目前日期文章:200808 (31)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要
7期豪宅推案逐漸飽和,台中市今年推案集中11期重劃區與南區等外圍區段,產品有小坪數2~4房、換屋型大樓以及豪墅等,11期別墅總價最高6600萬元、大樓每坪16~20萬元,南區大樓12~18萬元,別墅少,新推個案頻創當地新高價。


台中市7期、8期重劃區長期以來都是台中市的推案熱區,今年329檔期推出500億元案量,其中8成以百坪豪宅為主流,7期大都會歌劇院、文心森林公園、8期豐樂公園附近是這1~2年推案的重點,不過各豪宅區段推案量已漸飽和,因此預售市場有逐漸向外轉移的趨勢。


由於地價及營建成本持續上漲,今年329檔期以來平均房價也跟著提高,過去以透天別墅為主的11期重劃區,今年以來陸續有換屋型大樓案推出,「富宇光建築」以及「富宇四季」每坪均價落在16~18萬元,「日出登陽」最高達20萬元,也刷新北屯區大樓預售房價的新紀錄。下半年太子、惠宇等建商將陸續進場,市場預估11期房價將有機會突破20萬元的關卡。


除了大樓外,11期的透天別墅則呈現量少質精的趨勢,每案平均規劃2~5戶、至多不超過10戶,包括「誠總帝悅No.2」、「天悅仁美」、「慶鈞金典No.5」單戶總價全部超過2000萬元,「築都帝悅」最高達6600萬元,也是目前北屯區開價最高的別墅個案。


11期產品種類多元,別墅持續以大地坪、大面寬、為客戶量身打造的產品為主要訴求,以「築都帝悅」面寬達16米規劃較特殊。精銳廣告協理蕭國揚表示,大樓產品多在40~60坪左右,百坪左右的合併戶規劃不多,不過在已購客戶中,對此類產品的需求逐漸增加,預估第4季將以50~100坪的住宅為主流。


此外,位於11期外側段的「仲聯福籽」推出主力面寬4. 2米、主力總價千萬元左右的別墅,中信房屋北屯崇德加盟店經理陳俊文表示,此案主力總價剛好跟11期預售大樓差不多,在同區已找不到千萬元內新別墅,可吸引不同客層的民眾選擇。


以首購大樓為主的南區相較於11期重劃區的土地供給充足,南區因發展成熟,土地日漸稀有,因此推案並無特定的集中區塊。


鄉林建設位於文心南路底的「鄉林新月灣」,以及學府路、忠孝路口的「大城香榭」、工學北路的「森悅」,各案主力坪數約25~45坪,每坪開價介於17~18萬元,「森悅」每坪12~14萬元,則是目前預售案開價最低的產品。另外,預計9月進場的「總太願景」將規劃300餘戶的大樓案,預估每坪約14萬元左右;別墅僅有「敘花園」等數案,總價約1200~1900萬元。


總太建設董事長室資訊助理劉明岦表示,南區屬於總價市場,預售房價雖然較往年提高1~2萬元,不過相對於其他行政區仍然便宜許多,因此對首購族而言現在仍然是購屋時機。


台中市建築公會理事長賴源釗表示,通貨膨脹壓力影響房市買氣,許多建商調整推案策略,將公開時間遞延至第4季以後。他指出,雖然土地價格持平、房市目前屬於盤整階段,不過整體市場的體質不差,加上三通題材效益仍在,未來房市仍不看淡。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

頂樓加蓋到底合不法?可不可以買?根據建築法規,民國84年1月1號以前蓋的就算合法,但是為什麼還是有部分84年以前的頂樓加蓋,面臨報拆的命運?房仲業者建議,下訂簽約前多打聽,免得投資泡湯不打緊,被舉發拆除更是得不償失。


根據消防與建築法規規定,公寓頂樓的空間,是作為避難平台使用,不得增建,換句話說,只要是頂樓加蓋就算是違建;但是根據「臺北市違章建築處理要點規定」,民國84年1月1號以前的頂樓加蓋,是屬於既有違建,被列為“緩拆”,“原則上”不會拆除;而84年1月1號以後的是屬於“新違建”,一但舉發,就必須拆除。


但是台北市建築管理處表示,頂樓加蓋是不能用來出租的,但是由於判定困難,之後便規定只要超過2個房間,就算是有租出行為,就算是違建:此外,如果加蓋嚴重影響住戶安全,例如違建超過2樓,影響住戶逃生安全,即使是84年以前的既有違建,依然有被報拆的風險,


不過,有一種頂樓加蓋是目前唯一合法的,根據「臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則」,屋齡20年以上的,五樓以下的房子,為了防制漏水,得以申請頂樓加蓋斜屋頂,但是屋脊不得超過1.5公尺,屋簷高度必須在1公尺以下,但是必須事先向台北市工務局申請。


房仲業者表示,頂樓加蓋不是不能買,只是購買前一定要注意下列幾點:第一:先看是不是84年1月1號以前蓋的,如果是,就屬於既有違建,短期來說,不會有拆除的危機,但是前提是,不得影響公共安全。


第二,就是要取得分管使用同意書,民眾在購買頂樓物件時,一定看清楚合約,到底該層樓,是不是取得所有區分所有人的使用同意權,如果沒有,就必須多考慮,萬一樓下住戶要求取回使用所有權而檢舉的話,就得面臨拆除的風險。此外,頂樓加蓋的房價,大約是房價的一半,假設一坪30萬的房子,頂樓的加蓋,通常大約會多個1/2,而不是多一倍的價錢,民眾在購屋時,千萬小心不要被騙了。


以目前台北市來說,就有近2萬的頂樓加蓋違建待拆,不過這只是有舉發的數字,沒舉發的尚無從考究。不過,民眾想要投資頂樓加蓋來收租賺錢之前,一定要考慮再三,是否有拆除的風險,以免賠了夫人又折兵。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

房仲業開店家數的消長,往往能反映整體市場冷熱程度,以往業界都是以市場幾家主要業者店數統計來看房仲市場之規模,在2002年不動產經紀業管理條例施行後,當時的不動產仲介業家數大約有2,800家,但截至去年底為止,全國房仲家數衝破5,000家,創下台灣房仲史的新高紀錄。


在房仲營業據點大幅增加後,市場空間會被相對稀釋,平均每家店潛在市場經營規模必然隨之縮小,因此可預見在市場競爭白熱化下,不久的將來難免會出現一波淘汰之戰,而房仲人員服務品質與專業素養,將成為市場淘汰戰的決勝關鍵,但是整體房市的交易量並沒有顯著成長,在粥少僧多的情況下,當然會產生過度競爭的現象。


