋的室內空間,像是1樓會客室、閱覽室,或是地下室健身房,才能列入公設面積,因此,花園面積寬闊的社區,並不等同於高公設比。
為了降低公設比,建商常會大量增加雨遮的面積,因雨遮為附屬建物,計入室內面積內就可有效降低公設比,但若雨遮面積過大,就有灌虛坪的疑慮。
還有買方在新屋家配圖上常可見「機房」空間,其實屬於公設,用意是為了美化建築外觀、放置冷氣主機使用,面積至少2 2平方公尺(約1.21),不過幾乎都採2次施工,變成室內空間使用,由於目前法規難以管制,消費者也樂得增加室內的空間,因此隱然形成買賣雙方的共識。
黃增福表示,中古屋較容易發生疑慮的是「梯間」,19906月前登記的房子會把梯間劃入主建物面積內,他建議說:「一定要帶著『測量成果平面圖』,仔細比對梯間是否有獨立出來,假設被畫入主建物內,就代表公設比被低估。」

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首部農地專法 著手立法


【記者邵冰如/台北報導】

 

為推動農地改革,農委會正著手研究訂定台灣第一部農地專法「農地利用管理法」,目前先委託學者做前期調查。調查發現,絕大多數民眾反對農地隨意變更,主張農地仍應生產糧食。這些結果確立新法的立法方向農地農用,不任意變更釋出。

據指出,台灣農業近年面臨衝擊,包括行政與立法部門都有意訂定「農業基本法」,其中有關台灣農地政策,更主張應整合現有的各種農地相關法令,訂定「農地利用管理法」,不但統一事權,也能確立台灣的農地政策走向。

官員透露,農委會目前已委託學者展開農地利用管理法草案的研究計畫,第一階段先針對農地政策如何調整進行民調。結果發現,八成三民眾支持農地最好仍用來生產糧食,九成八更認為生產時要著重糧食品質;七成八認為農地不應隨便變更使用,也就是意味著優良農田應採保存措施。

在農地的其他功能上,九成五民眾認為農地還有景觀、文化和文化功能;八成五更認為農地使用者若破壞了土地、環境和風景,應受處罰。

官員說,由此顯示,農地農用、生產品質、生態景觀仍是台灣人對農地政策的基本價值,並不贊成隨著經濟發展而大舉變更開發,這將是未來農地利用管理法立法的重要方向。

另外,學者的研究也提出多項立法基本原則,包括:農地為農業經營基盤,必須加以保存;具特殊價值與功能的農地,國家與私人有保存維護的義務,對私人並透過直接給付給予補貼。另因解決台灣農業問題,必須鼓勵農民大規模經營。因此,未來農地利用管理法也要對擴大農場 經營規模的土地處分給予政策獎勵。

2008-11-19/聯合晚報/A7/焦點】

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水湳開發案 52億預算全刪


【聯合報記者李曜丞/台中報導】

2008.11.20 01:56 am

攸關台中市重大開發的水湳經貿園區開發案52億餘元預算,昨天在市議會審查時「意外」全數刪除。副市長蕭家旗馬上宣佈,停止水湳開發案。台中市建築開發公會理事長賴源釗大罵「台中沒希望了,市議會作法,與全台灣背道而馳」。

市議員陳有江隨即連署,希望在大會時能翻案,他表示,水湳機場預算如全數遭到刪除,將妨礙台中市重大建設。

台中市議會昨天審查市府各單位基金預算,其中包括水湳機場開發區段徵收作業基金,市議員范淞育、黃國書認為,水湳機場開發細部計畫都還沒出爐,市府就急著編預算,尤其巨蛋體育場到底有沒有實際功能、準備容納多少人,議會都不知道,市府就編了2億多元,主張把巨蛋體育場預算刪除。

張廖萬堅、何敏誠則認為,水湳機場這一大片土地,可以說是台中最後的處女地了,任何開發案都應該謹慎小心,在細部計畫還沒有完成之前,希望先凍結預算。

國民黨籍市議員林永能質疑,52億元不是個小數目,他問地政處長曾國鈞,財源要怎麼籌集?曾國鈞答以:可以借的,也可以販售土地因應,籌集經費沒有問題。

林永能不同意曾國鈞的說法,他說,市府去年編了140餘億元預算,至今一毛未用,因此他提案全數刪除,此一主張獲民進黨籍議員贊成。聯審主席陳淑華要求在場議員投票表決,結果以1211票,通過刪除。

