目前日期文章:200805 (44)

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內政部營建署公布,台北市房貸占所得的「房貸負擔率」高達44%,也就是說,每100元所得就有44元要拿來支付房貸,創歷史新高。房貸支出壓得貸款人喘 不過氣,專家建議房貸「減重」撇步,包括:有錢先還本金、不要再拉長只還利息不還本金的「寬限期」;500萬元以下房貸不必轉貸,因為利差並無法弭平轉貸 成本。


上海商銀副理徐慶源說,「提前還款」是房貸減壓最重要關鍵,如果手邊有多餘資金、但拿去投資不保證有高獲利,建議最好先還房貸。


保誠人壽放款部資深經理周寶麗也說,房貸是採本息攤還,每月金額固定,只有將「房貸本金」變小,攤還的本息才會減輕。每月手邊若能擠出個幾千元,或有獎金、紅利額外收入,應優先用於償還本金。


「寬限期」因為只須在期限內還利息、不還本金,負擔較輕,也讓選擇「寬限期」的房貸戶在各銀行平均占3成以上。徐慶源認為,現在再拉長「寬期限」治標不治本,非適宜的房貸減壓辦法。


因為在寬期限內,房貸戶只還利息,本金完全沒償還;假設延長寬限期2年後,剛好遇上通貨膨脹,屆時房貸戶的還款壓力一樣存在,且寬限期愈拉愈長,房貸利息總支出,一定會比完全不使用寬限期的客戶還多。


另外,很多人常逐低利率而將房貸搬家,但徐慶源建議,房貸金額在500萬元以上,才有搬房貸的條件。


如果房貸還款金額只剩200、300萬元,最好就不要再追逐低利率房貸,因為銀行間的房貸利率其實已差不多,房貸戶冀望搬家可獲得的「利差」,可能無法弭平自己的轉貸成本。


房貸搬家時需支付的代書費、塗銷費還有銀行違約金,至少1萬元左右,還有固定成本、設定費,約占本金的0.12%。


如果房貸是200萬元,1萬元費用就占0.5%,再加上設定費0.12%,轉貸成本就是0.62%;如果轉貸後取得的利差低於0.62%,就表示轉貸不划算。


如果房貸不搬家,是否可跟銀行談條件,將利率稍降?銀行透露,目前為防止房市反轉泡沫化風險,民眾房貸「議價能力」已處於相對弱勢,銀行過去也許願意減個1、2碼,例如可能減個0.25到0.5個百分點;現在房貸議價空間,頂多只能爭取調降0.1個百分點左右。

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物價飛漲、房貸利率跟著漲,房貸戶利息負擔創新高。


大型銀行主管昨天表示,目前內政部針對無自用住宅等族群,推出的購置住宅貸款、房屋修繕貸款,利率已自過去的3.24%大幅調降至目前的2.707%,符合條件的貸款人,不妨申貸利率較低的政策優惠房貸。


值得注意的是,民眾如果符合弱勢族群相關條件,例如身心障礙者、社會救助法審核列冊的低收入戶等,貸款利率更為優惠,現行利率僅2.132%。


大型銀行主管指出,內政部原來規定,每年將提供30,000戶的名額供民眾申請前述優惠利率貸款。


換言之,如果申請件數超過30,000件,申請者必須通過相關評分標準,才可以享受由政府補貼利息的「購置住宅貸款」及「修繕住宅貸款」。


但內政部去年在推出相關政策性房貸後,先前利率較高,且申請手續較繁瑣,較缺乏誘因,到目前為止,上年度的名額還有剩餘,銀行業者主管說,有貸款需求的民眾,不用等97年額度,現在馬上就可以申請。


銀行主管解釋,由內政部營建署推出的「購置住宅貸款」,最高貸款額度為220萬元,年限為20年,寬限期最長5年;「修繕住宅貸款」的貸款額度為最高80萬元、貸款期限最長15年,寬限期最長為3年。


在貸款利率方面,銀行主管表示,不論是購置住宅或是修繕房屋貸款,貸款戶若符合以往國宅貸款、勞工住宅貸款者,利率是依中華郵政2年期定期儲金機動利率(現行為2.665%)加0.042個百分點機動計息,現行利率為2.707%。


但是貸款戶若符合「第一類」條件,例如:社會救助法審核列冊的低收入戶、身心障礙者、獨居或與配偶同住且無子女或有子女但為無撫養能力的老人、受家庭暴力侵害者及其子女、單親家庭、因重大疾病致長期失業、原住民及重大災害災民等,利率就更低。

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節能低碳時代來臨,房地產市場也吹起「環保風」,台北縣地區最近推出的新建案,不管大型造鎮或豪宅,都以「養生、環保」為訴求,結合高科技或鄰近公園森林 綠地,大打「環保健康牌」,讓民眾買了房子,也買到健康。


