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大法官會議解釋:土地建物持分者 不需全數同意才可處分

司法院大法官會議上午做成釋字第五六二號解釋,宣告「土地法第三十四條之一執行要點」土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定違憲,認為公同共有人如欲處分公同共有土地,只要共有人過半數及其應有部份合計過半數的同意即可。內政部則表示,這符合土地法第三十四條之一旨再兼顧共有人權益的範圍內,並促進共有物的有效利用、促進土地活絡,以增進公共利益的原則,會配合刪除違憲規定。

562號解釋文指出,土地法第三十四條之一第一項規定「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算」,因此不動產之應有部分如屬公同共有者,其讓與自得依土地法第卅四條之一第五項準用第一項之規定。

大法官解釋,土地法第三十四條之一第一項規定的立法意旨,在於兼顧共有人權益的範圍內,促進共有物的有效利用,以增進公共利益。

大法官解釋指出,有關土地法第三十四條之一第一項條文中所說的共有土地或建築改良物處分,若為讓與該共有物,就是讓與所有權;而共有物的應有部分,則是指共有人對共有物所有權的比例,性質上與所有權並無不同。

解釋文指出,內政部在七十七年函頒修正之土地法卅四條之一執行要點第十二點,規定「分別共有土地或建物之應有部分,為數人所公同共有,公同共有人就該應有部分為處分變更或設定負擔,無本法條第一項之適用」,顯然是對公同共有人就公同共有不動產行使權力,增加法律所無的限制,因此應不予適用。

本案緣於聲請人黃永添在82年間,陸續購買登記為12人公同共有的土地,但在依據買賣契約辦理土地所有權移轉登記時,因其中一人不同意變更,雙方對簿公堂,彰化地院因此依據土地法第卅四條之一執行要點規定,認為需「全體」公同共有人同意才可辦理土地所有權移轉登記,判決黃永添敗訴,黃永添才聲請大法官解釋。

根據內政部所訂「土地法第三十四條之一執行要點」第十二點規定,分別共有土地或建物的應有部份為數人所公同共有時,如果要處分、變更或設定負擔這塊土地或建物,必須經全體同意才能進行。也就是說,如果要買賣等對土地做出處分,必須全體繼承人同意才行。

內政部地政司官員表示,土地法這樣訂定,主要是基於民法物權篇第819條中規定,共物的處分、變更及設定負擔,應得到共有人全體的同意,而有此規定。

司法院 92.07.11. 大法官釋字第五六二號解釋(92.7.11) 司法院 92.07.11. 大法官釋字第五六二號解釋

解釋文

土地法第三十四條之一第一項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計

算。」同條第五項規定:「前四項規定,於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內,促進共有物之有效利用,以增進公共利益。同條第一項所稱共有土地或建築改良物之處分,如為讓與該共有物,即係讓與所有權;而共有物之應有部分,係指共有人對共有物所有權之比例,性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者,其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。內政部七十七年八月十八日臺(77)內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定:「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有,公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔,無本法條第一項之適用」,於上開範圍內,就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制,應不予適用。

解釋理由書

共有乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度,係基於社會生活需要而存在,然各共有人因均享有同一之所有權,其權利之行使遂受相互之限制(民法第八百十九條第二項、第八百二十條、第八百二十八條參照),自不免影響共有物用益及處分之順利進行,甚而有礙共有物之自由流通,致生社會經濟上之不利益。土地法第三十四條之一第一項至第五項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。」「第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。」「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前四項規定,於公同共有準用之。」其立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內,排除民法第八百十九條第二項、第八百二十八條第二項規定之適用,以便利不動產所有權之交易,解決共有不動產之糾紛,促進共有物之有效利用,增進公共利益

按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例,性質上與所有權本無不同;而土地法第三十四條之一第一項所稱共有土地或建築改良物之處分,係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列,是所謂共有土地或建築改良物之處分,就讓與該共有物言,即係讓與其所有權,共有物其他物權之讓與,亦屬該物權之處分。況公同共有不動產應有部分之讓與,若得準用土地法上揭第一項規定,亦可便利不動產所有權之交易,或進而減少共有人之人數或消滅共有關係,促進共有物之有效利用,實現土地法首揭規定之立法意旨。是以,公同共有不動產應有部分之讓與,自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。至公同共有人讓與公同共有之應有部分,係消滅該應有部分之公同共有關係(參照民法第八百三十條第一項),與公同共有人將公同共有變更登記為分別共有,係公同共

有人間調整共有物內部之法律關係,兩者不同,不容混淆。內政部因執行土地法之規定,基於職權固得發布命令,為必要之釋示,然僅能就執行法律之細節性、技術性次要事項加以規定,其內容更不能牴觸土地法或增加其所無之限制。內政部七十七年八月十八日臺()內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定:「分別共有土地或建物之應有部分為數人所

公同共有,公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔,無本法條第一項之適用」,於上開範圍內,就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制,應不予適用。

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優先購買權意義 :

立法意旨:土地法第34條之14項共有人之優先購買權,立法意旨在減少共有人數或化共有為單獨所有。權利人於不動產之所有權人出售其不動產時,得主張依同樣條件優先於第三人承買之權利。

優先購買權行使要件:

共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其行使要件如下:

u        共有土地始可適用。共有包括分別共有與公同共有均可適用。

u        僅限於買賣時始可適用,至於贈與、繼承等不在適用之列。

u        優先承購須以同一價格,始價格不同自無優先購買權之適用。

u        優先購買權限於他共有人,他共有人可以共同或單獨承受,至於他共有人中之何人承受,由出賣之共有人指定。

優先購買權說明 :

亦即土地或建物『出售』於『第三人』時,有權主張按『同樣條件』優先購買之權。其可分為下列兩種:

u        意定優先購買權:基於當事人間之契約約定者。一般而言,意定優先購買權具債權效力,須經辦理預告登記以後,才能產生物權效力。

u        法定優先購買權:基於法律明文規定而發生者。依各該法律有物權效力或債權效力。

共有土地共有人之優先購買權僅具債權效力,即出賣人未通知優先購買權人,而與第三人簽訂買賣契約,其契約仍然有效,此時優先購買權人僅得向出賣人請求損害賠償。

該優先購買權不僅屬賣方與優先購買權人之權利義務關係,亦及於第三人(即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時,優先購買權人可訴請塗銷第三人已登記之所有權),稱為物權性質,亦謂法定優先購買權

該優先購買權僅屬賣方與優先購買權人間之權利義務關係,並無及於第三人(即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時,優先購買權人僅得請求損害賠償),稱為債權性質,亦謂意定優先購買權

 

當物權性質與債權性質優先購買權競合時,以物權性質優先購買權優先行使。

物權性質相關規定陳述如下: 

u        依土地法104條規定,其精神為促使「房屋所有人」與「土地所有權人」為同一人,以增進土地利用。基地出賣時,地上權人、典權人或承租人(租地建屋之人)有依同樣條件優先購買之權房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。物權性質競合處理其順序以登記之先後定之。 前述各項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權(物權性質)人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

u        按土地法第一○七條及第三十四條之一第四項分別規定:「出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定,於前項承買承典準用之。」及「共有人出賣其應有部分時, 他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。依土地法107條規定,其精神為藉「耕者有其田」,以增進土地利用。另依耕地三七五減租條例第十五條規定:「耕地出賣或出典時,承租人有優先承受之權出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在十五日內未以書面表示承受者,視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時,仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者,其契約不得對抗承租人。」

u        依國民住宅條例第19條第2項規定,國民住宅及基地之承購人出售其國宅及基地時,國民住宅機關有優先購買權。

債權性質相關規定陳述如下:

u        依土地法34-1條第4項規定,藉希望「減少共有人人數」,以增進土地利用。規定共有人出賣其應有部份時,其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購

u        依土地法73-1條第3項規定,未辦繼承經公告、列管之土地或建築改良物,於標售前應公告30日,繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。

u        依土地法219條第4項及土地徵收條例第59條規定,私有土地經依徵收計劃使用後,經過都市計畫變更原使用目地,土地管理機關標售該土地時,應公告一個月,被徵收之原土地所權人或其繼承人有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。

u        依農地重劃條例第523條第3項規定,農地重劃區內之耕地出售時,承租人、現耕之他共有人或毗連耕地之現耕所有權人依序有優先購買權

u        依文化資產保存法第31條第2項規定,私有古蹟所有權轉移時,除繼承外,政府有優先購買權;其性質不宜私有或管理不當致有滅失或減損其價值之虞者,得予徵收。

u        依建築法第45條第2項及依建築法第45條第1項規定徵收基地最小面積之寬度及深度範圍內之土地,於標售時,原徵收申請人有優先購買權。

u        依農村社區土地重劃條例第29條第2項規定,農村社區重劃區之抵價地標售時,重劃區內土地所有權人或設籍者有優先購買權。優先購買權的法律性質屬於「形成權」,不需要義務人的承諾,惟此項形成權附有停止條件,要等到義務人出售不動產給第三人時,才可以行使。「重劃區內耕地出售時,其優先購買權之次序如下1.出租耕地之承租人。2.共有土地現耕之他共有人。3.毗連耕地之現耕所有權人。」

 

承租人行使優先購買權有限制 :

u        所謂優先購買權,指法律規定,於所有權人將其房地所有權出賣與其他人時,特定人有按同一條件優先購買之權利。諸如依土地法第 34 條之一、第 73 條之一、第 104 條、第10 條、耕地三七五減租條例第 15 條、國民住宅條例第 19條、農地重劃條例第五條暨民法第 46 條之二等。例如,土地法第 34 條之一為減少共有人之人數,以促進土地利用,特規定共有人過半數及面積過半數,或面積過三分之二時,不同意出售之地主,其土地將依法被出售,但有優先購買之權利,此優先購買權乃法律所明訂,如未明訂者,則無優先購買權。

u        民法第 426 條,租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權,承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先購買之權。條文規定租地建屋才有優先購買權,地主與房屋不同人各自出賣時,互有優先購買權。

u        土地法第 104 條,基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。以上規定亦與民法相同,唯無權占用基地建屋,租地建屋之承租人未建築房屋,均不得適用優先購買權。

u        依司法院解釋及相關法律規定,租用房屋及基地,於出租人出賣房屋及基地,承租人不得主張優先購買權。所以承租人對於房地出售不得主張優先購買權。承租人承租出租人之房地,出租人出賣房地時,依法無優先購買權之適用,所以,出租人出賣時,不必通知承租人是否優先購買。

 

共有人之間產權移轉他共有人無優先權之適用 :

有關陳麗君女士代理義務人林再興先生、權利人兼共有人陳徐香女士申辦貴市信義區虎林段一小段五七四地號土地買賣所有權移轉登記疑義乙案,復請查照。

內授中辦地字第0920010188 : 查「土地法第34條之14項規定共有人出賣應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,其立法意旨無非為第3人買受共有人之應有部分時,承認其他共同人享有優先承購權,以限制共有人人數增加,簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時,即無上開規定適用之餘地。相對人既為上開土地共有人之一,則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳○卿、陳○通之應有部分,其他共有人即不得主張優先承購權。」、「共有人間互為買賣應有部分時,無土地法第34條之14項規定適用之餘地。」前經最高法院72年度台抗字第94號判例及83年度台上字第一七一三號裁判在案,本案係共有人間互為買賣應有部分,其他共有人自不得依土地法第三十四條之一第四項規定主張優先購買權;另查土地法第34條之1執行要點第10點第十款係規範共有人出賣其應有部分予第3人時,如有2人以上之他共有人主張優先購買權時,其優先購買之部分應如何定之之規定,併予敘明。

 

土地房屋分屬不同所有人其間相互優先購買權通知之推定 :

內授中辦地字第0920001895 , 民法第425條之1之執行,限於在該法條增訂施行後,土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時,始有其適用。又若出賣人以書面通知優先承買人而通知不到時,得類推適用民法第97條之規定。

案經函准法務部921110日法律決字第0920045280號函釋略以:「…二、…民法第426條之188421日增訂之規定,…,從而應自上開修正條文施行之日起始有其適用。三、又『…土地法第104條、第107條規定之基地、房屋或耕地出賣人,通知優先購買權人是否優先購買,如有合於上開(民法第97條)規定之情形,自可向該管法院聲請以公示送達為意思表示之通知。…』,係司法院於83426日以(83)秘台廳民一字第07800號函所釋示,則民法第425條之1之租賃關係於類推適用民法第426條之2及土地法第104條有關基地租賃優先承買權之規定時,依上開司法院函釋意旨,出賣人以書面通知優先承買人而送達不到者,自得類推適用民法第97條之規定。…」,是以,本案申辦建物買賣移轉登記,因該建物與其坐落之土地,係於前開法條增訂前即分屬不同之所有權人,自不受前開民法之規範。本部同意貴府所擬意見,即民法第425條之1之執行,應限於在該法條增訂施行後,土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時,始有其適用。至民法第425條之1有關租賃關係於類推民法第426條之2及土地法第104條有關基地租賃優先承買權之規定,出賣人若以書面通知優先承買人而通知不到時,亦自得類推適用民法第97條之規定。

 

數位他共有人主張優先購買權時,非由出賣人有權決定 :

台內中地字第0910085041 ,檢送研商「部分共有人依據土地法第三十四條之一處分共有土地,可否由共有人之一承受疑義」會議紀錄乙份,請查照。結論:一、有關土地法第三十四條之一執行爭議問題,應請地政司積極循修法途徑徹底解決。二、於法條尚未修正前,為因應最高行政法院九十一年度判字第二一四號判決所指爭點,應先就土地法第三十四條之一執行要點第十點(一)條文修正為:「部分共有人依本法條規定出賣共有土地,就該共有人而言,仍為出賣其應有部分,對於他共有人之應有部分,僅有權代為處分,並非剝奪他共有人之優先承購權,故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。」。三、基於優先購買權之性質屬形成權,以意思表示向出賣應有部分之共有人為之,即生效力,故對於聲明優先購買之共有人,應依其應有部分之比率共同優先承買。故土地法第三十四條之一執行要點第十點(十)應修正為:「他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權,至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分應按各主張先購買權人之應有部分比率定之。」。四、各直轄市、縣(市)政府爾後如涉及行政訴訟案件,宜商請法制單位人員協助撰擬答辯書狀或代理出庭辯論。五、前開結論二、三請地政司循法制程序辦理。

 

共有人主張優先購買權之時效認定 :

發文字號:法律決字第0920008002

主旨:關於黃○○先生等4人申請依土地法第34條之1規定出賣共有土地全部時,部分共有人主張優先購買權之時效認定疑義乙案,本部意見如說明。請 查照參考。

說  明:

一、按土地法第34條之1第四項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」上開徵詢他共有人是否優先承購之行為,其法律性質為意思通知,旨在促請他共有人行使優先承購權(最高法院78年度台上字第1896號、83年度台上字第3025號判決參照)。至於徵詢之程序,土地法第34條之1執行要點第10點第二款規定:「徵求他共有人是否優先承購之手續,準用土地法第104條第2項規定,即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者,其優先購買權視為放棄。」上開出賣通知其生效時點之認定,前經本部於79411日以法79律字第4884號函釋略以:「按非對話而為意思表示者,其意思表示以通知達到相對人時發生效力,民法第九十五條第一項前段定有明文。所謂達到,係指意思表示達到相對人之支配範圍內,相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態而言。……關於基地或房屋所有權人依土地法第一百零四條規定,對於優先購買權人所為之出賣通知,雖非屬意思表示,而係屬準法律行為,惟得類推適用上開法條之規定。」準此,部分共有人依土地法第34條之14項規定出賣其應有部分時,他共有人於接到出賣通知後10日內所為之優先購買與否之表示,其生效時點應類推適用民法第95條第1項前段規定採到達主義,亦即以該優先購買與否之表示達到相對人時始發生效力。

二、另行政程序法第49條規定:「基於法規之申請,以掛號郵寄方式向行政機關提出者,以交郵當日之郵戳為準。」其立法目的係因郵寄期間往往非申請人所能掌握,故將郵送期間予以扣除,俾免申請人因其延誤而遲誤法規規定期間或損及其他法律上之權益。惟上開規定適用之前提為人民基於法規向行政機關有所申請而言,而本件共有人間有關優先購買之通知,為私權事項,並無行政程序法第四十九條規定之適用,併此指明供參。

 

優先購買權拋棄書

立拋棄書人           ,茲就        縣市       區鄉鎮               小段 地號土地    筆,本人原已承租之土地所有權,提出本書檢附印鑑證明佐證,證明本人確實對上述土地所有權於本次移轉時(拍定人:                ),同意拋棄優先承購權,無訛!

 

         此  致                      

           立拋棄書人:

                身分證字號:

                住     址:      縣市     區鄉鎮     街路        

 

中華民國       月      日

優先購買權拋棄書

立拋棄書人    對於本人所有如後記載不動產之其他共有人,標示為        縣市       區鄉鎮               小段 地號土地    筆,嗣後若有出賣其應有部份時,雖依土地法第三十四條之一第四款規定,本人得以同一價格共同或單獨優先承購,但本人出於自願放棄其優先購買權無誤。

此  致                      

           立拋棄書人:

                身分證字號:

                住     址:      縣市     區鄉鎮     街路        

 

中華民國       月      日

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共有物分割 :

共有物分割在程序上,分為標示分割所有權分割,但其分割之方法,依照民法第824條規定,應有協議分割(土地法第34條之2之調解分割與民法第1164條之遺產分割)與判決分割

共有物之分割,依共有人協議之方法行之

分割之方法,不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請,命為下列之分配

²         以原物分配於各共有人。

²         變賣共有物,以價金分配於各共有人。

以原物為分配時,如共有人中,有不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。

共有土地之分割,如沒有法律或契約之特別限制,共有人一人或多人得隨時請求分割,因我國之立法原則是希望共有人間能早日終止土地之共有關係;又最高法院判例謂:「分割共有物,以消滅共有關係為目的。」因此,共有土地分割之最大用意是終結土地之共有關係,發揮最大經濟效益,並提高土地利用價值,但如因土地之使用目的(如大樓之基地)或因共有人間訂有不分割之期限之契約(不得逾五年),則共有人間分割請求權受到限制。

分割共有物對於共有物之權利既有變動,即屬處分行為之一種,凡因繼承於登記前已取得不動產物權者,其取得雖不以登記為要件,然依民法第759條之規定,共有人中有死亡時,於其繼承人未為繼承登記前,仍不得分割共有物。因此,仍應先行完成繼承登記始得分割共有土地。另依遺產及贈與稅法第8條規定,遺產稅未繳清前,不得分割遺產,於分割遺產亦應注意遵照辦理。

惟於公同共有之土地因民法第828條規定:「公同共有關係存續中,各公同共有人不得請求分割公同共有物。」故於公同共有之土地須於公同共有之法律關係消滅後,方得為土地之分割,例如:合夥關係消滅或終止、祭祀公業之目的已達或所有派下成員全體同意終止、變更夫妻共同財產制登記或婚姻關係消滅後,方得為公同共有土地之分割。然其中唯一之例外,為民法第1164條有關繼承人得隨時請求分割遺產之規定。實務見解認可就請求繼承登記及分割共有物之訴訟得合併提起,一併解決共有關係,即最高法院決議(二)謂:共有之不動產之共有人中之一人死亡,他共有人請求分割共有物時,為求訴訟經濟起見,可許原告就請求繼承登記及分割共有物訴合併提起,即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該繼承人於辦理繼承登記後,與原告及其餘共有人分割共有之不動產。惟為繼承登記後,其公同共有關係仍未消滅,又該繼承人間是否有遺產分割協議或拋棄繼承,仍有待調查,故各該繼承人其應繼分為何,須進一步審查方能得知,然而於分割共有物事件中通常僅聲明為繼承登記並對被繼承人之應有部分保持公同共有即可,並無須進一步為其應繼分之繼承登記之聲明。

 

公同共有物分割之限制 :

公同關係存續中,各公同共有人,不得請求分割其公同共有物

 

共有物分割之請求及其限制 :

各共有人,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者, 不在此限. 前項契約所定不分割之期限.不得逾5。逾5年者,縮短為5年。

 

共有土地之分割方法 :

共有土地之分割方法計有協議分割裁判分割兩種

 

共有土地之協議分割

(一)意義 :

協議分割意即全體共有人同意按其應有部分比例,分割共有土地成為數個產權獨立之單獨所有狀態,即共有人全體協議共有土地之分割方法;然而既曰協議而非決議,分割協議即須經全體共有人同意,方生效力,蓋協議分割共有物係處分行為,應經全體共有人同意始生協議分割之效力(最高法院72年台上字第2382號判決)而無土地法第34條之11項之適用,亦即土地法第34條之11項所稱之處分,不包括分割行為在內,不得以共有人中一人之應有部分或數共有人之應有部分合併已逾2/3,即可不經他共有人全體之同意,而得任意分割共有物(最高法院74年台上字第2561號判例)。此種分割方法涉及全體共有人之意願及利害關係,雖較為平和及迅速,但若有人堅持反對,即使僅有一人,都將無法以此方式達成分割。此外,協議分割契約並非要式行為,只要有證據可以證明全體共有人之協議即可(最高法院57年度台上字第3437號判決參照)。

(二)不能協議分割之土地

1.依土地登記規則第136條之規定:「土地法第78條第8款所稱限制登記,謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項登記包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記。」因此,共有土地若遭受限制登記,則共有人自亦無法協議分割以處分該土地。

2.依土地登記規則第七十條之規定:「公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔之土地,登記機關應於禁止期間內,停止受理該地區有關登記案件之申請,但因繼承、強制執行、徵收或法院判決確定,申請登記者,不在此限。」此際亦無從以協議方式達成分割之目的,只能循訴請判決分割方式辦理。

(三)協議分割之效力

1. 分割共有物係以消滅共有關係為目的,使共有關係變更為單獨所有。故協議分割之土地,於經辦妥分割登記後,即生喪失共有權,並取得單獨所有權之效力(最高法院58年度台上字第1502號判例參照)。另因調解、和解分割不動產,僅有協議分割之效力,與判決分割發生形成力之情形不同,仍非辦妥分割登記,無從主張已經取得單獨所有權(最高法院58年度台上字第3563號判決參照)。

2. 早期實務見解有最高法院48年台上字第1065號判例認為,分割之協議不僅在共有人間發生效力,對於應有部分之受讓人亦有拘束力,惟於8363日依司法院大法官會議釋字第349號解釋:最高法院48年度台上字第1065號判例,認為「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在」,就維持法律秩序之安定性而言,固有其必要,惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約,亦無可得而知之情形,受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束,有使善意第三人受不測損害之虞,與憲法保障人民財產權之意旨有違,首開判例在此範圍內,嗣後應不再援用。已限縮該判例之效力範圍,認對於應有部分之善意受讓人無拘束力。

(四)不履行協議分割之救濟

1. 共有人就共有物已訂立協議分割契約者,縱使拒絕辦理分割登記,當事人僅得依約請求履行是項登記義務,而不得訴請法院按協議之方法,再為分割共有物之判決(最高法院59年度台上字第1198號判決)。

2. 共有物之分割協議,係以消滅各共有人就共有物之共有關係為目的,應由共有人全體參與分割之協議及履行,因之共有人請求他共有人履行協議分割契約,其訴訟標的對於共有人全體必須合一確定,應由共有人全體一同起訴或被訴當事人之適格始無欠缺,故其所為應受判決事項之聲明,應為命各共有人依協議分割契約所訂分割方法協同辦理分割登記,始能達消滅各共有人就共有物共有關係之目的

(五)分割協議之消滅時效

雖共有人間成立分割協議,惟如因時間之經過或其他因素,共有人中有不按已成立之協議履行者,他共有人即須以訴訟方式,訴請履行,此際係依據分割協議履行請求權,提起給付之訴,故該請求權仍有民法第12515年消滅時效規定之適用。若有共有人依民法第144條第1項之規定拒絕履行分割協議,則該協議分割契約將無法實現。惟按各共有人得隨時請求分割共有物,為民法第823條第一項所明定,此項規定旨在消滅物之共有狀態,以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後,其請求辦理分割登記之消滅時效完成,共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者,該協議分割契約既無從請求履行,協議分割之目的無由達成,於此情形,若不許裁判分割,則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能,揆諸分割共有物之立法精神,自應認為得請求裁判分割(最高法院81年度台上字第2688號判決)。故共有人為避免分割請求權超過消滅時效期間。平常可考慮以存證信函或律師函請求他共有人履行分割協議或逕行起訴以中斷時效(民法第129條、第130條、第137條),如起訴請求時,已歷時逾15年,則應於訴訟開始時,即以預備合併之方式,於先位之訴請求履行分割協議、於備位之訴主張裁判分割,以避免對造為消滅時效之抗辯時後,須再另行起訴請求准予裁判分割共有物。

(六)數筆共有土地之協議分割

於數筆共有土地訴請裁判准予合併分割,其有種種之訴訟要件之限制,惟於數筆共有土地之協議分割時,則不受這些要件之限制。

(七)協議分割應特別注意者為於履行協議時或訴請履行協議時,會有地政機關之現場測量,此時務必親至現場,並應特別注意分割協議中約定之界線或實物之確實坐落位置,以免自己權益受損。舉例說明:分割協議約定「甲乙兩方持有之分界以雙方棚架地牛中心點延伸至94線道路止,原有舊厝為乙方持有,西邊向為甲方持有」,此時於現場測量時,即須特別注意分割協議中「雙方棚架地牛中心點延伸至九四線道路止」之界線或實物之確實坐落位置。

 

共有土地之裁判分割 :

(一)起訴之當事人

1. 分割共有物之訴屬於民事訴訟法上之固有必要共同訴訟,必須全體共有人一同起訴、被訴,其訴訟始為合法,否則即會遭法院以訴訟不合法而裁定駁回。因此,應由贊成同一分割方案之共有人為原告,並以其他不贊成該分割方案之共有人為被告,備具起訴書及分割方案向不動產所在地之管轄法院提出。

2. 又因共有物分割之訴其訴訟標的之計算,應以原告在第一審起訴時因分割所受利益之客觀價額為準,非以共有物全部之價額定之,致使同一分割共有物之訴,因提起訴訟之原告其應有部分之不同,應繳納之裁判費亦隨之不同,故提起訴訟時,通常會選擇贊成同一分割方案之共有人中應有部分最少之人具名為原告,以節省裁判費用。惟如訴訟程序欲適用普通訴訟程序則須注意訴訟標的價額之多寡,以免因選擇應有部分較少之共有人為原告,造成適用簡易訴訟程序(民事訴訟法第四百二十七條參照)。

3. 倘土地登記簿謄本中之共有人中已有死亡者,因裁判分割亦為物權之處分行為,依民法第759條規定,應先經其繼承人為繼承登記,方得為分割行為。又依最高法院7012070年度第二次民事庭會議決議〈二〉之見解,謂共有之不動產之共有人中一人死亡,他共有人請求分割共有物時,為求訴訟之經濟起見,可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起,即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記,並請求該繼承人於辦理繼承登記後,與原告及其餘共有人分割共有之不動產。

(二)管轄法院

依民事訴訟法第十條之規定:「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者,專屬不動產所在地法院管轄。」因分割共有土地涉及不動產所有權,自應依前述規定辦理。且此項管轄規定係專屬管轄,不得以共有人之約定變更之。

(三)兩筆以上之共有土地合併分割

1. 請求准予合併分割之要件:

²         共有人相同

²         共有人之應有部分於每筆土地皆相同

²         共有之數筆土地相庇鄰

²         數筆土地之地目相同

2. 以普通共同訴訟方式合併訴請分割倘除共有人相同外,其餘有一要件不符合,則該筆土地僅得以普通共同訴訟之客觀合併方式訴請分割,於分割方案中須另表明該筆土地之分割方法,並與其他土地一同計算補償金額明細。倘數筆土地之共有人有差異,則該筆共有人不同之土地,即無法和其他土地以普通共同訴訟之客觀合併方式訴起分割,僅得另行起訴解決共有之狀態。惟於協議分割並無以上之限制,僅需全體共有人同意即可。

﹝四﹞裁判分割方法

1. 共有土地裁判分割方法

依民法第825條規定,共有物之分割方法不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請命為下列之分配:

²         以原物分配於各共有人。

²         變賣共有物以價金分配於各共有人。

²         以原物分配時,如共有人中有不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之其中所謂「以原物分配時,如共有人中有不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之」係指共有人每人皆已就原物受分配,但其中受分配部分較其應有部分計算為少者,得併以金錢補償之。若將原物全部分配予共有人中一人或數人,而對其餘共有人全不予分配,僅以金錢補償,則非適法。

分割共有物,究以原物分割,或變價分割為適當,共有人本得提出分割方案,法院則可斟酌共有人之意願,共有物之使用情形,經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割,不受共有人所主張分割方案之拘束。惟關於定共有土地分割之方法,固可由法院依職權為自由裁量,但若所定分割方法不適當,其自由裁量權之行使,即難謂合法。

2. 裁判分割方法可併用兩者分割共有物之訴,應由法院依據民法第824條命為適當之分配,不受任何共有人主張之拘束,審判上共有物分割方法應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公平決定之,其分割方法縱使選擇其一或併用兩者,亦屬無妨;但就同一共有物對於全體共有人應採相同之分割方法。

3. 不能創設新的共有關係

分割共有物以消滅共有關係為目的,法院為裁判上之分割,除當事人陳明願就分得土地維持共有或有不能分割之情形外,自不能將共有土地分歸一部分共有人,創設新的共有關係。(最高法院七十一年度台上字第三七三八號判決、司法院80.4.26八十台院廳一字第○三四八○號函)。

(五)裁判分割之效力

倘以判決分割之方式分割共有土地,因分割共有物之判決係形成判決,於判決確定時即生分割之效力,各共有人不待登記或交付,即取得分得部分之單獨所有權(最高法院八十三年度台上字第一一九八號判決、民法第七百五十九條)。亦即分割共有物之判決確定時即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力,共有人對於他共有人分得之部分,既喪失共有權利,則其占有除另有約定外,即難謂有何法律上原因。

(六)法院分割共有土地之判決確定後,共有人是否應一起辦理分割登記 :

分割共有物之判決,兼有形成判決及給付判決之性質,一經確定即有執行力,故任何一造均可持確定判決,單獨向地政機關辦理分割登記,無待於法院判命協同辦理分割登記而後可(最高法院七十九年台上字第二四三號判例);又依土地登記規則第一百條之規定,依據法院判決聲請共有物分割登記者,部份共有人得提出法院確定判決書及其他應附書件,單獨為全體共有人申請分割登記,登記機關於登記完畢後,應通知他共有人。其所有權狀應俟登記規費及罰鍰繳納完畢後,憑繳納收據再行繕發。

(七)分割判決之上訴

不服分割判決之共有人得於法定期間提起上訴,因分割共有物之訴屬固有必要共同訴訟,依民事訴訟法第五十六條第一項第一款之規定,一人之上訴,其效力及於全體,亦即等同全體共有人均上訴至上級審法院。另分割共有物之訴,係以共有物分割請求權為其訴訟標的,縱當事人僅對訴之一部(如定分割辦法之判決)聲明不服,提起上訴,其上訴之效力仍應及於訴之全部(准予分割及定分割辦法)(最高法院73年度台上字第1264號判決參照)。

 

共有人中有人死亡或下落不明時,對共有物分割有何影響 :

1. 協議分割 : 若共有人死亡而不知孰為繼承人或繼承人下落不明,則勢必無法進行,共有人下落不明時亦同。

2. 判決分割 :

²         若共有人死亡而不知孰為繼承人,係發生於起訴前,將會因無法符合共有人一同起訴或被訴之要件,導致該訴訟不合法。惟實務上為尋找已死亡共有人之繼承人,仍有勉為起訴,以便透過法院來協助找尋,倘無法尋獲,則亦將遭法院駁回起訴。

²         若共有人死亡係發生於起訴後,則依民事訴訟法第168條之規定「當事人死亡者,訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法得為訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。」必須俟有繼承人等依法承受訴訟後,該當然停止之訴訟程序才會繼續進行。

 

遺產分割:

繼承人得隨時請求分割遺產,但法律另有規定或契約另有訂定者,不在此限(民法1164)。被繼承人之遺囑,定有分割遺產之方法,或託他人代定者,從其所定。遺囑禁止遺產之分割者,其禁止之效力以十年為限。(民法1165)

u        遺產分割原則 : 協議分割:1.全體同意 2.參與分配 3.應分得遺產,多少不限

u        遺產分割階段 : 1.繼承遺產(先按應繼分、特留分) 2.分配遺產、多少不限

u        遺產分割方式 :

1. 協議分割(全體繼承人均同意,不得按多數決)

2. 裁判分割:按應繼分(民法824條)

u        胎兒應繼分之保留 : 胎兒為繼承人時,非保留其應繼分,他繼承人不得分割遺產。胎兒關於遺產之分割,以其母為代理人。(民法1166)

u        各繼承人之互負擔保責任 : 遺產分割後,各繼承人按其所得部分,對於他繼承人因分割而得之遺產,負與出賣人同一之擔保責任。(民法1168)

u        債務之扣還 : 繼承人中如對於被繼承人負有債務者,於遺產分割時,應按其債務數額,由該繼承人之應繼分內扣還。(民法1172)

u        贈與之歸扣 : 繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業,已從被繼承人受有財產之贈與者,應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中,為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者,不在此限。前項贈與價額,應於遺產分割時,由該繼承人之應繼分中扣除。贈與價額依贈與時之價值計算。(民法1173)

u        遺產稅之保全 :

²         遺產稅未繳清前,不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。贈與稅未繳清前,不得辦理贈與移轉登記。但依第41條規定,於事前申請該管稽徵機關核准發給同意移轉證明書,或經稽徵機關核發免稅證明書、不計入遺產總額證明書或不計入贈與總額證明書者,不在此限。遺產中之不動產,債權人聲請強制執行時,法院應通知該管稽徵機關,迅依法定程序核定其遺產稅額,並移送法院強制執行。(遺贈稅法8)

²         納稅義務人違反第8條之規定,於遺產稅未繳清前,分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記,或贈與稅未繳清前,辦理贈與移轉登記者,處一年以下有期徒刑。(遺贈稅法50)

u        遺產稅之分單繳納 : 繼承人為二人以上時,經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後,為辦理不動產之公同共有繼承登記,得申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書;該登記為公同共有之不動產,在全部應納款項未繳清前,不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記。(遺贈稅法41-1)

u        遺產分割協議書案例 :

立遺產分割協議書人羅吳美X、羅俊X、羅方X為被繼承人羅興X之合法繼承人,茲為下列遺產之繼承共同達成議於後:

財產總額

所  在  地

財產數量

持  分

核定金額

備  註

土  地

台北市文山區X3小段1地號

9011平方公尺

46/10000

1699653

羅吳美X繼承

土  地

台北市文山區X3小段2地號

165平方公尺

1/2

6270000

羅俊X繼承

土  地

台北市文山區X3小段3地號

6708平方公尺

40/10000

2143878

羅方X繼承

建  物

台北市文山區X5612建號

9011平方公尺

   

541406

羅俊X繼承

立遺產分割協議書人:                羅吳美X

羅俊X

羅方X

 

中華民國         年   月  

【附註】遺產分割協議書按不動產和核定遺產價值千分之一貼印花,並由全體協議人蓋印鑑章附印鑑證明書。

 

共有人何時得請求分割土地 :

1. 共有土地之分割,如沒有法律或契約之特別限制,共有人一人或多人得隨時請求分割(民法第八百二十三條),因我國之立法原則是希望共有人間能早日終止土地之共有關係;又最高法院六十九年台上字第一八三一號判例謂:「分割共有物,以消滅共有關係為目的。」因此,共有土地分割之最大用意是終結土地之共有關係,發揮最大經濟效益,並提高土地利用價值,但如因土地之使用目的(如大樓之基地)或因共有人間訂有不分割之期限之契約(不得逾五年),則共有人間分割請求權受到限制。

2. 分割共有物對於共有物之權利既有變動,即屬處分行為之一種,凡因繼承於登記前已取得不動產物權者,其取得雖不以登記為要件,然依民法第七五九條之規定,共有人中有死亡時,於其繼承人未為繼承登記前,仍不得分割共有物(最高法院七十二年度台上字第二六四號判決)。因此,仍應先行完成繼承登記始得分割共有土地。另依遺產及贈與稅法第八條第一項之規定,遺產稅未繳清前,不得分割遺產,於分割遺產亦應注意遵照辦理。

3. 惟於公同共有之土地因民法第八百二十八條規定:「公同共有關係存續中,各公同共有人不得請求分割公同共有物。」故於公同共有之土地須於公同共有之法律關係消滅後,方得為土地之分割,例如:合夥關係消滅或終止、祭祀公業之目的已達或所有派下成員全體同意終止、變更夫妻共同財產制登記或婚姻關係消滅後,方得為公同共有土地之分割。然其中唯一之例外,為民法第一千一百六十四條有關繼承人得隨時請求分割遺產之規定。實務見解認可就請求繼承登記及分割共有物之訴訟得合併提起,一併解決共有關係,即最高法院七十年一月二十日七十年度第二次民事庭會議決議(二)謂:共有之不動產之共有人中之一人死亡,他共有人請求分割共有物時,為求訴訟經濟起見,可許原告就請求繼承登記及分割共有物訴合併提起,即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該繼承人於辦理繼承登記後,與原告及其餘共有人分割共有之不動產。惟為繼承登記後,其公同共有關係仍未消滅,又該繼承人間是否有遺產分割協議或拋棄繼承,仍有待調查,故各該繼承人其應繼分為何,須進一步審查方能得知,然而於分割共有物事件中通常僅聲明為繼承登記並對被繼承人之應有部分保持公同共有即可,並無須進一步為其應繼分之繼承登記之聲明。

 

共有物上之抵押權是否因分割受影響 :

依民法第八六八條之規定,抵押之不動產如經分割,其抵押權不因此而受影響。亦即抵押之不動產雖經分割成數筆,但抵押權仍存在於分割後之各筆不動產上,不受不動產分割之影響。然依土地登記規則第一百零七條之規定:「分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割登記時,該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地上。但經先徵得抵押權人同意者,該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」

 

共有物標示分割 :

共有人全體為祈將共有土地或建物分割為數宗或數幢,先行申請土地複丈或建物複丈,俟取得複丈成果圖(複丈結果通知書)後,據以辦理土地或建物之標示變更登記,即為共有物之標示分割。共有物標示分割,僅係登記簿標示部之變動,造成一宗土地或一幢建物,因此變為多宗土地或多幢建物,其各宗土地或各幢建物之所有權持分,仍維持原來之(共有)形態,並不變更登記簿之所有權部(權利範圍)之內容。共有物標示分割,尚得適用土地法第34條之13項之強制規定,此與共有物權利分割不得適用不同。

 

共有物所有權分割 :

共有人全體就共有物申辦標示分割後,另行訂立共有物分割所有權(移轉)契約書(物權契約),依法在土地分割前後產生價值差額時,先行申報土地增值稅或建物分割時申報契稅,並完稅及查欠稅後,向登記機關所為之所有權移轉登記,即為共有物分割所有權移轉登記。申辦共有土地分割時,共有人中如有未取得土地,而僅領取其應有部分之對價或補償時,其辦理該(所有權)分割登記,登記機關仍應受理1。各共有人間因共有物之分割,得以各自取得一筆(宗)或一棟、數筆(宗)或數棟之土地或建物之單獨所有權或形成另一種減少共有人型式之共有關係,以消滅原來之共有形態均屬立法之意旨。是以,申請共有物所有權分割登記時,應以一筆(宗)、一幢或數筆(宗)土地、數幢建物之全體共有人一併申請。共有土地所有權分割後之原地價及最近一次申報地價,亦應依共有土地所有權分割改算地價原則,予以改算。茲列出標示合併、標示分割及所有權.

 

共有土地權利分割:

共有土地分割後,各人所取得之土地價值與原持有比例所算得之價值不等者,依法固應課徵土地增值稅,惟因土地價值換算成面積時,難免發生無法除盡而有尾數之情況。依照地籍測量實施規則第152條規定:「宗地之面積,以公頃為單位,算至平方公尺為止,平方公尺以下四捨五入,但都市地區或其他地價較高之土地,得算至平方公尺以下二位,二位以下四捨五入」,故無法除盡而產生之尾數,勢必由共有人之一承受,因而使此一共有人分割後之土地價值與依原持有比例所算得之價值不等,致須申報移轉現值,繳納土地增值稅。如此勢必增加共有人間協議分割之困難與糾紛,為便利地籍管理,減少土地所有權人之間糾紛,類此案件依照財政部68425日台財稅字第32621號函釋,免由當事人提出移轉現值申報。

1分割價值以公告現值為準 : 分別共有土地分割後,各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者,免徵土地增值稅;其價值減少者,就其減少部分課徵土地增值稅。公同共有土地分割,其土地增值稅之課徵,準用前項規定。前項土地價值之計算,以共有土地分割時之公告現值為準。(平細65)(土稅細42

2、分割前後無差額或一平方公尺以下者免於申報 :

(1)視為未移轉:土地增值稅之立法意旨,係就自然漲價部分予以歸公,是以,分割後價值減少之部分應予課徵土地增值稅,但增減價值之差額未達一平方公尺公告現值者,視為未移轉,免予申報土地移轉現值。

(2)不課徵土地增值稅:按土地稅法第五條有關土地增值稅之納稅義務人,並未將共有物分割列入,基於租稅法定主義,共有物分割前後價值無差額者,當局不必課徵土地增值稅(土稅細42),亦不須申報土地移轉現值。

(3)免查欠稅費:共有土地分割,或兩宗以上所有權人不相同之土地合併,各共有人分割、合併前後應有部分價值相差在分割、合併後當期公告土地現值一平方公尺單價以下,依規定得免申報移轉現值之案件,准免依土地稅法第五十一條第一項規定辦理查欠,得逕向地政機關辦理登記。

4共有建物分割契稅 : 應由各分割人就分割標的估價立契,申報納稅(契8參照),其稅率為契價之百分之二。共有建物分割申報契稅時,應比照買賣契約之申報契稅,由各分割人就取得建物之標的為權利人,其他分割人為義務人,分別就個別之建物申報納契。其於申請建物登記時,可併成一件所有權移轉登記申請;惟共有建物分屬不同登記機關管轄者,則亦比照買賣規定,分別訂立二件所有權移轉登記申請。

3、分割前後有差額之申報 : 共有土地分割前後價值,如共有人間之價值超過1平方公尺公告現值時,視同移轉,應就其差額部分,向價值減少之1方課徵土地增值稅。此時其差額部分,有無補償應於契約書中載明,則視同有償移轉;如其差額部分,未於契約書中載明補償方法者,則涉及無償移轉,應視同贈與,另須依照遺產及贈與稅法第5條及第42條規定,申報贈與稅並取得繳清或免稅證明書後,始可憑辦所有權移轉登記。

(1)由價值減少者會同價值增加者申報:

共有土地辦理共有物分割後,取得土地價值減少之一方,依前述規定,應課徵土地增值稅。惟,實務上難予認定其土地價值減少部分究屬何筆土地,惟為賦稅稽徵需要,似宜以分割後取得之土地座落為準,由減少土地價值者,會同共有人向當地稅捐稽徵機關申報土地移轉現值。

(2)以分割後取得之土地申報:

共有土地分割有差額時,其土地移轉現值申報,係以減少土地價值者為納稅義務人,並以其共有土地分割後,所取得之土地為課稅標的,申報土地移轉現值。

4、改算原地價及申報地價 :

(1)共有土地(所有權)分割進行地價改算時,如共有土地分屬不同縣市,或屬同一縣市之不同地政事務所,即應一併納入改算,方能計算分割土地前後正確價值。

(2)辦理上述案件時,各地政事務所應互相聯繫取得相關資料進行改算。

(3)共有土地分割後,個人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者

,亦應依平均地權條例施行細則第65條及「共有土地(所有權)分割改算地價原則」辦理改算。

 

抵押權之轉載:

分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割登記時,該抵押權按原持分轉載於分割後各宗土地之上。但經先徵得抵押權人之同意者,該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上(土登107),無須由原設定人會同申辦抵押權部分塗銷及權利內容變更登記15 按共有土地之分割,有共有人以部分土地讓與他人而分割與共有人相互間之分割等;其所採分割方法,有按應有部分等面積分割與按應有部分等值分割及以現金補償差額之分割等,於共有人以其部分土地讓與他人而分割或共有人間按應有部分等面積或等值分割,分割後共有人就其應有部分設定抵押權之轉載,依土地登記規則第九十四條(已修正為第107條)前段轉載於分割後各宗土地之上,並無不妥。至於共有人間按應有部分等面積或等值分割,則以轉載於設定抵押人所分得之土地上較為相宜,惟於此情形可依土地登記規則第九十四條(已修正為第107條)但書規定辦理。惟前述抵押權人若於共有物所有權分割登記後,始與所有權人達成協議而擬將抵押權轉載於原設定人分割後取得之土地時,雖仍得以抵押權部分塗銷登記及抵押權內容變更登記為之,但實應考量若該原設定人於共有物分割後,另行設定第二順位之抵押權利時,似應以行文方式直接申請逕為轉載,否則是否應經該第二順位抵押權人之同意及申辦抵押權內容變更登記後所增加之權利範圍(蓋,原設定權利��

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共有之意義 :

數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等,一所有權而有數權利主體者稱為共有,共有又因各共有人有無明確之應有部分,而有分別共有公同共有.

共有物分割,係指共有土地分割共有建物分割。可區分為共有物標示分割共有物所有權分割

共有物標示分割登記 : 應先行申請複丈,俟取得複丈成果圖(複丈結果知書)後,據以申辦標示變更登記;共有物分割所有權移轉登記,亦稱為共有物權利分割(移轉)登記,應於共有土地分割前後產生價值差額(1平方公尺價值以上)時,先行申報土地增值稅或建物分割時申報契稅並完稅、查欠稅後,據以申辦所有權移轉登記。

共有物分割所有權移轉登記 : 亦指土地或建物經全體共有人訂立共有物分割所有權移轉契約書,或經法院判決分割確定或訴訟上和調解成立後,向登記機關所為之所有權移轉登記。

共有物分割,依照民法第823條規定,各共有人除非因之使用目的不能分割(如區分所有建物之共用部分)或契約訂有不分割之期限者(不得逾5年),得隨時請求分割共有物,俾消滅共有關係取得單獨所有權。亦即,共有物分割之目的,旨在將共有物之共有關係,依法在經共有人協議或經法院判決後,變成單獨所有或另種共有關係。

是以,共有物分割請求權為分割共有物之權利,非請求他共有人同意為分割之權利,其性質為形成權之一種(29台上1529判例)。所謂「形成判決」,係指依法院之宣告即生物權法上取得某物權之效果,恒有拘束第三人之必要,而對當事人以外之一切第三人亦有效力的確定判決(43台上1016)。故而共有物分割若經判決確定,共有關係即行消滅,且就各自分得部分單獨取得所有權之效力(51台上2641),僅非經登記不得處分其物權而已。(民法759

 

共有物分割 (請按下)

共有物分割登記及書表 (請按下)

 

共有型態分兩種 (以下為中聯版標準定義, 一看就清楚,) :

u        分別共有 : 數人對於一物共同享有所有權而各有其應有部分〈實務上稱為持分〉,稱為分別共有。換言之也是數人按其應有部份(持分), 共享一宗土地之所有權. 即所有權人按其應有部分之比例,共同持有同等土地所有權,並對共有物之全部,按比例有使用收益之權利。

u        公同共有 : 民法827條規定,係「依法律規定依契約,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。」,意指所有權人共有,不分多少比例、持有同等土地之所有權,而其共有之權利及於共有土地之全部,而權利之行使需全體共有人之認可同意。,簡單說公同共有人對於公同共有物,並無所謂應有部分。如合夥(民法668條)、夫妻共同財產(民法1031條)、遺產之繼承(民法1151條)、祭祀公業、神明會、合夥財產、寺廟、祠堂等所有而未成立財團法人之土地或建物均屬公同共有。換言之也是數人基於公同關係, 共享一宗土地之所有權.

兼具分別共有及公同共有 : 常見之狀況即為起先為分別共有,惟經過一段時間後,其中某共有人死亡,其繼承人未辦理繼承登記,該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

          

共有之使用收益 :

各共有人,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權

 

應有部份及共有物之處分 :

共有人,得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。( : 共有物指物件本身)

 

共有土地或建物之處分 : (土地法第 34-1)

u        共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算

u        共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

u        第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。

u        共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購

前四項規定,於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣市地政機關調處。不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

 

共有物之管理 :

u        共有物,除契約另有訂定外,由共有人共同管理之

u        共有物之簡易修繕,及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。

u        共有物之改良,非經共有人過半數,並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之

   共有物分割旨在消滅共有關係而變更為單獨所有,但分管原無消滅共有關係之意,祇係遷就共有土地使用狀態之權宜措施,其雖約定各共有人得管理使用共有土地之某一特定部分,但各共有之共有關係依然維持。日常生活中,共有人對共有土地之某一特定部分可以獨立使用,往往是因為共有人間存有明示或默示分管契約之故,然在土地登記簿上,其產權仍維持分別共有之狀態,必須再經由分割共有土地之程序,才能夠各自獨立,成為單獨所有。

對於公同共有物之處分或其他權利之行使(如興建房屋之管理行為),應得全體公同共有人之同意。所以依你所述,對於尚未分割的不動產遺產,如對於該土地各公同共有人間為約定管理處分契約時,對於公同共有物的買賣處分或興建房屋之管理處分,皆需全體公同共有人的同意,使得為之。所以為解決公同共有物的管理不易,民法第1152條規定,對於公同共有之遺產,得由繼承人中互推一人管理之(既稱互推,應只需繼承人之過半同意即可)。或依民法第828條規定,由公同共有人為一定內容之管理處分契約,委由共有人之1人或數人或第3人管理處分。

 

共有物請求權之行使 :

各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全 體之利益為之。

 

共有物費用之分擔 :

共有物之管理費,及其他擔負,除契約另有訂定外,應由各共有人,按其應有部分分擔之。

共有人中之一人,就共有物之擔負為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人,得按其各應分擔之部分,請求償還。

 

共有人之互負擔保責任 :

各共有人,對於他共有人因分割而得之物,按其應有部分,負與出賣人同一之擔保責任。

 

所得物與共有物證書之保存 :

共有物分割後,各分割人應保存其所得物之證書。

共有物分割後,關於共有物之證書,歸取得最大部分之人保存之,無取得最大部分者,由分割人協議定之,不能協議決定者,得聲請法院指定之。

各分割人,得請求使用他分割人所保存之證書。

 

公同共有之成立 :

法律規定或依契約,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部

 

公同共有人之權利義務 :

公同共有人之權利義務,依其公同關係所由規定之法律契約定之。

除前項之法律或契約另有規定外,公同共有物之處分,及其他之權利行使

應得公同共有人全體之同意

 

公同共有關係之消滅 :

公同共有之關係,自公同關係終止,或因公同共有物之讓與而消滅。

公同共有物分割之方法,除法律另有規定外,應依關於共有物分割之規定

 

準共有與準公同共有 :

以上規定,於所有權以外之財產權,由數人共有或公同共有者準用之。

 

共有問題 :

公同共有之不動產可否辦理假扣押 :

債務人為公同共有全體,例如合夥,債權人對其取得之金錢或得易為金錢之請求,得就公同共有之不動產聲請假扣押。如債務人為部分公同共有人者,由於公同共有人對公同共有物,無所謂應有部分,故債權人不得就公同共有之不動產聲請假扣押或強制執行,惟對於該公同共有人公同共有之權利,得請求執行,例如對部分合夥人因退夥所得行使之出資退讓請求權及利益分配請求權。

 

公同共有之不動產如何辦理強制執行 :

債權人對於公同共有全體取得執行名義,並對公同共有之不動產聲請執行者,應依強制執行法第二章第三節關於金錢債權人對不動產聲請強制執行之規定辦理,以資受償。至對於部分公同共有人公同共有之權利聲請執行者,有學者主張應適用對於其他財產權執行之規定辦理。亦有學者主張得就公同共有物為全部之估價,嗣依其共有權之比例計算定其底價,由執行法院以命令將公同共有權為讓與之處分,仿照日本立法例,以拍賣或變賣換價,準用不動產程序處理,買受人取得權利後,由執行法院函地政事務所辦理共有人變更登記。

 

公同共有之不動產可否設定抵押權 :

民法第828條規定:「公同共有人之權利義務,依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外,公同共有物之處分,及其他之權利行使,應得公同共有人全體之同意。」因此,公同共有之不動產設定抵押權者,除公同關係所由規定之法律或契約另有規定外,須得公同共有人全體之同意始得為之,否則其處分無效。

 

共有農地農舍起造人申請建物所有權第一次登記時,得免由基地全體共有人共同切結

發文機關:

農業發展條例修正後,農舍登記申請人為農舍基地共有人之一,申請農舍建物所有權第一次登記,得免由基地全部共有人共同切結。按「‧‧農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權‧‧」、「‧已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣()主管建築機關於核發使用執照後,應將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊,送地政機關於土地登記簿上註記。」分為農業發展條例第十八條第四項及農業用地興建農舍辦法第九條所明定,從而地政機關需配合管制「農舍」與「其坐落用地」併同移轉或設定抵押權及於「農舍」申辦建物所有權第一次登記時,於建物登記簿加註,以避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人,引發利用及產權紛爭問題,合先敘明。次按「查『農業發展條例』第十八條第四項規定:『第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人;農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權,已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。』其農業用地面積大於零點二五公頃且為二人以上共有時,可由其他共有人出具同意書供一人申請興建農舍,其申請人資格條件符合『農業用地興建農舍辦法』第三條規定者,即可提出申請興建農舍,惟依前揭規定將來農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權,且已申請興建農舍之 農業用地不得再申請。」是以農業發展條例修正公布後,共有農業用地農舍起造人持憑建管機關核發之使用執照申請建物所有權第一次登記,得免提出基地全部共有人具結將來農舍與基地不單獨移轉,且不單獨設定負擔之書面聲明。

 

共有稅捐問題 : (中聯地政士聯合事務所)

公同共有土地適用自用住宅用地規定 : 