副市長蕭家旗表示,水湳開發案總數400餘億元,市府原打算年底前將都市計劃變更送內政部審議,明年上半年可展開土地徵收,先前已編列140餘億元都是土地補償費,因內政部未通過都市計劃變更,因此還未發放,如今明年預算全數被刪,市府不得不暫停開發。

蕭家旗說,昨天52億餘元預算中,有2億餘元的巨蛋經費、1億餘元是24萬坪的中央公園預算、41餘億元是土地徵收費與地上物補償及5000個攤位的會展中心預算。

賴源釗表示,聽到預算被刪,感覺台中好像沒有未來,經貿園區開發案是美國普林斯頓大學建築學院院長設計,是國際矚目的重大建設,台中縣市要合併升格為「中都」更需要硬體支撐,全世界都在拚經濟,水湳開發是內需型產業,能提振國內經濟,希望還有補救機會。

2008/11/20 聯合報】

97/12/02日已翻案成功,小刪2億元預算,詳細內容請看下列

水湳機場開發作業基金復議案 經政黨協商翻案成功


記者張益銘/中市報導】日前「意外」遭台中市議會聯審會刪除之水湳機場開發作業基金52億元預算,於(2)日在市議會大會翻案成功,經國、民兩黨議員政黨協商取得共識,52億元預算刪減2億元,所餘50億元由市府自行重新調整預算編列,但預算中有關徵收土地補償費部份須依原編數額,不得逕行刪減。

市議會於(2)日進行中市98年度附屬單位預算及綜計表第二讀會議程時,劉士州議員表示,有關第13案「台中市區段徵收委員會水湳機場區段徵收作業基金52億元預算」乙案,陳有江等29位議員同仁提案、連署,請求將聯席審查刪除之預算,全數恢復重付審查。

陳福文議員詢問表示,52億 元預算遭聯審會刪除「水湳機場區段徵收作業基金」乙案,是要回到聯審會審查,還是依小組審查預算後,再送聯審會審查。陳福文議員也建議說,有聯審會機制, 就不要小組審查;其他縣市議會,係由委員會小組審查,台中市議會文化要改。議長張宏年表示,該案回到聯審會或由大會二讀會審查,二者皆可。

蕭杰議員表示,刪除水湳52億元預算乙案是由林永能議員提議,當時的聯審主席陳淑華議員在結束討論進行結論時以舉手表決的方式詢問,結果以119票之差同意刪除預算。該案在聯審會時已經經由表決作出決議,表決的案不能提復議案,不能讓死案變活案,已表決不能再修正,唯有贏的那方才能提復議案,依規由民進黨團議員提才是合法,希望張議長不要作出違法裁決。

陳 有江議員立即說明表示,那天因他另有要事,所以請陳淑華議員代理主席,水湳刪除預算案的確是由林永能議員所提,但依議事規則,那天主席是以徵詢的方式,當 時並沒有清點人數及按表決燈,不能算是表決。為了台中市百年的發展大計,他因而提出連署請求將聯席審查刪除之預算,全數恢復重付審查。陳有江議員也說,蕭 杰議員所指的表決,是要經由按表決燈,但那天聯審會是以徵詢的方式。蕭杰議員隨即表示,對於陳有江議員的說明,他不能認同。

張 宏年議長表示,水湳乙案,由大會二讀會審查係有法源依據,依「台中市議會議事規則」第二十五條(第二讀會程序):第二讀會,於各審查委員會審查或經第一讀 會決議不經審查逕付二讀之議案,提付討論時行之。前項讀會應將議案宣讀,依次或逐條提付討論或就原案要旨或審查意見,先作廣泛討論,出席議員得提案並有二 人以上連署或附議,經大會通過,將全案重付審查。

雖經張議長、陳有江議員的說明,民進黨籍議員蕭杰等人仍不認同,為讓該案能順利解決,張議長於會中宣佈休息10分鐘,以進行政黨協商。

經由10多分鐘協商,國、民兩黨取得共識;張議長於大會作出決議表示,水湳機場開發作業基金52億元預算刪減2億元,所餘50億元由市府自行重新調整預算編列,但預算中有關徵收土地補償費部份須依原編數額,不得逕行刪減。


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假兒賣光土地 婦告贏地政所


【記者王文玲/台北報導】

 