北縣地區最近推出「環保概念」住宅建案包括君奕建設在中和市的「高爾花園」、甲山林在淡水鎮推出「水公園」與「台北灣」,以及遠雄集團在林口造鎮「二代宅」。


占地達11公頃的中和四號公園,是中永和地區最大面積的綠地,有中央圖書館台灣分館、四百多棵樟樹形成的森林步道以及遊憩運動設施。君奕建設在鄰近的宜安路推出「高爾花園」,就標榜步行三分鐘內可到四號公園。


「高爾花園」主打四號公園腹地首見的環保健康宅,強調以客戶健康、環保生態為主,因此以推動環保獲諾貝爾和平獎的美國前副總統高爾為名,率先採用多項環保節能設計,標榜「十項全能」豪宅,展現超越信義計畫區豪宅的企圖。


現 場專案楊曜叡說,高爾花園以制震、環保、健康、安全等主題為訴求,屋頂裝設太陽光電板供應外牆、梯廳燈具用電,達到減碳;臨路面採用Low-E節能玻璃 (低輻射膠合節能玻璃),透光率、隔音俱佳,還阻隔紫外線、輻射熱,節省燈光及空調耗損,約可省下三成電費;屋頂設有雨水回收系統,收集屋頂雨水,經沈 澱、過濾後貯存,作為庭園噴灌系統補給用水,落實環保節能。


此外,各層樓版全面採用中空樓板,杜絕樓上垂直噪音;3至7樓裝設美國航太制震器;配備全熱交換器、排水吸氣閥,保護居家健康。


他說,高爾花園主要是雙併80坪住家,另有57坪露台戶,雖然每坪總價45萬元,較鄰近一般建案約每坪40幾萬元較高,但推出沒多久已預售約3成,預計今年年底動工,2010年交屋。


「當今最偉大建築大師」之一的安藤忠雄曾說:「建築是給人住的,也要給樹住。」公園綠地的建案,價格高於當地平均行情,除了「高爾花園」,標榜緊鄰公園、環保節能減碳的淡水「水公園」也是一例。


甲山林的「水公園」三面緊鄰淡水萬坪公園、溪畔綠帶公園、2000坪兒童公園所包圍,以與三座公園零界限,強調構築在公園中心純氧綠住所,號稱「把家搬進3座公園中」。


「水公園」以40、67、86坪為主,配備FTTH光纖到府、科技門禁識別系統等數位科技之外,另有光合太陽能板、雨水回收分流機制、能量諧振活化水、LED節能照明設施等節能減碳設備,建材及設計也採綠建築概念,每坪售價約23、24萬元。


相 對「水公園」構築在公園特區,甲山林另在淡海重劃區推出「台北灣」則以鄰近漁人碼頭、淡水河,標榜是全國第一座國際海灣城市,除了在引進太陽能板、中水回 收系統作為公共照明、中庭澆灌,最特殊的是該案擁有六萬坪基地,採大街廓開發,其中第一期一萬坪就有7000坪的綠覆率,每區塊都以綠帶連接,並廣設自行 車道、慢跑道,標榜騎自行車就能到沙崙海水浴場,藉此倡導低碳交通。


甲山林企畫陳美瑟強調,「台北灣」在舒適、自然健康、環保等三大設計理念下,全區開發以省能源、省資源、低汙染為目標,平均每坪價格約18至20萬元。


遠 雄企業團2005年投入開發林口新市鎮,啟動數位造鎮計畫,至今邁入第10期,造鎮面積2萬8000坪,逐一落實二代宅概念,包括第1及2期未來城、第3 及5期未來市,施工中的第6及7期U未來、第8及9期未來家,以至銷售中的第10期大未來,共計打造3000戶數位家庭。


大未來 專案陳小姐說,林口遠雄二代宅除定位「數位光纖家庭」,也融入綠建築概念,例如第5期以後,除設置雨水回收分流系統、LED燈照明系統,大梁也設計外推可 以遮陽節能,並提高空地綠覆率,中庭種植至少2樓高、直徑2公尺以上的大樹,此外,周邊道樹每隔3至5公尺就種一棵樹,增加整體減碳效益。

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根據最新調查,國人房貸所得比創新高,購屋族壓力倍增,促使套房產品交易量逆勢上揚。尤其今年第1季台北市的套房產品交易量較上季大增8成,台北縣套房交 易更逾1倍。在「價平量增」的趨勢下,套房產品正式擺脫過去票房毒藥的形象。


國土規劃及不動產資訊中心昨公布「住宅需求動向調查」,北市今年第1季房價所得比達10.4倍、北縣達7.8倍,均為歷年新高,也就是說北市居民不吃不喝10.4年才買得起房子。


對此永慶房屋總經理葉凌棋表示,房價所得比攀升反映出民眾財富增加速度遠不及房價上漲速度,且在M型化社會下,台北縣市高房價所得比,並不影響金字塔頂端的購買力,市場對高總價產品的需求依然相當強勁,「但一般民眾買盤已轉向低總價以及套房產品」。


依 據永慶房仲集團成交資料顯示,今年第1季北市套房產品交易量較2007年第4季大幅成長80.2%,北縣更是大幅成長達104.3%。但到4、5月,由於 屋主心態強,開價偏高,使北市套房產品交易量趨緩,第2季套房平均交易量僅較第1季成長30.5%,北縣成交量則較第1季衰退24.1%。


