目前日期文章:200802 (4)

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一坪130萬不再是天價 居所鮭魚化、小宅化成趨勢

過去10年可說是國內房地產多災多難的年代,展望未來,根據台灣房地產產業年鑑大膽預測,未來10年將是台灣房市再創歷史高峰的最佳契機,單年交易量有可能突破50萬件歷史高峰,房價也可能出現一坪130萬元歷史天價

u        小宅化

u        更新與「拉皮」防老化

u        住居「鮭魚化」

u        兩岸三地房屋流通自由化

u        綠建築化

u        選屋全面MRT化

u        居住LIUP化等七大趨勢

回顧台灣過去10年房地產市場,可說是一個悲多於喜的景況,除了搶容積所造成之超額供給困擾市場多年外,七年景氣循環也告破滅,天災人禍更是接踵不斷,林肯大郡事件、921大地震、美國911恐怖攻擊、象神納莉風災等紛至沓來,但在這些外部挑戰歷練之下,國內房地產也逐漸打下更加堅實的基礎,過去兩年台灣房市已經完全走出這些陰霾,開始展開另一波成熟期房市之發展。

未來10年是國內房市相當關鍵的年代,過去30年台灣房市從萌芽期、成長期到壯年期,從整體產業之成長軌跡來看,未來10年將會進入成熟期,成熟期的房市特色是好地段的房子會愈來愈受到市場青睞,市場價量都有機會挑戰歷史紀錄,若政府解除兩岸之政治枷鎖,台北市房價有機會看到一坪130萬之歷史天價,而且該個案應該會出現在信義計畫區內;至於整體市場交易量則將挑戰1996年所寫下的50萬件之歷史紀錄。

未來國內房市應該會朝「七化」等七大面向發展,亦即『小宅化、更新與「拉皮」防老化、住居「鮭魚化」、兩岸三地房屋流通自由化、選屋全面MRT化、綠建築化、居住LIUP化』等七大趨勢。

 

小宅化

「小宅化」在現今之台灣已經出現,未來更會是一股抵擋不住之重大潮流,主因是少子化甚至無子化、單身化、單親化等社會變遷越來越嚴重,未來滿足這類需求之小宅必然更加流行,其佔市場比重也將隨勢提升,但這類小宅不見得完全是套房,在中南部低單價地區應該是流行兩房之小宅。

 

更新與「拉皮」防老化

都市更新與老屋「拉皮」被視為是未來10年建築業界及不動產投資客最大之金礦,特別是政府提出原地、原建蔽、原容積之「三原」獎勵措施後,房地產市場更是出現一股「考古」風,好地段裡的老房子越來越吃香,不少老房子之屋主更是待價而沽。

 

住居「鮭魚化」

是在高鐵及北宜高完工後,後續可能還有花蓮高速公路建設,在交通環境與條件持續改善下,形成「一日生活圈化」的現象,很多出外工作之遊子,對於住居地點選擇範圍相形變大,回家鄉定居的可能性提高,猶如鮭魚從大海回游故鄉產子之機會就會更多!

 

兩岸三地房屋流通自由化

隨著兩岸關係的日趨和緩,短期內應該可看到全面開放大陸人士來台觀光,兩岸三地之間隨著人流、物流的益加頻繁,未來為因應兩岸三地間住的需求,兩岸三地之間房屋物件流通自由化應該是指日可待,也將開啟台灣房仲的另一新頁,目前在兩岸之間已有佈局之房仲品牌應該會優先受惠。

 

選屋全面MRT

事實上,近兩年來「逐捷運而居」已是大台北地區購屋之最高準則,但未來10年全台主要都會區也會陸續進入捷運時代,加上台鐵也計畫將一些路段捷運化,輕軌捷運將日益頻繁地出現在我們居住的地區,但相對的高油價所引發的自用交通工具之成本壓力卻越來越大,這時候能省錢、省時的大眾快捷交通工具一定會更廣受社會大眾所倚賴,選屋全面MRT化絕對是一股買屋的潮流趨勢。

 

綠建築化

主要還是在因應高油價時代,一般民眾節省能源以節費之心理將會越來越高漲,建築業者有鑑於市場越趨成熟,推出綠色住宅建築之意願也將更高,現今綠建築僅見於一些辦公大樓,未來普及到住宅的可能性應該很高。

 

居住LIUP

意思就是LivinginYour Palm,居家生活都在你手掌中,這應該是科技發展之必然趨勢,尤其隨著3G時代的來臨,未來的家電設備、居家保全、小孩老人照護等遠在家中之一切,隨時都可透過手機,一分一秒都在你的掌握之中。

 

10年是不算短的時間,未來國內房市之變化一定比我們能想像的還來得大,值得大家去進一步觀察與掌握!台灣房市經過這波長期不振之考驗,體質更趨健全,因此只要政治的不確定因素可以排除,台灣房市更上層樓,以及上述七大趨勢應該都會一一成真。 