有關公同共有土地如何適用自用住宅用地稅率課徵地價稅,依財政部83315日台財稅第831587377號函釋,公同共有土地,如其公同共有關係所由規定之法律或契約定有公同共有人可分之權利義務範圍,並經稽徵機關查明屬實者,其應有權利部分如符合土地稅法第9條及17條規定,應准適用自用住宅用地稅率課徵地價稅,以顧及實情。土地稅法規定,所稱「自用住宅用地」,指土地所有權人或其配偶,直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地,都市土地面積未超過三公畝部分,非都市土地面積未超過七公畝部分,土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,如申報一處以上之自用住宅用地時,只能認定一處適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。但納稅義務人如果另一棟房屋供已成年子女或直系尊親屬居住,並設籍於該土地上,且面積未超過上述規定,可於922日前提出自用住宅用地申請,本年度就可以都按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

 

公同共有土地, 申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅, 以其有無定有公同共有人可分之權利義務範圍而有所差異 :

依據民法規定,公同共有係共有人基於公同關係而共有,各公同共有人之權利及於公同共有物之全部,並無應有部分可言,在公同共有關係存續中,各公同共有人不得請求分割其共有物,故公同共有土地之所有權人, 申請適用自用住宅用地稅率計課地價稅,應以全體公同共有人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用者為準;惟為兼顧實情,公同共有土地,如其公同共有關係所由規定之法律或契約定有公同共有人可分之權利義務範圍,並經稽徵機關查明屬實者,其應有權利部分,如有其本人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用者,則可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。

 

公同共有土地,其應納稅捐應向管理人課徵,如沒設管理者,其應納的地價稅可由公同共有人按其共同協議比例,以書面向所轄稅捐處提出申請分單繳納 :

公同共有土地未設有管理人者,其應納稅捐,依稅捐稽徵法規定,應以全體公同共有人為納稅義務人,全體公同共有人對該應納稅捐負有連帶繳納責任,繳款書只要向共有人其中一人送達,其效力就及於全體共有人。為免該繳款書收受人向其他共有人收繳稅款不易,而個人獨自負擔稅負又太重,財政部特為函釋規定,該項地價稅如經全體公同共有人共同協議,提出書面申請分列稅單,按個人應有的持分比例,分開每人一張繳款書各自繳納,並書面承諾負連帶繳納責任者,准按各公同共有人約定的比例分單繳納。如確實無法找齊全部共有人,也可以由部分共有人按其應有之權利範圍,並承諾負連帶繳納責任,經稽徵機關查明屬實者,可就該申請人應有權利部份分單繳納。

 

 

土地分管共同協議書 (共有土地)

 

立共同協議書人                                等茲就共同所有之下列不動產,訂立條款以茲信守:

 

1.          不動產標示:        縣市區鄉鎮            小段    地號等土地   筆。

2.          茲就前述標示,雙方同意其分管之範圍,詳如附表地籍圖所標示之範圍。

3.          本協議書於全體協議人簽章同意生效後,使用權即日起歸屬各區之分管人各分管人應就各分管土地自行管理、使用、收益,其產生之稅費及法律責任均由各分管人自行負責。

4.          立協議書人如有移轉、出租等情事發生時,均應將本協議內容告知受讓人、承租人,受讓人、承租人並應遵守本協議。

5.          本共同協議書由簽名之各共有人各執一份為憑。

 

立協議書人:        

身份證統一編號

  址:

 

立協議書人:

身份證統一編號

  址:

 

立協議書人:

身份證統一編號

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立協議書人:

身份證統一編號

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    九十  年        

 

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抵押權信託登記之申請須知填寫範例

信託登記

信託登記須知

土地登記申請書  

土地建築改良物信託(內容變更)契約書

土地登記申請書填寫說明  

土地建築改良物信託(內容變更)契約書填寫說明

土地登記申請書填寫範例  

土地建築改良物信託(內容變更)契約書填寫範例

 

信託契約書樣本

土地建物信託契約書

 

信託登記一般規定

信託登記應備文件

受託人變更登記

信託歸屬登記

塗銷信託登記

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房屋稅 : (房屋稅條例第4) ===========================================

房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者,向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之,由共有人推定一人繳納,其不為推定者,由現住人或使用人代繳。前項代繳之房屋稅,在其應負擔部分以外之稅款,對於其他共有人有求償權。房屋為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者,準用上項有關共有房屋之規定。

私有房屋有下列情形之一者,免徵房屋稅:經目的事業主管機關許可設立之公益信託,其受託人因該信託關係而取得之房屋,直接供辦理公益活動使用者。

 

契稅 : (契稅條例7-1) ===============================================

以不動產為信託財產,受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時,應由歸屬權利人估價立契,依16規定之期限申報繳納贈與契稅。

契稅條例14條之1 不動產為信託財產者,於下列各款信託關係人間移轉所有權,不課徵契稅

u        因信託行為成立,委託人受託人間。

u        信託關係存續中受託人變更時,原受託人新受託人間。

u        信託契約明訂信託財產之受益人委託人者,信託關係消滅時,受託人受益人間。

u        因遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人受益人間。

u        因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人受託人間。

 

地價稅: ============================================================

土地為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。

前項土地應與委託人在同一直轄市或縣市轄區內所有之土地合併計算地價總額,依前條規定稅率課徵地價稅,分別就各該土地地價占地價總額之比例,計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人非委託人且符合下列各款規定者,前項土地應與受益人在同一直轄市或縣市轄區內所有之土地合併計算地價總額: (平均地權條例19條之1)

u        受益人已確定並享有全部信託利益者。

u        委託人未保留變更受益人之權利者。

(都市更新條例規定):

以更新地區內之土地為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。

 前項土地應與委託人在同一直轄市或縣市轄區內所有之土地合併計算地價總額,依(土地稅法第16)規定稅率課徵地價稅,分別就各該土地價占地價總額之比例,計算其應納之地價稅。但信託利益之受益人非委託人且符合下列各款規定者,前項土地應與受益人在同一直轄市或縣市轄區內所有之土地合併計算地價總額:

u        受益人已確定並享有全部信託利益者。

u        委託人未保留變更受益人之權利者。

 

土地增值稅 : =======================================================

(1).不課徵土地增值稅

土地為信託財產者,於下列各款信託關係人間移轉所有權,不課徵土地增值稅(平均地權條例第35條之3)

u        因信託行為成立,委託人受託人間。

u        信託關係存續中受託人變更時,原受託人新受託人間。

u        信託契約明定信託財產之受益人委託人者,信託關係消滅時,受託人受益人間。

u        因遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人受益人間。

u        因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人受託人間。

都市更新條例 : 以更新地區內之土地為信託財產,訂定以委託人受益人之信託契約者,不課徵贈與稅。前項信託土地,因信託關係而於委託人受託人間移轉所有權者,不課徵土地增值稅。

土地為信託財產者,於下列各款信託關係人間移轉所有權,不課徵土地增值稅:(土地稅法第28條之3)

u        因信託行為成立,委託人受託人間。

u        信託關係存續中受託人變更時,原受託人新受託人間。

u        信託契約明定信託財產之受益人委託人者,信託關係消滅時,受託人受益人間。

u        因遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人受益人間。

u        因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人受託人間。

 

(2).課徵土地增值稅

u        受託人就受託土地,於信託關係存續中,有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第1項規定轉為其自有土地時,以受託人為納稅義務人,課徵土地增值稅。(平均地權條例第37條之1)

u        以土地為信託財產,受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時,以該歸屬權利人為納稅義務人,課徵土地增值稅。(平均地權條例第37條之1)

u        受託人就受託土地,於信託關係存續中,有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第1項規定轉為其自有土地時,以受託人為納稅義務人,課徵土地增值稅。以土地為信託財產,受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時,以該歸屬權利人為納稅義務人,課徵土地增值稅。(土地稅法第5條之2)

 

(3).原規定地價或前次移轉現值:

平均地權條例第38條之1: 35條之3規定不課徵土地增值稅之土地,於所有權移轉、設定典權或依信託法35條第1規定移轉為受託人自有土地時,以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次經核定之移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。但屬42條第2但書規定情形者,其原地價之認定,依其規定。

因遺囑成立之信託,於成立時以土地為信託財產者,該土地有前項應課徵土地增值稅之情形時,其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。

2項土地,於計課土地增值稅時,委託人受託人於信託前或信託關係存續中,有支付36條第2改良土地之改良費用或同條3增繳之地價稅者,準用該條之減除或抵繳規定。土地稅法第31條之1依第土地稅法28條之3規定不課徵土地增值稅之土地,於所有權移轉、設定典權或依信託法第35條規定轉為受託人自有土地時,以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次經核定之移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。但屬第39條但書規定情形者,其原地價之認定,依其規定。

因遺囑成立之信託,於成立時以土地為信託財產者,該土地有前項應課徵土地增值稅之情形時,其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。

2項土地,於計課土地增值稅時,委託人受託人於信託前或信託關係存續中,有支付第31條第1項第2款改良土地之改良費用或同條第3項增繳之地價稅者,準用該條之減除或抵繳規定。

信託土地移轉徵土地增值稅之原規定地價或前次移轉現值之認定:

u        原不課徵土地增值稅之信託土地:移轉為受託人自有時,以該土地不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次經核定之移轉現值為原地價.

u        信託土地為公共設施保留地,經變更為非公共設施保留地後再移轉時:以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價.

u        遺囑信託之土地,該土地有應課徵土地增值稅時:遺囑人死亡日,當期之公告土地現值為原地價.

u        信託關係中之改良土地費用或增繳地價稅準減除或抵繳.

 

遺產稅 : ===========================================================

(1).信託之遺產稅 :

遺產及贈與稅法第3-2 :

(A).因遺囑成立之信託,於遺囑人死亡時,其信託財產應依本法規定,課徵遺產稅。

遺囑人 ===== 徵遺產稅 =====è 委託人(繼承人) ==== 遺囑信託 ======è 受託人

 

(B).信託關係存續中受益人死亡時,應就其享有信託利益之權利未領受部分,依本法規定課徵遺產稅。

委託人 ==== 信託 ======è (受託人) ==========è 受益人 ==== 徵遺產稅(含未受領之信託利益) =====è 繼承人

 

(2).公益信託財產列入不計入遺產總額 :

遺產及贈與稅法第16- 1 :

遺贈人、受遺贈人或繼承人提供財產,捐贈或加入於被繼承人死亡時已成立之公益信託並符合下列各款規定者,該財產不計入遺產總額:

u        受託人為信託業法所稱之信託業。

u        各該公益信託除為其設立目的舉辦事業而必須支付之費用外,不以任何方式對特定或可得特定之人給予特殊利益。

u        信託行為明定信託關係解除、終止或消滅時,信託財產移轉於各級政府、有類似目的之公益法人或公益信託。

 

(3).課徵遺產稅之信託權利價值之計算 :

遺產及贈與稅法第10- 1 依第3條之22項規定應課徵遺產稅之權利,其價值之計算,依下列規定估定之:

. 享有全部信託利益之權利者 :

²         該信託利益為金錢時,以信託金額為準.

²         信託利益為金錢以外之財產時,以受益人死亡時信託財產之時價為準。

. 享有孳息以外信託利益之權利者 :

²         該信託利益為金錢時,以信託金額按受益人死亡時起至受益時止之期間,依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率複利折算現值計算之

²         信託利益為金錢以外之財產時,以受益人死亡時信託財產之時價,按受益人死亡時起至受益時止之期間,依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率複利折算現值計算之。

. 享有孳息部分信託利益之權利者 :

²         以信託金額或受益人死亡時信託財產之時價,減除依前款規定所計算之價值後之餘額為準。

²         但該孳息係給付公債、公司債、金融債券或其他約載之固定利息者,其價值之計算,以每年享有之利息,依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率,按年複利折算現值之總和計算之。

.

²         享有信託利益之權利為按期定額給付者,其價值之計算,以每年享有信託利益之數額,依受益人死亡時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率,按年複利折算現值之總和計算之

²         享有信託利益之權利為全部信託利益扣除按期定額給付後之餘額者,其價值之計算,以受益人死亡時信託財產之時價減除依前段規定計算之價值後之餘額計算之。

.

²         享有前四款所規定信託利益之一部者,按受益比率計算之。

 

贈與稅 : ===========================================================

(1).受益人非委託人之信託利益, 課徵贈與稅 :

遺產及贈與稅法第5- 1 :

u        信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人非委託人者,視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人,依本法規定,課徵贈與稅。

u        信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人委託人,於信託關係存續中,變更為非委託人者,於變更時,適用前項規定課徵贈與稅。

u        信託關係存續中,委託人追加信託財產,致增加非委託人享有信託利益之權利者,於追加時,就增加部分,適用第一項規定課徵贈與稅。

u        前三項之納稅義務人為委託人,但委託人有第7條第1項但書各款情形之一者,受託人為納稅義務人。

( : 遺產及贈與稅法第7贈與稅之納稅義務人為贈與人。但贈與人有下列情形之一者,以受贈人為納稅義務人:

u        行蹤不明者。

u        逾本法規定繳納期限尚未繳納,且在中華民國境內無財產可供執行者。

依前項規定受贈人有二人以上者,應按受贈財產之價值比例,依本法規定計算之應納稅額,負納稅義務。)

 

(2).不課徵贈與稅之信託 :

遺產及贈與稅法第5- 2 信託財產於下列各款信託關係人間移轉或為其他處分者,不課徵贈與稅:

u        因信託行為成立,委託人受託人間。

u        信託關係存續中受託人變更時,原受託人新受託人間。

u        信託關係存續中,受託人依信託本旨交付信託財產,受託人受益人間。

u        因信託關係消滅,委託人與受託人間或受託人受益人間。

u        因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人受託人間。

 

(3).公益信託財產列入不計入贈與總額 :

遺產及贈與稅法第20- 1 委託人提供財產成立、捐贈或加入符合第十六條之一各款規定之公益信託,受益人得享有信託利益之權利,不計入贈與總額。

 

(4).課徵贈與稅之信託權利價值之計算 :

遺產及贈與稅法第10- 2 依第5條之1規定應課徵贈與稅之權利,其價值之計算,依左列規定估定之:

. 享有全部信託利益之權利者 :

²         該信託利益為金錢時,以信託金額為準

²         信託利益為金錢以外之財產時,以贈與時信託財產之時價為準。

. 享有孳息以外信託利益之權利者 :

²         該信託利益為金錢時,以信託金額按贈與時起至受益時止之期間,依贈與時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率複利折算現值計算之

²         信託利益為金錢以外之財產時,以贈與時信託財產之時價,按贈與時起至受益時止之期間,依贈與時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率複利折算現值計算之。

. 享有孳息部分信託利益之權利者 :

²         以信託金額或贈與時信託財產之時價,減除依前款規定所計算之價值後之餘額為準。

²         但該孳息係給付公債、公司債、金融債券或其他約載之固定利息者,其價值之計算,以每年享有之利息,依贈與時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率,按年複利折算現值之總和計算之。

.

²         享有信託利益之權利為按期定額給付者,其價值之計算,以每年享有信託利益之數額,依贈與時郵政儲金匯業局一年期定期儲金固定利率,按年複利折算現值之總和計算之

²         享有信託利益之權利為全部信託利益扣除按期定額給付後之餘額者,其價值之計算,以贈與時信託財產之時價減除依前段規定計算之價值後之餘額計算之。

.

²         享有前四款所規定信託利益之一部者,按受益比率計算之。

 

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信託法第14

信託財產為所有權以外之權利時,受託人雖取得該權利標的之財產權,其權利亦不因混同而消滅。

信託法第35

受託人除有下列各款情形之一外,不得將信託財產轉為自有財產,或於該信託財產上設定或取得權利:

u        經受益人書面同意,並依市價取得者。

u        由集中市場競價取得者。

u        有不得已事由經法院許可者。前項規定,於受託人因繼承、合併或其他事由,概括承受信託財產上之權利時,不適用之。於此情形,並準用第14條之規定。

受託人違反第一項之規定,使用或處分信託財產者,委託人受益人其他受託人,除準用第23條規定外,並得請求將其所得之利益歸於信託財產;於受託人有惡意者,應附加利息一併歸入。前項請求權,

委託人受益人知悉之日起,2年間不行使而消滅。自事實發生時起逾5年者,亦同。

 

信託規劃節稅 高低利率有訣竅 低利率時採本金自益、孳息他益;高利率時反之,贈與稅相對低

利率處於低檔,但透過信託規劃,高所得者仍有節稅空間,並把握住一個原則,即低利率時,採用「本金自益,孳息他益」;而高利率時,則採用「本金他益,孳息自益」的模式進行規劃。

採用這種模式透過信託進行租稅規劃,主要是因在低利率時,本金透過折現回來的折現值仍然相當高,此時,採用本金他益不利,必須繳納較高的贈與稅;但也由於本金折現值高,計算出來的孳息金額就會比較低;反過來,當利率較高時,此時,本金折現值較低,此時,以本金他益,孳息自益方式,移轉本金要課的贈與稅較低。

簡單來說,就是在低利率時,採取孳息他益,將孳息轉送給子女;而在高利率時,則反過來,採取本金他益,將本金透過信託方式,在未來一定期間內,將本金轉送給子女,但繳納較低額的贈與稅。

以信託契約從事租稅規劃,之所以可採用前述方式,主要是因為在遺贈稅法中規定,以信託契約採取部分自益,部分他益方式,轉讓財產時,他益部分即視為贈與,但贈與的金額是以折現值為準,再計算應課的贈與稅額。

因此,舉例來說,在利率為1%下,1,000萬元的本金,若採取本金自益,孳息他益方式,約定在未來10年內,將孳息轉給子女,則此時計算出來的孳息只有94萬餘元,小於贈與稅的免稅額,不必繳納贈與稅,就把未來10年的孳息送給子女了。

算法是,1,000萬元在利率1%下,10年的折現值為905萬餘元,本金減掉本金的折現值即為孳息的金額,算下來,孳息的金額只有947千餘元,小於免稅額100萬元,免課贈與稅。

另外,當利率升高到5%,就可做一個本金他益,孳息自益的信託契約,約定在10年後將本金移轉給子女。

 

土地信託期間曾出租或營業,若在塗銷信託後未滿一年即出售 土增稅不得享優惠

如果土地在辦理信託期間有出租或營業行為,辦理塗銷信託登記,回復原土地所有權人名義後,不滿一年就再行出售,要按一般稅率課徵土地增值稅,不能享受自用住宅優惠稅率的規定。信託土地在辦理完畢塗銷信託登記,回復原土地所有權人名義後,未滿一年再行出售,申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,有關其出售前一年內有無供營業使用或出租的認定,應以出售之前一日,往前推算一年。

舉例,甲把土地委託給信託事業機構,信託後有出租或是營業行為,之後塗銷信託登記,回復到甲的名下,不滿一年就再簽訂合約出售,依照土地稅法第三十四條的規定,不能適用10%的優惠稅率,改按40%50%60%(現行還要再減半徵收)的一般稅率課徵。

 

信託土地不能申請按自用住宅稅率課徵地價稅及土地增值稅 :

因為信託土地於信託關係存續中,其土地所有權依信託法第一條規定,應移轉與受託人依信託本旨為受益人之利益或特定之目的管理或處分,其所有權既已移轉為受託人名下,故與土地稅法第九條、第十七條及第三十四條有關適用自用住宅用地稅率課徵地價稅及土地增值稅,應以土地所有權人所有,並確供該土地所有權人或其配偶、直系親屬自己居住使用之規定及立法意旨不符,故無法享受該優惠稅率。

 

塗銷信託登記之土地,仍應辦理查欠作業否 :

欠繳土地稅之土地,在欠稅未繳清以前,不得辦理移轉登記,但塗銷信託登記之土地,需辦理查欠碼, 依內政部釋示,塗銷信託登記係指土地權利因信託關係消滅,信託財產回復至委託人所有時向該管登記 機關申請權利變更所為之登記。所以既屬土地權利變更範疇,土地塗銷信託登記,仍應向土地所轄稽徵機關辦理查欠作業。

 

他益信託贈與 可扣除債務 :  

我和受託人訂立信託契約,約定將名下財產委託受託人管理處分,受益人為我兒子。但信託財產在成立前已向金融機構設定抵押借款,並約定由兒子負責償還。那我兒子所承擔的債務可否從贈與總額當中扣除?

本件委託人在信託契約訂立時,即約定將其全部信託利益移轉予其子,這就是一般所稱的他益信託。這種他益信託應視為委託人將享有信託利益的權利贈與其子,因此委託人應在訂立信託契約後30日內,以該受益權作價向委託人住所當地國稅局申報贈與稅。

委託人當年內除可自贈與總額中減除免稅額100萬元外,因本件信託財產於信

託契約成立前已向金融機構設定抵押借款,如約定由受益人負責清償,則該債務負

擔尚可自贈與總額中扣除。

 

他益信託案件,要事先申報贈與稅

財政部國稅局審核一件遺產稅申報案,發現被繼承人張三生前與受託人李四(為甲的親戚)訂有信託契約,將一筆公告現值5,000餘萬元的建築用地,委託給李四管理,並申報該信託土地不計入遺產總額。經國稅局詳細調查其信託契約內容後,發現信託契約約定信託利益,全部歸張三所有(李四的長子)。這宗契約因屬他益信託性質,當事人沒有在贈與行為發生後30日內辦理贈與稅申報,因此對納稅人補徵高達超過1,500萬元贈與稅。國稅局說,被繼承人於生前訂有信託契約,約定信託利益的全部係以第三人(非委託人)為受益人的他益信託,視為被繼承人將享有信託利益的權利贈與該受益人。依照遺產及贈與稅法第5條之11項規定,必須課徵贈與稅,同時要以契約訂定日為贈與行為發生日。即以贈與時信託財產的時價為其贈與價值。

 

自益信託避稅 :

由於有許多的有錢人,藉著沒有指定特定受益人的信託方式規避稅賦,現在,主管機關已經核釋,如果信託契約中保留變更受益人的權利,在未完成交付受益人前,屬於自益信託,孳息就會有所得稅的問題。

當受託人在信託契約中載明保留變更受益人權利,在還沒有將信託財產交付受益人之前,沒有贈與稅的問題,必須等到完成交付後,才會涉及課不課贈與稅的問題。

未交付信託財產給受益人之前,目前財政部已經核釋是屬於自益信託,必須面臨所得稅的課稅問題,也就是說,如果想保留受益人變更權利,只好乖乖繳交所得稅,否則就是在契約中,明確載明受益人;但是,如果信託的孳息屬於海外所得,依照目前稅法規定,自然就沒有所得稅的問題囉。

 

不動產租金信託節稅新招 :

企業大股東運用股票信託,本金自益、孳息他益的節稅模式已成風潮,但不動產租金信託也可達到相同的高節稅效益,同樣以本金自益、孳息他益方式,針對不動產租金設計節稅規劃,市價1億元的商用不動產,估計10年可節省644萬元贈與稅。

現有銀行針對客戶所有的不動產租金收入,設計出稅務規畫新妙方,運作原理採用本金自益、孳息他益方式,將商業不動產信託後的租金收入(即孳息部分)透過信託移轉給子女,以求達成不動產節稅目的,可有效減輕高額贈與稅負擔。「不動產租金信託」的運作模式乃基於以下兩點:

u        不動產贈與價值之認定,稅法上乃採土地公告現值加房屋評定標準價格(即淨值),其合計金額正常而言將遠低於商業不動產的時價,而租金收入則多與時價維持一定的比率關係,因兩者基礎不同,在計算贈與稅額時採用淨值折現將產生節稅空間。

u        租金收入因屬不動產之法定孳息,將租金收入信託移轉給子女,依我國遺產及贈與稅法規定,係以折現觀念核算贈與總額,因目前利率正處於歷史低檔(年利率約為1%),以信託期間折現回來所核算的贈與總額相當低,比直接將收取的租金贈給子女,可節省的贈與稅額相對較高。

 

例如某甲將名下市價1億元商業不動產,辦理不動產租金信託,信託期間10年,淨值為7,000萬元左右,每年租金收入700萬元,採用分年贈與租金方式,10年共應繳納贈與稅707萬元,採用信託方式的贈與稅約為63萬元,省稅效益高達644萬元。

  但不動產租金信託節稅效益的高低,受到信託不動產租金收入穩定性、市價與淨值差距、市場利率結構等的影響,當租金收入愈穩定、市價與淨值的差距愈大、市

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遺囑信託 :

係指依遺囑成立之信託,委託人預先以立遺囑方式,就其欲規劃之內容定於遺囑中,並指定遺囑執行人及信託受託人,待遺囑生效時,移轉信託財產予受託人,由受託人依信託目的,為受益人之利益,管理處分信託財產與金錢、不動產或有價證券信託等個人信託業務相較,遺囑信託最大的不同點在於,遺囑信託是在客戶死亡後契約才生效,也就是如果父母在生前預立遺囑信託,可不必立刻將財產交付信託,父母在生前仍可擁有財產的掌控權。待遺囑生效時,再將信託財產轉移給受託人(受託銀行),由受託人(受託銀行)依據信託的內容,也就是客戶遺囑所交辦的事項,管理處分信託財產。

透過遺囑信託之方式,由受託人確實依照遺囑人之意願分配遺產,並得為照顧特定人而做財產之規劃,不但有立遺囑防止紛爭之優點,並因結合了信託之規劃方式,而使該遺產及繼承人更有保障。

從前很多人會忌諱,而避而不談「遺囑」這兩個字,一旦意外事故發生又往往令人措手不及。如果能於生前預立遺囑信託,既可利用遺囑來延續個人心願;又可透過信託,讓辛苦累積一生的財富,身後仍可按自己的規劃來做運用和分配,解決單純遺囑所不能完成的問題。

簡單說「遺囑信託」就是客戶在遺囑中寫明遺產交付信託的意願以及日後信託如何分配、運用、給付等事宜,並於遺囑中設立一遺囑執行人,等客戶百年後,由遺囑執行人依照當初設立之遺囑協助成立信託,信託的內容即是延續客戶遺志所交辦的事項,管理處分信託財產,無須擔心遭有心人士謀奪財產。

 

優 點 :

u        延伸個人意志,妥善規劃財產,財產永續傳承,藉由遺產信託,委託人可以將財產的規劃延伸到身後,使財產在受託人的保管下,不會被繼承人輕易揮霍殆盡,而能代代相傳。

u        以專業知識及技術規劃遺產配置。

u        避免繼承人爭產,興訟,事先做好遺產規劃,除可將財產依自身意志在不違反特留分規定下自由分配,各繼承人可分得財產清楚透明,可避免子女爭產情形發生。解決財產共有不易處分的缺點,傳統繼承方式常發生不動產由多人共同持有的情形,增加財產處分的困難且易產生糾紛。落實到照顧下一代的心願。透過遺囑信託,客戶可以永續財產傳承,庇護後代子孫,永續保存家族中的財富,打破富不過三代的說法。

u        結合信託,避免傳統繼承事務處理之缺點。

u        稅務規劃:生前贈與與身後繼承在稅務上適用不同稅法規定,客戶可依資產配置狀況選擇最有利的規劃方式。稅務規劃可結合個人信託規劃,合法減低遺產稅負。隨著國內日漸重視個人財產規劃之趨勢,已有部份國人透過預立遺囑的方式再透過信託作全盤之規劃,可防止繼承人爭產。

 