台灣不動產交易中心總經理李同榮指出,即使住宅市場交易量減少會讓房仲店頭面臨一波洗牌,可是,這也是必要的陣痛期,因為房屋市場要愈健康,市場才能走得愈久,過多的短線投資客清場,反而是個好現象,預期在2009年上半年配合全球景氣復甦機會與國內經濟景氣面改善前提下,台灣房地產仍有一波盤堅向上的機會,業者要面對的是房價在盤整期,時間可能還需一年半載,如何在這波震盪的市場中,不過度信用擴張,並積極調整經營體質,才是目前最重要課題。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

國人消費信心水準再創新低!中央大學台經中心昨天公布八月份「消費者信心指數」(CCI),不僅連續第四個月下跌,總指數更創下從2001年1月進行這項調查以來、即七年八個月以來的最低點。


根據中央大學台經中心的最新調查,八月消費者信心指數調查總數為55.48點,較上個月下降0.24點;其中,六項構成指標分數皆低於一百分,全部處於偏向「悲觀區間」水準。


本次調查中,民眾對於「未來半年物價水準」與「投資股票時機」呈現止跌回揚,台經中心認為,主要受到之前物價與股市跌幅已深。「未來半年物價水準」調查結果為20.25點,較上月上升0.45點;至於「未來半年投資股票時機」,調查結果為57.9點,也較上月微幅上升0.2點。


至於對「國內未來半年經濟景氣」、「家庭經濟狀況」、「就業機會」及「購買耐久性財貨時機」等四項指標,八月份仍呈持續下滑。


其中,下降幅度最大指標是,對房地產、汽車等「未來半年購買耐久性財貨時機」,上個月首度跌破一百點,是五年多來首度轉悲觀;本月份調查指數又繼續下跌,為97.65點,較上月下降1.5點。 下降幅度第二的指標是「未來家庭經濟狀況」,八月的調查為45.7點,較上月下降0.25點;對「未來半年經濟景氣」的調查結果為44.85點,較上月下降0.15點;「未來半年國內就業機會」,調查結果為68.7點,較上月下降0.15點,為2004年4月以來的新低。


執行這項調查的輔仁大學資訊統計系教授謝邦昌表示,本次調查很符合經建單位這陣子預測,國內經濟狀況並非想像中的好,未來第三、四季經濟成長率更不樂觀,預估全年成長率僅4.3%左右;他強調,「政府應誠實面對民眾,告訴大家目前整體經濟情勢與挑戰」。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

台灣整體經濟面在總統大選後曇花一現,所謂的「慶祝行情」維持不到一個月,隨及被大環境不景氣、通貨膨脹甚至物價大幅波動打亂。房仲業者統計指出,今年五月下旬以來,不論是房屋交易件數、成交量都逐月下滑,尤其農曆鬼月更是慘不忍睹,想要買房子的民眾都在問:現在適不適合出手?買了會不會被套牢?


台灣房屋不動產研究室調查發現,今年房仲、新推案市場自五月以來便呈現逐月下滑趨勢,不論是交易量、成交件數幾乎都大幅緊縮。在這樣的情況,有心成家的消費市場裹足不前,成為普遍現象。不過台灣房屋就長久眼光建議民眾,只要有需求就可以買,因為市場目前雖進入短暫量縮價跌階段,但一來「以租代買」不見得划算,二者購屋支付房貸利息,無形中也能強迫儲蓄所需貸款,對於消費市場來說並非壞事。


台灣房屋副總經理謝萬雄說,購屋市場大致可區分為首購、換屋及投資三大標的,其中新婚夫婦占了首購族群的六成以上,如果夫妻都在市中心區上班,面對高額房租,買絕對要比租來得划算。至於換屋族基本上不外乎「小換大」及「大換小」兩種需求,只要從議價角度切入,搭配本身居住前提,都能輕鬆解決房價問題。


謝萬雄說,站在投資客立場,由於目前房市進入整體量縮價修階段,許多投資客甚至「倒貨出場」。消費者在選擇這樣的產品時,應注意是否與市售價格便宜兩成以上,以免房價被哄抬白白造成荷包損失。


在經濟不景氣的年代,如何選擇保值、抗跌甚至增值的房地產產品,台灣房屋建議民眾可依循「五大經驗法則」,從中找尋「物美價廉」的房市產品。


選擇好地段絕對是抗跌鐵則:所謂的精華地段有幾個衡量指標,以商業區為例,人潮夠多、捷運通車方便、商圈是否帶來集市效應,都是好地段的重要關鍵,例如忠孝東路商圈、士林夜市,就是屬於這一類型的優質地段。桃園市的中正藝文特區由於具備大型公共工程建設條件,沿線的中正路、大興西路,也符合好地段標準。


景觀逐漸成為房價好壞指標:近幾年來房地產界風行「水岸經濟學」、「公園經濟學」等專有名詞,說穿了就是居住視野景觀好壞差別,這對於產品的價格來說,絕對有舉足輕重影響。例如許多大樓的高樓層部分,每坪價格就要比低樓層貴上幾萬塊,因此選擇視野好、景觀佳的房市產品,對後續價格有一定保障空間。


優質學區有絕對抗跌效果:古時孟母三遷,就是希望找尋優質就學環境,時空背景換到現代,明星學校或實驗中小學周邊房市產品,不論新成屋、中古屋價格都有一定表現。在家長買屋爭相爭取學籍的情況下,只要學校不關門,絕對能帶動周邊房地產熱潮。


重大交通建設保障房價議價空間:近幾年來,只要跟著捷運走就不難發現,沿線房價幾乎成倍數成長。相關重大交通建設議題炒作,也成為房地產銷售熱門話題。舉例來說,高鐵青埔站區拜機場捷運線動工之賜,吸納效果反而比高鐵本身更具優勢,不難想見其中捷運帶來的人潮商機。


鄰近生活區塊提供完整就業環境:新竹科學園區有科技新貴強大購買力支撐,不論竹北、六家甚至湖口、新豐地區,房市發展都呈熱絡走勢。桃園縣華亞科學園區周邊房地產也炒得如火如荼,重點就在於「上班族」會就近選擇房市產品,也成為購屋相當重要的參考指標。


謝萬雄建議民眾,若選擇購屋區域真的看不出來是否符合上述五大參考原則,不妨觀察當地中古屋產品釋出市場買氣熱絡與否,如果一個物件等了幾周、數月都乏人問津,最好不要多作停留,以免出價後後悔莫及。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

受全球景氣趨緩及內需消費不振雙重衝擊,7月景氣對策信號九項指標同步衰退,景氣對策信號分數由上個月的20分,驟降至15分,是2003年6月SARS以來最低分,燈號更從代表有「衰退之虞」的黃藍燈,轉為代表「景氣衰退」的藍燈。