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稅級別

20年以下

20年以上

30年以上

40年以上

1

A × 20﹪

A × 20﹪

A × 20﹪

A × 20﹪

2

A × 30﹪- B × 10﹪

A × 28﹪- B × 8﹪

A × 27﹪- B × 7﹪

A × 26﹪- B × 6﹪

3

A × 40﹪- B × 30﹪

A × 36﹪- B × 24﹪

A × 34﹪- B × 21﹪

A × 32﹪- B × 18﹪

備註:

A:土地漲價總數額

B:原規定地價或前次移轉申報現值(按物價總指數調整後之總額)

說明

減徵後稅率 原稅率 -【(原稅率 最低稅率)× 減徵比率

1、持有土地年限超過20年以上者,減徵比率為20﹪

2級稅率:28﹪30﹪-【(30﹪ 20﹪)× 20﹪,原累進差額10﹪同比率減少為8﹪

3級稅率:36﹪40﹪-【(40﹪ 20﹪)× 20﹪,原累進差額30﹪同比率減少為24﹪

 

2、持有土地年限超過30年以上者,減徵比率為30﹪

2級稅率:27﹪30﹪-【(30﹪ 20﹪)× 30﹪,原累進差額10﹪同比率減少為7﹪

3級稅率:34﹪40﹪-【(40﹪ 20﹪)× 30﹪,原累進差額30﹪同比率減少為21﹪

 

3、持有土地年限超過40年以上者,減徵比率為40﹪

2級稅率:26﹪30﹪-【(30﹪ 20﹪)× 40﹪,原累進差額10﹪同比率減少為6﹪

3級稅率:32﹪40﹪-【(40﹪ 20﹪)× 40﹪,原累進差額30﹪同比率減少為18﹪

 

   土增稅調降為20%30%40%外,也通過持有土地年限超過20年、30年、40年以上者,就其土增稅超過最低稅率部分,分別減徵2成、3成、4成。

 

減半徵收稅率(91-94年1月)

94年1月以後

現行稅率 (未減半)

20%、25%、30%

20%30%40%

40%50%60%

土增稅由40%50%60%,改為20%30%40%,公式上其實沒有大變, 如下 :

一般稅率 :

A 漲價總額

B 原規定地價或前次移轉申報現值 × 物價指數 ÷ 100 × 面積 

 

簡表如下 : 

用地種類

漲價倍數

舊制

稅率

減半

稅率

持有

20

持有

30

持有

40

自用住宅用地

 

10%

5%

10%

10%

10%

10%

一般用地

漲價總數額100%以下

40%

20%

20%

20%

20%

20%

漲價總數額100%200%部份

50%

25%

30%

28%

27%

26%

漲價總數額200%以上

60%

30%

40%

36%

34%

32%

  

20%30%40% 土地增值稅之稅率,依下列規定:

u        土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達100%者,就其漲價總數額徵收增值稅20%。

u        土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%者,除按前款規定辦理外,其超過部分徵收增值稅30%。

u        土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在200%以上者,除按前二款規定分別辦理外,其超過部分徵收增值稅40%。

 

土地稅法條文修正後:( 20%, 30%, 40% 稅率 )

土地稅法第33, 土地增值稅之稅率,依下列規定:

1.          土地漲價總數額 超過 原規定地價 前次移轉 時核計土地增值稅之現值數額未達100%者,就其漲價總數額徵收增值稅20%

2.          土地漲價總數額 超過 原規定地價 前次移轉 時核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%者,除按前款規定辦理外,其超過部分徵收增值稅30%

3.          土地漲價總數額超 過原規定地價 前次移轉 時核計土地增值稅之現值數額在200%以上者,除按前2款規定分別辦理外,其超過部分徵收增值稅40%

 

u        持有土地年限超過20以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵20%

u        持有土地年限超過30以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵30%

u        持有土地年限超過40以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵40%

 

修正後的土增稅稅率及長期持有的稅率(100元為例) 持有不超過 20

 假設:原價值100元,後增值300

      20%

30%

40%

第一個100

第二個100

第三個100

乘一般稅率 20

乘一般稅率 30

乘一般稅率 40

20

30

40

應繳稅額 合計90 = 20 + 30 + 40

 

 

長期持有 (以持有超過20年為例) ==è 

      20%

28%

36%

第一個100

第二個100

第三個100

一般稅率 20

一般稅率 30

一般稅率 40

20

100 * 28% = 28

100* 36% =36

應繳稅額 合計84 = 20 + 28 + 36

 

以原定地價100元為例,若漲價數達300元,依照新稅率應納稅額為90元,但如果持有土地超過20年,可就超過最低稅率部分再減徵;也就是84 , 所以減徵後應繳稅額應該為84元。

 

長期持有 (以持有超過30年為例) ==è  

      20%

27%

34%

第一個100

第二個100

第三個100

一般稅率 20

一般稅率 30

一般稅率 40

20

100 * 27% = 27

100 * 34% = 34

應繳稅額 合計81 = 20 + 27  + 34

以原定地價100元為例,若漲價數達300元,依照新稅率應納稅額為90元,但如果持有土地超過30年,可就超過最低稅率部分再減徵;也就是81 , 所以減徵後應繳稅額應該為81元。