桃園縣婦人陳蜜八年前看到自己土地上插著出售的牌子,一查才知有人偽造她死亡的戶籍謄本,假冒她兒子繼承抵押土地;陳蜜為塗銷抵押權,打了不少官司都敗訴,直到昨天最高法院終於判決中壢地政事務所有過失,應賠她三千六百萬元及利息確定。

經過一番波折,最高法院最後認定,陳婦「假兒子」偽造的戶籍謄本,未注意到陳蜜的丈夫已過世,未註記「歿」字,且所提遺產稅繳清證明書也不符正式格式,中壢地政事務所人員未盡相當注意義務,應負賠償責任。

判決書指出,陳蜜在桃園中壢市有五筆土地,面積一千多坪;八十九年二月廿九日,有人自稱是陳蜜兒子,拿著她死亡的資料向中壢市地政事務所辦理繼承登記獲准,並於三月廿二日土地以三千六百萬元設定抵押給男子曾鏡明。

同年三月廿八日,陳蜜經過自己的這片土地,發現土地上豎立了「整地建屋」的公告,她大為吃驚,怎麼會有人要賣她的地;追查發現她竟已「死亡」,土地因而易主。

陳蜜急著向中壢地政事務所申請更正登記,事務所因而註銷「假兒子」的繼承登記,回復陳蜜為所有人。曾鏡明此時申請拍賣土地,陳蜜為保住土地,聲請承受土地

其 間,陳蜜告曾鏡明偽造文書,同時提起第三人異議之訴、請求塗銷抵押權登記及國賠等民事訴訟,多管齊下討公道,但因曾鏡明是善意第三人,並無勾串犯罪,陳婦 處處碰壁;偽造文書經桃園地檢署處分不起訴,民事官司也紛紛敗訴確定。前年,陳蜜先給付曾鏡明三千六百萬元塗銷抵押權,再聲請國家賠償,終於獲得勝訴。

2008-11-29/聯合報/A17/社會】

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台中市豪宅    強拆梯間鞋櫃 管委被訴

違反住戶公約 檢:須請法院處置

20081120蘋果日報

【許淑惠台中報導】台中市豪宅兩名住戶,因在樓梯間搭建鞋櫃違反「住戶公約」,管委會主委和管理公司派駐的主任,依住戶大會決議將鞋櫃強行拆除而挨告,台中地檢署昨以楊、張只能報請主管機關做處置,不能直接把鞋櫃拆了,將兩人依毀損罪起訴。

住宅紛爭
豪宅社區共有七十七戶,每戶七十六至一百六十二坪,每坪二十五萬至三十五萬元,每戶房價動輒二、三千萬元起跳,是台中市市政綠園道知名豪宅。管委會主委昨對被起訴感到挫折,他說:「不論鞋櫃做的多漂亮,住戶公約規定不行就該遵守,不然各自做一個怎麼管理?」

稱影響豪宅門面
主委說:「豪宅一定要管理才能維持品質,住戶公約規定不可以把鞋子擺在樓梯間,怕有異味、礙門面,也擔心阻礙逃生。」他還表示,目前公約也規定不能在外牆欄杆曬衣物、掛花飾、玻璃顏色要一致,還有重大施工也要告知管委會,甚至須經住戶大會開會通過。
起訴指出,住戶在六樓共用的樓梯間,搭建大理石牆面及鞋櫃,此乃二人共有的私有財產,但管委會主委和管理公司派駐的現場主任卻僱工將鞋櫃拆除,雖然拆下的牆面和鞋櫃都放在地下室,但已導致舊有的大理石牆面部分破損,而鞋櫃因與被拆下的新牆面相連,也難以回復原有功效。

「小公」不應限制
主委稱管委會多次通知自行拆除,對方都不理會,才依決議強行拆除;檢察官調查後認為,公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台等俗稱「大公」部分,變更構造、顏色等,都要受住戶公約限制,但樓梯間俗稱「小公」,其私設牆面、鞋櫃,不在限制範圍。
而住戶若違反公約,對於共用部分的使用未依其設置目的,管委員可出面制止,但沒有「必要處置」的權限,楊等人僅能報請主管機關或訴請法院要求拆除,沒有自行拆除的權利。