價格方面,根據永慶房仲集團統計,北市2008年第2季套房平均成交單價與第1季持平,達每坪43.9萬元,較去年最高點的每坪44.1萬元差距不大,維持「價平量增」;北縣套房平均成交單價也與第1季持平,為每坪26.5萬元,價量未能持續成長,呈「價平量縮」市況。


葉凌棋指出,市場普遍認同兩岸三通將使台灣房價上漲,但是實際三通影響所及僅在高總價產品,如豪宅、店面及商辦等,對一般住宅助漲效益有限,且屋主過度拉抬價格,對首購族已造成壓力,在擔憂未來房價將更高情況下,反而使得套房產品熱銷。


信義房屋企研室主任蘇啟榮表示,購買套房還是以捷運沿線為主要挑選區域,不僅具備增值潛力,在銀行放款的評估上,也有加分效果。


葉凌棋則提醒,套房產品所能提供機能有限,屬於小眾市場,應多考量轉手性與報酬率,選擇住戶單純、管理佳、學區及捷運站周邊為佳。


若 以套房貸款條件來看,葉凌棋分析指出,去年美國爆發次貸危機,銀行為避免投機炒作,套房產品仍難逃緊縮核貸的項目之一,造成建商推案困難,成為票房毒藥。 不少銀行直接拒絕承作套房產品,即使承作貸款成數也僅約5成,僅少部分學區與捷運站周邊的優質套房產品可承貸到7成,不過套房產品具備總價較低的優勢,仍 吸引預算較少的購屋者選購。

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不動產市場氣氛好轉,眼明手快的可不只有本土投資客,中國資金也對台灣產生興趣。2007年3月,香港富商李嘉誠之子李楷澤應台中市府之邀考察水湳經貿園 區開始,至今年4月底,中國富豪團更掀起兩岸房市交流話題;向來沈寂的高雄市場,亦有中國背景人士暗買下地標85大樓的套房;中資著眼點漸擴散至台北以 外。


政 權轉移,兩岸相關政策將更趨開放;不論我方主動邀請,或中方透過各種管道表達意願,都令業界雀躍期待。有建商不諱言,「馬上」要怎麼做,說穿了就是管得 鬆、管得少,唯有信心度的明顯提升促進買方進場意願、縮短成交天數最實惠。但房價節節高漲,泡沫化疑慮激起有識學者連番示警,早讓一般購屋客高喊吃不消。


台北市以外,招攬外資就屬台中市最為積極。繼市長胡志強於去年3月邀李楷澤參訪佔地逾250公頃的水湳經貿園區;同年11月,鄉林建設(股票代號:5531)董事長賴正鎰亦安排萬通集團董事長王石一行共30位建商老闆考察台中房市。


除 了豪宅,店面亦是中資較感興趣的部分。光今年4、5月,中國富豪團就來了2次;鄉林董事長賴正鎰指出,其中最近的1次,包括名成企業團董事局主席俞培?在 內,分別透過第3國或第3地的身分名義,向預售案「鄉林皇居」簽購總價約13.2億元的12戶豪宅與1戶店面,造成話題。


高 鐵通車後,台中居北、高2市中間,附近景點多、氣候佳;加上清泉崗列直航第1波機場,觀光與部分商用不動產發展最具前景。新業建設總經理鍾尹堂表示,包括 中科、7期與水湳,將形成中部的黃金三角;現階段除了水湳仍處在用地徵收階段外,中科、7期都已略具規模,機能成型。


儘管台中房市不乏過熱聲浪,日前7期惠國段佔地約426坪的公設抵費地標售,據傳由麗瑋建設以高出底價的5.3倍拿下。按建蔽率50%、容積率600%推算,未來推案價格每坪約60萬元起跳,520後,建商搶市依然餘溫蕩漾。


然而,目前中資來台投資不動產卻面臨不少難題。賴正鎰分析,除須以第3身分名義購屋外,包括另得提供資金來源證明、中國人士每次來台僅能停留10天、每年不得超過1個月與審核程序至少半年以上等,都形成中資來台的主要障礙。


投資房市除房價漲幅外,還需兼顧穩定的租金報酬率。部分來台考察的香港投資客不諱言,以豪宅為例,香港因有大量的商務人士提供一定的承租需求,因此不用擔心住宅空置與及房屋固定支出等問題;但在台灣,連最繁華的台北市都缺乏成熟的租賃市場條件,更遑論高雄或台中。

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民眾購屋負擔再創歷史新高,昨日公布的第一季住宅需求動向調查指出,本季已購屋者房價所得比及貸款負擔率,均較上一季與去年同季大幅增加,其中台北市更高 達十點四倍及四十四%,顯示實際購屋價格超出預算的比例增加,購買台北市的房子平均不吃不喝要花十點四年才能還清房價。


所 謂「房價所得比」,是由財團法人國土規劃及不動產資訊中心利用問卷方式,詢問購屋者取得房屋的售價及家戶年收入,得出每位調查對象的房價所得比,再取其中 位數,就是該地區的房價所得比。去年北市調查的中位數,房價是一千一百萬,家戶所得是一百零五點七六萬,所以房價所得比是十點四。