需求對象 :

u        欲立遺囑,但卻不知如何規劃之者,如果你不知道自己什麼會死亡,而且,當你離開的時候,繼承人有沒有能力處理你所留下來的財產時。

u        對遺產管理及配置有專業需求者。家族或家庭關係疏離,抑或是目前沒有可以讓你充分信賴的人,除了立遺囑之外,最好是考慮一下遺囑信託。

u        欲避免家族爭產,妥善照顧遺族者,如果你名下有可觀的財產,擔心將來在財產分配上會有困擾,你就可以考慮遺囑信託;因為,信託的好處是可以將財產集中管理,畢竟,縱使你的財產繼承人(或受益人)有N個人,但是,受委人(即信託機構)只有一個,而信託可以讓你的財產充分發揮集中管理的效果。

u        你的財產繼承人若是屬於身心障礙、或是沒有能力處理或管理財產,甚至是無法控制自己(例如無節制的花錢);碰到類似狀況,你最好是考慮下做一個遺囑信託,好讓你的財產繼承人,往後的日子不致陷入「經濟困境」。

   

遺囑執行及遺產管理人 :

本項業務係除為使遺囑信託業務能有完整之配套措施外,尚對於個人於繼承及遺產相關事務之處理提供一定之專業服務,以滿足社會大眾之需求。銀行辦理本項業務,因於遺囑生效前,配合保管遺囑,而於遺囑人死亡後再執行相關受託業務;且為使被繼承人之遺產能有一完整之規劃及必要之管理,銀行亦得接受繼承人之委託,擔任遺產管理人以辦理遺產調查、分配、代理申報納稅等有關事務。 

遺囑信託業務於現今台灣尚屬萌芽階段,其能配合現有之各種個人理財投資工具,創造出為個人量身訂做的財產規劃方案,尤其可彌補傳統贈與及遺囑制度之缺陷,諸如受贈人財產管之能力有限、財產分配之公平性、遺產之保全不易等;另個於國內之法令結構上,亦呈現有相當大之規劃空間。此外,對於國內日漸重視個人財產規劃之趨勢,事實上早有相當比例之國人透過節稅規劃、保險、投資共同基金、全權委託代客操作等不同之理財方式進行個人財產規劃;而就個人死後遺產之配置方面,亦早有相當數量之國人以預立遺囑方式做完善之分配,以防紛爭;然可預期者,在傳統財產規劃方式運作之下,如能加入信託制度予以輔助,將使財產規劃更趨完整亦更有保障,諸如運用信託可達成一定程度之節稅規劃、信託財產獨立性之保障、財產分配之公平性、管理運用之專業化、促進家庭和諧、減少社會問題等等,因此基於國人理財及預立遺囑之觀念漸趨成熟,遺囑信託及其相關業務勢必於未來蓬勃發展,同時對信託觀念之普遍化亦將帶來一定之成效。

 

如何訂立信託遺囑

生前預立信託遺囑 死後遺產少糾紛                            

最近有一則熱門新聞,有六名子女為爭奪已過世父親留下的遺產而與母親對簿公堂;雙方不但惡言相向,還從庭內吵到庭外,讓這位母親感慨萬千,不知該怪誰才好。

遺產不能決定自己的命運,因此有關遺產所生紛爭,應是人為因素造成,毫無疑問。按個人生前財產,死後稱之為遺產;生前財產所有人可以自由「管理、使用、收益、處分」,或買股票、或包二奶,只要高興就好,誰也管不著。但遺產則屬繼承人所有,繼承人愛怎麼花,就怎麼花,誰也無權干涉。在以往固是如此,但自從信託法於八十五年施行之後,若死者能於生前預立「信託遺囑」,將遺產交付受託人管理、處分,並約定於信託期滿,才能將信託財產依信託意旨交付給指定之受益人(不一定是繼承人);則遺產就不再是繼承人可以任意處分的私有財產,反而只有死者才能真正運用(由受託人代執行)。因此以這六名子女與母親之紛爭為例,如果這位父親生前能預立「信託遺囑」,叮嚀子女好好孝順母親,讓母親過的快樂,長命百歲,才能獲得遺產;相信這六名子女定然不會違逆其父親的教誨,讓其母親蒙羞。

所謂信託遺囑,就是遺囑內有信託行為的約定,乃遺囑與信託的結合。但如只訂立遺囑而非信託遺囑,又有何差別呢?以這6名子女之紛爭為例,其等父親生前並未預立任何遺囑,依民法第1144條規定,其遺產即應由其配偶及6名子女平均繼承;也就是每人可繼承遺產 1 / 7;但此繼承比率,可藉由遺囑加以改變。例如讓母親繼承1/2,其餘才歸各子女平均繼承;或者只給部份人繼承,或者遺產全捐給慈善機關等,均無不可。遺囑固可改變繼承比率,但仍不能侵害繼承人應有的「特留分」。所謂特留分,指法律規定之最低繼承比率。民法第1223條規定,配偶及子女的特留分為其應繼分的1 / 2;如繼承人有7人,則每人的應繼分即為 1 / 7,每一繼承人的特留分即為1 / 14;也就是說,無論遺囑如何訂立,該6名子女及其母親每人最少可繼承1 / 14的遺產。

繼承人的繼承比率可經由遺囑改變,遺產的分配方式,也一樣可藉遺囑改變。假設這位父親遺留的財產有:房屋一間值1,000萬元,存款340萬元,轎車一部值60萬元。如未訂立遺囑,無論是房屋或轎車,即應由全體繼承人共有。但這位父親可預立遺囑,指示房屋分給母親居住,轎車分給大女兒,存款由全體繼承人均分,此等分配方式並不違法。但因本例每名子女之特留分為100萬元(遺產總額1,400元之1 / 14),其不足部份,則須由分配較多之母親以現金補足。

遺囑固可改變繼承人的繼承比率及遺產分配方式,但對於繼承人取得遺產後的管理、處分行為,卻毫無插手餘地。但自信託法施行之後,被繼承人即可預立「信託遺囑」,指定受託人,依信託內容所定方法管理遺產,以防繼承人不當處分遺產。

 

遺囑人、見證人簽名 不能以印章代替

如前文所陳,子女與母親爭產紛爭,如果被繼承人生前未預立信託遺囑,則其遺留之房屋、存款,即應由全體繼承人共有、均分。一旦繼承人要變賣房屋,拿存款購買樂透彩券,恐怕誰也擋不了;但若被繼承人生前曾預立「信託遺囑」,指示將房屋及存款均信託移轉至指定之受託人名下,並指示受託人之管理方式。例如,房屋指定交給母親居住、存款用於購買基金、信託財產俟子女成年後才交付等,如此一來就不怕子女任意變賣家產,揮霍無度了。

信託遺囑為遺囑與信託的結合,但既以立遺囑之方式為之,自須遺囑先有效成立,信託部份才能成立。但如不以遺囑方式訂立,而由委託人於生前訂立以死亡為生效要件之信託契約,解釋上亦無不可。兩者之差別在於,遺囑信託不須先取得受託人之管理承諾,依信託法第四十六條規定:「遺囑指定之受託人拒絕或不能接受時,利害關係人或檢察官得聲請法院選任受託人。但遺囑另有規定者,不在此限」。反之,契約信託則須委託人與受託人先有意思表示之合意,再基此合意結果成立信託契約。

 

信託遺囑的主要構成內容 : 略可分為:遺囑的訂立受託人的指定遺產的管理移轉方式受益人之指定等。

遺囑應如何訂立?民法規定之方式計有五種:自書遺囑代筆遺囑公證遺囑密封遺囑口授遺囑等。以最常見之自書及代筆遺囑為例,自書遺囑應由遺囑人自書遺囑全文,記明年、月、日、並親自簽名。此一遺囑不能以打字方式為之,也不能請別人代筆書寫,只能由遺囑人自己親筆書寫遺囑內容並親自簽名。此一訂立方法固然簡單方便,但對於無法自行書寫遺囑之人,如重病或不識字者;或對於繼承或信託法律規定,一知半解之人,均不適合自立遺囑,以免日後紛爭不斷。此外,遺囑是否真正,也常是繼承人間之爭執所在;因此由律師見證執筆的「代筆遺囑」,或由公證人執筆的「公證遺囑」,較為可採。

代筆遺囑 :

依法律規定,須由遺囑人指定3人以上之見證人,由遺囑人口述遺囑意旨,使見證人中之1人筆記、宣讀、經遺囑人認可後,記明年、月、日,及代筆人之姓名,由見證人全體及遺囑人同行簽名,遺囑人不能簽名者,應按指印代之。其與「自書遺囑」之不同,在於:自書遺囑不須任何見證人,遺囑內容也須本人親自書寫;反之,代筆遺囑則須三個以上之見證人,並應由其中1人筆記代筆遺囑內容;至於筆記方式,能否以電腦打字方式作成?內政部曾於90年函釋認為,代筆遺囑須代筆人親自執筆,不能使他人為之,也不能以打字方式作成,否則遺囑無效。其次,代筆遺囑並不須一字不漏照抄遺囑人的口述內容,只須符合遺囑人之意思即可。此外無論是自書或代筆遺囑,遺囑人或見證人的簽名均不能以印章代替。   

受託人死亡, 利害關係人可聲請重新遴選 :

如前文所陳,信託遺囑須以立遺囑之方式作成才有效,因此其內容也不能侵害繼承人的「特留分」。至於受託人應指定何人擔任?其與遺產管理人及遺囑執行人的工作有何不同?

依信託法規定,信託關係,除當事人另有約定外,並也不因受託人之死亡或公司解散而消滅。從而遺囑信託之受託人為個人或公司均無不可,以何人擔任為宜,則須視委託處理事務之內容而定。由於受託人須依信託本旨管理信託事務,如果所委託管理之事務,重在對受益人之關懷或財產標的存有法律爭議情形。例如:指示受託人審酌繼承人之言行,增減遺產分配比率;或遺產遭人侵佔、與人共有、或有租賃紛爭;或繼承人不明或資格有爭議等;或被繼承人生前有許多債權債務必須追索或解決等;此等情形自以指定律師為受託人為宜。反之,如以理財為管理重心,如購買基金、保管信託存款等,則指定信託公司或銀行擔任受託人即無不可。但無論指定何人為受託人,信託財產之管理、處分指示,自應盡量具體、明確,才能避免受託人日後執行職務之困擾。例如:存款使用範圍有無限制,如限購買基金、或特定股票等;或者房屋究應出租或出售等,均最好指示清楚。但信託財產之管理方法如因情事變更,致不符合受益人之利益時,受益人或受託人亦得聲請法院變更之。

受託人與遺產管理人及遺囑執行人有何不同 :

法律上,受託人為依信託本旨,處理信託事務之人;遺囑執行人則係依遺囑之內容執行交付、分配遺產;遺產管理人則負責繼承人之搜索、確認程序,等繼承人及遺產範圍均確定後,遺囑執行人才會分配遺產給繼承人或受遺贈人。換言之,受託人處理信託事務,根據的是「委託人的意思」;後兩者執行任務,則是依據「法律規定」;兩者處理事務之性質及範圍均有不同。

受託人死亡,應如何處理 :

這是一般人對個人信託的憂慮。依信託法規定,受託人之任務,因受託人死亡、受破產或禁治產宣告而終了;其為法人者,經解散、破產宣告或撤銷設立登記時,亦同。有以上情形,除非委託人生前另有指示,否則利害關係人或檢察官均得向法院聲請選任新受託人,並由法院為必要之處分。

遺囑信託如何終止 :

按遺囑信託之受益人為繼承人或指定之第3人,如未指定受益人,則以繼承人為受益人。因遺囑信託均屬他益信託之性質(受益人不可能是委託人自己),對於他益信託之終止,依信託法第64條規定,委託人及受益人均得隨時共同終止信託關係。問題是,委託人已死亡,又如何與受益人共同終止信託? 能否單獨由受益人終止信託? 就遺囑信託之內函來看(委託人指定受托人繼續管理其生前財產),如受益人可單方終止信託關係,則委託人訂立信託遺囑之目的即失其意義。因此解釋上,受益人不能單方終止信託關係。但如受託人違背其職務或有其他重大事由時,法院亦得因受益人之聲請將其解任;有此情形,除信託行為另有訂定外,法院亦得因利害關係人或檢察官之聲請選任新受託人。此外,遺囑指定之受託人拒絕或不能接受信託時,除遺囑另有訂定外,利害關係人或檢察官也可聲請法院選任新受託人。

課稅方面 :

遺囑信託與他益信託類似,但課稅方式不同。他益信託,如委託人為個人,則對委託人,於契約成立時,課徵贈與稅;如委託人為法人,則對受益人,課徵所得稅。反之,遺囑信託,則於委託人死亡時對受益人,課徵遺產稅;如以土地為受託財產時,則於受託人處分土地時,課徵土地增值稅;至於增值之原地價,則以遺囑人死亡當期之土地公告現值為準。

 

遺囑信託 身後事靠得住 :

王太太辛苦大半輩子,為自己賺進了4,000萬元以上的存款,還有2棟地點頗佳的房子。但是,她有一些隱憂,因為:她的大兒子今年30歲,有一份穩定的工作、

已婚,但對金錢沒啥概念;28歲的女兒,只要出門逛街,每次至少要買個動輒上萬

元的名牌包包、鞋子………面對這兩個對於金錢沒有什麼概念的寶貝兒女,王太太為自己辛苦賺來的數千萬元財產「去路」為傷腦筋。她擔心,有一天,財產一旦交到兒女手上,不出幾年的時間,就可能不知去向,和她希望子女將來生活無憂的生涯規劃有一段相當大的距離。

後來,王太太找到了一個解決方式,就是目前在國內還很新的「遺囑信託」,

將未來的遺產交付專業機構管理。信託業者解釋,在美國「個人信託」可分為「生前信託」和「遺囑信託」。所謂的「遺囑信託」,是在遺囑中明訂,將名下財產全部或部份交付信託管理,委託人死亡時,信託即生效。

王太太因為名下財產相當可觀,她希望將來這些財產都能依她的規劃運用。於是,她和信託業者共同擬訂了一個「信託約定條款」,而約定條款內容則是包括了交付信託的財產種類、運用方式、給付方式,以及受益人等相關資料,並把信託約定條款列入遺囑當中。

由於王太太只求辛苦賺來的財產能「保本」,不致因為有一天自己先走了,一輩子辛苦賺來的錢,在一夕之間被子女「敗」光。因此,王太太在「信託約定條款」上明定,把4,000萬元的財產,各拿出2,000萬元存放到銀行定存和投資債券型基金;因為,定存和債券型基金是風險比較低、又有固定收益的投資工具。

而定期存款和債券型基金所產生的利息和配息,王太太要求分為2份,一對子女各1份,且每半年交付1次。

至於王太太名下2棟地點很好的房子,王太太安排將來留給兒子和女兒各1棟,但在「信託約定條款」中所列的用途是供子女「自住」;只有在子女碰到特殊某些狀況時,才可以處理該2棟房子。包括:

u        繼承人(受益人)要出國或移民時。

u        有換屋需求時。

u        發生其他重大事故,有急迫的資金需求而必須處理財產等情況時,才可以賣掉那2棟房子。

  不過提醒有意做遺囑信託的人:如果你準備和王大太一樣做遺囑信託,必須注意下列事項:

u        由於你和信託業者所訂定的信託契約是長期性質,所以事先應慎選信託機構

u        你名下的財產隨時都可能有變動,或者個人的環境會變化,所以就算你已經和信託機構約定條款內容,還是得隨時重新檢視你的財產狀況,必要時還可以修改條款

但是,由於每個人或每個家庭情況不同,類似的信託契約幾乎是業者專門為委託人「量身訂做」的,再加上約款內容涉及層面相當廣又複雜。因此,單單在「規劃費」收費部份就相當可觀,委託人在委託前要有花錢的心理準備,最好貨比3家。同時,視個人狀況, 必要時可諮詢會計師或律師的專業意見,才能讓你的財產更有保障.

 

中聯地政士聯合事務所, 中聯不動產鑑定公司 2361-6347

:

國內銀行承作的個人信託業務愈來愈多樣化,尤其是替客戶身後財產作規畫的遺囑信託,目前包括世華、建華、富邦及中信銀等銀行都領有這項信託業務的營業執照,銀行也成功透過遺囑信託方式,依照客戶生前預立的遺囑執行,達成照顧遺族的願望。

大戶人家,長輩過世後,子女爭奪財產新聞時有所聞,民眾若懂得遺囑信託方式,由銀行確實依照遺囑人的意願分配遺產,不但有立遺囑防止爭產的優點,並因結合信託的規劃方式,而使這筆遺產及繼承人更有保障。不過,由於目前國內的遺囑信託業務尚處於萌芽階段,雖然已有多家銀行申請開辦,但實際承作的案件並不多。部份銀行最近承作一些遺囑信託案件,委託人辦理遺囑信託的目的,是希望受託銀行可以擔任該遺產的管理人,以便在遺囑人死亡後,代為執行財產分配,以長期照顧配偶及其未成年子女。

如果擁有龐大的財產,但擔心子孫不善理財,或害怕遭到他人覬覦而被侵佔、甚至短期內就揮霍一空時,透過「遺囑信託」的方式,可以將身後財產作完善的配置、規畫,最重要的是,確實依照遺願保障家人生活。

目前各銀行開辦的遺囑信託,可以依委託人信託目的而量身訂作,並配合個人理財進行規畫,由於遺囑信託的客戶,多半是希望身後財產能妥善照顧遺族的生活,多不希望財產遭受損失。因此銀行在選擇投資標的上,以國內定存或是國內債券型基金為主,以確保財產,只要投資報酬率不比定存差,或相當於定存,一般都能接受。至於收取的費用上,由於受託銀行負責規畫、管理及監督財產的任務,銀行依規畫、管理的複雜程度收取不同的費用,但一般而言,若信託資產為1,000萬元,銀行收取的規畫費與管理費約在1%左右

 

銀行遺囑信託流程

1.         客戶受託人(受託銀行)洽談。 
2.         確立信託目的、信託財產與受益人
3.         客戶訂立遺囑及遺囑信託相關內容,並指定遺囑執行人
4.         委託人百年之後依規定申報並完納遺產稅。 
5.         執行遺囑並將財產交付予受託人
6.         遺囑信託生效。 
7.         受託人(受託銀行)依遺囑信託內容執行並照顧受益人 
 

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何謂個人信託 :

所謂個人信託,即是個人(委託人)為特定財產規劃的目的,將其財產權移轉予(受託人),由銀行按信託契約之本旨,管理處分其財產,並按契約指示方式將財產交付與指定之受益人

簡言之就是將個人名下的資產信託化,資產所有人將自己名下部分或全部財產交由銀行或信託公司,信託資產的孳息及利益由自己及其子孫享有。其種類包括不動產信託、遺囑信託、子女教育及創業信託等。

 

個人信託依設立時間可分為「生前信託」與「遺囑信託」。

「生前信託」是委託人在世時所設立,其信託目的包含財產的規劃、財產增值及稅負的考量。「遺囑信託」則是以遺囑的方式設立,生效的日期是委託人發生繼承之事實時,其目的在於遺產之分配與管理。

個人信託係以個人(委託人)之財產權為中心,為其各種不同的信託需求,由受託人提供量身訂作的專業財產規劃。個人信託具高度彈性,委託人對信託財產有支配控制權,並享有銀行專業的投資與管理團隊提供的專業服務。個人信託對財產管理來說,不但增加投資理財的管道,更有下列的特定目的:

優點:

u        財產信託規劃,委託專家管理。

u        掌握財產處分權利,達成信託目的。

u        確保財產延續,透過他益信託可移轉財產,並可節制受益人揮霍。照顧遺族,造福子孫。

u        配合遺囑,確保財產依遺志分配。

u        能力轉換:本身無暇或無法管理。

u        節稅功能:信託規劃得宜可節省贈與稅。

u         統一管理:將共有不動產交付信託,避免意見紛雜。

u         公平分配:將共有不動產之收益交由公正第三人(受託人)收取分配,避免營私。

個人信託的「受託人」並未強制規定必須為信託業者,一般自然人包括會計師、律師也可以作為「受託人」,但是銀行在個人信託的業務上,掌握了龐大的客戶來源,而且分行家數眾多,可以接受廣泛的個人信託管理業務,較有此一利基. 銀行的中立形象是委託人願意將其財產交付信託的主要因素之一,同時透過國際知名信用評等公司給予銀行評等後,委託人可參照評等的指標,選擇評等較佳的銀行來託管財產。國外的個人信託業務發展上,銀行除了扮演中立的受託人角色外,保險公司也扮演解決個人信託資產衍生的稅賦問題(如:贈與稅、遺產稅、所得稅等)及風險管理的角色。 

 

辦理流程:

 

案例說明:

郭台銘有一雙兒女,特別寵愛小女兒,因此郭台銘打算將名下其中一間店面每月20萬元的租金移轉予女兒,目前房屋現值加上土地公告現值大約只有2,000萬。郭台銘擔心若無事先規劃,日後子女間恐有爭產的局面,正煩惱是否有更好的方法可以解決他的問題呢?

規劃之一:

        郭台銘可將出租之不動產信託給銀行,約定信託財產之孳息分配予小女兒,其餘分配予郭台銘本人,並保留信託財產運用決定權及撤銷小女兒之受益權,以免贈與後無法掌握財產;還可約定信託財產於小女兒人生各階段(如求學、成家、購屋、創業…)分期給付,避免女兒過度揮霍…一次解決郭台銘所有煩惱!

節稅效果如下-

信託期間10年

   

   

贈與金額:24,000,000

贈與金額:24,000,000

贈與稅:17,483

贈與稅:5,855,000

節稅金額:5,837,517   節稅效果:99.70

 

有價證券信託 :

委託人交付有價證券給受託人,由受託人依約管理運用,並約定信託期間有價證券所產生之孳息(例如:股票股利及現金股利)由孳息受益人享有,有價證券本金利益則歸委託人所有之信託。

優點:

u        信託規劃得當,合法節省高額贈與稅。

u        財產明確分配,避免日後爭產糾紛。

u        財產雖移轉,父母仍掌握公司議決權。

案例說明:

張忠謀今年70歲,多年來經商有成,擁有台積電上市公司20,000張股票,目前市價每股50元,平均每年配發2元股票股利,張忠謀想將部分財產贈與給20歲的獨子張小謀,但擔心年輕的張小謀無法妥善管理,且希望能夠節省贈與稅,正煩惱是否有更好的方法可以解決他的問題呢?

規劃之一:

張忠謀可將10,000A公司股票信託予銀行,約定信託財產的孳息分配予張小謀,其餘分配予張忠謀及其配偶;並保留信託財產運用決定權及撤銷張小謀之受益權,以免贈與後無法掌握財產;還可約定信託財產於張小謀人生各階段(如求學、成家、購屋、創業…)分期給付,避免子女過度揮霍…一次解決張忠謀所有煩惱!

節稅效果如下-

信託期間5年

 託 贈 與

 接 贈 與

贈與金額:744,160,000

贈與金額:744,160,000

贈與稅:5,945,833

贈與稅:363,695,000

節稅金額:357,749,167   節稅效果:98.37%

 

辦理流程:

 

 

個人不動產信託流程 :

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信託是什麼?簡單說信託就是將財產或是金錢交給銀行,替你管理、運用財產,收益仍屬自己,或是在你規定的條件或是期限內交給你要照顧的人。

實務上適用案例情形

1、活絡手中持有之不動產,並保有不動產實質之權利。

連戰先生名下有許多土地,但偏偏沒有資金可以去開發,閒置無用,形成土地資源的浪費,每年還要繳地價稅,此時可以透過不動產信託方式,利用銀行信託服務,為連戰先生將土地出租或設定地上權等給第3人,定期收取現金收益,另一方面又可保有不動產所有權利。

景氣不佳,為期購屋人、建商、地主間交易正常進行,將興建中或欲興建的推案,信託給可信度較高的銀行,由銀行協助完成建案,對地主、承購戶及建商都有利,銀行也可透過建築經理公司合作進行監管,讓資金專款專用,不因突發性問題或市場風險影響該工案。 

 

2、解決分配財產困擾,或維持財產完整性。

u        宋先生只有二幢房子,想留給子女,又擔心房子價值相差500萬元,宋先生顧及沒有現金可供補貼,又顧及「財產處分權」的問題,不願意以財產共有方式登記在2子名下,此時宋先生可透過信託方式,約定子女各取得一幢房子。

u        連先生名下只有一幢房子是祖厝,擔心房子留給子女繼承,可能會被子女出售處分換取現金,此時連先生可透過不動產信託方式,約定子女只能使用房子,不可將房子出售,以維持祖厝的完整性。 

u        透過適當的信託規劃,可以先把財產分割一部分給子女,以預防未來一方過世,配偶主張行使民法配偶對剩餘財產半數請求權,而分得多數的遺產

民法第1030條之1規定,夫妻因過世或離婚使婚姻關係消滅時,生存配偶可以對剩餘財產行使半數請求權,當配偶行使這項權利時,會有分掉多數遺產的情況,因此,透過生前的信託規劃可以減少這項影響。

舉例來說,夫的財產有2,000萬元,妻的財產為500萬元,雙方的負債為200萬元,則夫過世,雙方的剩餘財產計算方式為,夫妻雙方財產加起來減掉負債,即2,300萬元,此時,妻可主張對夫妻的剩餘財產有半數請求權,即可拿到1,150萬元。

但因此時妻本身的財產已有500萬元,因此妻可要求先從夫的遺產中,拿出650萬元,補足1,150萬元的數額,剩下的遺產再由各繼承人平均分配,此時,妻與子女也是法定第一順位繼承人,可再分得一份遺產。

為了避免夫過世後,妻行使剩餘財產半數請求權,再與子女繼承,分得大部分財產,夫可在生前先將部分財產信託給子女。

假設夫將名下財產拿出500萬元,以本金他益, 孳息自益方式,辦理信託在10年後交給子女,假設利率為3,此時,這項信託的本金為他益必須課贈與稅

計算方式是以500萬元以10年,利率3計算折現值,即算出十年後的500萬元目前值多少,算出這項價值為372萬元,必須繳17.94萬元贈與稅。

但是繳過這筆贈與稅後,未來夫過世,名下就少了500萬元的財產,這500萬元透過信託方式轉交給兒子,所以夫的財產縮小為1,500萬元,與妻子的財產合計為2,000萬元,減掉負債200萬元,剩餘財產為1,800萬元,剩餘財產的半數為900萬元,因妻原有的財產為500元,因此,妻對夫的剩餘財產半數請求權,就縮水為400萬元。

即夫的遺產1,500萬元,須先扣掉400元給妻,剩下的1,100萬元,再由妻與子女共同繼承平均分配。

本例中,在這類信託規劃中,信託財產採用本金他益孳息自益的方式,主要是在信託期間,本金的孳息仍由夫來享用以保障生活所需,在夫過世後,這筆500萬元才由信託契約轉入子女名下,一方面可以用折現值繳納較低的贈與稅,同時妻的剩餘財產半數請求權縮水,避免配偶透過行使剩餘財產半數請求權,同時與子女共同繼承,取得多數遺產。

 

3.、信託財產處分權的考量。

財產若為共有,容易產生財產處分權的問題;而各所有權人無法達成共識時,更會造成財產無法處分的情況,但當財產不能處分,則該財產的價值無異於零;因此,透過不動產信託方式將財產交付受託銀行(受託人)信託,會是您對於保有信託財產完整處分權較佳選擇

 

4、管理使用一致,提升附加價值。

出租大樓,常有用戶或住戶從事不合於社區使用目的之用途,將造成全部社區或附近不動產價值的滑落;反之,透過信託方式,可讓不動產之管理使用趨於一致,進而提升不動產附加價值,創造收益。 

 

5、免除各項人事物溝通協調之麻煩,省卻管理或經營的煩惱。

連先生長期於國外工作,無暇處理國內不動產,加上自己本身對不動產並不了解,透過信託,連先生可以免除許多煩惱,專心於事業。 

 

6、財產完整性的維持 :

在人們希望將財產以一次贈與或分批贈與的方,順利地移轉給後代子孫時,財產的完整性將會是一個大問題;例如,陳先生和陳太太為避免身故後財產產生龐大的遺產稅,因此便將名下不動產分批過戶給獨生子,希望財產能完整傳承給後代子孫,惟天不從人願,竟發生白髮人送黑髮人的悲劇,而贈與給獨子的財產遂成為媳婦的嫁妝,無法確保將來財產的處分權仍由家族中的成員所享有。因此,將不動產信託給受託銀行(受託人),將可為您規避不必要的困擾並保有財產的完整性.