強行拆除
管委會跟樓管公司人員拆除損及舊牆面且使新鞋櫃失去功能,吃上官司。

住戶與管委會權利義務
.住戶未繳交管理費,管委會可循法律程序追討,但不得侵入住宅。
.住戶修繕房屋不得破壞建物主結構,若有違建,管委會可報請建管單位拆除。
.住戶飼養動物不可妨害公共衛生及安寧,否則管委會可制止或向環保局告發。
.住戶不可在樓梯間等公共空間堆置雜物,管委會可制止或向消防單位告發。
資料來源:《蘋果》資料室

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公設保留地 可抵繳遺產稅


【吳碧娥採訪整理】

 

曾有田(化名)是個名副其實的「田僑仔」,他以自耕農為業,由於受到父執輩「有土斯有財」的遺訓,有生之年省吃儉用,只要手頭有現金、存款,無不尋找買地的契機,正因如此,曾有田過世後留下數十筆土地,其中包括由早期農地變更為住宅區的土地,如今價值非凡。但因曾有田的遺產,現金及存款僅有10萬餘元,曾有田的繼承人為了繳納上千萬元的遺產稅,無不頭痛萬分,好險後來聽會計師建議,把遺產的五筆公共設施保留地拿去抵繳遺產稅款,才解決沈重負擔。

處分較無價值地

進一步分析曾有田的遺產稅案件,因遺產現金及存款僅10萬餘元,遺產稅卻高達上千萬元,繼承人無力以現金繳納稅款,又因遺產大都為土地,依遺產及贈與稅法第30條規定,繼承人可申請以遺產土地抵繳稅款。因此,繼承人可逐筆過濾土地,再從中選出可供抵繳者,像是公共設施保留地;巷道或面積狹小、又與他人共有的土地,因為利用價值或變現性較差,建議繼承人可優先考慮拿去抵繳,如此一來不只可按國稅局核定的價值抵稅,還可以順便處分較無價值的土地

一般來說,繼承人拿土地去 抵繳前,可先進行下列步驟的評估:一、可從遺產中找出已大量貶損的財產優先考慮抵繳。因為若繼承人申請以繼承的財產抵繳遺產稅,抵繳價值的計算,以該項財 產核課遺產稅的金額為準。二、若遺產中有未上市櫃公司股票,該公司經查明已停業或他遷不明,研判已無財產價值者,可以爭取核實認列,以降低遺產稅。三、價 值被高估的未上市櫃股票,或是未來不能收取的債權,也是納稅人要評估抵繳的重點項目。因為債權及其他請求權不能收取或行使確有證明者,也可以申請依遺產及 贈與稅法第16條第13款規定,不計入遺產總額。

不過,遺產及贈與稅法第30條明定,遺產稅或贈與稅應納稅額要在30萬元以上,納稅義務人確有困難不能一次繳納現金時,可在規定納稅期限內,向國稅局申請以課徵標的物或其他易於變價或保管的實物一次抵繳。因此,符合上述條件者,均可申請實物抵繳。

具體的抵繳條件則有以下幾點:一、本稅、罰鍰及利息加計後超過30萬元。二、申請實物抵繳,以遺產現金及銀行存款不足繳稅部分為限。例如,稅額核定為1,000 萬元,遺產有300萬元的存款,以該現金繳稅後仍有差額700萬元,這就是可以實物抵繳的範圍。三、課徵標的物:在稅法上的解釋是指「計入本次遺產總額、並課徵遺產稅的遺產」。一般來說,課稅標的物只要未涉及產權糾紛或發生無法過戶情形者,均可申請抵繳。

稅額要超過30

四、非課徵標的物:通常是指「遺產範圍外的財產」。國稅局對這類財產的抵繳申請把關極嚴,必須確實符合易於變價保管的條件才會核准,因此,如欲以非遺產的未上市櫃股票或公共設施保留地申請抵繳,除非是該保留地已列入地方政府徵收補償計畫,否則國稅局都不會接受。

總而言之,如果要以公共設施保留地抵繳遺產稅,公共設施保留地本身必須是遺產的一部分,且遺產稅額要超過30萬元,才可用來抵繳遺產稅。(安致勤資會計師事務所會計師呂旭明口述,記者吳碧娥採訪整理)

2008-11-27/經濟日報/A13/稅務法務】

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土地未移轉又賣 百萬元以下免罰


【記者陳美珍/台北報導】

 