而行政院為對日趨低迷的房地產注入強心針,經建會主委陳添枝表示,一周內將協調相關部會放寬或提高有關建築及房屋貸款餘額比率上限,擴大建築及房屋貸款餘額,而政府提出的各項優惠房貸,還有一千多億元餘額等待消化,近日內也將進一步提高優惠利率補貼,有效實施現行房貸方案。


除前三項新增措施外,陳添枝強調,政院將積極推動包括九月一日起實施的「工作所得補助方案」,投入135億元,照顧45萬戶近貧家庭等五項救經濟措施。


經建會經濟研究處長洪瑞彬分析,目前國內景氣確實低迷,但他也認為:「九月隨擴大內需方案效益浮現,加上陸客來台人數提升,都有助於景氣回穩。」台大經濟系教授林向愷指出,不可怪全球不景氣,馬上任百日應端出具體牛肉。


台經院六所所長楊家彥則說:「景氣訊號轉弱的原因包括內需不理想與外貿市場表現不佳所致。」學者建議政府可從穩定物價、擴大內需、減稅等處做好調整。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

房市連漲4年之後,終因供給過大、價格上漲過多,出現買氣遲滯現象。今年鬼月,議價拉大現象明顯,進場購屋的民眾,都省了不少荷包。


鬼月房市買氣冷冰冰,不論預售屋或是中古屋都陷入「0與1的戰爭」:掛蛋是常態,只要成交1戶,就可以放鞭炮慶祝。炎炎夏日,房市卻陷入寒冬,過去房市熱絡時,戶外廣告的定點看板一位難求,3個月前建商、代銷都還要領號碼牌排隊,如今空著一堆廣告看板等嘸人。


農曆7月俗稱鬼月,現代人雖不再太過忌諱鬼月購屋,可是房市買氣從5月起逐月衰退,鬼月更是降至冰點,房仲業者形容「今年是5年來最難過的鬼月」,連沒理由看壞後市的指標型建商也延後推案。


台中某指標建商520之後在八期租下一塊地準備搭接待中心,租期一口氣簽10個月、共砸下270萬元租金,原本預計9月公開新案,但現在看買氣冷、苗頭不對,寧可放棄270萬元成本,也不敢輕言推案。


市調業者統計,今年鬼月推案量達1216億元,有38個案量破10億元的指標案,比去年鬼月平均推案量成長13%,熱門推案區域包括北市中山區、內湖區,北縣三重、新店及桃園市、新竹市及台中七期等,鬼月過了一半,雖有案子順利完銷,但部分案子有行無市,不是調降表價因應,就是只能任消費者隨便砍、隨便賣。


最新統計發現,大台北地區預售屋市場的「議價率」已達到13至16%的歷史新高,甚至還有案子「1坪喊價250萬元、砍到150萬元成交,每坪議價空間100萬元」,市場訊息顯示,「消費者最大」的買方市場時代來臨,現在進場砍價可比之前多砍3%以上。


住展房產網總監陳韻如發現,現在的預售屋市場平均「議價率」已創歷史新高,買方無力追價,平均成交行情「開高走低」,北市議價率高達16%,幾乎是5年前9.6%的1.6倍以上,台北縣議價率在5月更一度創下15.9%的歷史新高,是5年前的2倍。


已有建商決定延後推案或改採「先建後售」模式避鋒頭,但也建商冀望第四季房市傳統旺季業績能好轉,尤其鬼月結束後進入928檔期,仍有指標大案正趕工搭建接待中心,希望趁股市反彈之際抓緊買氣。


市調業者預估,今年928檔期不會太冷清,北市品牌建商遠雄、太子、昇陽、華固928檔期都「不換檔」照樣推案,其中遠雄案量居冠、太子居次;台中市推案地點由七期南移到八期,高雄市也有國揚新案推出,都以大坪數為主要訴求。


遠雄三峽、林口兩大特定區開發都接近尾聲即將「畢業」,下半年集中在台北市區推案,包括中山區「首府」、「富都」和吉林段都更案共約160億元,還有內湖五期約80億元的住宅及廠辦案。太子建設則以信義計畫區B8「台北信義」案總銷金額150億元,以及板橋「太子文華」案推案量居次。


中台灣地區,七期新市政中心仍是推案一級戰區,聚合發建設預計公開惠中路新案,每坪單價可望突破60萬元,其他建商大多延到第四季,推案地點南移至八期,如登陽建設8月將在文心南三路推出「登陽漱夏」,規畫流行精品旅店的設計風格,另外元城、新業、久堂等也將在928後陸續推案。


高雄市則在郭台銘南下效應下蓄勢待發,除了原定520後推出的「民權四維」將在928檔期前推出,國揚在漢神百貨對面的案子1坪更是喊到60萬元,高雄新推產品特色都是大坪數。高雄市代銷公會理事長黃炯輝表示,高雄新推案的土地、造價成本已超過23萬元,沒辦法再推1坪10萬元的產品,「明年開始首購產品至少要絕跡2、3年以上」。


不過,在推案供給量放大、經濟景氣不佳的利空襲擊下,房仲業者擔心中古屋表現不會太理想。美商ERA不動產行銷顧問張欣民認為今年鬼月表現會創下5年最差,民眾議價空間可望拉大。


張欣民指出,房價持續漲了4年多,在一般民眾所得沒增加情況下,已形成房價所得比嚴重失衡的狀態,即使有能力購屋的民眾,此時也擔心買在最高點,加上建築業者預售推案又沒有踩煞車,今年恐怕會是近5年鬼月房市表現最差的1年。


房市表現差,議價空間相對拉大,近一個月進場購屋的民眾,反而撿了便宜。
周先生找了5年房子,終於在今年鬼月出價,結果比3月時的屋主開價一口氣省150萬元,他說,150萬元幾乎是他2年年薪,「沒想到鬼月進場讓我少奮鬥2年」,大明計畫,省下來的購屋支出要拿部分當裝潢費,讓自己跟未婚妻過得更舒服。


鬼月不但讓勇於進場的自住客嚐到甜頭,資金雄厚的投資客也深知在鬼月可以降低自己的投資門檻,投資客陳先生去年鬼月買下一間高樓層、景觀戶的套房,鬼月前跟鬼月後講價,一差120萬元。


陳先生去年鬼月在捷運站附近找到1間套房預售案,他想買來出租,看屋、詢價的結果,代銷業者告訴他,他看中的套房是高樓層、景觀戶,開價1坪80萬元,陳先生一聽心涼一半,「這種天價要出租多久才能回本?」。