 

7、利用信託達到節稅目的,滿足真正理財規畫需求。

我國遺產稅是採級距課稅,遺產總額愈大,適用稅基愈高,委託人可利用不動產信託一次或分批移轉予繼承人,將可有效降低遺產贈與適用稅基,減少稅賦支出。

例如:妥善利用每人每年贈與免稅額一百萬元,及土地增值稅減半徵收期間等。

信託節稅案例 :

王永慶先生身價在9,900萬,兒子王文洋今年才14歲。王永慶先生希望給予王文洋基金或獎金,可以不用繳交贈與稅。

王永慶先生信託計劃 :

u        王文洋自國立大學畢業,王文洋可取得一筆出國留學基金500萬元。

u        王文洋自美國順利取得理工碩士學位後,可取得500萬之獎金。

u        王文洋碩士畢業後,必須自己到外面找工作,且工作至少滿5年,可取得1,000萬元之創業基金。

王永慶的財產如下:

      銀行存款    1,900

      不動產市價   4,000

      上市公司股票  1,000

      未上市公司股票 3,000

      -----------------------------------

      合     計 9,900

王永慶計劃信託內容 :

委託人 : 王永慶先生(父親)

受託人 : 全國最好信託公司

受益人 : 王文洋(兒子)

信託監察人 : 張三會計師

期間 : 自信託成立之日起,20年內期滿

信託財產移轉 : 王永慶自信託成立之日起,每年移轉100萬之銀行存款予受託人全國最好信託公司,且為不可撤銷式信託

信託受益給付內容 :

u        受益人王文洋自國立大學畢業之日,可取得信託受益給付500

u        受益人王文洋自美國取得碩士學位之日,可取得500萬之信託受益給付。

u        受益人王文洋必須在外面工作滿5年,但不能娶呂安妮為妻,可取得1,000萬之創業基金。

特點如下:

u        完全不必繳納贈與稅:依據信託之內容,受益人王文洋於大學畢業後可取得500萬元之獎金,工作滿5年後可取得1,000萬之獎金,如依據現行遺產贈與稅法之規定每年贈與100萬元以上就須課徵贈與稅,需負擔高額之贈與稅金額。 

u        信託之規劃下,委託人每年移轉100萬元之信託財產予受託人全國最好信託公司,此時贈與行為已完成,受益人已取得將來之權,而贈與金額亦符合每年100萬之免稅贈與額,因此亦免稅。

u        在王文洋於大學畢業後所取得之受益給付500萬或工作滿5年後所取得之受益給付1,000萬,均免納贈與稅,因贈與行為早已完成。

u        子女未達成信託之設定目標,無權取得任何給付:太早贈與財產子女,經常會擔心,子女任意揮霍父母親無償贈與之財產,如不及早贈與又擔心在未來一次大額贈與會繳納鉅額之贈與稅。

u        王永慶之每年贈與100萬早已完成,而其兒子王文洋卻暫時無權取得該筆信託只有在王文洋達成信託所約定之目標後,才有權取得信託給付。

u        王永慶如破產,信託受益權不會被債權人追討:就算王永慶先生經商失敗或破產,該信託內容依然有效。

u        專業信託公司之管理財產,獲利性可能更高:將財產交予專業之信託公司管理,在專業之管理下,其信託財產之獲利性可能更高,可謂一舉兩得。

8、特殊目的:

u        避免興建工程中斷,使工案順利完成。

u        解決所有權人眾多,如祭祀公業等,俾以充分利用。

u        促進老舊社區更新改建,提高使用效益。

u        協助地震屋、海砂屋等受損房屋改建。

u        確保工程資金專款專用。

u        降低預售屋、合建委建、買賣不動產等履約風險。

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其他 :

信託產品要如何選擇, 最好交專業機構處理: 

信託的市場有逐步加溫的趨勢,在各式各樣的產品中,信託人要如何選擇, 在討論市場中哪些產品比較適合時,必須先弄清楚信託人的意旨,才能依據信託人的想法規畫選擇適當的產品。通常只要擁有1,000萬元以上資產的人,透過信託制度進行資產管理,是比較適當的。

國內信託費用較低廉 : 與國外相比,我國的信託市場還如同是在幼稚園階段,成長的空間還十分寬廣。國內信託最大的優勢,就是管理費用比國外低廉,只有4/1000左右,較諸國外的5/100,實在很便宜。更何況,國內的信託,信託人還可以看到信託資產運用的狀況,如果將財產交付國外信託,信託人未必能看得到。

將財產信託最大的好處之一就是節稅,以國內大企業的負責人,將手中的持股信託,再將收益指定給兒女為例,由於稅捐機關對於信託財產的贈與稅計算,是依據現有的利率為基準,一億元的股票交付信託,以當前的利率水準,可能只需要繳幾百萬元的贈與稅,日後該筆股票配發的股利,指定交給受益人,不需要再繳任何的稅,因此,對一些配股比較高的公司的持股人來說,可以趁著目前利率處於低檔,且股價還不算高的時後,在除權之前進行信託的規畫。

此外,信託也可作為保護資產的工具,對於一些沒有抵押的資產,交付信託後,只要信託人在信託成立的6個月內,不致於受破產的宣告,就算日後信託人破產,也不會波及信託財產。面對變動如此快速的時代,沒人知道自己何時會破產,資產還是愈早交付信託愈好。

隨著信託產品的多樣化,可預期的是,未來信託將會成為資產管理的主流趨勢。雖然依據信託法的規定,會計師等專業人士也可以擔任受託人,但基於法人機構存續的時間,總比個人長,且信託的專業複雜度相當高,信託人在選擇受託人時,最好優先考慮找金融機構。

 

現在是不是將不動產交付信託的好時機 :

如果看到國內有些子孫為了爭奪財產,讓過世的父母遲遲無法下葬,對一些不動產比較多的人來說,最好是能將這些不動產全部交付信託,並在信託規畫中加上遺囑信託,要求受託人將不動產的租金收益分配給子孫。

從遺產與增值稅兩者相比考量,也比較划算。譬如,有一個人擁有一筆土地,10年前的公告現值為2,000元,現在的公告現值為20,000元,如果將該筆土地信託,信託人過世,只需要就20,000元,扣除遺產扣除額後繳納遺產稅,同時公告現值還可以調高到申報遺產時的現值。

反觀如果這位擁有土地資產的人,因為擔心自己的身體狀況,將不動產出售,不但在出售不動產時,必須依據公告現值調升的總額,依法繳納增值稅,更者,萬一這位不動產所有人在出售資產後的兩年內過世,在國稅局會對遺產人過世前兩年的財產往來情況,進行清查之下,這位出售不動產者還必須將出售的所得,併入遺產內,繳納遺產稅,通常這都會比公告現值還要高。

基於一般人的資產主要集中在不動產與股票上,為了避免受到社會的變動,影響資產的品質,在資產狀況好的時候,當然是將不動產交付信託的好時機。不動產基本上具有一項特色,就是它是一項高財務槓桿的產品,在不動產市場處於多頭時,往往運用小額的資金,可賺到比較多的資本利得,這就不是將不動產交付信託的好時機。

現有的法令制度已相當完備,但就廣義的信託,特別是信託的賦稅問題,賦稅署與金融局的觀點有些差異,財產信託雖具有節稅的效果但不等同於節稅,如果要節稅,可採用的方法更多。信託最重要的目的,是要執行信託人的意旨到其生命結束之後,且信託的財產也能代代相傳,不會「富不過三代」。

 

財產不會受負債波及 :

信託可以降低子孫發生爭奪財產的爭議。此外,因為財產信託之後,與信託人,以及受託人其他的財產都是分離的,萬一信託人財產信託之後,發生負債或欠稅等問題,或者受託的金融機構倒閉,也都不會波及信託的資產,這對信託人及其受益人來說,資產確實比較有保障。

因此,如果有資產的人,可以在資產大於負債時,將一些資產交付信託,以免日後即使經營不善,發生負債大於資產的狀況,至少還可以保有信託的資產,不至於發生「富不過一代」的情況。

將財產交付信託,除了可完成信託人指定的用途外,還有節稅,以及防止未來債務對信託資產的請求權。基本上,信託是資產管理的一環,除了資產可以多樣,信託的產品也可以多樣化。

 

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記得將財產信託給銀行 晚年免跟子女伸手 : 

88王永慶年輕時辛苦拉拔兒子長大,沒想到兒子藉由保管老人存摺與房子之際,侵吞存款與3棟房地產,還惡言相向,將他趕出門,王永慶一把眼淚一把鼻涕地說,「他連棺材本都沒了。」養兒防老的觀念,越來越不可行。上述的案例,後來雖然靠著法院訴訟,判定兒子需返還金錢與房子,但是更多的老人家,連日常生活都無力照顧,更無力循法律途徑解決問題。

可節省遺產稅 : 建議老人家可以透過信託方式,委託銀行公正單位管理,可預防子女不孝,在退休後過著自在而且有尊嚴的生活,不需跟晚輩點頭、伸手,同時還可節省贈與稅或遺產稅。

退休後靠自己 : 上述例子是最近發生的案例,王永慶3棟房子財產交給兒子,每個月可以坐收10多萬元,結果兒子侵吞老爸的「金雞母」後,拿了財產就對王永慶老爸態度完全改變,甚至趕他出門,王永慶辛苦拉拔兒女長大,老來卻孑然一身、孤苦無依。其實王永慶可以與銀行簽定部分他益部分自益的信託合約,將每年房地產租金以及存款利息收入歸自己,確定晚年生活沒有疑慮,而在往生或是10年後,才將房地產與存款轉移給兒子,甚至是未出世的孫子。信託合約很彈性,委託銀行是公正單位,可以跨越時間與空間,達到委託人的願望,委託人可以在合約上簽定取消條件,若是委託人與受益人是同一人,更可以隨時終止信託。以王永慶的財產來看,信託銀行還要看房地產的地點來概算每年租金的收入,以及房子後續所需的維修程度等,來計算手續費,這3棟房地產估算,銀行大約會收取委託人年房租收入1%5%的手續費用,以120萬年租金收入為例的話,委託人可能要支付1.2 萬元至6萬元為管理與手續成本。

手續費有差異 : 如果是大筆金錢的簡單管理,手續費可能會低到2/1000,也就是1,000萬元信託給銀行管理,手續費可能只要2萬元。由於委託人的需求與財產狀況差異十分大,因此,還需要找個別銀行洽談、協調。但由於將財產信託給銀行,必需將財產所有權轉移給銀行,方便銀行處分與管理財產,在民法上稱為「形式所有權」移轉,雖然實質精神上所有權仍屬個人,不過這種所有權與管理權分開的概念,國內接受的人仍不多,還要努力推廣。

信託不是有錢人的金融產品,越有限的金錢更需要透過信託機構管理,隨著醫學科技越來越發達,全球人口壽命不斷延長,台灣也已進入老人國,如何規畫年老後的生活,更顯重要。大多數的上了年紀的人都已意識到,退休後要靠自己的觀念,國內現有多家銀行推出信託服務,民眾可以與信託銀行簽定信託契約,以一次或是分期多次的方式,將財產交付信託,約定從退休日或是65歲起,再由信託銀行再定期或是一次交付生活費,可以確保晚年經濟生活無虞。

 

養兒防老 自益信託保老本 :

現代人不但不能再心存「養兒防老」,甚至還要「養老防兒」,防止不肖子女覬覦養老本,才能維持老年生活的尊嚴,「自益信託」應是適合的選擇,等到生命終了時,再把「用剩的」分給子女,或選擇兼具退休安養及移轉贈與的信託,同時可掌握財產控制權,又可規避大量移轉財產所產生的贈與稅。

看著子女爭奪財產的不肖,正在規劃退休生活的老父老母,內心  一定是不好受,也就有愈來愈多的父母,選擇掌握財產的控制權,但天下父母心,最終總還是會將資產移轉給下一代,但是同時又想避開高額贈與稅,也不想用每年贈與的方式分給子女,擔心子女拿光錢後就不聞不問,另外,還有利率上下浮動、利息收益課稅等問題,都會影響退休生活品質。這時,兼具退休安養及移轉贈與的信託,應是一種值得考慮的不錯選擇。

時下許多具備退休安養及移轉贈與信託兩種功能的理財商品,信託期間約十幾二十年,投資標的幾乎都是美國政府公債,約莫每半年委託人就可領到一次債券孳息,等最後到期時,債券本金的一部份由委託人領回,另一部份則交給受益人(例如子女),由於信託贈與可免稅,每半年領的債券孳息(美國公債)屬於海外投資所得,也同樣免稅,如果契約期間發現受益人(子女)不肖,還可以進行解約,讓資產回歸到自己手上,達到「養老防兒」的效益。

 

交付信託費用 :  就銀行業收費,成立個人信託將有三大花費,

l          簽約費或規劃費,在信託契約簽約時或規劃時就收取其中簽約費或規劃費,比較制式的規劃收取信託財產2/10000的費用,量身訂做的規劃較高收2/1000

l          信託管理費,由信託財產內扣取依信託績效收費,績效不佳通常免費,績效不錯一般收費為2/1000左右,績效超好時的收費另外訂有上限。

l          信託契約修改費,當委託人想要修改信託契約時收取。因各家銀行收費標準不一,消費者最好在簽訂契約時,就仔細詢問銀行,以免衍生不必要的糾紛。信託契約修改費,小修改有可能免費,主項修改或大修改費用,上限大多數為5000元。

一般退休安養信託的架構設計,都是委託人(消費者)與受託人(銀行)簽訂信託契約後,約定將信託資金一次交付給銀行,受託人再依照委託人的指示,挑選金融商品為投資組合,委託人就可在信託期間內,領取本金或孳息,提供退休生活的資金,期滿再將剩餘的信託財產交付給受益人(例如子女)。在成立個人信託時,除了要向銀行鉅細靡遺表達個人需求外,還要詳細詢問收費標準,精算成本,才能真正選出最適合自己的信託方式。

 

養老信託 錢沒存夠也能辦 :

退休養老的信託樣式多,信託內容自益、他益、部分自益、部分他益皆可,可尋求多家銀行量身訂做,只要是財產在上百萬元,甚至是還沒累積到足夠財富的青壯年上班族,也可透過定期定額的信託方式,規劃晚年生活。

如果你有一筆資產,希望轉移給4個小孩,又擔心未來子女不孝,也想自己能使用,建華銀行說,部分自益、部分他益的信託方式,最適合。

建議將資產信託給銀行,再約定子女上了大學、研究所或是赴海外留學時,就交付固定金額,做為鼓勵小孩之用,也達到資產贈與的目的,而多餘的資產則可以回歸到自己,規定每年固定支付給自己一定金額,讓退休後的生活不用擔心。

信託是財產管理的好工具,不只是有錢人專屬,特別是弱勢的人或是晚年無力照顧財產的人,更可以透過資產信託後,由受託人代為管理,保障生活。

但是,還沒累積到一筆上百萬元的資金怎麼辦?信託也可以結合投資工具,以侯友宜為例,侯友宜是一位奉公守法的公務人員,未婚、生活單純,靠著一份穩定的薪俸收入,再加上侯友宜先生克勤克儉的個性,著實累積了一筆積蓄,其中有一部份資產是以自己的名義,參加定期定額基金投資。

不過侯友宜卻想到日後自己若結婚、生子,自己的一份薪資恐怕僅勉強負擔得起一家子的日常開銷,若還想要有一筆積蓄來為自己將來的退休生活打算,恐怕有點問題。

建議,侯友宜可以採取定期定額的自益信託,信託資金的來源就是侯友宜已經投資的定期定額基金,可以與銀行約定在15年後,也就是預估基金總值約達400萬元或是500萬元時,將指定的定期定額基金贖回轉入「退休養老信託」,再由銀行依委託人選擇的方式管理、運用。

同時,侯友宜也可以在信託契約中載明,要求銀行在第16年開始,每月給付受益人,也就是侯友宜本人3萬元,提供侯友宜退休後日常生活及安養醫療等費用,直到信託財產全部給付完畢。

而侯友宜原本投資的定期定額基金在簽訂個人信託契約後,侯友宜仍可以自由轉換、贖回基金,時間、金額完全不受約束,因此侯友宜可以藉由結合定期定額基金投資及退休養老信託,享有信託法特有的保障及銀行專業的管理運用外,尚具備累積信託資金的功能。

銀行規劃的這種信託方式,就適合目前沒有多餘積蓄,卻想開始儲蓄退休資金的客戶,能夠透過長期投資為自己累積退休資金,提醒台灣的人口結構已進入老人國,投資人一定要有未來退休養老的規劃。

 

地主與承租戶雙贏 : 中聯地政士聯合事務所 2361-6347

裕隆汽車在台中設立分公司,同時成立旗艦門市,找到地主阿扁位在精華地段的三角窗土地,裕隆汽車公司要出資建造分公司以及大型門市,但是阿扁地主對汽車業不熟悉,擔心裕隆汽車惡意欺騙,日後經營不善,把該建築物抵押貸款。

阿扁先生決定要求裕隆汽車公司在建築物興建完成後,過戶給他,這樣,就不怕服裝公司,把建築物拿去抵押貸款了。阿扁先生這樣要求是擔心,萬一裕隆汽車公司負責人跑路,銀行查封、拍賣建築物,連帶地影響他的後續土地使用。

裕隆汽車公司為了搶下這塊黃金地段,答應阿扁先生的要求,將建物過戶給詹先生。但此舉承租業者裕隆汽車公司可能觸犯法律、阿扁地主也涉嫌逃漏稅。

對於承租業者裕隆汽車公司而言,建築物於完工後過戶登記給地主,將會影響自己公司的財務報表,導致資產負債表不實,可能觸犯了商業會計法刑責,而該建築物的折舊費用也因為無法列報,將使得裕隆汽車公司的當年所得太高,影響裕隆汽車公司稅捐要繳交過高稅負。

而地主要求在建物完工後過戶給地主,國稅局也將依照裕隆汽車公司起造交付的年度,核課地主個人綜合所得稅。

通常地主與承租戶會有幾種交易方式,一種是向上述地主要求承租戶將建物過戶到地主名下,但容易觸法且有逃漏稅之嫌,第二種地主則會要求,承租戶不需繳交租金,或繳交較少的租金,等到十年租約期滿時,地主就可以承租戶未繳的租金直接抵價,取得該建物的所有權。

其實這幾種方式,對雙方都有風險。透過信託架構,對裕隆汽車公司來說,信託與租約合約期滿前地上物所有權歸該公司所有,並不會違反商業會計法規定等問題,還可列報折舊認列費用降低所得。

而阿扁地主,也可依財政部85.10.30台財稅第851922575號函說明,所得稅法第14條第1項第5類規定,租地建屋約定期滿歸地主所有,其租賃收入的認定原則,以契約屆滿年度後的房屋評定現值,而不是以實際支付之工程造價歸入地主之租賃所得,合法且有效幫助地主節省個人綜合所得稅。

 

地上物信託 地主更安心

最近中部地區阿扁地主為了保護自己,要求承租並興建地上物的業者,完工後將建物過戶給地主。地主以為萬無一失,不用擔心承租業者把建物拿去融資後落跑,沒想到隔了一年,卻收到國稅局補稅通知,要阿扁地主補繳稅務高達數百萬元。

以該建物興建資金2,000萬元試算,因為地主是無償取得建屋,當年取得所有權狀的總造價,通通變成租金收入,阿扁地主當年要補繳的稅高達456萬元,還沒加計短報逃漏稅的處罰,最多可加罰一倍。

為了避免類似課稅案例發生,現在中部已有多件案件透過信託方式解決。讓承租業者在興建後,由承租戶登記所有權,再由承租人將建物交付信託,約定委託人(即承租戶)不得隨意解除信託與租約。

信託契約並約定,等到租約期滿後,承租人需將土地還原交還給地主,如果地主想在租約期滿後,保留該建物,也可以在契約上註明地主對地上物擁有優先承購權。

承租戶以起造的地上物來繳交租金,地主一次過戶地上物,等於把每年收取的租金,一次全拿,併入綜合所得稅計稅時,當然適用稅率非常高。地主不願過戶,又擔心不過戶的話,約定過戶的地上物可能被承租戶這個所有權人拿去抵押借款,萬一經營不善落跑,地主什麼也沒有了,連土地的使用權都受到限制。

信託,為地主解決了困擾。 地主可以要求承租人在交付信託時,由信託業或是地主擔任監察人,負責監督信託合約內容,使地主保障自身權益不受影響。這樣一來,地主不用擔心不肖承租戶,偷偷拿了建物去設定抵押融資,卻中途落跑,害得地主在等待銀行處理該筆債物時,影響地主再利用該筆土地的機會。

像是許多位在郊區的大型賣場、超市,或是重劃區常見的汽車旅館、公司廠房等等,都常會遇到承租土地興建賣場,但地主與承租戶互不信任的狀況。會計師指出,透過信託不但能兼顧雙方財產安全性及效益性,更能扮演公正的角色,解決交易雙方互信不足問題。

對雙方最大的成本支出,會計師指出,就是該建物每年的管理費用,雖然目前信託業才剛起步,銀行多主攻獲利率較高的業務,例如有價證券等,所以信託業建議,數千萬元以上的建案較適合信託,目前信託業者索取的管理費用多在3/1000到80%以上,以2,000萬元建案為例,就要支付6萬元以上。中聯不動產鑑定公司

 

善用信託 留得青山在

信託財產不受法院強制執行,生意人如果先將所有財產信託出去,萬一破產了再透過自益信託每個月支付的現金當成生活費行得通嗎?

雖然尚無前例,但是法院還是有可能會依破產例子,將自益信託支付的受益金,以薪資收入處理,法院可能可以逐月扣除一定比例,返還債權人,此路行不通。最近一個案子,將不動產事先交付信託配偶或是子女受託,一旦生意失敗,全家人至少還有地方住,5年、10年,等待翻身的機會,自住不動產不會產生收益,也不會被法院強制執行。中聯地政士聯合事務所 中聯不動產鑑公司2361-6347  wwww.c123.com.tw

信託特性就是擁有財產獨立性,不會受到法院強制執行,這幾年天災人禍不斷,萬一公司遭到天災影響無法營運,甚至繳不出利息錢,而使得名下財產被拍賣,連住的地方都沒有,最近許多中小企業主找上信託業,希望透過信託,為自己的後路買個保險。

若非惡意脫產,名下不動產交付信託,可以為自己留下最後一道生活保障,其餘金錢與動產則較無保障,即使交付信託,也看得到、用不到,等到信託契約終止,該筆款項脫離信託,仍屬名下財產,還是會被法院強制執行返還債權人。

信託法第12條規定,對信託財產不得強制執行,除非該債權是信託前就存在於該信託財產的權利,或因處理信託業務而產生的權利,或其它法律另有規定。

雖然信託對企業主有被動保障的好處,但是別想利用信託脫產,因為根據信託法第6條,信託行為有害委託人的債權人權利者,債權人得聲請法院撤銷之…信託成立後6個月內,委託人或其遺產受破產之宣告者,推定其行為有害及債權。

就像衛道科技案例,衛道科技負責人以及公司財產交付信託,如果該信託契約的受益人非衛道科技負責人以及公司,形同是將在破產前將財產賣給第三人的惡意脫產行為,屬於詐欺信託。

衛道科技負責人與公司若是惡意藉由信託脫產,信託業者指出,一旦經法院裁定,就可撤銷該信託契約,而且一旦衛道在6個月內破產,該信託契約將被推定為有害債權,法院得以撤銷,也就是說,債權人仍然可以就已信託的財產求償。

 

地主、建商合建開發不動產信託:

委託人(地主、建商)與銀行簽訂信託契約,並移轉不動產所有權予銀行,委託人向融資銀行辦理建築融資之借入款及預售房地之價款,得依契約之約定存入本行為開發案設立之信託專戶,由銀行依信託契約管理並專款專用,開發完成後再由本行將土地及建物分配給委託人本人或其指定之受益人。中聯地政士聯合事務所 www.c123.com.tw

對地主而言

u        地主意見整合及貫徹開發案執行。

u        避免地主財務問題影響開發進度。

u        銀行擔任起造人,確保開發完成後不動產所有權之取得。

u        藉由銀行監控,開發過程及資金流向清楚透明。

u        完工後分屋比例之公平分配。

u        強化信賴關係以增加合作機會。

對建設公司而言

u        較容易取信於地主。

u        較容易取信於融資銀行。

u        較容易取信於消費者。

u        不動產信託在銀行名下對建設公司較有保障。 

方式 :

地主/建商(有融資需求)應事先接洽銀行,經銀行評估融資之可行性,考慮加入信託機制,以加強營建過程各項交易之安全,藉由不動產信託發揮信託財產管理之經濟效益。以建築融資搭配不動產信託,可消除地主與建商雙方之疑慮,土地辦理信託,使土地使用權利完整且獨立,避免因任一土地所有權人之財務問題損害全體合建人之權益,建商交付營建資金(自籌款及銀行融資款)入信託專戶,由銀行控管,專款專用,使工程能順利興建完成,保障建築過程交易之安全,並於建築完成後,償還銀行融資款項並依約定方式返還信託財產予受

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何謂信託 :

究竟何謂信託呢? 信託法第一條言明:「稱信託者,謂委託人將財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係」。簡言之,信託是一種受嚴格法律保障的財產管理制度,透過「委託人」、「受託人」及「受益人3個角色的連結,幫助有需要作財產規劃的人,以更有效率而且安全的方式達到目的。

所謂委託人就是擁有財產者,當自然人或法人)為某種目的想針對受益人作財務規劃,而透過信託方式將財產移轉給信託業者管理及處分時,他便成為信託關係的委託人。而受託人在營業信託中即是所謂的信託業者(目前均由銀行兼營),他們會依照信託本旨,執行管理事宜,協助委託人達成財產管理目的,直到契約期滿或信託目的完成為止。至於受益人則是委託人想以該筆財產加以照顧的對象,可能是子女親人其他特定人(他益信託),也可以是自己(自益信託),或是以公眾利益為信託目的下之適當團體或個人(公益信託)。

由於信託財產必須移轉至受託人名下,因此委託人須高度信賴受託人,才有可能利用信託方式管理財產。由於目前信託業者皆為銀行,不僅專業亦具有相當之信譽,且為保障委託人受益人權益,受託人承作信託業務時,須同時受到信託法及信託業法之規範,受託銀行除需確實依據委託人成立信託之意旨管理處分信託財產外,並需將信託財產與其自有財產及其他信託財產分別管理及記帳、禁止自益行為,且信託相關承辦及主管人員均需具備專門學識經驗、善盡善良管理人之注意及忠實義務。若信託業者違反法令規定,將受嚴重之處罰(罰鍰、刑責),因此透過適格之受託銀行辦理信託,將較為安全有保障。

了解信託的基本概念後,您一定想知道信託究竟有什麼好處?為何歐美人士將信託視為財產管理的最佳工具?「信託」具有財產管理追求利潤員工福利社會責任事務處理資金調度風險管理7大功能,且產品種類多元化,可滿足社會大眾不同之需求。與其他財產管理工具比較,信託制度至少有以下好處:

u        委託人可預先規劃財產,透過受託銀行之專業管理和永續經營的機制,達到「富可超過三代」、「愛心照顧受益人」的長遠期待。

u        信託制度與各種投資商品結合後,具備資產增值及追求利潤的功用。

u        信託財產具有「獨立性」,即使受託銀行破產,信託財產亦不在破產清算之範圍內,不會損及信託財產之安全性。

信託與您的財產規劃息息相關,多多留意信託相關之訊息,或許您的人生將因「信託」而更加圓滿。

 

信託基本認識 :     

稱信託者,謂委託人財產權移轉或為其他處分,使受託人依信託本旨,為受益人之利益或為特定之目的,管理或處分信託財產之關係。 故基本上信託之關係人有委託人, 受託人, 受益人.

u        委託人 : 是創設信託關係之主要成員, 是為受託人依信託本旨之目的, 為信託財產之管理, 處分, 而移轉信託財產權或為其他處分權之人.

u        受託人 : 受託人係委託人設定信託之對象, 即是從委託人之委託而成為信託財產權之主體, 而依信託本旨去管理或處分信託財產之人.

u        受益人 : 受益人因信託之成立而享信託利益之人, 但信託行為另有訂定者, 從其所定. 受益人得拋棄其享有信託利益之權利.

u        不動產信託 : 係指信託之財產為不動產, 包括土地及其定著物, 地上權, 租賃權等所為之信託行為. 但信託不能對抗抵押權人, 亦即當抵押權人行使抵押權時, 信託即終了. (後面有詳述不動產信託).

u        公益信託 : 公益信託者,謂以慈善、文化、學術、技藝、宗教、祭祀或其他以公共利益為目的之信託.

u        信託發生原因 : 信託法第2條,信託,除法律另有規定外,應以契約或遺囑為之。

信託之特徵 :

u        以特定財產為中心之法律關係 : 當信託關係成立, 委託人基於信賴將財產移轉與受託人, 在信託目的完成或變為不能完成之前, 信託財產都應繼續為實現信託目的,而繼續由受託人管理, 處分. 受託人僅為信託財產之管理單位. 受託人因死亡, 辭任,或違反信託本旨等經受益人追回信託財產時, 信託仍然存在, 只是發生是否解任受託人重新選任問題. 故信託是以信託財產為中心, 而非人.

u        信託財產由委託人移轉與受託人 : 信託是需移轉信託財產權與受託人, 然後再設法限制受託人對該財產權之行使. 由此委託人的債權人及受託人受益人的債權人均不得對該信託財產求償或主張. 此為有別與代理, 委任及寄託者.

u        受託人對信託財產是唯一具有管理及處分權之人 : 信託關係成立後, 受託人即成為信託財產的所有權人. 因此受託人對信託財產有管理及處分之權.

u        受託人的權限, 受信託本旨之限制 : 受託人雖取得信託財產之所有權, 但此項財產權之交付係為達到管理, 處分信託財產之目的而為. 所以受託人只能為受益人之利益或信託行為所定之目的而為. 受託人因管理不當致信託財產發生損害或違反信託本旨處分信託財產時,委託人受益人或其他受託人得請求以金錢賠償信託財產所受損害或回復原狀,並得請求減免報酬。

信託種類有哪些?