財政部從寬規定,土地買賣未辦竣權利移轉登記即再行出售者,原應依土地稅法規定處再行出售移轉現值2%的罰鍰,但若買賣契約單筆移轉現值未達100萬元,即可准予免罰。

財政部這項規定,對於短期內轉賣公寓大樓等土地持分較少但地號筆數多的買賣案件,較為有利。

過去稅捐機關處理這類土地移轉案件時,對於是按單筆土地或以同一買賣契約書中各筆土地移轉現值合計數,做為免罰基礎始終不明確,財政部發布最新命令加以統一規範後,所有未確定的課稅案件均可適用免罰。

財政部指出,土地移轉現值申報及土地增值稅繳納通知書,都是以單筆土地做為申報與計算基礎,因此土地買賣未辦竣權利移轉登記即再出售,涉及處罰認定及計算,也應以單筆土地為基準。

加上土地增值稅屬地方稅,同一買賣契約中如有分屬不同縣市的土地,如果違反土地稅法第54條第2項規定應予處罰時,財政部說,目前也是分別由各縣市稅捐處依規定裁罰,因此對於未辦妥移轉登記即出售者的處分,也不應以同一買賣契約金額做為認定處罰基礎。

依據稅務違章案件減免處罰標準第18條第2項免予處罰規定,財政部做成從寬解釋,凡是單筆土地移轉現值在100萬元內者,都不再處罰。

財政部也強調,按照「100萬元以下」免罰的認定標準,即使不採取單筆土地做為計算基礎,土地買賣當事人也容易在訂定買賣契約時,就各筆土地分別訂定契約,藉以符合「未達100萬元免罰」的規定。因此明訂按單筆土地移轉現值,界定是否未辦妥移轉登記即出售者開罰的標準,反而較簡單明確。

2008-11-27/經濟日報/A13/稅務法務】

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租約加註3但書 房東自保

1.匯款繳租 2.可進屋換鎖 3.載明管轄法院

20081129地產王

【楊茲珺台北報導】經濟愈不景氣,房東遇到房客拖欠租金的機率也愈高,為避免類似租屋糾紛,除了將合約拿到法院公證外,專家建議,房東可在合約加註3條但書自保。包括租金以匯款方式繳納、房客積欠租金2個月後,房東可進入房屋換鎖,並約定以距離房東最近的地方法院為第1審管轄法院,以免進入訴訟程序後舟車勞頓。

保障權益
本身擁有66間套、雅房出租的城市租屋族網站總經理張權彬表示,坊間文具店販售的租賃合約,訂定的條約大約18~19條,若房東希望降低未來房客不繳租的風險,就必須先把「醜話說在前頭」,最簡便的作法,就是在市售契約的後方加註3條但書。

法院公證才具效力
張權彬說:「第1條 應規範繳租的方式,最好約定用匯款的方式繳租,並在合約上註明匯款銀行與帳號,房東不須到房客處收取租金。」因租金以現金給付,較無憑證證明,且房客可能 會以「房東沒來收租金」、或「外出沒有遇到房東」等理由耍賴;若使用銀行匯款,匯款時間與金額都以清楚被記錄,將來若因欠租鬧上法院,較有依據。
2條「必殺技」的強制意味濃厚。張權彬表示:「房東應在第2條但書中載明:『如果房客積欠租金超過(含)2個月,租約自動終止,房東可進入該出租房屋更換門鎖,屋內所有留置物品以廢棄物論,且房東可向房客追討廢物處理費』以保權益。」
不過,崔媽媽基金會義務律師黃儁怡表示,因這條合約具有不經他人同意即可「強制執行」的意味,但法治國家禁止私人自力救濟,因此必須經過法院公證,由公證人向2造雙方確認均同意此條款後,才具法律效力。

訂定條款篩選房客
對房東來說,訂定此條款的「威嚇」作用大於實質作用,不過,張權彬表示,此條款可作為篩選房客的方式之一,如果房客看到此條款就拒絕租賃,或是面露猶豫,那寧願租給別人,以免後續追租傷神又耗時。
3條加註合約則是:「雙方同意本租約的第1審管轄法院為XX地方法院」,張權彬認為,有鑑於房東居住地可能與租賃地有段距離,載明以距離房東最近的地方法院,可避免進入訴訟程序後的舟車勞頓之苦。律師黃儁怡表示,雖然原則上第1審管轄法院應以不動產所在地來決定,但也可依雙方決定。

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