不過陳先生想到再過1個月就是鬼月,或許有彈性的議價空間,於是決定忍一忍。果然,鬼月到來,代銷業者離承諾建商賣出的8成業績還有一段距離,在結案壓力下,願意以4樓、非景觀戶價格(每坪約60萬元)稍微加價到每坪68萬元賣給陳先生。


每坪單價從80萬元降到68萬元,單價整整少12萬元,10坪套房總價減少120萬元負擔,陳先生說,他打算未來以月租2萬元出租,一口氣省120萬元,等於提早5年回收。


投資客陳小姐建議,銷售較差的預售屋,代銷面對結案壓力,通常會提供「沙必思」,放出優惠一點的價格,另外,建商也會趁鬼月市況相對低迷之際推出促銷案,例如,買屋送裝潢或送家電,增加購屋意願。


房地產專家說,就算要在鬼月簽約或入住,只要仔細翻閱黃曆,其實農曆7月也有入厝等黃道吉日,不必太過忌諱,鬼月不宜購屋的說法,現代人也多改成只要不在鬼月搬家、入厝就好。


小撇步 鬼月殺價技巧公開


1時間掐頭 價格去尾:


台灣房屋行政副總謝萬雄說,鬼月「加減討」多少能討到便宜,比如當上首位成交的客戶,幫業者討個好彩頭,通常能爭取較多的議價空間。


住商不動產研究室主任徐佳馨建議,先從單價開始殺,殺完後再用總價去掉零頭,這樣會比直接從總價下手,折扣稍微再多一點。 


2以量制價:


呼朋引伴來議價,表達想買屋的誠意,並且多拗一些贈品。第一次買房子、或是價格實在談不下來的購屋人,東森房屋執行副總吳駿杰認為,不妨帶著家人或親人與屋主面對面討論,表達想買屋的意願;也有人在網路上號召想買同一個建案的網友,一起跟業者議價,通常「團購」最能爭取到議價空間,找到的人越多、折扣越多。


謝萬雄說,預售市場也會在鬼月提供優惠,包括送冰箱、冷氣、電視刺激市場,加速消費者下訂的意願,此外,也有消費者直接拿訂金殺價,銷售人員看到訂金,認為這是已成熟可「收成」的客戶,通常會比只出價卻不拿出訂金的消費者,給予更多優惠或贈品。  


3找急售的房子:


陳錫琮說,投資客受到整體投資環境不佳的影響,產生龐大的資金壓力,紛紛出脫變現,購屋人遇到這類急於出脫的屋主,不妨勇於議價,也能爭取到更多的議價空間

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

購買法拍屋,便宜又有高風險,看似陷阱重重的法拍市場,還是有比市價低2成以上的利誘,中南部更有低4~5成的空間。依照準確方法挑選房屋,參加法拍競爭,就可以在房價高昂的時候,買到地段好、價格合理的房屋。


精華地段合理價格的房屋難求,如果想找價格低於市價2~3成,唯有法拍屋。目前全台灣約有5萬6千戶量體,平均拍次為2.8次,也就是說,每拍一次就比市價低八折,2.8次大約就是市價6折,雖然全年度房屋移轉數量約40萬戶,法拍案件每年拍定數僅約3~5萬戶,不會互相影響,但仍有低價的魅力。


縱使法拍屋便宜,但難度高,陷阱多,不是一般小市民可輕易參與,有的物件法院不點交,有的房屋被佔用或容易遭破壞,買法拍屋又要現金購買,幾乎買家都是專業投資客居多。


走一趟台北地方法院,下午三點的拍賣上,小小的法拍室擠滿人潮,等待結標,透明房訊吳副理說:「今天大家都想拍大直的物件,明水路397巷,屋況很好,拍了就可以點交,很有看頭。」


瞧法官手上厚厚一疊投標單,最後開標價格二千多萬元,比市價低一成。今天12件的拍賣物件,只標出2件,大多都是地點不佳,無人投標,吳副理接著說:「等吧,地點不好的,2拍沒人要,起碼要第3拍才可能拍掉,像明水路的案件屬於第2拍,地點好,脫手容易,大家都會想搶著要。」


看到得標者手拿標單,剛走出法拍室,仲介、銀行、裝潢等業者一擁而上,忙著遞名片、交換訊息,原來是名專業投資客,他說:「時機不好,只能挑些菁華案件做做,賺一點價差,現在地點比價格重要,要不然拍到便宜貨也不一定脫的了手。」


北台灣房價維持高檔,縱有民眾因繳不出房貸需要賣屋,只要降價多可售出,故近幾季以來,法拍量均不多,台北市第二季只有280戶拍出,目前最多的地方在台南,第二季有1千戶的拍定量,總案量約8千戶,而高雄也有6千戶的量等待拍賣。


雖量不足以影響市場,但仍有左右的能力,投資客購買法拍屋後,經由整理及重新裝潢,就與一般中古屋無異,再投入仲介市場出售,利潤驚人,易賺取2成以上比比皆是。


目前全台房價已經疲軟欲跌,法拍屋擁有更多的跌價空間,容易在同一棟大樓中引起比價效應,而帶動全體房價下跌,景氣好時影響不大,景氣衰退時草木皆兵。


在房價維持高檔,沒有大幅下跌時,想要買到價格較為合理的房屋,如果不介意法拍屋的程序麻煩,低價是相當吸引人之處,台北法拍價格約為市價的7~8成,而中南部更只有5~7成價,只要眼明手快,釐清法拍的權利義務,想買到低價屋並不是件難事。


法拍屋依拍賣來源分為由法院拍賣的一般法拍屋、金拍屋、銀拍屋,而無論何種來源,都有相同的優缺點,購買法拍屋必須要多留意,或者委託專業代拍業者處理,較省時省力,也多了專業的意見與諮詢。


首先,應注意拍賣的物件是土地還是只有房屋,有的只有房屋使用權而沒有土地所有權,價值差異大。


點交與否在拍賣說明書上就有註明,由法院負責點交,就有公權力與強制力,如果是不點交屋,日後處理都會相當麻煩,經常就有原住戶拒不搬離或者有出租的房客而不搬家,必須再經由訴訟才能取得使用。


如果有房客出租,盡量選擇有定期租約,租期一滿就可收回自住,或是繼續收租金,如果有不定期租約,也就是房客沒有打租賃合約,未來想收回都較困難。


另外,風水之說普遍受重視,法拍屋內可能曾經有人死亡、破產、風水不佳的印象,也有可能因為房屋被拍賣,房屋的屋況差、髒亂、被私下破壞,購買法拍屋前需做好心理準備,只能以較低價格換取房屋。