(一)契約信託、遺囑信託與宣言信託 : 信託依委託人與受託人間的信託契約設立的,稱「契約信託」;由委託人以遺囑設立的,稱「遺囑信託」;委託人以自己財產權的全部或一部,對外宣言自為受託人的信託,稱「宣言信託」。

(二)自益信託與他益信託 : 委託人以自己為受益人而設立的信託,稱「自益信託」;以他人為受益人設立的信託,稱「他益信託」。

(三)私益信託與公益信託 : 設立信託以私的利益為目的的,為「私益信託」;以公期利益為目的的,稱「公益信託」。信託法第六十條第一項 , 信託除營業信託及公益信託外,由法院監督。

(四)營業信託與非營業信託 : 受託人接受信託以營業方式為之的,稱「營業信託」,又稱「商事信託」;非以營業方式接受信託的,為「非營業信託」,又稱「民事信託」。

(五)個別信託、集團信託與準集團信託 : 接受個別委託人委託,為個別受益人利益管理或處分信託財產的信託,稱「個別信託」;接受信託目的相同的不特定多數人委託,將信託財產集中管厘運用,再依本金比例分配收益的信託,稱「集團信託」;委託人或受益人為特定多數人(如某一企業或團體成員)的信託,稱「準集團信託」。

信託法第七十二條第一項公益信託由目的事業主管機關監督。

信託一般分類 :

()依個人信託設立時間先後 :

生前信託: 委託人在世時所設立,其信託目的包含財產的規劃、稅賦的考量。

            遺囑信託: 委託人以遺囑的方式設立,生效的時間是委託人發生被繼承之事實時,其目的在於遺產之分配與管理。 

()依受益人區分

自益信託: 委託人與受益人為同一人時的信託。

他益信託: 指受益人有委託人以外之人的情形。 

()依信託財產屬性

金錢信託: 委託人於信託行為中約定,於信託關係消滅時,對受益人以金錢為支付,亦可約定以運用取得之信託財產現狀交付。

物之信託: 以金錢以外之其他財產權,而成立信託。

有價證券信託: 以有價證券為信託財產之信託。

 

信託目的與優點

信託之目的:

u        財產信託規劃,委託專家管理,為使財產更充份利用,增加收益,多累積財富,經由信託給專家代經營。

u        財產管理,所有權人在國外或臥病, 無法自行管理財產。

u        照顧遺族,造福子孫。

u        指定受益人,規劃遺產,配合遺囑,確保財產依遺志分配。

u        財產規劃,節稅功能,確保財產延續,合法節省稅賦。

u        所有權人將財產藉信託架構發行受益憑證,售予投資客,募集資金。

u        風險規避,信託財產有其獨立性,委託人受託人死亡,破產等情形發生,均不受影響,且原則上對信託財產不得強制執行,也可避免在信託期間內被他人追索等。

但注意信託行為,有下列各款情形之一者,無效:

u        其目的違反強制或禁止規定者。

u        其目的違反公共秩序或善良風俗者。

u        以進行訴願或訴訟為主要目的者。

u        以依法不得受讓特定財產權之人為該財產權之受益人者。

 

信託法第6 : 信託行為有害於委託人之債權人權利者,債權人得聲請法院撤銷之。前項撤銷,不影響受益人已取得之利益。但受益人取得之利益未屆清償期或取得利益時明知或可得而知有害及債權者,不在此限。信託成立後六個月內,委託人或其遺產受破產之宣告者,推定其行為有害及債權。

 

信託財產性質 :

獨立自主性 :

u        信託關係不因委託人受託人死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但信託行為另有訂定者,不在此限。委託人或受託人為法人時,因解散或撤銷設立登記而消滅者,適用前項之規定。

u        受託人死亡時,信託財產不屬於其遺產。

u        受託人破產時,信託財產不屬於其破產財團。

u        對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者,不在此限。違反前項規定者,委託人受益人受託人得於強制執行程序終結前,向執行法院對債權人提起異議之訴。強制執行法第十八條第二項、第三項之規定,於前項情形,準用之。

u        屬於信託財產之債權與不屬於該信託財產之債務不得互相低銷。

u        混同 : 信託財產為所有權以外之權利時,受託人雖取得該權利標的之財產權,其權利亦不因混同而消滅。

u        受託人因信託行為取得之財產權為信託財產。受託人因信託財產之管理、處分、滅失、毀損或其他事由取得之財產權,仍屬信託財產。

u        以應登記或註冊之財產權為信託者,非經信託登記,不得對抗第三人。以有價證券為信託者,非依目的事業主管機關規定於證券上或其他表彰權利之文件上載明為信託財產,不得對抗第三人。以股票或公司債券為信託者,非經通知發行公司,不得對抗該公司。

 

成立之步驟

1. 確認信託目的。

2. 受益人指定。

3. 簽訂信託契約。

4. 交付信託財產。

5. 受託人管理運用。

6. 完成信託目的,交付財產。

 

安養信託讓你享有尊嚴的晚年生活

還記得20022月號天下雜誌,封面標題「儲蓄未來」嗎?隨著生育率的降低及醫療科技的進步,各國國民的平均壽命大幅提高,使得六十五歲以上的老年人口占勞動人口的比例逐年攀升,並加速了未來人口結構老化的速度。台灣在民國87年已正式進入聯合國所稱「老年化的國家」,依據經建會統計推估,到民國100年老年人口比例將增加到9.9%,預計在民國 130 年時,老年人口比例將高達32.89%,也就是每三個生產者要養一個老人,而目前是八個人負擔一位老人。另外,根據主計處人口調查,過去十年來台灣地區家庭結構,「單身家戶」比例,從13.4%提升到21.6%,「兩人家戶」也從12.7%提升到17.4%。在面臨人口老齡化、低生育率、高失業率及全球化競爭的環境下,個人要如何「儲蓄自己的未來」呢? 依據聯合國規劃,健全的老年經濟保障制度有三層,第一層是基本最低經濟保障,由政府透過稅收或社會保險方式提撥基金,例如內政部研擬中的國民年金方案,第二層是強制性儲蓄,透過雇主及員工強制提列,例如企業退休金及員工福利計畫,第三層則是自願性個人儲蓄。但在台灣,由於政府所規劃的國民年金尚未定案,加上企業退休金未能落實,相對之下自願性個人儲蓄是老年經濟保障制度的重心,而退休安養信託正是可以協助提供老年退休生活保障的信託服務。

歐美國家使用「信託」方式管理財產情形十分普遍,主要原因是信託制度兼具安全、專業管理與持續的功能,而其他財產管理制度,會因委託人去世或失去意思能力而中斷,但在信託制度下,即使當事人去世或喪失意思能力,信託關係仍不中斷。此外,信託財產受到信託法的保障,信託財産專戶獨立管理,不受委託人及受託銀行財務狀況惡化或破產的影響,且可避免被子女不當的占用,這對老年財產保障是相當重要的。國內目前已有多家金融機構的信託部開辦安養信託,透過受託銀行獨立且專業的管理,確保退休金及其他財產的安全與有效運用。委託人可以一次或分次方式支付信託財產,由受託銀行依信託契約內容,分散運用於存款、國內外共同基金、連動式債券及績優上市公司股票等收益相對穩定且風險低的理財工具,並依委託人的需要,定期或不定期將信託收益給予委託人,作為生活費、醫療費等,以確保老年生活品質。實務上之作法,例如,委託人與受託銀行約定,以委託人最後生存日為信託期限,在信託期間內,以自己及配偶為受益人,享有信託收益,信託期滿以子女或公益機構為信託財產歸屬人,信託結束時,受託銀行會將信託財產交給委託人指定的受益人,如此,不但自己的老年生活有保障,亦可照顧遺族,造福社會,達到「利己、利人、利他」三贏目的。您是否對退休生活已作好準備了嗎?如果還沒有,那就趕快找專業信託機構幫您規劃一個「無憂的未來」吧!

 

許孩子一個可靠的未來—創業及教育信託 :

u        案例一 : 林先生年近五十,經過早年的努力事業有成,也累積了一筆資金,但因晚婚,孩子還小,中年的林先生有很大的危機感,已開始考量為照顧孩子的將來而作準備,規劃逐年在一百萬元之免贈與稅額度內將財產分次移轉給小孩,但其仍不免憂心,小孩會因太早擁有財產而產生怠惰之心,又擔心財產移轉至孩子名下後,自己喪失財產之管控權,若孩子成年後如脫韁野馬,甚而任意揮霍財產,不但喪失其為孩子預先準備教育及創業資金之用意,也害了小孩…。

u        案例二 : 王先生是位超級業務員,經常奔波於世界各地,由於不想讓孩子輸在起跑點,所以自孩子出生後,即開始利用股票、基金、保險及銀行存款等方式,為孩子累積可觀的教育及創業基金,但總擔心若有一天自己無法親自照顧孩子時,有誰能真正值得託付呢?

在以上二個案例中,我們看到了內心徬徨不知如何進止的父母;其實,信託服務中的「教育及創業信託」都已為他們設想週到,「教育及創業信託」是父母(委託人)以子女(受益人)之教育或創業為目的,與受託銀行(受託人)簽立信託契約,約定將來在某一條件成就時,才將信託財產移轉給子女,信託條件之內容可依本身之經濟狀況、父母及子女之年齡、信託目的等因素由父母與受託銀行訂定之。

以案例一為例,林先生可和受託銀行簽訂委託人保留變更受益人或委託人可終止信託之信託契約,並約定在孩子完成研究所學業前,將每個月信託財產之孳息交給自己,作為支付子女教育費用,待小孩拿到碩士學位後(也許是十年後),才將信託財產本金移轉給子女作為創業之用,這樣做的好處是,父母可以放心的以子女教育及創業為目的成立信託,並將信託財產移轉給受託人,但其對該筆信託財產仍擁有掌控權,可避免子女不當揮霍,同時因信託成立時係以現值折算贈與金額,亦可達到節稅的效果。

以案例二之王先生而言,專業的受託銀行即是他最值得託付的好對象。因專業的受託銀行不僅擁有專業的資產管理團隊,可替代委託人從事資產管理,且受到嚴格之信託相關法律規範,只要他與受託銀行簽訂信託契約,既使他發生意外事故,受託銀行仍需依其生前設立信託時之信託本旨(即事先約定之目的及方式)照護子女之生活及教育費用,也就是說透過受託銀行永續經營之機制,可讓王先生的財富多一層的保障,幫助他真正達到照顧子女之目的。

信託制度的運用十分多元化,類似目的之信託商品,其名稱亦因推出之信託業者不同而不同,此類產品之共同特色係將「信託」與「基金」、「保險」等不同功能之產品作不同程度之結合,同時考量節省委託人的「贈與稅」,以達到專業管理、資產保護、節稅贈與及照顧親人之目的,善用「信託」,您可以許孩子一個更可依靠的未來。

 

員工福利信託--藏富於員工創造勞資雙贏 :

吳大偉是一位努力打拼有成的台灣中小企業老闆,幾年來辛苦經營公司,業績蒸蒸日上,並於去年正式於台灣證券交易所上市。日前吳大偉與幾位創業夥伴開會討論,決定實施員工福利信託計畫,由公司和員工按月共同提撥基金,購買公司股票,以作為員工未來之退休金。此一退休計畫除可吸引優秀員工加入公司工作外,對公司未來股權之掌握,亦較穩定。

國內企業目前提供之員工福利制度,大致上有員工分紅配股、現金增資員工新股承購、員工認股憑證、員工退休金及職工福利金等項目,但由於法令限制及各企業經營規模大小,前述員工福利項目並不是所有員工都可以享受到。例如我國勞基法針對勞工退休規定,員工須於同一事業工作15年以上且年滿55歲,或於同一事業工作25年以上者,才可以申請退休金給付,那對於已在同一家公司工作十多年但尚未符合退休資格的員工,一旦離職,多年努力豈不付諸東流!而目前產業景氣低迷,關廠裁員情形時有所聞,員工權益該如何保障?此外,員工分紅配股及現金增資入股,都是在企業有盈餘或有增資擴廠需要時,員工才有機會參與,況且每家企業章程規定不同,員工所得之福利,亦相當有限。

美日等先進國家的企業,早在數十年前,即感受到員工是企業最大的資產,為留住人才,協助員工累積個人財富,加強員工對企業向心力,因此,在多年前,即實施各種員工福利計畫,政府並給予稅賦的優惠,提供員工退休後之生活保障。

國內目前亦有多家企業,透過受託銀行規劃一項兼具員工福利、儲蓄及投資理財的員工福利信託商品。此種員工福利信託商品,會因投資標的範圍或成立目的不同,有不同產品名稱,如「員工持股信託」,主要投資自己公司股票;「員工福利及儲蓄信託」,投資標的除自己公司股票外,還包括定存、國內外基金或其他國內外有價證券等;「員工退職金信託」,則是用以彌補勞基法未規範企業提撥離職金的不足。

員工福利信託對企業來說,除了可以獎勵員工、彈性調整薪酬制度、留住人才、促進勞資和諧外,還可以加強員工對企業參與感,有利於股權安定;對員工而言,公司通常會相對提撥獎助金,薪資無形中相對提高,另外,亦可以強迫自己儲蓄的定期投資方式,透過受託銀行專業操作,長期下來可獲得穩定報酬,為自己的退休金預作準備。最重要的是,信託財產係交由公正的信託業管理運用,具有絕對的獨立性及安全性,並且受到法令十足的保障,員工一旦加入福利信託計畫,退休後將不再會有兒女不孝,老無所終的煩惱!

對企業而言,若能在成本有限的情況下照顧員工,不僅能使員工獲利,又可增加員工對公司的向心力,創造勞資雙贏,何樂而不為?

 

金錢信託--「信託」鎮守您的血汗錢

金錢信託與您息息相關,了解它將讓您多一個財富管理的管道。究竟信託業務涵蓋哪些範圍?何謂金錢信託?信託與您有何關聯呢?依法令規定,信託業可辦理之信託業務涵蓋金錢信託、有價證券信託、不動產信託、金錢債權及其擔保物權信託(:金融資產證券化…等共計十種,而其中金錢信託是目前產品種類最多,也是與您最切身相關的信託服務。

所謂金錢信託,係指信託行為生效時,委託人交付給受託人之信託財產為金錢者,譬如經由信託投資國內外基金,即是最常見的金錢信託。此外,市場上陸續推出的金錢信託商品至少有:員工持股(福儲)信託、保險金信託、安養撫育信託、遺孤信託、退休金信託、子女教育創業信託及結合理財、保險、信託之信託理財計畫…等種類繁多,而近期新推出之集合管理運用帳戶亦屬之。

信託可依個人需要量身訂做,並無一定制式規範,以下謹就不同年齡層之需要,提出概略性規劃建議,但所列年齡僅供參考,實際狀況依個人生涯規畫、家庭狀況而會有差異。

()21歲至30歲(創業期---追求利潤): 此時期為開始成家立業之階段,雖具有自己的經濟能力,但財富累積有限,宜利用定期定額或分散投資組合之單筆投資等金錢信託方式累積資產,且如所服務企業有設立員工持股或福儲信託,亦應考慮加入。

()31歲至40歲(安家期---追求利潤+風險管理): 此一階段,經濟能力逐漸增強,但隨著子女的誕生,使得生活責任增加,此時除以定期定額投資或分散投資組合之單筆投資等金錢信託方式累積資產外,亦應考慮辦理與子女教育、創業相關之信託,以達到照顧子女之目的。且為確保最終保障心願達成,亦可辦理保險金信託,或結合理財、保險及信託之信託理財計畫。

()41歲至50歲(成熟期---財產管理+追求利潤+風險管理): 此階段資金較為充裕,可依個別家庭狀況、風險承擔能力及意願,考慮將多餘的資金藉由金錢信託,一部分進行穩健投資,一部分則從事較積極之投資運用。而保險金信託、信託理財計畫及子女教育相關信託等,依個別家庭情形在此階段應是仍有需要的。

()51歲以後(退休期---財產管理+追求利潤+風險管理+事務處理): 此時主要應考慮退休金之運用、財產永續管理及遺產繼承等問題,可利用提供整體財產管理服務之個人財產管理信託,除金錢信託外,亦可結合不動產信託及有價證券信託等,並可考量財產繼承及遺產管理需要,預為訂立遺囑信託。

由於各家業者所推出之商品涵蓋範圍不同,收費標準也不盡相同,您可依不同之信託目的,如:子女教育、身心障礙子女照顧、退休安養或者是遺產規劃…及不同之經濟需要多方比較,選擇適合自己之受託銀行及信託商品,以真正達到您想照顧自己或親人之心願。

 

保險金信託 :

王大成是事業有成的中小企業主,早年因感情不順與太太離婚,獨自撫養二個未成年子女。由於經常搭機至世界各地洽談業務,雖然已買了足額的保險,但萬一發生重大意外事故過世,子女監護權依法由親生母親擔任,他擔心已再嫁的前妻沒有妥善處理遺留下龐大的保險金,二個未成年子女未來漫長的生活及教育經費發生問題怎麼辦?

李萍有個殘障的兒子,她擔心過世後這個兒子未來生活問題,如果留錢給他,他能將自己照顧好嗎?

保險金信託業務就是要規避上述風險所設計的信託服務,它的特色是將「保險」與「信託」相結合,主要功能是避免發生意外事故時,保險金被法定監護人不當挪用、遺族不當管理,以致保險金無法落實保障遺族生活的目的。目前已有許多金融機構的信託部開辦保險金信託業務,提供父母對遭逢意外後未成年子女財產權益保障的需求,當父母親過世時,透過信託機構獨立且專業的管理,將保險理賠金定期撥付生活費給子女,一直到成年完成學業為止,當然也可以約定持續照顧殘障的子女,使他們能長期獲得妥善的照顧。

此外,信託財產受到信託法的保障,可免除未來遭強制執行的困擾。在國外,人們常藉由「信託」來規劃、管理、運用與保全財產,達到生前照顧自己,死後照顧遺族,甚至造福社會公益等目的。在台灣,由於信託相關法令已立法通過,也使得國人能與歐、美等已開發國家的國民一樣,享受信託的好處。

保險金信託的運作方式是,被保險人投保後與保險公司約定,在保險契約批註上註明,一旦發生保險理賠,理賠金即撥付到信託機構的信託專戶內,信託機構則根據與客戶簽訂的信託契約內容,將保險金運用在債券、存款、共同基金、保險等具穩定收益又低風險的理財工具,再逐年、定期把信託收益交給被保險人的子女。例如客戶可以與銀行約定契約為20年,在子女成年之後,契約終止;若不幸客戶在契約期間身亡,保險理賠金即會自動撥到信託機構的信託專戶內,依契約指示每月撥付生活費及教育費給子女。

另外,目前已有多家信託機構將保險金信託業務結合理財,提供三合一的保險金信託業務,即父母每月為子女投資定期定額基金,並投保人壽保險與意外險,同時與信託機構簽訂信託契約,約定保險事故發生時,將基金本益與保險理賠金信託予信託機構,在子女成年前,定期交付給他。對於父母來說,在簽訂信託契約時並不需要有一筆財產交付信託,而且只要每年所購買的基金在一百萬元以下,即可免納贈與稅,所以三合一的保險金信託可以說是一種本少利多的選擇。

信託是一種信任與專業的託付,也是一個長期的承諾。消費者在規劃保險金信託時,首先要選擇專業的信託機構,透過妥善規劃信託架構,可以讓受益人享有長期完善的保障,並且能降低稅負支出。其次,每家信託機構所辦理的保險金信託業務,給付方式、投資標的、投資限制及最低月付額等不盡相同,所以一定要檢視自己的需求及財務能力,並與專業信託機構洽談後,才能規劃出符合自己需要的保險金信託。

 

金錢信託—利用信託投資國內外基金 

張敏敏一年前從學校畢業,目前在一家電腦公司擔任業務專員,去年年終領了一筆為數不少的績效獎金,正煩惱著在目前低利率的時代,如何能善用這筆獎金,未雨綢繆為未來人生預作規劃?聰明的張敏敏,在經過思考後,選擇到銀行辦理以指定用途信託方式投資國內外基金。

張敏敏透過銀行以指定用途信託方式投資國內外基金,首先須與銀行簽訂信託契約,並由自己決定投資標的、金額及時點,因此,須自行承擔投資盈虧的風險。通常受託銀行會輔導委託人在進行投資時,除注重收益外,更應注重高品質及安全性以保障委託人權益。

委託人將金錢交付給受託銀行後,受託銀行即須負起善良管理人責任,將委託人所交付的金錢進行投資,投資所取得之基金受益權單位,係登記在受託人名下,受託銀行再依各委託人投資金額分配單位數,以記名式信託憑證、帳簿或通知書方式加以表彰,投資資產變動狀況則由銀行定期作成信託財產目錄或通知單送交委託人。

基金商品依投資標的別可區分為貨幣型、債券型、股票型、平衡型、組合型;依投資地區可分為國內和國外基金,國外基金又可區分為單一國家型、區域型及全球型;個人投資國外基金所產生之收益,因屬境外所得,所以免稅;另依手續費收取方式,可分為前收型及後收型;投資方式則可分為單筆投資和定期定額投資,投資人如欲掌握股市上漲之機會,則可以單筆投資方式投資,至定期定額投資則可達到平均投資成本的好處。可見以信託方式投資基金之商品種類繁多,投資人可因應各種不同之需求加以選擇,充分享受投資標的多元化,並可分散風險的好處。

隨著財務工程技術的進步,指定用途信託資金投資商品設計日益多元化,利用信託投資國內外基金是十分便利的個人理財方式,委託人只要到各銀行完成辦理指定用途信託資金投資國內外基金之開戶手續,即可透過銀行各分支機構、電話或網路下單。

張敏敏看好資訊產業的發展及歐元的走勢,將部分年終獎�

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u        遺產與贈與稅法5中規定:2親等以內親屬間財產之買賣視同贈與。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。

u        遺產及贈與稅法5規定,以顯著不相當之代價,讓與財產、免除或承擔債務者,其差額部分。

u        2親等以內的不動產移轉有兩種方式 : 一為贈與,一為實際買賣,但由於所以有償行為者,應以買賣方式辦理,反之,無償給予者,係屬贈與行為,則應以贈與方式辦理產權移轉。以此看來,使用贈與方式或買賣方式來移轉並無差異,但實際上還是有所不同。例如2親等間自用住宅移轉,必須以買賣方式辦理之,始可申請按自用稅率課徵土地增值稅。惟因係2親等以內親屬間之買賣,仍然應依遺產及贈與稅法5之規定申報贈與稅。

u        2親等間之過戶應視實際移轉行為而定其契約性質,若未支付任何價金,即為贈與行為;若有支付價金,即使該價金低於公定價格,仍屬買賣行為,僅就差額部分"視同贈與"核課贈與稅..

u        不動產移轉給配偶 : 由於夫妻間的贈與不列入贈與總額,因此無須繳納贈與稅;不像一般的不動產贈與,必須需繳土地增值稅、贈與稅、與財產交易所得稅,因此夫妻間的不動產移轉,便以贈與的方式較為簡便而省稅。(詳細說明請看贈與需知中的夫妻贈與)

u        2親等間之過戶,即使是買賣契約仍需申報贈與稅,並應檢附資金流程。

u        依土地登記規則34:申請登記,除本規則另有規定外,應提出下列文件:

²         登記申請書。

²         登記原因證明文件。(所有權移轉契約書, 義務人印鑑證明(符合土地登記規則40等規定者得免附義務人印鑑證明)

²         土地建物所有權狀。

²         申請人身分證明。(身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本)

²         贈與稅證明。(二親等內之買賣移轉應檢附贈與稅繳納或免納證明)

²         增值稅及契稅繳納收據或免稅證明。

²         農業用地作農業使用證明書。(農地所有權移轉時應檢附)