雖然台灣平均及台北市的房價所得比持續升高,但仍低於美國紐約、新加坡、香港、中國上海,但比日本東京、韓國首爾來得高。


昨 日財團法人國土規劃及不動產資訊中心公布第一季住宅需求動向調查,第一季信心分數雖大幅回升至一二○分以上,顯示購屋需求者對本季及未來一年房價趨勢多表 樂觀態度,但民眾購屋負擔卻持續拉高,第一季全國房價所得比平均是七點五倍,也就是國人平均要不吃不喝七點五年才能買屋,較去年第四季七倍與去年第一季六 點六倍均明顯增加,其中又以台北市十點四倍最高,高雄縣市五點六倍最低。


另外在房貸支出佔每月所得比上,全國平均數據為三十三點一%,也創下歷年來新高,其中台北市更高達四十三點六%,顯示台北市購屋族有高達約四到五成的收入都必須拿去繳房貸。


政大教授張金鶚指出,調查購屋者自備款主要資金來源中,除了四十二點六%為現金或存款外,還有高達二十六點七%的資金來源是金融機構貸款,購屋族在無力負擔房價下,轉而向銀行借貸,隱含房市消費過度情形。


另外調查中也顯示,全台已購屋者平均年齡也有向上提升,今年第一季平均年齡為三十七點七歲,較去年第四季三十六點九歲高,而台北市更高達三十九點二歲,張金鶚認為,以三十九點二歲來看平均購屋年齡相對高,顯示必須要長時間累積財富才能買房。

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馬政府將落實競選政見「一生兩次兩年兩百萬元零利率房貸」,政大教授張金鶚認為,目前國內房價在相對高檔,政府卻在此時鼓勵民眾購屋,缺乏正當性,這項政 策可說是「誘人於不當」,鼓勵大家去支撐高房價。


張金鶚指出,學界在五月初曾召開記者會,呼籲政府不可「引資買樓」、以免加速房市泡沫,沒想到政府為了達成落實競選政見,竟貿然宣布一生兩次兩年兩百萬元零利率房貸政策,時機點並不恰當。


張金鶚表示,民眾購屋要考量的因素應該是房價是否負擔得起、產品好壞等因素,而不是貪圖房貸利率,或是因為通膨等因素買房,政府幫助年輕人買房,使無力負擔房價的年輕人為了貪圖優惠利率而背上二十年的沉重房貸,或是為了抵抗通膨而買房,萬一價格回檔而損失了房價。


國土規劃中心資深研究員華昌宜也指出,學界希望政府的住宅補貼政策能用在弱勢族群,但是這次推出的優惠房貸政策,補助對象為青年與首購族,但青年與首購族並不等於弱勢族群。


房仲業:不易助長房價


信義房屋企研室主任蘇啟榮分析,相較之前的政府優惠房貸而言,此政策最大的不同,除了對象的限制之外,主要在於優惠時間僅有兩年,因此不容易產生助長房價的效果。


住商不動產董事總經理陳錫琮表示,此政策受到總價與年齡的限制,產生的效應應是南優於北,非都心優於都心,但其更重要的指標性意義在於,引進自住客進入房地產市場,促進房地產市場穩定。


只是長期來說,二年免息不過是暫時緩解購屋族的壓力,整體還是在於經濟是否有改善,如果民眾收入得以成長,必然帶動市場正常化攀高,如果收入並未有所表現,當兩年之後的零利率優惠不再,勢必出現許多屋主斷頭拋售。

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貼於門首送達通知書,不能疏忽!如果是稅單,納稅人不去郵局兌領,逾期繳稅還是要受罰,每兩天就加計一%滯納金,逾卅天可能會被移送行政執行處強制執行。


每年五月除了綜合所得稅外,房屋稅也同步開徵,此外還有四月開徵的使用牌照稅,已經逾期,稅捐局寄出欠稅催繳單,催促納稅人趕快繳稅。


不過如果是早出晚歸的上班族,家中又沒有其他人員代收,郵局無法將送達文書交與當事人時,文件寄存於郵局,郵局製作送達通知書,貼在當事人住居所、營業處所門首,另一份則交給鄰居、里長轉交或是張貼在信箱等適當位置上,這樣就算完成法定之送達程序。


因此民眾如果回家時,發現門首貼有某某郵局的送達通知書,上面記載送達文書寄存在郵局,民眾以為只要不去郵局領取,就表示沒有收到文書,就不必繳稅,其實是不對的。


稅捐局提醒民眾,當看到郵局之送達通知書時,千萬不要疏忽,如果是稅單或繳款書,民眾沒有領取,逾期有繳稅,還是要加徵滯納金,如果逾卅日未繳納者,會被移送行政執行處強制執行,民眾千萬不可不慎。

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台灣房屋首席總經理彭培業昨(28)日表示,一生兩次200萬元零利率購屋優惠房貸,對首購族與第一次換屋族來說幫助最大,現在很多人名下擁有一棟房屋, 但因房價高漲而不敢換屋,如果政府推出這項政策大利多,將可大幅提升房市交易量。