購買法拍屋,需準備拍賣價格二成的保證金,拍定後7日內需繳交拍定價的剩餘款項,目前也有多家銀行業者辦理代墊款的貸款服務,為拍定價的5成至7成。


屋況是最難了解的,因法院拍賣並沒有提供屋況展示,被查封的債權人多半也心情不佳或是不在家中,屋況好的,維持原來可使用的裝潢,屋況差的,也許有任意破壞、水管封死等狀況,購買法拍屋,一定需多準備重新裝潢的費用,好適合居住使用。


法拍流程


1蒐集法拍物件資訊


a.法院會要求屋主刊登報紙分類稿,散見各大小報紙。


b.法院民事執行處拍賣公告欄及鄉鎮市區公所公告欄,有張貼拍賣案件資訊,可詳細研究。


c.專業法拍公司,提供資訊及物件,如透明房訊http://www.tom.com.tw/等。


2研究物件


從蒐集而來的資訊,了解房屋的位置及面積,後至地政事務所申請土地及建物謄本,了解真實面積,並調閱建物測量成果圖看清格局,然後實地走訪當地,除了看房屋附近的環境,還要多詢問住戶或鄰居,是不是有佔用等問題。順便走訪當地仲介,詢問行情也是個好方法。


3填寫標單


填寫標單,依底價以上出標,並投入標箱,開標後,由高於底價的最高標得標。


4繳交資金


得標後,法院通常會告知,在7天內繳交保證金以外的餘款,通常為拍訂價的8成。


5點交房屋


如果房屋屬於點交屋,由法院擇期至房屋現場點交給買方,如果不屬於點交屋,就要自己與債務人交涉,通常使用的方式,多由拍定人付一筆搬家費用,利誘協調原債權人搬家,有租約的房屋,就試著以原出租條件重新簽訂租賃合約。



專家意見


法拍屋陷阱多,都會區訊息較清楚,郊區或鄉下地區,容易因法拍屋的地點不明、離法院太遠資訊不明等等,傳出受騙情事,並且仍有不少不肖業者或集團,任意佔用法拍屋,伺機要錢,需多留意。


購買法拍屋,最重要的是所有的錢要自己經手,別經由代辦業者,包括押標的保證金跟支付剩餘屋款,拍賣物件的地點也要多作確認,可以至地政機關調閱謄本確認地址。


想要順利購買,可先與債務人溝通,多花一些時間聊聊天,探一探是否有人佔用,以及查看室內裝潢有沒有被破壞,自己也需要先查詢本身的信用狀況,免得拍下後因個人信用不好,被銀行退件。


一般來說,請債務人搬家需要經驗,行情上起碼需付出2個月的房租,有的因為被惡意佔用,索價30萬~50萬元比比皆是,找尋大型代拍公司,較有保障,也較有經驗解決佔用問題。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

房貸市場競爭激烈,許多貸款戶偏好「前低後高型」(三段式)的利率,利率高時再轉貸低利率的銀行,為了留住客戶,許多大型行庫最近針對信用良好客戶,推出低利的「一價到底型」(一段式)房貸,20年平均下來,可省下20萬元利息。


「一價到底型」的房貸平均利率,近幾年一直維持在3.5%左右,但「前低後高型」房貸前一年利息只要2.8%上下,多數消費者都寧願先選擇「前低後高型」房貸,等三段式利率到了第二階段或是第三階段較高的利率時,再轉貸其它家條件更豐厚的銀行。


為了留住貸款客戶,提高他們的忠誠度,國內幾家大型行庫近來又開始推銷「一價到底型」利率,針對公教人員及信用良好的客戶,分別給予2.99%及3.14%起的優惠利率,以5年平均計算,比較「一價到底型」與「前低後高型」利率,一價到底型平均每月可省下近0.2%的利息,每個月雖只有省下千源左右的利息,但20年下來,可省下20多萬元利息。


「所有的銀行都希望和客戶有長期的配合和互動,也許房屋貸款這塊銀行沒有很高的利潤,但如果和客戶有良好互動,還是有機會為客戶提供信用卡及理財服務。」上海商銀經理馬婉瑜表示,銀行也希望把眼光放遠,爭取信用良好的客戶,因為做新客戶對銀行來說也是一種消耗。


根據銀行統計,國人房屋貸款平均在7到10年內會還清借款,但「前低後高型」利率多半只有前一年比較優惠,因此馬婉瑜分析,如果是收入穩定的公教人員,或是前500大企業的員工,申請「一價到底型」的房貸方案會比較划算。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

考試快到時,許多人都會拜「文昌帝君」求考試順利,除了民間信仰的文昌帝君祭祀之外,在居家風水方位上,也有主管功名科考的風水「文昌方」,只要知道自己住宅文昌吉方的位置,來進行催旺佈局,就能在職場升遷方面有所助益。


風水上「文昌」的方位,有所謂的「宅文昌」、「流年文昌」以及「本命文昌」三種分別。所謂「宅文昌」,指的是每個不同座向的住宅或辦公室中,最適合拿來做為書房、辦公室、或者規劃研發行銷部門的位置。(見附表一)


而「流年文昌」,指的則是針對該年度能增加考運、升遷運勢的文昌方位,僅適用於特定年度的狀況。以今年為例,流年文昌位在東北方,建議於住宅此處放置水耕植物或是置於個人的書桌或是辦公桌,在這個區域辦公或者唸書,可收文昌之功效。若此處不適合放置桌子,退而求其次的方式是擺放水耕植物(黃金葛、幸運竹),若連植物都不適合擺放,則可在此方位牆上掛置文昌筆一組。


至於「本命文昌」指的是每個人都擁有的專屬風水文昌吉方,不受住宅座向以及年度影響的最佳方位(見附表二),我們將從幾個部分來分別說明「旺文昌」的注意事項。


1. 書桌、辦公桌附近是不是有尖銳、高聳或奇形怪狀的物體,這是一種沖煞,不利文昌。


2. 書桌、辦公桌是否背對著大門或正對廁所門,若有的話也不利文昌。


3. 文昌方位是否有垃圾筒或者廁所,若有則穢氣污染文昌。


4. 居家採光、通風、動線越優良,越能帶旺文昌方位,文昌越旺就越有利職場升遷。


5. 在書房、辦公室色調上不宜採用過於暖色或亮色系(例如漆上紅色、紫色、亮橙色的油漆,或是採用這類色系的家具),最好以冷色為主,用色時要注意五行的均衡,不管是整體的顏色,或者是文具、辦公用品、桌子及各種擺設的顏色,都要看起來協調,不可太強調某一種色彩。 .