²         農地承買人承諾書。

²         其他依法令規定應檢附之文件。 

申辦前述登記案件,買賣時之出賣人或贈與時之贈與人,應檢附印鑑證明憑辦,其印鑑證明書須向當事人戶籍所在地之戶政事務所申領。

 

辦理程序 :

u        2親等之移轉程序同一般之移轉,除了申報增值稅(夫妻贈與除外)、契稅、仍要贈與稅。2親等間之買賣與贈與,其在申報土地增值稅,契稅及贈與稅時,其申報程序均同。

u        2親等間之所有權移轉,如未能提出支付價金證明時,國稅局均以贈與論核課贈與稅,所以必須另行申報贈與稅,並取得繳清或免稅證明後,始得申辦登記。

u        2親等間之所有權移轉可提出資金來源(所得)與資金流程及資金去向(存摺影本、款證明與買賣私契)者,即可向國稅局申請免徵贈與稅,仍然必須另行申報贈與稅,待取得核准免稅證明,始得申辦登記。

u        2親等間之買賣應以事實來認定,是否確有能力繳付貸款本息及土地增值稅款,均為國稅局之查核範圍。

u        若確有相當財力證明,建議可以補充說明書將其償還貸款之來源、計畫加以說明,請國稅局先行核准免稅,再將本案列管追蹤

u        是以,2親等間之所有權移轉,應視法律行為而定其契約種類,亦即,如確有支付價金者,應以〝買賣〞為其移轉原因,如未支付任何價金者,則以〝贈與〞為其移轉原因。

u        但仍應注意,若屬『假買賣(契約)真贈與(行為)』,可能涉及刑法第214215之罪,不可不慎。

 

申報及文件

依遺產及贈與稅法第5條規定,二親等以內親屬間財產買賣,應以贈與論課徵贈與稅;但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。因此,有關二親等以內親屬間不動產之買賣,如能舉證並經稽徵機關核認者,得免課贈與稅,惟於辦理贈與稅申報時,應檢附下列資料:

(1). 贈與稅申報書、贈受雙方身分證或戶口名簿影本,委託他人代辦者應附委託書、買賣公契及稅單影本(如土地所有權移轉契約書、建物所有權移轉契約書、土地增值稅稅單、房屋契稅稅單)、買賣私契影本或買賣說明書(簡要說明買賣價款及支付流程)各乙份。

(2). 已支付價款之確實證明文件(如買賣雙方之存摺、匯款單、銀行支票、收據等),以及資金來源(如來自歷年受贈所得、繼承取得之財產、出售不動產所得、以其自有不動產向銀行貸款、歷年綜合所得等)之證明文件。

(3). 如係需待不動產過戶登記後向銀行貸款給付(另需檢附償還貸款之能力證明)、待不動產過戶登記後再行支付價款(如前述應檢附支付價款及資金來源之證明文件)、係承擔賣方原積欠銀行之貸款(另需檢附貸款餘額證明、賣方登記為債務人之土地及建務登記謄本、買方承接貸款之能力證明)者,並應檢具切結書(切結於3個月內補具有關貸款給付、變更登記後之土地及建物登記謄

 

u        實務上應先申報增值稅、契稅,再依據上述遺產及贈與稅法之規定,申報贈與稅

u        申報增值稅、契稅則以贈與標的所在地稅捐處為申報機關。

u        申報贈與稅時,應以受贈人戶籍所在地國稅局為申報機關。

u        申請登記以贈與標的所在地地政事務所為登記機關。

u        「贈與」屬所有權移轉登記,其申請登記之應備文件請參照土地登記規則第34條規定,申請登記,除本規則另有規定外,應提出下列文件:

²         登記申請書。

²         登記原因證明文件。

²         所有權狀或他項權利證明書。

²         申請人身分證明。

²         其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。

 

如何節稅 :

u        二親等間房地產之移轉得以買賣方式或贈與方式,悉依當事人間為有償行為(買賣)或無償行為(贈與)定之。實務上二親等間難以舉證者,相互移轉係屬無償行為,不宜透過第三者為假買賣移轉,反而會遭稽核而處以罰鍰,且有逃稅之事實(非嫌疑)。

u        贈與稅之課徵,均以土地公告現值與房屋標準價格為之。

u        屬應課徵贈與稅時,尚應注意買賣時,買方之契稅;贈與時,受贈人之土地增值稅與契稅,得在贈與總額中扣除。

u        以〝買賣〞為其移轉原因:土地部分可享用一人一生一次自用土地增值稅稅率,房屋部分則以房屋評定現值繳納契稅及財產交易所得稅。也才可以利用土地稅法第35規定申辦重購退稅,或土地稅法33減半徵收之規定於所定時間內(93131)辦理。

u        以〝贈與〞為其移轉原因:土地部分無法享用111次自用土地增值稅稅率,房屋部分則以房屋評定現值繳納契稅。 且其增值稅與契稅均由受贈人繳納(應留存資金轉存證明)時,尚可予以扣除,應屬最省稅之方式。

u        可利用每人 (贈與人) 每年(11日至1231)100萬元免稅額為作為無償免除部分。

u        參照土地稅法規定,土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過3公畝 (300平方公尺 ≒ 90.75)部分或非都市土地面積未超過7公畝 (700平方公尺)部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之;超過3公畝或7公畝者,其超過部分之土地漲價總數額,依前條規定之稅率徵收之。前項土地於出售前1年內,曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。上規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。土地所有權人,依上規規定稅率繳納土地增值稅者,以1次為限。由上述規定可知,自用住宅用地移轉,申請按優惠稅率課徵土地增值稅時,應以「出售」為限。故「贈與」並不適用自用優惠稅率。

u        也可以自有資金每年安排自己或夫妻雙方在免稅額內贈與資金予子女,再以子女名義向自己購置不動產。

u        國稅局在查核2親等間之買賣案時,係以一般正常交易之角度來審核其主張買賣之真實性,而市場上之交易習慣多為7成貸款,3成自備款。唯2親等間之買賣仍以事實來認定,如購買人有能力繳付貸款本息及土地增值稅款, 需附購買人財力證明,但也可以寫計劃書說明償還貸款之來源,請國稅局先行核准免稅,再將本案列管追蹤。

u        國稅機關稽核時,會查買主有無資金來源,有能力支付價款,買主資金是需從存款或所得中看出, 如無則應舉證其來源,買賣間本次資金支付之流程表,可從交付之支票、本票或匯款單中查明,國稅局另會列管並持續追蹤已交付賣主之資金有無流回買方.

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如何將不動產用最省稅方式過戶予小孩 :

父母與子女之間不動產買賣,屬二親等間之買賣視同贈與之範圍,若無法提出實際支付價款之證明,則須就該不動產之土地公告現值房屋評定現值,課徵贈與稅。如子女已成年,與未成年處理方式不同,已成年且有無自有資金與沒有自有資金處理方式又不同。

若子女沒有自有資金,則建議可由父母分年多次將不動產在免稅額一百萬元內, 以持分方式移轉予子女。

若子女有自有資金,以買賣方式較好,用子女有自有資金及未來子女有能力分期償還銀行貸款,訂立買賣私契。惟此方法仍應注意,兒子給付母親之款項不可回流,否則仍會被追償原免徵之贈與稅。前述貸款金額得在買賣總價中扣除,但兒子仍需有償債之能力。

u        父母將其名下所有之不動產贈與子女,依據遺產及贈與稅法5之規定,係視同贈與,除了依法應課徵土地增值稅及契稅外,仍須加課贈與稅。:依贈與時不動產之公告現值或評定價值計算贈與總額,並以減除贈與人每年免稅額100萬元後之贈與淨額核算贈與稅。由於贈與人每年得減除免稅額100萬元,因此,如依不動產採逐年贈與部分持分的方式,即可達到節稅之效果,惟應向相關機關(如稅捐處、國稅局及地政事務所)申辦之手續,亦須逐年辦理。另因不動產贈與移轉所繳納之契稅或土地增值稅,如確由受贈人負擔者,亦得自贈與總額中扣除。

u        父母與子女間財產之移轉,應不必考量年紀之大小,因為一般民眾有個錯誤之觀念,誤以為遺產稅非常多,其實應反過來,只有發生繼承,課了遺產稅才能避開鉅額之土地增值稅。且不動產遺產稅係以公定價格(土地公告現值與房屋現值)核定,非以市價課徵,且另有免稅額及扣除額與不計入遺產總額,一般僅在不動產之公定價值高於1,280萬元以上,始需課稅。(免稅額700萬,配偶扣除額400萬,成年子女假設2人各40萬為80萬,喪葬費100)

u        假設父母擬將不動產先行移轉給小孩時,因涉及土地增值稅、契稅及贈與稅之課徵,其節稅方式如下:

²         增值稅:可考慮將名下全部土地,其面積都市土地在3公畝 (300平方公尺 ≒ 90.75)之內,一併申辦自用住宅優惠稅率予子女。

²         贈與稅:可考慮夫妻每年每人各100萬元之免稅額,先行每年贈與現金於小孩後,俟小孩儲存一定金額後,配合自用增值稅以買賣方式支付價款向父母買回,並辦理移轉過戶手續。

u        由父母出資為子女向他人購買不動產:因出資無償為他人購置資產亦是一種贈與行為,故應課徵贈與稅,惟財產標的為不動產,係按贈與時不動產之公告現值或評定價值核算贈與稅,並非按實際買賣價額核算,故不必提示買賣私契及收付款流程之證明文件。

u        未成年子女以其「自有資金」向他人購買不動產:須提示買賣私契並提出支付之全部價款屬於購買人所有(例如歷年受贈所得、因繼承取得之財產及有關運用過程的相關資料)之證明文件,如經稽徵機關查核屬實者,得免課徵贈與稅。否則視為法定代理人或監護人之贈與,應課徵贈與稅。

u        子女以其自有資金向父母「購買」:除提示買賣私契或買賣說明書外,並提出已支付價款的確實證明,即雙方收付款流程(例如銀行存摺、銀行支票、匯款單影本)、資金來源(例如工作所得、出售財產所得、薪資所得扣繳憑單)等證明文件,如經稽徵機關查核屬實者,得免課徵贈與稅。否則視為父母(賣方)對於買方(子女)之贈與,應課徵贈與稅。

 

二親等內低價售股視同贈與

u        二親等內親屬間買賣未上市或上櫃公司股票,雖然已經繳納證券交易稅,但是如果有贈與的事實,或是以低價售股之差價,仍然應該繳納贈與稅。國稅局最近就查獲某納稅人涉及以低價售股給子女的案例,並以差價部分視同贈與,課徵贈與稅。

u        納稅人某甲在87年間按每股面額10元移轉未上市之A公司股票50萬股給其子某乙,同時申報了證券交易稅,由於買賣雙方是父子關係,國稅局懷疑有贈與的情形,深入加以查核。結果,國稅局雖查得某乙的確有交付價金給父親,且能提示支付價金的證明,但仍認為成交價太低,應就差價部分課徵贈與稅。國稅局查得某甲和某乙買賣股票的成交日當天,A公司股票每股資產淨值是25元,國稅局就其成交價格與經該局核算移轉日A公司股票的資產淨值比較,發現差額高達750萬元,因此依法核課贈與稅。

u        2親等內親屬間的移轉財產行為,如果可以提出支付價款及流程,證明買賣屬實者,可以免課贈與稅。

u        但是,如果移轉股票價格低於依公司資產淨值所計算價值,其差額部分,仍會被國稅局視為以顯著不相當代價讓與財產,應該課徵贈與稅。

u        國稅局表示,很多納稅人都以為,2親等之間的股票移轉,只要以買賣行為,申報稅率較低的證交稅,就可以規避稅率較高的贈與稅。

u        因此,以假買賣方式逃漏贈與稅;或是「以低報高」,規避贈與稅,雖然買賣確實,但如申報的交易價格低於該未上市公司股票的每股資產淨值時,差額部分超過一定限額,仍有被課贈與稅之虞。

 

二親等財產三角移轉 :

u        不動產所有人經由第3人移轉不動產予特定人,通稱『三角移轉』。由於國稅局和稅捐處之間已建立了 - 房地產移轉資料通報系統,只要房地產一移轉,稅捐處即通報國稅局。國稅局首先查明移轉雙方是否有親屬關係或同戶設籍,再查核是否涉嫌以三角移轉逃避贈與稅。尤其在列管追蹤買賣雙方資金異動、流程的數年中,查看財產最後是不是又回到2等親屬手裡。

u        利用三角移轉方式規避贈與稅的案件,大多不願意將財產放在「第3者」名下太久。大約在移轉12年內就會轉回2等親屬名下,甚至為了省下土地增值稅,乾脆在同1年度內完成移轉,國稅局根本手到擒來。

u        稽徵機關在論及是類案件時,常以納稅義務人未就有關支付價款流程及承擔貸款提出證明,以資佐證買賣行為屬實,一律以贈與論認列,因此案件除經人檢舉外,均先行發函輔導納稅義務人;請於揪到通知函後十日內辦理補申報贈與稅,就算無法舉證證明確實屬於買賣行為,亦僅需補徵贈與稅而免於處罰。

u        而已繳納的契稅,依財政部88812日台財稅第881934671號函釋,卻以房地買賣,已辦竣所有權登記,並經再次出售移轉登記,是於客觀上,中間買受人確實有因其申報之買賣關係取得該房地產權之事實,已然合於契稅繳納要件,在中間買受人未塗銷其產權登記前,尚不宜退還原繳納之契稅。

 

地主提供土地和建商合建分屋,分得房屋登記在子女或二親等親屬的名下,視同贈與

u        地主提供土地和建商合建分屋,如分得之房屋登記在子女或2親等親屬的名下,即使該合建案是以子女等人為起造人且自始未變更,仍應視為是地主對子女或2親等親屬贈與,課贈與稅。

u        國稅局受理某檢舉案,發現有某地主提供土地和建商合建分屋,將本人應分得的四戶房屋,以子女等人為起造人,並在取得房屋使用執照後,向地政事務所辦理建築物總登記,卻未辦理贈與稅申報,因此,該局將該房屋,連同土地持分一併補課贈與稅700多萬元。

u        地主提供土地和建商合建分屋時,地主應分得房屋,如果以子女或2親等以內親屬名義起造,應該依規定在領取使用執照時為贈與日,依法申報贈與稅。地主合建所分得的房屋,如果從申請建照到完工,自始都以子女或2親等內親屬名義為起造人,且沒有變更,也應算是地主對子女或2親等以內親屬的贈與,因為,該房屋是地主提供土地合建所分得的,因此分得的房子如登記為地主以外的人,都算是地主對登記人的贈與,應依法申報贈與稅。

u        依規定應申報贈與稅而未申報,一旦被查獲,除補稅外還會被處以罰鍰。因特籲請納稅義務人,合建分屋,地主分得之房屋如登記在他人名下,雖從興建到完工為止,未變更起造人,仍應依規定申報贈與稅。

 

二等親間財產買賣 舉證支付事實 不必課贈與稅 :

u        2等親之間的財產買賣,依照遺產及贈與稅法5規定,當事人若能夠提出已支付買賣價款的資料,證明確實是買賣而不是贈與,即不必課徵贈與稅。

u        2等親之間的不動產買賣,是否需要課徵贈與稅。所謂的2等親以內,乃包括血親親屬(如父子、兄弟姊妹)與姻親親屬(如兄嫂、弟媳、妯娌、連襟)。國稅局強調,只要當事人之間確實支付價金,達成交易,就屬於買賣行為,而非贈與行為,因此不須課徵贈與稅。唯有一點需注意,買受人所支付的價款資金來源,不能是賣方直接借與、或是由賣方提供擔保,向他人借款而來,否則仍然符合贈與條件,而須繳納贈與稅。

u        舉例來說,某甲於92年間移轉土地給予其弟,經國稅局查核屬2等親以內親屬間財產轉移,但某甲主張2人間確屬買賣行為,並提出私人買賣契約書(俗稱私契),其價款為800萬元及買賣雙方收付款存摺影本等資料,同時提示買者購買土地的資金來源,是其本人定期存款到期及中途解約所支付之價款證明,經國稅局查核屬實後,非屬贈與,故無須課徵贈與稅。

 

二親等間移轉不動產 買賣、贈與搭配節稅 :

u        2親等間不動產買賣要不要繳交財產交易所得並申報綜合所得稅? 答案是「YES」!而不動產在移轉給子女或配偶時,若採用土地與房屋分別以買賣及贈與方式移轉,可省下一筆為數可觀的土地贈與稅。

u        自民國875月以後,二親等以內的不動產移轉可選擇2種方式,一為贈與,一為實際買賣,但由於遺產贈與稅法第5條中規定,2親等以內親屬間財產之買賣視同贈與,以此看來,使用贈與方式或買賣方式來移轉並無差異,但實際上還是有所不同,也常造成每年這段報稅期間納稅人的困擾。

u        不動產的移轉通常包括房屋與土地,二者一併移轉,土地部分必須繳納土地增值稅,房屋部分則以房屋評定現值認列為所得,列入當年度的不動產交易所得中申報,因此在申報房屋部分的所得時,究竟要運用贈與財產方式申報,還是運用直接買賣交易方式申報,便需要一番精算比較,選擇最節稅的方式。

u        舉例來說,林先生欲移轉其名下之房屋給兒子,此房屋之評定現值為200萬元,若按照一般常理為節省贈與稅,林先生選擇提出資金流向,以買賣方式辦理移轉,而事實上林先生反而可能需繳交更多的財產交易所得稅,因為選擇贈與方式辦理不動產移轉,扣除100萬元的免稅額後,需課徵4.8萬元的贈與稅;而選擇以買賣方式,若假設林先生之個人綜合所得稅級距為30,將這筆買賣交易所得併入林先生個人年度所得之後,則需課徵的財產交易所得稅總額為13.2萬元,相形之下,林先生當初應以贈與方式辦理移轉較為省稅。若林先生的所得級距達到40﹪,選擇贈與方式移轉將可節省更多的稅負。

u        2親等中夫妻間的不動產移轉問題,由於夫妻間的贈與不計入贈與總額,因此無須課徵贈與稅;不像一般的不動產贈與,必須課徵贈與稅與財產交易所得稅,因此夫妻間的不動產移轉,便以贈與的方式較為簡便而省稅。

u        另外有關不動產移轉的節稅方式,若是能善用合法的節稅規劃,將土地以買賣方式移轉、房屋以贈與方式移轉,最能達到節稅的目的。土地部分若是以贈與方式移轉,必須繳納土地增值稅與贈與稅,若採用直接買賣的方式,則可省下贈與稅的支出;房屋部分則以贈與方式移轉即可。一般人在辦理贈與時,通常是將土地與房屋一併贈與,相較之下,這種方式便會多繳了土地部分的贈與稅。

u        另外,房屋買賣時所申報的財產交易所得,僅有房屋部分,在2親等以內究竟適用贈與還是買賣,必須精算一番相互比較;不動產移轉時的節稅,顯然以土地採買買、房屋採贈與的方式較為有利。  

 

二親等間買賣不動產要課徵贈與稅 :

二親等間買賣不動產要不要課徵贈與稅?如果當事人間確有支付價金,係屬買賣行為而非贈與行為,應如何提供資料才不會被課稅?

二親等以內親屬間財產之買賣,依照遺產及贈與稅法第5條第6款規定,當事人如果能夠提出已經支付買賣價款的資料,證明確實是買賣而不是贈與,就不必課徵贈與稅,而且買受人所支付價款之資金來源,不得為出賣人直接借與或提供擔保向他人借款而來,才可認定為買賣,否則仍以贈與論課徵贈與稅;而所謂二親等以內「親屬」包括血親親屬(如父子、兄弟姊妹) 與姻親親屬(如兄嫂、弟媳、妯娌、連襟)

基本上二親等以內親屬間不動產之買賣,於申報土地移轉現值或契稅,經地方稅捐機關於繳納通知書註記「另有贈與稅」,核認有視同贈與問題時,如經當事人申請核發非屬贈與財產同意移轉證明書,應予受理,並請其提供支付價款證明,若經查符合遺產及贈與稅法第5條第6款但書規定者,則准予核發非屬贈與財產同意移轉證明書,若不符合該條但書規定時,則以贈與論之案件課徵贈與稅。

有關二親等以內親屬間財產之移轉,應妥善保管契約書及收付款項資金流程等相關資料,以免國稅局查核時,因無法提出確實買賣價款證明,而被課徵贈與稅。

二親等以內親屬間財產的買賣,以贈與論。但能提出已支付價款的證明,且該支付之價款不是由出賣人貸給或由出賣人提供擔保向他人借得者,不在此限。例如兄弟間買賣不動產,若約定的買賣總價款與按公告現值或評定價格計算之金額相較,並無不相當,且能提出已支付價款的確實證明,經稽徵機關查核屬實者,得免課贈與稅。另外,買受人支付價款之方式,如係部分先付予現金,部分俟不動產移轉登記後,再以向銀行之貸款支付者,倘經稽徵機關查證買受人之所得及資力足以償還貸款,則先予核認屬買賣,以便納稅人辦理過戶登記,惟對貸款部分是否確有辦理並支付賣方,將予列管追蹤查核。

國樹局會追查貸款列管追蹤查核補稅,納稅人的注意。甲案經追查買受人向銀行貸款後,非支付予賣方,卻為另1親屬清償銀行債務,認屬賣方承擔另1親屬債務之「間接贈與」;另乙案買受人向銀行貸款代為清償賣方銀行債務之金額超過應給付買賣尾款之金額,該溢付款之部分認係買受人另為承擔賣方債務之「贈與」行為。該2個列管追蹤查核案例,均依遺產及贈與稅法第5條第1款規定補徵贈與稅。

 

二等親不動產買賣 免贈與證明自己辦 :

房地產行情轉趨熱絡,國稅局接到二親等以內房地產買賣免視為贈與的申報案件,也跟著增加。二親等間即使是真買賣不動產,代書收取贈與申報免稅的費用約5000元,其實這個錢是可以自己賺的。二親等,指的是父母與子女、兄弟姐妹間,二親等以內不動產買賣,若提不出支付價款的證明,視為贈與。因為有這條規定,所以,二親等內不動產買賣,在程序上要比一般陌生人間買賣不動產更為複雜,在過戶或是向銀行辦理房貸之前,都必須要附一紙贈與免稅或是贈與繳清證明。一般人買賣不動產多半交付代書辦理過戶及繳交規費的手續,但是不少代書因為碰過二親等間買賣不動產的案例不多,代書光是贈與稅申報手續就說得很「神」,不但要價行情約5000元,還說不出應花多少時間。其實二親等內不動產交易,只要是真買賣,根本可以自己賺這筆代書費,從準備憑證到申報、領取免稅證明,可以自己搞定。自己要賺這筆代書費,第一個動作是打電話到國稅局客服中心,將自己的情況說明清楚,問清楚要帶什麼憑證,只要電話打得通,可以一次問清楚所需憑證,一般單純的二親等間買賣不動產,最關鍵的憑證就是付款證明,要有付款支票影本或是付款入帳影本等。之後可以親至國稅局辦理申報,送件後可在4個工作天之後等候通知,若買賣金額超過房地產公告價格,買賣雙方都是有收入的成年人,大致沒問題,免稅證明可現場填明是自取或是郵寄,情況單純者,在一周內就可以拿到免贈與證明,且不用付任何費用。

 

二等親間買賣如何主張免課贈與稅

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親等的計算方式:親等的計算法,又可分為血親的親等計算姻親的親等計算

民法967

u       直系血親,謂己身所從出或從己身所出之血親。
u        旁系血親,謂非直系血親,而與己身出於同源之血親。

血親之親等計算:

民法968「血親親等之計算,直系血親,從己身上下數,以1世為1親等。旁系血親,從己身數至同源之直系血親,在由同源之直系血親,數至與之計算親等之血親,以其總世數為親等之數。」

即是由自己往上算,算到與要計算的人共同祖先處,在往下算到那人,兩者加起來便是。例如同一個祖父的表哥與自己的親等,是先從自己往上算到祖父,共兩親等,在由祖父往下算,算到表哥,也是兩親等,加起來共4親等,於是自己和表哥之間就是4親等的血親。

舉例來說:

u        如果是直系血親(即己身所從出或從己身所出之血親,如:父母、祖父母、子女等)的話,父母與我們是一親等,祖父母與我們是二親等,我們的子女與我們也是一親等,我們的孫子與我們是二親等。

u        如果是旁系血親(即非直系血親,而與己身出於同源之血親,如:兄弟姊妹、叔叔、阿姨等)的話,要先找出兩人相同的那一個直系血親,再從我們自己往上算,算到兩個人相同的那一個直系血親後,再從那一個直系血親往下算,算到欲計算的那一個人。如:我與妹妹是幾親等?要先找出我們兩個相同的那一個直系血親,我與妹妹相同的那一個直系血親,就是我媽媽,然後開始算,我與媽媽是一親等,媽媽與妹妹是一親等,加計起來就是二親等。

        我與表妹是幾親等?我與表妹相同的那一個直系血親就是我外婆,然後開始算,我與我媽媽是一親等,我媽媽與外婆是一親等,外婆與表妹之媽媽(就是阿姨)是一親等,表妹之媽媽與表妹是一親等,加計起來總共就是四親等,以此類推......