彭培業說,一生兩次優惠房貸符合目前房市購屋趨勢,根據統計,台灣人平均每七至八年換一次房子,第一次購屋時往往受限財力不夠,但政府如果提供他第二次優惠房貸機會,將大幅民眾降低購屋壓力。


不過,彭培業表示,此政策對精華地段房價沒有幫助,因為台北市很多區域的房價一坪已高達100萬元,200萬元頂多只能買兩坪房子,優惠額度以外得搭配一般房貸利率,負擔還是很重。建議民眾不妨利用此政策選擇低公設比、精華地段周邊的中古屋,比較實際。


信 義房屋協理吳銘鴻說,台灣房市在SARS過後因「三低」環境造就房地產起飛,期間政府也推出多次優惠房貸政策,但因現行優惠房貸利率是比照郵匯局利率加 碼,現在銀行業資金浮濫且競爭激烈,民間房貸反而比政府優惠房貸還低,導至這兩、三年申請政府優惠房貸人數逐年降低。政府推出「零利率」優惠房貸,可以協 助低收入者一圓成家夢,相信很多中產階級民眾無法抗拒這項誘惑。

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內政部長廖了以昨(28)日表示,馬英九總統競選政見—「新婚首購」、「生育換屋」一生兩次兩年200萬元零利率房貸,將在明年實施,細節正由內政部規劃。


內政部營建署長林欽榮強調,「新婚首購」、「生育換屋」一生兩次兩年200萬元零利率房貸,是馬總統在競選期間的重要政見,初步規劃實施對象年齡為20歲至39歲的年輕人,至於具體戶數、金額仍在研議中。


對於這項優惠房貸專案,中央銀行表示,目前國內銀行資金充裕,加上政策房貸是由內政部編列預算補貼利息,銀行配合辦理沒有問題。


不過,財金官員指出,相關細節還要討論,例如該優惠貸款是要協調銀行撥出一個總額度,還是不限額度,符合資格者到各銀行辦理。此外,相關優惠是否可與現行政策貸款搭配使用,也要討論。


行政院長劉兆玄預定本周五(30日)到立法院做口頭施政方針報告,書面報告已先送到立院。其中書面報告提到「追求公義新社會」部分,揭示將推動新婚首次購屋、生育子女換屋,一生兩次享兩年200萬元零利率房貸社會福利措施。


總統大選期間,為搶攻年輕選票,馬英九強力推銷「一生兩次青年購屋貸款」政策。馬英九表示,當選後將提供成家的年輕人一生兩次、每次200萬元的零利率房貸;未成年的年輕人只要符合銀行授信條件,也可以有最多兩次、每次100萬元的低利房貸優惠。


為落實馬總統的政見,營建署初步規劃,20到39歲的年輕人若已成家且首次購屋,可享有在200萬元貸款額度內、頭兩年零利率的優惠;若是名下已有房屋,準備生育子女且換屋,也可享受同樣的優惠。至於第三年起的貸款利率,還會再研究。


根 據過去政策房貸辦理經驗,內政部等主管機關必須另訂罰則,例如民眾申貸後如被發現資格不符,要怎麼追溯利息等。官員表示,先前經建會已建議,將各種政策房 貸,包括優惠房貸、勞宅貸款和其他弱勢族群優惠房貸等,全部整合至內政部營建署,統一窗口來辦理,未來青年購物一生兩次優惠貸款,也可納入。

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根據台灣房屋不動產研究室調查,2008年5月全台灣的平均房價為每坪14.8萬,與去年同期房價相比,漲幅為14.7%。台灣房屋首席總經理彭培業表 示,自總統大選結束後,房市利多議題不斷,不過,社會M型化越來越明顯的台灣,房價的提升也的確讓越來越多中產階級買不起高價位的房子,消費者如何挑選高 附加價值的「經濟屋」概念的房子益形重要。


彭培業分析,從各縣市平均房價觀察,台灣房價最高的台北市,新成屋每坪平均為60.4萬,與全台平均的14.8萬相比高出4倍,因此會有人說台北市買一 戶,其他縣市可以買四戶。再比較新成屋房價最低的雲林縣,台北市的新成屋平均房價為雲林縣的8.2倍,彭培業表示,同樣的建材,蓋在不同的縣市價格竟然有 如此大的差異,所以投資房地產不變的道理還是地段,但並不是要大家去買低價位的房子,而是建議購屋民眾找到附加價值高有「經濟屋」概念的房子。


彭培業表示,都會精華區房價持續攀高,建議民眾購屋應該要挑選符合「經濟屋」概念的房子。所謂的「經濟屋」並不是只有低價,經濟屋的意涵包括:經濟實用、 快捷通勤、精算投資、超級學區等優勢;舉例來說,2005年7月新建築法規上路後,規定8樓以上大樓社區須設計二支逃生梯,結果公設比往上增加,使得許多 新大樓公設比攀升到30%以上,無形當中增加購屋虛坪負擔。換言之,權狀面積50坪的新大樓,室內面積僅有35坪不到,居住空間變小了,所以,公設比就成 為是否符合「經濟屋」概念的考量之一。