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

房仲業者統計,今年8月台北市及台中地區成屋委賣量出現連續第4個月負成長,特別是台中市受7期豪宅成交量嚴重熄火氣氛瀰漫,部分賣方乾脆不賣,導致7、8月委賣量平均減少近1成。台北市則在成交量、委賣量俱縮情況下,議價空間逐漸拉大。


房市成交量連月萎縮,站在第1線的房仲業者感受最深;不過各地屋主委賣幅度不一。在量縮前提下,中信房屋副總經理劉天仁分析:「委賣量增加,意味屋主在面臨市場變化之際,調降售價可能性較高;委賣量減少,則凸顯屋主對未來房價仍有期許,而買方對偏高的價格也跟著猶豫、觀望。」


靠著賺取買賣佣金為生的仲介業者而言,最不樂見的就是量縮,同時意味著成交天數拉長。以台中市最熱的7期新市政中心豪宅聚落為例,今年3月出現委賣量瞬間出現67%的成長高峰後,便逐月減少,7月後月減幅度更擴大到約1成。
台中委賣量減少的情況則呈現兩極化,置產型的客戶認為在大都會歌劇院等建設利多拉抬,反而不急著賣;受到房市回檔影響,銷售期拉長數月,尤其是預售案投資客,須等到交屋才能申辦貸款,資金壓力遽增。


21世紀不動產市政中心加盟店經理高珮雲表示:「就算是總價4000萬元的成屋豪宅,平均貸7成,自備款也要1200萬元,加上股市欠佳,為了降低風險,投資客只好以原價割愛。」


震盪幅度較輕的高雄市,8月成交量出現「止血」訊號。住商不動產高屏區執行副理林祺博說:「6~7月整體成交量萎縮約3成,到了8月已明顯趨緩。」至於屋主委賣量變大,林祺博認為和北部投資客大量南下,趁這波景氣反轉釋出變現有關;分析委賣客層,本地客的成交與委賣量較無劇烈的波動。


信義房屋高雄區協理黃永全表示,8月先後有國揚(2505)、京城(2524)2大建商買土地,多少為高雄房市帶來激勵。國揚於8月15日將漢神百貨旁約1520坪土地售予英業達(2356)董事長葉國一,雙方並宣稱將合作開發總銷約86.7億元的豪宅案,3天後,京城以每坪121.6萬元、合約5.36億元向國有財產局標得高雄女中對面土地,刷新高雄標地紀錄。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

針對行政院擬放寬建築及房屋貸款融資比重上限,美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民昨(27)日表示,目前是高房價時代,行政院擴大建築融資餘額、提高優惠利率補貼對房地產市場的影響有限,因為房價居高不下讓很多購屋族連自備款都籌不出來,政府儘速推出「一生兩次兩年200萬元零利率優惠房貸」可能較有效。


第三季房地產景氣陷入低潮,讓政府有意透過放寬銀行建築融資30%上限,及補貼金融業優惠房貸利率來提振房市。但房地產業者表示,這兩招都存在盲點。


張欣民指出,過去幾年政府低利優惠房貸所以對民眾有誘因,是當年有「低房價」的環境配合,加上低自備款的條件,因而大幅提升民眾購屋意願;但目前民眾購屋受限於自備款和房貸利率兩大門檻,很多購屋族連自備款都籌不出來,第一個門檻都難以跨越,遑論享受優惠房貸利率,就算利率再低,對民眾來說也是「看得到吃不到」。


至於建築融資比重,據了解,目前金融機構對於小套房或供給量過大的房地產商品,貸款都相當嚴格,房貸成數更從八成降到七成。房仲業者認為,銀行為了避免增加壞帳比率,對房貸業務相當保守,就算政策提高銀行可貸放總額上限也於事無補。


銀行主管也表示,由於房市景氣下滑,各銀行緊縮房貸業務,行政院這項放寬措施的「宣示」意義大於實質。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

行政院因應景氣小組會議昨天端出八大刺激景氣措施,溯自今年七月到明年十二月底,凡製造業及相關技術服務業新增的重大投資,得比照「促進產業升級條例」,享有租稅優惠。

為刺激房市,政府也擬提高優惠利率補貼,有效實施現行房貸方案,並擴大建築及房屋貸款餘額比例上限。

經建部門看壞上半年景氣,為確保今年經濟成長率「保四」,政院在昨天上任百日之際,決定「下猛藥」。

經建會主委陳添枝昨天在會議中分析,受到北京奧運影響,台灣上半年對大陸出口和接單速度衰退最厲害,對美出口也下跌,為了確保今年全年經濟成長率不低於百分之四,經濟政策重點將轉為增加民間投資,並採取九十一年曾實施的短期企業投資租稅優惠強力「猛藥」,讓製造業及相關技術服務業新增重大投資案,可以適用「促產條例」。

陳添枝表示,促產條例對特殊產業租稅優惠在明年底就要全面取消,但為提振投資,政院將在立院下會期先行修促產條例,把租稅優惠擴大到製造業及相關技術服務業,相信這項限期性的法令,可達到刺激景氣效果。

行政院也為低迷的房地產注入強心針。陳添枝表示,經建會一周內將協調相關部會放寬或提高有關建築及房屋貸款餘額比例上限,擴大建築及房屋貸款餘額。據透露,政府各機關所提出的各項優惠房貸,目前還有一千多億餘額尚待消化,近日內將進一步提高優惠利率補貼,有效實施現行房貸方案。

陳添枝指出,主計處預估一、二季民間投資衰退百分之九點三七,上半年民間投資比預期差,顯然民間對景氣看法「相當不樂觀」。

陳添枝還說,景氣指標已連續下跌六個月,這個月藍燈是「探底動作」,他預期「第三季是谷底更差,第四季應回升。」通膨問題在第四季會下降,消費者物價指數可望降到百分之三以下。他說,雖然景氣不好,但「至少少了一個敵人」!

行政院也積極推動「工作所得補助方案」,九月一日起投入一百三十五億元,照顧約四十五萬戶近貧家庭,並在半年後檢討,推出第二期,總經費約二百六十億元

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

隨著幾條捷運線陸續完工,捷運站像公車站一樣多,要怎麼挑捷運住宅?