 

長期持有 (以持有超過40年為例) ==è  

      20%

26%

32%

第一個100

第二個100

第三個100

一般稅率 20

一般稅率 30

一般稅率 40

20

100 * 26% = 26��

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很不錯的保健資訊,請三、四、五年級同學都能研讀一遍,或許能改變一些錯誤的觀念。

走路曬太陽遠離退化性關節,根據統計,全台灣年逾50歲的中老年人,每2人就有1人罹患不等程度的退化性關節炎,一走路就痛,不少人因而整天待在家裡,一動也不敢動,導致症狀惡化速度加快,最後真的走不了。
「這是個錯誤的觀念。」高雄醫學大學骨科副教授陳勝凱指出,每個人都會老化,關節也是一樣,使用到某種程度後,就會因磨耗而退化。
一旦出現這種又名骨關節炎的退化性關節炎時,患者必須要有正確認知,才不會讓症狀急遽惡化下去。
陳勝凱表示,正常人骨頭與骨頭接觸的地方,就是關節軟骨,正常的軟骨組織光亮平滑,但隨著年紀增長,軟骨過度磨耗,軟骨碎片掉入關節腔內並在關節腔內刺激關節囊,製造過多的關節液,引發紅腫熱痛,久而久之就會出現退化性關節炎。從光片看來,正常的關節軟骨面平滑光亮,一旦關節磨損,就會出現凹陷。
有些病情嚴重者,軟骨磨損的附近甚至會有骨刺增生情形。不管怎樣,關節炎通常以四大症狀表現,
一是疼痛;
二是關節變形、腫脹;
三是晨起感覺僵硬,下床運動後,症狀稍稍緩解;
四是關節活動時會有聲音。
就疼痛這項而言,如果是O型腿的人,身體重量大都落在關節內側,這個部位較易出現磨損及疼痛。
相反的,X型腿的關節疼痛幾乎都出現在外側,且腳愈歪,變形愈厲害,也就愈痛,少有例外。
運動 增強軟骨海棉作用陳勝凱說,軟骨就像一塊吸滿水分的海棉,當我們走路時,腳往下踩那一刻,身體重量往下壓,軟骨裡面的關節滑液就會被擠出;
腳往上提,來自身體的重量消失,關節滑液又回吸到軟骨裡面,形成一個動態平衡。
就在關節滑液進進出出之際,營養成分才能進入軟骨組織裡面,維持軟骨的健康。
問題是,大多數退化性關節炎患者一來怕痛,二來也擔心運動會增加關節的磨損,不敢走動,整天就坐著不動,軟骨缺乏關節滑液帶來營養成分的滋潤,時間一久當然出現更大的問題。

為此,陳勝凱提醒民眾若出現上述四種症狀時,就應特別留意,並去除損關節」的錯誤觀念。
他強調,適度的運動可增強軟骨的海棉作用,藉著不斷流進流出關節滑液,既可帶給軟骨營養,保持濕潤,關節周圍的肌腱也會增強,減少軟骨磨損的機率。
在所有運動中,陳勝凱認為走路是中老年人最佳的選擇,如果覺得自己的平衡感還不錯,騎自行車、跳舞、游泳等有氧運動,也不妨試試看。
但他強調,這些運動應融入日常生活中,不要一曝十寒,而應隨時為之,但若正處於關節疼痛之際,就不要勉強去運動,以免症狀更加惡化。
此時,不妨以「三隻腳」來替代兩隻腳,拄著枴杖來分擔身體重量,讓軟骨及關節獲得更充分的休息。
每天至少應走路半小時 台北市立聯合醫院忠孝院區骨科主任蕭國川也認為,屬節律性運動的走路是退化性關節炎患者的最佳選擇,每天至少走個半小時,如果持續走1、2個小時以上,也沒有不舒服的感覺,當然可以繼續走下去。
如果有更多時間,他建議患者定期到健身中心,請教練協助訓練股四頭肌的強度。
蕭國川解釋,股四頭肌是大腿膝蓋周邊的大塊肌肉,愈強壯,愈能吸收膝關節撞擊的力道,減緩退化性關節炎症狀。
游泳及騎自行車,也是相當好的運動。
蕭國川指出,患者在水中游泳時,受到浮力影響,關節受力較小;騎上自行車,大多數體重落在臀部,膝蓋受力較少,也不失為不錯的運動。
多曬陽光防止骨質流失在日常運動之餘,陳勝凱建議這些患者也要多曬曬太陽,因為陽光可將維生素D活化為 D3,增加鈣質吸收,有效防止骨質流失,延緩退化性關節炎的出現。
當然,除了維持適當運動,蕭國川建議早期的退化性關節炎患者,可試著服用硫酸鹽葡萄糖胺製品來減少軟骨的磨損。從多年來的臨床觀察,他發現三分之一患者吃了這類製品後有效,可少受點苦。

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一定要孝順喔!父母真偉大
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

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