另外,經濟屋除了區域房價相對便宜外,未來增值潛力也是重要的考量因素之一,好比台北市房價高不可攀,但只要掌握一些撇步,一樣可以輕鬆入住大安區、信義 區、中山區等高貴地段。事實上,捷運已經改變了大台北居民的生活,台北縣離捷運3 、50公尺的大樓,價格還比台北市某些地段還貴,因此,挑選捷運站附近,但又非緊鄰捷運站的住宅,既可得到捷運的便利,又可相對買到低房價,從健康的角度 來看,步行還可以健身。


如果將資金放在銀行,利息大約2%到3%,扣掉通貨膨脹與利息所得與要負擔的稅,錢是越存越少;同樣的如果您將資金投入房地產,既可保值又可獲利。房地產 一直是台灣投資大眾青睞的一種工具,而精算投資型經濟屋的精神,就是買不動產致富,從土地、廠房到店面、商辦,只要投資報酬率達到5%以上,就歸類為經濟 屋。此外,超級明星學區也是經濟屋之一,具有高度的附加價值,例如:建中、北一女錄取率高的前幾名國中,民生社區的介壽國中、師大附中國中部、中正區的弘 道國中、政大附中國中部,以及再興中學、延平中學、東山中學等私立學校國中部,都是優質的超級明星學區。台灣房屋首席總經理彭培業表示,房地產的市場中, 便宜也找得到好貨,只要用心尋找,還是有機會找到令人滿意的「經濟屋」。

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近年來高雄房地產市場豪宅風潮從美術館源起,逐步向其他區域擴散,這股風氣如果能讓建商重新省視土地與建築的價值,也未嘗不是好事。


以「御花園」為例,業主說取得土地後決定打造一棟百年建築,整地前分批灑了三次草種籽、覆土,讓土地先恢復養分,並將原生的植物移植到其他地方,而整地時產生的廢土,一部分做為陶藝創造,一部分回鋪中庭草地,另一部分則回到每一戶的花台裡,深具環保意涵。


有建商用心,也有建商渾水摸魚,把換屋產品當豪宅賣,只要能讓對區域建築與行情較不了解的外來客上勾,就可從中賺取暴利,高雄地區真假豪宅難辨,多走走多比較不會吃虧。

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新總統就職,中部房地產市場「馬上」升溫,台中市政府21日標售七期抵費地,開出每坪220.49萬元天價,豪宅指標建商聯聚建設最新預售案「仁和大 廈」,每坪單價也一舉衝破65萬元,地價、房價雙雙創下歷史新高。


頂級豪宅 每坪衝破65萬元


七期另一件豪宅指標個案寶輝「一品花園」大廈,每坪單價55萬到65萬元,排名居次。此案位於市政北六路,惠民路口,特色為規劃一層一戶,每戶達350坪,連同車位,每戶成交總價至少要2 億元以上,令人咋舌。


總統選後,房市升溫,台中七期土地交易頻創新高,位於市政北七路、惠中路口的323坪角地,3月才由精銳建設以每坪200萬元買下,但「地王」寶座只坐了一個多月,就被銳豐建設奪下,銳豐係以每坪220萬元購入惠中路、市政北二路口角地。


不過最受矚目的,還是停標一年多的七期新市政中心抵費地標售,位於市政北五路、惠中一街口旁426坪土地,出人意料的以每坪220.49萬元天價標脫,不知是有意還是無意,硬是比前先前成交的地王,每坪多了近5,000元。

台中市建築開發公會理事長賴源釗表示,受到兩岸三通直航、新市政中心開發、大都會歌劇院動工等重大利多激勵,台中土地交易市場已陷入一片混戰,地主惜售,促使地價飆漲,房價跟著水漲船高。


賴源釗強調,新市政中心有台中房市「火車頭」之稱,市府抵費地交易創220萬餘元新高,也代表七期豪宅售價將站穩每坪50萬;聚合發建設總經理祁興國甚至認為,新市政中心房價每坪上看80萬元,「今年底就會看到」。


市調統計,台中指標預售案,在520檔期至少有200億元規模,且產品多元、向頂級客戶招手。包括總價上億元的豪墅順天「天賦」、面對文心公園第一排的精銳「海德一號」,七期新市政中心則有聯聚與寶輝,繼續向豪宅新高單價挑戰。


業界指出,土地原料成本不斷高升,加上馬英九上任後就要宣布凍漲已久的油、電價格解凍,在通膨條件不斷增溫下,稀有性高的豪宅,已成為金字塔頂端客戶置產保值的首選。


520檔期,台北豪宅醞釀開出每坪200萬元新高價位,台中也從七期首度延伸到水湳經貿園區,由順天建設推出的「天賦」,規畫220坪到340坪超級豪華別墅,開價在8,500萬至1.3億元間,一舉刷新透天行情。