房仲業者認為,捷運住宅產品抗跌性高,除了可以省下停車位費用,更兼具環保概念,選擇雙捷運交會的車站,交通便利,也是買屋致富好工具。


東森房屋新店北新路加盟店業務主任洪寬山表示,捷運周遭雖是房地產上漲必要因素,但不是絕對因素。如果捷運工期拉長,或是捷運共構房屋建案時間超過5年,對於購屋者尤其是投資客戶,更要檢視手頭上的資金是否夠撐如此長的期限。


但以這幾年捷運周遭建案為例,無論自住或是投資客,只要在捷運共構前先購買「預售屋」,等到成屋完成後再轉手,獲利至少超過2成。


如果民眾手頭上資金不足,建議可從捷運周遭地段佳,未來可望與建商改建的中古公寓著手,例如大坪林捷運站3號出口,民權路與寶安街口公寓,已有建商在洽談改建。


另外北新路3段單號巷內公寓,距離大坪林1號出口近,比購買雙號地段中古屋,每坪至少多出1萬元,也有建商在積極洽談改建中。



大坪林站1號出口的民權路沿線,每坪新成屋成交價至少都超過40萬元,40坪總價就要1600萬元,許多建商相中此區段優勢,紛紛和30年以上公寓住戶洽談改建。


建議民眾無論投資或自住,首先可先挑選距離捷運500公尺內的公寓或中古大樓,或是走路5至7分鐘即可抵達捷運站的房屋。其次,購屋時要注意社區管理是否良好,如果從外觀看,社區都任意加裝鐵窗,或是樓梯間堆放垃圾,表示社區管理差,賣價肯定不好。



洪寬山表示,民眾若想購買大坪林地區較大坪數房屋,未來如果要提升每坪售價,一定要搭配車位購買,但切記要購買坡道平面車位,而不是坡道機械車位,以免將來購買的大車或廂型車無法駛入,降低賣價。


大坪林地區還有兩項購屋趨勢可供民眾參考,從大坪林站1號出口開車到民權路的慈濟台北分院,僅3分鐘車程可抵達,加上距離台北矽谷高科技園區近,吸引許多醫師、高科技園區工程師購屋,成為新店市收入最高的定居區域,都是大坪林地區房市抗跌的利基。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

由於生活品質的提高,人們居家亦講究室內裝潢,以求住得舒服享受,使得佈置房間也成了一門學問,不但有學校教授並授與文憑,而高級的室內設計師,收入可觀,並受人尊敬。


裝修一個美麗的家是一門學問,室內佈置不外幾個方向:


門、窗,以決定方位及光線的取向、空間的利用、傢俱的形狀質料、屋內的顏色、裝飾品的搭配……等,本篇專論命理與風水門窗的影響。


門的開向,可以決定此屋的中心點與財庫,進而影響了住屋者的運氣,判斷房屋坐向,若是獨棟透天房屋,一般認定很簡單,但若是大廈或是公寓,判斷房屋坐向,則說法不一,有人認為應以大廈正門、量度坐向作指標,然而全幢大廈只有一個正門,依此位置定坐向,不同單位,不同家族,不同血緣,全用整幢大廈正門,準確率不高。也有人認為由住宅窗戶本身定坐向,但人並不是由窗戶爬進爬出,與外界接觸,不能帶動理氣,這說法實在難取信於人。


坐向是氣流出入口,有人入來才會有氣進來。故量度坐向最正確的方法,應是以住宅的大門作指標,每個人都要經過大門才進入屋內,且需要經過大門才與外界接觸,住宅的大門為入氣位。房屋坐向不同,財位及煞位都分別位於不同的方向,絕對不能弄錯。門位好壞,影響住在裡面的人,人際關係好壞、賺錢技巧、反應力快慢...等影響甚鉅。


命理學不外陰陽五行之理,這五行是金、水、木、火、土。其中金主西方,水主北方,木主東方,火主南方,土主中央。假如一個人的命局金寒水冷,自以坐北朝南之屋為佳;但是假如一個人的命局火炎土燥,或陽壯木渴,這時就必須選擇坐南朝北之屋,用北方之水以潤土或養木。依一般命理而論70%是:


1、國曆2月4日~5月4日,春天生之人,其五行木較旺。


2、國曆5月5日~8月7日,夏天生之人,其五行火較旺。


3、國曆8月8日~11月7日,秋天生之人,其五行金較旺。


4、國曆11月8日~2月3日,冬天生之人,其五行水較旺。


至於己身所帶旺氣的一行,應該是用相剋之法(水多取土來剋),或是用洩法(水多取木來洩),或是取暖局之法(水多取火暖局),端看整個命向來決定。所以水多之命可買朝南之屋,朝東之屋,或取中央之向。至於何者最佳,必須取決於八字。


窗戶也是一個屋子進氣之處,所以窗子的位置亦頗為重要。一間屋子最多是兩面見窗,三面則太多而散氣。命局宜朝南者,需要南面有窗時,可將書桌置其下,如此面朝南而書寫閱讀,以吸南方之氣。命局宜朝東之人,當要東面有窗。命局寒溼之人可開天窗,命局熱燥之人不可開天窗。財庫所居之位,亦不可有窗。窗子主管屋內氣的流通,八字洩氣多的命局,不宜窗多,亦不宜常開窗。八字氣旺滯塞的命局,則宜多窗。寒溼之命局,須窗多並少開,專取陽光日照。炎熱之命局,開西面之窗,取西風涼氣。五行之氣平和安靜者,宜少窗。五行之氣奔者,個性彆扭者宜大窗。膽小者宜小窗

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

多人集資購買土地提供建商合建房屋,國稅局將認定為是合夥的營利組織,超過個人出資額部分,扣除成本費用後的利益,必須納入個人營利所得申報綜合所得稅。


北區國稅局發現,轄區內甲君與多人集資購買土地,協議土地登記於其中一人的配偶名下,而後將土地提供建商出資建屋出售牟利,所獲利益按各合夥人出資比例金額分配返還,但甲君等人並未將所得申報綜合所得稅,經國稅局發現後,其超過出資額部分扣除成本及費用後,認列為各合夥人當年度的營利所得,併計課徵綜合所得稅。


北區國稅局進一步解釋,雖然甲君等人聲稱出資購買土地,純粹是一般使用、收益及處分,並非合夥關係,而個人出售土地利得免稅,主張應不須課徵綜合所得稅。但依照最高行政法院97年度的判決,合夥營利事業是指以營利為目的、兩人以上共同出資經營共同事業,不需要具備永續經營的條件,只要在一定時間內持續進行經濟活動,達成目的後即可解散。因此,北區國稅局認為甲君等人集資共購土地、與建商合建房屋出售是一連串追求利潤的經濟活動,雖非永續經營,但已持續一定期間,而認定為合夥的營利事業。


北區國稅局提醒,民眾如有與人集資購買土地,並與建商合建房屋出售的情形,其持續反覆追求利潤所取得的收益,應立即申報併課綜合所得稅,以免漏報受罰。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

誰說不景氣買不到便宜好房子?台灣房屋副總經理謝萬雄表示,只要懂得挑選抗跌標的物,並善用房貸節息等撇步,小錢還是可以買到增值屋。


謝萬雄表示,購屋需求可分為首購、換屋和投資三大項,購屋撇步都不同。以新婚首購族來說,若想在都會中生活,建議「購屋」不要「租房」,因依目前房貸利率換算,購屋絕對比付租金划算。


對換屋族來說,要從中得「利」學問就更大了,以銀髮族為例,小孩都長大到外地工作,還需要居住大屋嗎?是否趁高房價時出售,再到生活機能好的區段購買合適屋?