陸資港資 聚焦水湳經貿園區


順天建設總經理王忠正表示,520後會是另一波豪宅市場的高峰,兩岸三通開放,距離大陸最近的台中清泉崗機場,將吸引陸資、港資的目光,未來台中將成為豪宅聚集地,其中又以水湳經貿園區最被看好。


聯聚「方庭大廈」日前以銷售八成結案,順勢推出市政北七路、朝富路口的「仁和大廈」,每戶坪數110坪至360坪,規劃80戶,單價為46.58萬至65.58萬元,總銷金額約80億元。


聯聚「仁和大廈」基地面對未來的國際會展中心,規劃為地上35 樓超高層建築,建築外觀仍延續新古典建築風格,受到台商與台北客的期待。七期南側正對文心公園第一排的「海德一號」,坐擁2.6萬坪壯闊濃綠,賣的是景觀第一排。


七期新市政中心仍由聯聚與寶輝在價位上爭第一;聚合發在由鉅「理性與感性」旁也計畫推出新案,目前案名未定,但傳出價位可能落在每坪38萬到50萬元之間,受到市場矚目。


離開七期戰區,位於南區文心南路、高工路口,將在本周公開銷售的鄉林「新月灣」,每坪單價也喊出20萬元區域新高價,鄉林建設總經理魏嘉銘說,在鋼筋等原物料上漲的衝擊下,此案每坪建造成本就將近10萬元,高房價也是迫於無奈。


馬英九520就職總統,市府隨即舉辦七期抵費地標售,而業者也相當捧場,配合上演「慶祝行情」。只不過,地價持續飆高,地主惜售、建商購地日益困難,房價跟著水漲船高,勢必衝擊房市良性發展,業界也憂心忡忡。

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四川強震的畫面,讓台灣民眾想起九二一,放眼災區,很多人都想問,一樣遇到強震,為什麼有的房子倒了,有的房子卻沒事。現在住的房子到底牢不牢靠,禁得起 下一次的強震嗎?


國家地震中心主任蔡克詮說,現在建築的抗震原則為「輕震不壞、中震可修、大震不倒」。


1974年前,台灣沒有詳細的耐震設計規定,1974年開始才畫分震區、規定建物抗震能力。1989年鑑於墨西哥大地震的「盆地效應」及1996年花蓮外海大地震造成的台北縣市災情,考慮盆地效應,將台北盆地另外畫分為特別震區。


日本阪神震災後,台灣在1997年增訂土壤液化評估方法,並嚴格規定鋼筋混凝土的施工細節。1999年九二一之後,更提高設計地震力。2006年又頒帶最新版的建物耐震標準。


台灣在地震帶上,一般建築多為傳統鋼筋混凝土建築,很多人以為鋼骨結構最耐震,其實不見得。蔡克詮說,只要經過適當的耐震設計,落實建築法規及施工要點,不管那一種結構,都可以達到相同的抗震水準。


鋼筋混凝土是一種複合材料,混凝土抗壓,但是不抗拉,一拉就裂,加上鋼筋後就不只能抗拉,也可以加強抗壓性。混凝土主要成分為沙石,一般說的水泥只是把沙石黏合起來,就像漿糊一樣。


國家地震工程中心副研究員李政寬說,鋼筋混凝土建物強度夠不夠,要先看混凝土的磅數夠不夠,其次要檢視是否按照施工規範綁紮鋼筋。


他說,澆鑄的混凝土都應抽樣檢測抗壓強度及氯離子濃度,鋼筋綁紮時,柱的箍筋間距不應超過10公分,且彎鉤須為135度,才能加強鋼筋的抓力。


蔡克詮解釋,箍筋是利用「圍束」,是一種拘束力,加強柱子的強度,否則經過地震的劇烈搖晃,鋼筋強度不夠,就容易爆開。


除了綁紮,鋼筋的接合也要採取錯位接合,一支鋼筋在高位接合,另一支就要在低位接合。若在同一位置接合,這個位置會較脆弱,較為不耐震。


九二一地震時新莊博士的家,就是未合乎施工規範,箍筋的間距過長,且彎鉤只有90度。


九二一地震時曾看到倒塌的建築裡出現沙拉油桶,很多人以為是偷工減料。蔡克誰說,「不見得」;有些建築有一些裝飾用的窗台或柱子,因為造形特殊,難以用一般的板模建造,會用其他材料充當板模,灌漿進去後,也不必再拆掉。


但沙拉油桶若是拿來代替鋼筋,做為房屋結構的梁柱,就是明確違反建築規範,當然不行。

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法務部行政執行署宣布,六月起,兩萬元以下的綜合所得稅、房屋稅等九種稅款執行案件,都可到便利商店繳費,省去到執行處或金融機構排隊的麻煩。


行政執行署指出,綜合所得稅、營業稅、汽機車牌照稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、印花稅、契稅及娛樂稅等九種稅款,只要被移送執行(因欠繳遭強制執行的案件)且金額未滿兩萬元者,可於繳款期限前至統一、全家、萊爾富及OK等便利商店繳納。

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不動產市場交易活絡,「法拍屋」也備受購屋者青睞,凡經法院拍賣取得的房屋,均可比較「拍定價格」或「評定標準價格」孰低,選擇較低的價格申報契稅。

中市地方稅務局說,向法院標購房屋,買受人應在法院發給權利移轉證書日起30天內辦理契稅申報。


地方稅務局表示,拍賣取得的房屋,買受人自領得執行法院發給權利移轉證書日起成為房屋稅納稅人,在辦理契稅申報時,可選擇「拍定價格」或「評定標準價格」較低者申報,以省契稅。


稅 務官員指出,雖然不動產移轉應課徵契稅案件,一般皆按申報時當地不動產評價委員會評定的標準價格課徵契稅,但向法院標購者,若其拍定價格低於標準價格,可 申請按較低的實際拍定價格課稅。其次,縱使拍定價格高於標準價格,除納稅人自願以實際買賣價格繳稅外,仍可選擇按較低的標準價格課稅。

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賣房子再買房子,如果是買大賣小、換屋自住,賺到的售屋所得都拿去買厝了,不該多負擔稅款,換屋民眾要懂得申報「重購自宅扣抵稅額」,才能要回因售屋所得 已多繳的稅款。


重購的條件是,無論先買後賣,或先賣後買,移轉登記須相距在兩年內,房子登記在納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬名下,有其中一人在該址設籍自住,且新換屋的價額高於舊屋。


如果是先買後賣,則售屋年度應同時申報售屋所得及重購自宅扣抵稅額;若是先賣後買,售屋年度要申報售屋所得,買屋年度要申報重購自宅扣抵稅額。


臺北市國稅局解釋,計算重購自宅扣抵稅額,邏輯如下:


售屋年度:


加計售屋所得時,應繳稅款:A


不含售屋所得時,應繳稅款:B


重購自宅扣抵稅額=A-B


申報重購自用住宅扣抵稅額時別忘了附上買賣時的戶口名簿、房屋權狀或建物謄本、公契影本,所能認列的扣抵金額最多以售屋年度因增加售屋所得而增加的所得稅額為限。

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新莊民宅3樓小火,卻因住宅的天井構造,釀成10樓3名住戶燒死的悲劇。建築師提醒,有天井構造的房屋,會使得熱氣、廢氣都往上躥,火災時會產生煙囪效 應,選購時要特別注意。


  朱午潮建築師事務所所長朱午潮指出,建商為了保持通風及採光,就以回字型建造,中間被房屋圍住的空間,就是「天井」。房屋有天井構造,也是符合建築法規的長、寬規定,才會核發建築執照。


  但是問題就出在於,由於民眾都希望自己的住家面積能大則大,多半都會擴大自宅的空間,例如加裝防盜窗、遮雨棚等,而這些產品又屬於PC板、塑膠物等易燃性質,火災發生時,很容易就會助長火勢,釀成大禍。


  東森房屋蘆洲集賢加盟店副理吳俊毅說,天井構造的住宅中,低樓層發生火災時,火舌迅速往上,又延燒到加蓋的遮雨棚,此時就會促使熱空氣加速往上衝,來不及逃生的高樓層住戶,便容易葬生火窟。

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以未成年子女名義為房屋起造人,申請並領取建築執照興建房屋,應以房屋建築完成領取使用執照之日為贈與發生日,依法申報贈與稅;如果申請建築執照時子女還 未成年,而在領取使用執照時已成年,仍屬於遺產贈與稅法第5條規定「以自己資金,無償為他人購置財產」視同贈與,課徵贈與稅。

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煙囪效應造成民宅「三樓小火、十樓三死」的慘劇。產險公司提醒,遭波及的近60戶鄰居,若已投保住宅火險或居家險,別忘了保留單據,向保險公司申請臨時住 宿費用理賠,住宿費用補助最多可達60天。

泰安產物保險公司副總經理陳嘉文表示,台灣700多萬戶家庭中,投保住宅相關保險的比重至少三成,由於許多保戶不知道住宅火險或居家險有「臨時住宿費」的補償項目,災後多選擇借住親友家,不僅造成雙方不便,也因為沒有單據,事後無法申請理賠。

根 據住宅火災所承保事故相關條例,除了火災,包含閃電雷擊、爆炸、航空器墜落、機動車輛碰撞和煙燻等六大意外事故,不論是直接因為火災引起,或是火災發生後 煙燻、亦或是消防水灌救造成的損失,均為住宅火災保險的承保範圍,而火災首當其衝的往往是裝璜損失,包含牆壁需要重新粉刷、木造裝潢受損需要修補等費用。

陳嘉文指出,當災後修復期間,住宅毀損不適合居住、或修復或重建期間需暫住旅社或租賃房屋,可依實際支付金額備妥單據,申請每日3,000元、最高60日的臨時住宿費用,被保險人可向貸款銀行或保險公司洽詢。

但依保險條款規定,受災戶必須於意外事故發生後五日內通知保險公司,申請理賠,並應保留受損及可能受損的保險標的物,列出損失清單,再維持現況以備保險公司及委託的公證公司勘查理算,才能確保理賠權益。

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