「好地段」一直是購屋「抗跌」不變定律,桃園市藝文園區周遭或者未來捷運線附近精華地帶,不管生活機能或者轉手都有一定的水平。


「優質學區」也是抗跌投資要領,桃竹苗地區已越來越明顯,當有子女想就讀知名學校時,就會想到這要點。


投資在重大交通建設周遭,或者科學園區附近標的物,也是不錯選擇。以桃園縣來說,未來縣內有多條捷運路線將逐一動工,從「台北」捷運周遭房價就可以想像未來獲利空間。新竹科學園區附近房價一直飆,也可以供投資者參考。


懂得房貸節息,對房貸族來說也是利多。專業代書張德力說,房貸族懂得節息絕對可以減輕壓力。報稅時,購屋貸款利息支出可列為扣除額,每戶每年可列舉扣除30萬元。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

租房子也要精打細算,崔媽媽基金會執行秘書黃小黛提醒,找房子前要先詳細調查區域行情,可以向大廈的管理員、鄰居及附近的店家打聽,甚至從招租廣告公布欄,收集當地的租屋資訊,掌握區域行情,一方面可以衡量這樣的房租,自己能否負擔;也可以當作和房東議價的根據。


除了房租,中信房屋企畫部經理江龍名提醒租屋人,要一併考量自己有沒有網路、停車等需求,若所租房子無法滿足這些需求,還會因此加重每個月花費;另外,租屋族每年報稅,可以採用列舉扣除額列報12萬元的房屋租金扣除額,租屋族要記得保留相關憑證並與房東事先溝通。


除了省錢,更要小心環境,信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,目前租屋的相關保障比較少,沒有明確的法令,身為租屋一族,最好掌握「租約是否合理」、「環境是否安全、房客單純與否」、「生活機能是否健全」這三個條件。


在簽約時,也應該在租屋契約載明修繕責任,先檢查屋況,是否有漏水的狀況,未來如果有後續相關問題,房東房客怎麼分攤責任,都該是先協調好,避免日後發生糾紛。


另外,在租屋法令相關規定中,也明定押金不得超過月租金的2倍,也就是最多只能收2個月押金。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

現在該買房子划算還是租房子好?一直是購屋者的困擾。


中信房屋企畫部經理江龍名指出,最簡單的方式就是比較租金和房貸,如果租金高於或是等於房貸,買房子划算。


但是,並非每月房租低於每月房貸,就該租房子,標準應該定在每月房租超過每月可能負擔房貸金額的三分之二時,可能要考慮買房子,畢竟房貸繳完,房子是自己的,但房租繳完,房子還是房東的。


但江龍名也提醒,在比較租金和房貸前,要先跨過自備款這個門檻,連購屋自備款都沒有的人,還不必考慮購屋。


台灣房屋不動產研究則是提出「房貸租金替代率」作為參考,把每月可負擔的房租除以每月房貸金額,如果比率高過100%,那就是租房子不如買房子划算;但如果算出來是59%以下,現階段繼續租房子可能比較划算。


然而,如果算出來替代率是落在60%到99%,表示現在雖有購屋能力,但要選擇價格較差的房子或或區段,避免被沉甸甸的房貸壓垮,可以考慮次要商圈、屋齡較久的公寓大廈,或著是坪數較小的兩房住宅。


以台北市的台大和師大商圈來看,換算出來租金替代率大約落在51%到60%,現階段適合暫時先租房子,但一橋之隔的中永和一帶,租金替代率大約在69%到81%,就可以選擇先買較低價的小窩。


台灣房屋不動產研究室也提醒,消費者在租屋時,往往不會先調查租屋地點的購屋房價是多少,但長久下來,每月付出的租金可能都可以直接購買房子了。


因此,應該先衡量自己每個月能繳房租的能力,如果夫妻倆可繳房租上限為3萬元,換算下來大約可換成500萬元的房屋貸款,再加上手中的自備款,不如尋找500萬元的房子購買。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

房市走弱、投資客退場之際,大學院校周邊套房租金收益成了穩當的投資方式。大台中地區如逢甲大學知名度高,結合周邊夜市機能性強;中興大學今年校內住宿率平均僅1/4,學生外宿比例高,周邊套房需求最穩。這些老字號的大學周邊,已成台中套房投資客眼中的3大熱門投資點,租金報酬率可達7~8%。


逢甲大學介於台中豪宅聚落7期重劃區與水湳經貿園區預定地之間,加上周邊夜市商圈發展悠久,住宅產品多元。如春房屋副總經理李珮宇說:「逢甲介於最具潛力的區域之間,算是『天生麗質』,但現階段景氣趨緩,部分投資客採取獲利了結的保守策略,套房供給量有些偏高。」


事實上,距離校門口步行逾10分鐘,如果不靠屋齡或設備取勝,就比較難受學生青睞。「當個好房東不難」,李珮宇表示,「只要抓住學生的租賃胃口,花點錢打點一下,就能增加賣相,靠近逢甲校門口或設備較佳的套房,租金報酬率可維持在7~8%,甚至更高。」


擁有門禁管理與電梯的套房,可降低遭竊率,而室內裝設冷氣、寬頻網路,甚至附簡易裝潢,讓學生族不必額外添購,都是提高出租率的秘訣。永慶不動產沙鹿海線加盟店店長盧俊昇指出,「現在學生其實很重享受,不少學生考量生活品質或便利性,月租金寧願多花1、2千元捨舊換新」。


位於台中縣沙鹿鎮的靜宜、弘光2所大學,以透天隔套房為主力。盧俊昇說,北勢東路與鎮南路算是靜宜周邊分布較密集的街區,部分總價400~600萬元的透天,可隔5~6間套房,每間約5坪,若房客是學生,通常採預收1學期或半年租金,對房東較有利,而每間套房依坪數不同,每學期租金從2.1~3萬元不等,報酬率平均約6%。


盧俊昇說,跟台北相比,同樣10坪套房總價差了好幾倍,當然租金報酬率有時候高到讓初來的台北投資客難以想像。東海大學因接近中科,除學生外,上班族租屋市場也值得投資客開發。不過須留意台中市近年商圈往西移轉的情況明顯,影響人潮動向,因此固守大學周邊是投資套房不變的鐵律。


盧俊昇表示,另外也有投資客自己買地,自建透天或華廈型套房,待滿租後再整棟出售。以靜宜大學附近為例,地坪90坪、11~20間的全棟透天套房,主力售價在1500~2000萬元間,平均轉手可獲利2~3成。

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

1 2