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姻親之親等計算:

民法970:「姻親之親系及親等之計算如下:

u        血親之配偶,從其配偶之親系及親等。

u        配偶之血親,從其與配偶之親系及親等。

u        配偶之血親之配偶,從其配偶之親系及親等。

姻親乃基於婚姻之媒介而發生親屬關係,故無論血親之配偶、配偶之血親或配偶之血親之配偶,均有一方或雙方之血親關係之連繫,從而計算該血親之親等後,基於夫妻立於同等地位,將該血親之親等移為姻親之親等。

(1)血親之配偶,從其配偶之親系及親等

1 : 己與父之繼母為直系姻親2親等,因為己與祖父為直系血親2親等,而父之繼母為祖父之配偶,故祖父配偶之親系與親等,從祖父之親系與親等。

2 : 己與堂伯母為旁系5親等,因己與堂伯父以曾祖父為其同源始祖,而二之間為旁系血親5親等。堂伯母之親系與親等從堂伯父之親系與親等。

(2)配偶之血親,從其與配偶之親系及親等

1 : 己之妻父為直系血親1親等,因妻與其父為直系且親1親等。

2 : 己與妻之叔父為旁系血親3親等,因妻與其叔父為旁系血親3親等。

(3)配偶之血親之配偶,從其配偶之親系及親等

1 : 己與妻之舅母關係,因妻與其舅為旁系血親三親等,而己從妻,妻之舅母從妻之舅父,故己與妻之舅母為旁系姻親三親等。

 

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血親

  

血親之配偶

                                

配偶之血親

配偶之血親之配偶

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測量申請書表
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土地合併複丈申請書  檔案形態:原文重現檔範例 檔案形態:文書處理檔 下載次數:160 檔案形態:原文重現檔 下載次數:166
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地目變更勘查申請書  檔案形態:原文重現檔範例 檔案形態:文書處理檔 leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()

建物所有權第一次登記 :

俗稱建物保存登記,係指尚未辦理產權登記之新建或舊有合法建物,所有權人為確保其權屬,第一次向地政機關申辦之所有權登記

 

建物第一次測量:台北縣辦理建物第一次測量標準程序

新建或舊有之合法建物所有權人,為確保建物產權,在申請建物所有權第一次登記(俗稱保存登記)前,先依程序申請建物位置及面積之測量,以作為建物所有權第一次登記之依據。

 

建物所有權第一次登記申請人資資格 :

u        建物之所有權人(起造人)

u        債務人怠於申請第一次登記,債權人得依法院確定判決代位申請。

u        共有建物所有權人申請第一次登記,如他共有人經通知而不會同申請者, 得代為申請。

u        建物使用執照起造人為無法人資格之工廠或商號時,應提出工業主管機關核發之登記證明文件據以辦理登記。工廠設立許可文作載明獨資型態,且使用執照所載起造人廠或商號之代表人與申請人相符者亦可辦理。

 

建物所有權第一次登記作業程序 :

u        申請人檢附使用執照或有關證明文件、申請人身分證明、使用基地證明文件(有使用執照免附)、產權分配協議書及建物測量申請書向建物所在地之地政事務所申請建物勘測,以取得建物測量成果圖。

u        填妥土地登記申請書連同前列應備文件向不動產所在地之地政事務所繳納登記規費及申請收件取得規費繳納收據及收件收據。申請人或代理人於申請收件同時,應提出身分證明文件(如身分證、駕照)供收件人員核對身分無誤後發還。如需隨案申請登記謄本者,應加附謄本申請書。

u        申請人於三個月內重新申請登記,得予援用未申請退還之登記費及書狀費。

u        地政事務所收件後即依法審查,如需補正者,申請人應於接到通知之日起十五日內依補正通知書所載內容補正,逾期未補正或未照補正事項完全補正者,則予以駁回。案件經審查無誤後即予以公告十五日。

u        公告期滿無人提出異議,則予以登記繕狀;公告期間如有人提出異議者,依土地法第五十九條規定辦理。

u        登記完畢後,申請人或代理人應持憑收件收據及印章至領件櫃台領取建物所有權狀及應發還之文件。

u        如隨案申請登記謄本者,作業時間應增加謄本處理時間。

 

申請à 收件à 計繳規費à 初審à 複審à 核定à 公告à 編狀à 登簿à 校對à 繕狀à 校狀à 發狀à 異動整理。

附註 :

若申請所有權第一次登記之建物,係因買賣、贈與、繼承、拍賣或法院判決(含其他依法與法院確定判決有同一效力者)等而取得者,除應備前述各種文件外,應分別情形加附買賣或贈與契約、繼承有關文件、法院判決書、判決確定證明書、權利移轉證明書或贈與稅或遺產稅繳納或免稅證明書等文件。

非專業代理人辦理案件請分別切結。

(1) 委託人切結:本人未給付報酬予代理人,如有虛偽不實,願負法律責任,請蓋章並簽註日期。

(2) 代理人切結:本人並非以代理申請土地登記為業,且未收取報酬,如有虛偽不實,願負法律責任,請蓋章並簽註日期。

 

建物所有權第一次登記應附具之文件 :

 

土地登記申請書

登記清冊

建物所有權第一次登記填寫範例

 

台北市未辦保存登記房屋相關事宜 :

台北市所謂未辦保存登記的房屋,指的就是沒有產權登記的房屋。此類房屋依法應繳納房屋稅,房屋所有人應於建造完成之日起30日內檢附有關證明文件向房屋所在地的稅捐分處申報房屋稅籍及使用情形。

房屋稅的繳納,僅表示納稅義務的履行,民眾不要以為無照違章建築房屋,繳了房屋稅就是合法的房屋。該處提醒民眾,如果購買未辦保存登記的房屋,應於契約成立之日起30日內,填具契稅申報書並檢附公定格式契約書及雙方身分證明文件影本共同申報。

無論是自行建造或購買未核發建造執照或使用執照的房屋,請確實依規定辦理,以免權益受損或因此發生漏稅情事而遭受處罰。

 

項次

名 稱

法令依據

來 源

備 註

土地登記申請書

土登規則34條

自行檢附

 

 

登記原因證明文件(使用執照,完工證明,稅籍證明,水費證明,戶籍謄本,門牌編釘證明……

土登規則第73條

建築主管機關鄉鎮市區公所稅捐稽徵機關電力公司、自來水公司。戶政事務所。

實施建築管理後建造之建物,應附使用執照,但於民國57年6月6日以前建築完成之建物,得憑建築執照申請建物所有權第一次登記。

依規定得憑建築執照申辦建物所有權第一次登記者,其建築執照已遺失且無法補發時,得由同一建築執照已登記之鄰屋所有權人出具證明書,證明申辦登記之建物確與其所有已登記之建物為同一建築執照。

實施建築管理前建造之建物,應附建築主管機關或鄉鎮市區公所發給之證明文件(如完工證明)或繳納房屋稅證明(如房屋稅收據、稅籍證明)或水電費繳納證明(用水、電證明)或曾於該建物設籍之戶籍謄本或門牌編釘證明。

 

申請人身分證明

土登規則第34條

戶政機關法人主管機關

自然人應附權利人身分證明,其由法定代理人申請者,須併附法定代理人身分證明(身分證明得檢附身分證影本,戶口名簿影本或戶籍謄本三者之一)法人,應附法人核准設立及其代表人資格證明文件。

建物測量成果圖(附繪建物位置圖及平面圖)

土登規則第34條、第73條、地籍測量實施規則第282條

地政事務所

申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物勘測。

使用基地證明文件

土登規則第73條

自行檢附

基地與建物同為一人所有、建物所有權人為地上權人或典權人者、持憑法院判決書或法院拍賣權利移轉證明者或建物使用執照時免附。

使用他人土地為建物基地,未設定地上權或典權而有租賃關係者,應檢附基地租賃契約。使用他人土地為建物基地,未設定地上權或典權亦無租賃關係者,應檢附基地所有權人同意書及印鑑證明。

委託書

土地法37條之1土登規則第37

自行檢附

本人不能親自申辦登記委託他人代理申請時應檢附。如登記申請書已載明有委任關係者得免檢附。

全體起造人分配協議書

土登規則第73條建物所有權第1次登記法令補充規定第22

自行檢附

區分所有建物申請登記時,如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,應檢附全體起造人分配協議書及其印鑑證明。

區分所有建物分配協議書與測量申請書所蓋全體起造人印章相同者,免附印鑑證明。

權利證明文件

土登規則第73條

自行檢附

申請人非起造人時應檢附移轉契約書或其他證明文件。

 

使用執照之內容與申請書所載不同時之處理方式 :

u        申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件(:遺產分割契約 書、確定判決等)

u        使用執照上起造人姓名:住址查係使用執照核發後變更,由申請人檢附有該 變更記事之戶籍資料辦理。

u        使用執照與建物測量成果圖或申請所載建物門牌不符查係門牌整編所致 者,應附門牌整編證明文件。

 

農舍基地分屬不同所有權人時 :

農舍基地分屬不同所有權人時,申辦農舍建物所有權第一次登記,需檢附由申請人與該農地所有權人共同具結將來農舍基地所有權移轉時,一併移轉予同一人,且不單獨設定抵押權之書面聲明,憑以申請登記。

 

辦理建物所有權第一次登記時何時可辦理地目變更登記 :

u        整筆土地為建築基地,應於測量成果圖加註,且核准建物登記時由地政機 關逕辦地目變更登記。

u        編為甲、乙、丙種建築用地之非都市土地,其供農舍使用時,地目得變更為『建』。

 

公寓大樓區分所有建物及共同使用部分如何辦理登記 :

u        區分所有之建物,如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置,應 檢具全體起造人分配協議書。中聯地政士聯合事務所編 2361-6347

u        區分所有建物,區分所有權人得就其區分所有部分之權利單獨申請登記。

u        區分所有建物之地下層或屋頂突出物如非屬共同使用部分,並已由戶政機關編列門牌或核發其所在址證明者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建 號辦理建物所有權第一登記。

u        區分所有建物之共同使用部分應另編建號單獨登記,除法令另有規定外,同一物所屬各種共同使用部分應視各區分所有權人實際使用情形分別合併,另編建號,單獨登記為各相關區分所有人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者,得予除外。共同使用部分不另發給所有權狀。

u        停車空間之登記:

²         依竣工圖所示非屬法定停車空間,並由戶政機關編列門號或核發其所在 地證明者,得單獨編列建號,以主要建物方式登記。

²         區分所有建物之內作為共同使用部分之法定停車空間或法定防空避難 室,不得合意由某一專有部分單獨所有。

應以共同使用部分登記之項目:

²         共同出入、休憩交誼區域,如走廊、樓梯、門聽、通道、昇降梯間。

²         空調通風設施區域,如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房。

²         法定停車空間。

²         法定防空避難室。

²         給水排水區域,如水箱、蓄水池、水塔。

²         配電場所,如變電室、配電室、受電室。

²         其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共同部分者。

 

異議之調處 :

u        依據: 權利關係人於建物所有權第一次登記公告期間內提出異議而生權利爭執 時,登記機關於公告期滿後,依土地法第五十九條規定調處。

u        調處之要件:

²         異議人應為權利關係人,如建物真正權屬之爭執人等。

²         需以書面停出異議。

²         需異議之權利性質、內容非屬債權糾紛者。

²         須於公告期間內提出異議。

 

辦理建物所有權第一次登記應注意事項 :

u        因舊建物拆除重建者,應先辦理舊建物滅失登記後再行辦理第一次登記。

u        實施建築管理前建造之建物或領有使用執照之建物部分佔用鄰地者,得就 未佔用部分申辦建物所有權第一次登記。

u        協議書內所蓋協議人印章與登記申請書上所蓋相符者,免附印鑑證明書。

u        房屋未編列門牌者,不得辦理建物所有權第一次登記。

 

登記一般規定 :

u        申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物第一次測量。

u        建物第一次測量,應測繪建物位置圖及其平面圖。地政事務所於測量完竣後,應發給建物測量成果圖

u        申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照及建物測量成果圖。有左列情形之一者,並應附其他相關文件。

u        區分所有之建物申請登記時,如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,應檢具全體起造人分配協議書。

u        申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。如未能檢具時,於建物基地係申請人所有,且申請人又為該建物之納稅義務人時,得檢具該建物毗鄰之土地或房屋所有人一人以上之保證書,保證該建物為申請人所有,或出具切結書切結無法檢附移轉契約書原由及確無虛偽假冒情事,憑以申辦建物所有權第一次登記。

u        實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出建築主管機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:

曾於該建物設籍之戶籍謄本。

²         門牌編釘證明。

²         繳納房屋稅憑證。

²         繳納水費憑證。

²         繳納電費憑證。

²         前項建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。(土地登記規則第七十三條)區分所有建物,區分所有權人得就其區分所有部分之權利,單獨申請登記。(土地登記規則第七十四條)

 

區分所有建物共同使用部分,應另編建號,單獨登記,並依下列規定辦理:

u        同一建物所屬各種共同使用部分,除法令另有規定外,應視各區分所有權人實際使用情形,分別合併,另編建號,單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者,得予除外。

u        區分所有建物共同使用部分僅建立標示部,及加附區分所有建物共同使用部分附表,其建號,應於各區分所有建物之所有權狀中記明之,不另發給所有權狀。

u        區分所有建物非經戶政機關分層編列門牌或核發其所在地址證明者,不得單獨辦理建物所有權第一次登記。

u        區分所有建物之地下層或屋頂突出物等,如非屬共同使用部分,並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者,得視同一般區分所有建物,申請單獨編列建號,辦理建物所有權第一次登記。

 

有關依竣工圖所示屬非法定之停車空間,並符合土地登記規則第76條規定者,得由申請人於申辦登記時選擇依現行登記方式,或依下列方式辦理建物所有權第一次登記:

單獨編列建號以主建物方式登記。

u        產權之登記方式:在建物登記簿標示部備考欄加註停車位共計   位及主要用途欄記載停車空間字樣,並於所有權部其他登記事項欄暨於建築改良物所有權狀主任署名欄上方空白處分別登載車位編號    號,右土地登記以電子處理者,則於建物標示部分增列車位編號欄位。另為利登記作業之需,建物測量成果圖應按竣工圖轉繪所劃設之停車位、編號,及於位置圖欄加註停車位之數量。

u        於公寓大廈管理條例及其施行細則等相關規定,對於有關建物應分擔或應隨同移轉之基地應有部分予受理。以共同使用部分登記之停車空間若其建物成果圖按竣工圖轉繪所劃設之停車位、編號,及於位置圖欄加註停車位數量時,得由申請人於辦理產權登記時,申請登載車位編號。

u        有關區分所有建物內作為共同使用部分之法定防空避難室或法定停車空間,不得合意由某一專有部分單獨所有。所稱﹁法定停車空間﹂係就建築整體之法定停車位為計算之基礎,並非每一個別停車位。

u        公寓大廈之室內法定停車空間如不兼防空避難室使用,其為地面層主建物附建且相連或上下直接連通,並有獨立出入口通室外道路,具使用上之獨立性及為區分所有之標的者,屬專有部分得併入主建物內辦理測繪登記,其用途欄依使用執照之記載填載,該停車空間並不得自主建物分離或為分割標的。有關公寓大廈管理條例第四十四條所稱﹁起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分共同部分標示之詳細圖說﹂該圖說共同部分,由建築師依起造人委託予以繪製標示;該圖說標示之專有部分即為前開共同部分以外之其餘部分。建築物依建築法第一百零二條之一規定附設防空避難室或停車空間,其留設於區分所有建物一層內之停車空間不得測繪各該區分所有建築物內辦理登記。

u        區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分,如其屬80918日台內營字第801337號函釋前請領建造執照建築完成,依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌號地下室證明者,得依土地登記規則第76條規定辦理建物所有權第一次登記。

u        共同使用部分及附屬建物所有權第一次登記範圍及項目:區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第44條規定,於申請建造執照檢附之詳細圖說上,繪製標示為共用者外,得以主建物內標示騎樓辦理登記。

u        連接於一樓主建物,直上方有遮蓋物,使用執照竣工平面圖上註明為平臺或陽臺者,得以附屬建物登記。

u        建物除使用執照竣工平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者,得以附屬建物登記外,其他如露臺、花臺、雨棚、雨庇、裝飾牆、栽植槽等均不予登記。

u        區分所有建物依公寓大廈管理條例第3條第4款所稱共用部分及第五款所稱約定專用部分,於登記時應以共同使用部分為之。

前項共同使用部分登記之項目如下:

²         共同出入、休憩交誼區域,如走廊、樓梯、門廳、通道、升降機間等。

²         空調通風設施區域,如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。

²         法定防空避難室。

²         法定停車空間。

²         給水排水區域,如水箱、蓄水池、水塔等。

²         配電場所,如變電室、配電室、受電室等。

²         其他經起造人或區分所有權人同意或協議為共同部分者。

²         本補充規定修正前領得建造執照之建物,得以修正前之規定辦理。

自中華民國8568日以後核發建造執照者依﹃實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法﹄設計之開放空間,凡屬區分所有合法建築物,且在使用執照及竣工平面圖內有計入總樓地板面積,於公寓大廈專有部分、共用部分標示之詳細圖說內,清楚標示其範圍者,准予以共同使用部分辦理建物第一次測量及登記。

u        債務人怠於申請辦理建物所有權第一次登記時,債權人得依法院確定判決代位申請。共有建物所有人申請建物所有權第一次登記,如他共有人經通知而不會同申請者,得代為申請。

u        民法親屬編修正前以妻名義為建物起造人而取得使用執照之未登記建物,係屬夫妻聯合財產者,除為妻之特有財產或原有財產外,夫得以自己名義申辦建物所有權第一次登記。

u        臨時建物如領有使用執照,得申辦建物所有權第一次登記。

u        登記時於建物登記簿備註欄及建物所有權狀內註明:本建物為臨時建物,公共設施開闢時,應無條件拆除。

u        主管建築機關所核發之﹁臨時建築使用許可證﹂,僅為供該建築物臨時使用之許可,於使用期限過後或政府興闢公共設施時,該建築物之起造人應無條件自行拆除,非為符合土地使用分區管制之建築物使用執照,不宜據以辦理建物所有權第一次登記。中聯地政士聯合事務所編 2361-6347

u        已登記之建物就其增建部分在同一建號下申請登記時,應以建物所有權第一次登記方式申請辦理,公告時將增建前後之標示分別列示,於標示部辦理登記,其登記原因為增建

u        申請書備註欄註明係依停車場法第16條第1項第規定投資興建之停車場建築物及設施﹂應於建物登記簿備考欄註記

u        農舍與基地分屬不同所有權人時,申辦農舍建物所有權第一次登記,應檢附由申請人與該農地所有權人共同具結將來農舍基地所有權移轉時,一併移轉予同一人,且不單獨設定抵押權之書面聲明,憑以申請登記。如農舍所有權人切結書證明文件與申請書所蓋印章相同者,得免附印鑑證明。至於農地所有權人,為確定其所為具結,仍應檢附印鑑證明辦理登記。

u        共有耕地農舍起造人非農地所有人申請農舍建物所有權第一次登記,僅由提供建築之農地所有權人與該農舍起造人,共同具結將來該農舍與農地所有權移轉予同一人,且不單獨設定抵押權之書面聲明,准予受理登記。農地所有權人之直系親屬或配偶興建之農舍,地政機關辦理建物所有權第一次登記時,登記簿註記之記載例為:

²         建物登記簿:採人工作業登記地區,應於所有權部之其他事項欄中註記 農地所有權人;已實施地籍資料電子處理地區,則註記於其他登記事項欄。

²         土地登記簿:採人工作業登記地區,應於所有權部之備考欄中註記 地上農舍所有權人;至已實施地籍資料電子處理地區,則註記於其他登記事項欄。

²         建物第一次登記經審查無誤,應即依照土地法第55條規定辦理公告,其公告期間為15日。

u        建物所有權第一次登記,應按建物權利價值繳納登記費2/1000,其建物權利價值之計算,應依土地登記規則第139條規定計算之。

u        辦理建物所有權第一次登記時,其座落基地若屬﹁獎勵民間參與交通建設條例第42條限制之土地,應於該建物所有權部之其他登記事項欄加註本建物受獎勵民間參與交通建設條例第42條限制的字樣。

u        有關地籍圖重測區界址糾紛未決土地上之建物,申請人檢附相關資料申辦建物所有權第一次測量登記,得參照﹁建物所有權第一次登記法令補充規定﹂第十九點意旨,以重測後土地標示受理測量,扣除重測界址糾紛部分辦理登記。並應於登記簿備註欄及成果圖上加註本建物尚有部分涉及重測土地界址糾紛未登記字樣。

u        建物變更起造人後,於建物所有權人第一次登記公告期間經法院囑託查封登記,縱被查封之債務人與申請建物所有權第一次登記之所有人不同,仍應依土地登記規則第127條改辦未登記建物查封登記。

 

如何辦理建物所有權第一次登記?

:

阿扁與連戰原共有一塊土地,某日他們協議合建房屋,並依規定申請建築執照蓋好一棟四層樓的公寓,他們2人打算於辦理登記完畢取得權狀後將各樓層分別出售,此時應該如何辦理該建築物之登記 :

我國土地登記制度關於建物部分係採取任意登記制,即關於建物權利並不以登記為必要條件,惟所有權人如為確保產權,得向建物所在地轄區地政事務所申請建物所有權第一次登記。

依照土地登記規則規定,申請建物所有權第一次登記前,應先向登記機關申請建物第一次測量,亦即阿扁與連戰二人如果要辦理建物登記,他們應該先到地政事務所

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土地總登記  土地總登記、建物所有權第一次登記 ( 台北市 )

壹、意義

係指對未為土地登記之地區,於依法辦竣地籍測量後,一定期間內,就該地區土地之全部(以縣市為單位),所為確定土地權利關係之登記。惟於土地總登記後對於未登記之土地,因地籍整理需編號登記者,則稱為土地所有權第一次登記。

貳、一般規定

土地總登記依下列次序辦理(土地法第48條)

1.        調查地籍。

2.        公布登記區及登記期限。

3.        接收文件。

4.        審查並公告。

5.        登記發給書狀並造冊。

其他規定 :

u        每一登記區接受登記聲請之期限,不得少於二個月。(土地法第49條)

u        土地總登記,由土地所有權人於登記期限內檢同證明文件聲請之。如係土地他項權利之登記,應由權利人及義務人會同申請。(土地法第51條,土地登記規則第71條)

u        土地總登記後,未編號登記之土地,因地籍管理,必須編號登記者,其登記程序準用土地總登記之程序辦理。(土地登記規則第77條)

u        逾登記期限無人聲請登記之土地,或經聲請而逾限未補繳證明文件者,其土地視為無主土地,由該管市縣地政機關公告之,公告期滿無人提出異議,即為國有土地之登記。(土地法第5條)

u        逾總登記期限無人申請登記之土地處理原則。(行政院6234日台62內字第2860號函)

u        已完成無主土地公告及代管程序,並已登記為國有之土地,應不再受理主張權利與補辦登記。

u        已完成無主土地公告及代管程序而尚未完成國有土地登記之土地,應由縣市政府查明於三個月內完成國有登記。

u        未完成無主土地公告及代管程序而已登記為國有之土地,應查明事實擬具具體處理意見專案報請中央核定。

未完成無主土地公告代管程序亦未完成所有權登記之土地,應分別依照下列規定處理:

u        日據時期土地臺帳及不動產登記簿記載國、省、縣、市、鄉鎮(含州廳街庄)有土地,該管縣市政府應會同該權屬機關切實調查,並依土地權利清理辦法及公有土地囑託登記提要規定為公有之囑託登記。

u        日據時期土地臺帳及不動產登記簿記載日人私有或會社地,組合地,顯非一般人民漏未申報之土地,應由該管縣市政府會同國有財產局切實調查,依臺灣省土地權利清理辦法及公有土地囑託登記提要等有關規定辦理。

u        日據時期土地臺帳及不動產登記簿記載日人與國人共有之土地,應由該管縣市政府會同國有財產局切實調查單獨列冊,補辦無主土地公告,並由國有財產局就日人私有部分聯繫國人所有部分申辦登記。

u        日據時期土地臺帳及不動產登記簿記載為國人私有者,亦應依法補辦無主土地公告,並於公告開始三個月後依法執行代管,代管期間無人申請,期滿即為國有登記,縣市政府執行代管情形應每半年報省府備查。

u        為加速無主土地之清理,並兼顧人民合法權益,無主土地公告及代管期間改為一年。

u        代管期間人民申請登記時,經審查無誤者應隨即依土地法第55條規定處理。

u        無主土地補辦登記後,其在補辦登記以前之賦稅,由於情況不同,應由省市主管稅務機關根據實際使用情形分別核定徵免。

u        原已申請尚待結案之案件一律依照上開原則處理。

參、臺灣光復後辦理之土地權利憑證繳驗與換發書狀

背景與法令依據 :臺灣於日據時期,日本政府曾實施地籍測量與土地登記,地籍整理已具基礎。惟其所採行之土地登記制度,係契據登記制,此與我國現行法所定不同,登記之土地權利種類,亦與我國不同。為適應當時情勢,行政院乃於民國35年11月26日第767次院會通過﹁臺灣地籍釐整辦法(臺灣省政府62年11月26日府民地甲字第三030號令廢止)一種,全文計九條,作為釐整臺灣地籍之依據。當時之台灣行政長官公署為執行上開規定,乃於民國36年5月2日公布﹁臺灣省土地權利憑證繳驗及換發權利書狀辦法﹂(臺灣省政府61年11月30日府民地甲字第131599號廢止)一種,全文計22條,俾各縣市辦理土地權利憑證繳驗及換發書狀時,有所遵循。

換發權利書狀之土地權利種類:

原權利名稱

現權利名稱

所有權

所有權

永小作權

永佃權

地上權

地上權

地役權

地役權

抵當權

抵押權

不動產質權

臨時典權(行政院臺四十()字第1193號令)

依﹁土地權利憑證繳驗與換發書狀辦法﹂辦理之效力 :土地法施行前,業經辦竣土地登記之地區,在土地法施行後,於期限內換發土地權利書狀,並編造土地登記總簿者,視為已依土地法辦理土地總登記(土地法施行法第11條)。

 

土地所有權第一次登記

壹、意義:

土地總登記後未登記之土地,因地籍管理,必須編號登記時依照總登記程序辦理之登記,如新登記土地之囑託登記。

貳、應備文件:

一般土地所有權第一次登記

名稱

法令依據

備註

登記申請書

土地登記規則第三十四條

 

土地複丈結果通知書

土地登記規則第三十四條

 

核准登記之證明文件

土地登記規則第三十四條

地方政府為都市計畫、新生地或地籍整理,得報經主管機關核准後申請之,但依國有財產法第二條第二項規定,原則上係屬國有,由財政部國有財產局或其所屬辦事處申請者免附。

 

時效取得未登記土地所有權第一次登記

名稱

法令依據

備註

登記申請書

土地登記規則第三十四條

 

土地複丈結果通知書

土地登記規則第三十四條

 

身分證明

土地登記規則第三十四條

自然人應附權利人身分證明,其由法定代理人申請者,需併附法定代理人身分證明(身分證明得檢附身分證影本,戶口名簿影本或戶籍謄本三者之一)

委託他人申請者,除應檢附本項文件外並由代理人核對當事人身分證於申請書備註欄簽證蓋章負責,並註明核對日期。申請人為法人者應提法人登記證明文件及其代表人之資格證明。

外國人應附國籍證明文件。

四鄰證明

土地法第五十四條

四鄰係指占有地附近土地之使用人、所有人或房屋居住者。

委託書

土地登記規則第三十七條、土地登記專業代理人管理辦法第十七條

本人不能親自申辦登記委託他人代理申請時檢附。

如登記申請書已載明有委任關係者時得免檢附。

參、審查:

u        公有土地之登記,由原保管或使用機關囑託該管市縣地政機關為之,其所有權人欄註明為國有(中華民國)、市縣有(×××縣市)或鄉鎮有(××鄉鎮)。(土地法第五十二條及內政部五十五年四月二十五日台內字第一九九九四九號函)

u        無保管或使用機關之公有土地及因地籍整理而發現之公有土地,由該管市縣地政機關逕為登記,其所有權人欄註明為國有(即登記為中華民國)。區段徵收範圍內之未登記土地,得視區段徵收開發主體分別登記為國有、省(市)有或縣(市)有,並以徵收機關或其指定機關為管理機關。(土地法第五十三條 平均地權條例施行細則第六十九條之一)

u        逾登記期限無人聲請登記之土地,或經聲請而逾限未補繳證明文件者,其土地視為無主土地,由該管市縣地政機關公告之,公告期滿,無人提出異議,即為國有土地之登記。(土地法第五十七條)

u        凡不屬於私有地方所有之財產,除法律另有規定外,均應視為國有財產。(國有財產法第二條第二項)

u        和平繼續占有之土地,於民法第七百六十九條或第七百七十條之規定,得請求登記為所有權人者,應於登記期限內,經土地四鄰證明,聲請為土地所有權之登記。(土地法第五十四條)

u        占有人依民法第七百六十九條及第七百七十條之規定,主張和平占有時效完成取得土地所有權之未登記土地,由當事人向土地所在地地政事務所申辦所有權登記,地政事務所經審查無誤後應即公告,同時通知財政部國有財產局,土地所在地縣(市)政府之都市計畫、交通、水利、林務等主管機關無異議後,始得辦理登記。(民法第七百六十九條、第七百七十條)

u        土地所有權第一次登記公告期間為十五日,期日計算應依照民法第一百二十條、第一百二十一條、第一百二十二條規定辦理,但迄日為星期日、紀念日或其他休息日時,以其休息日次日代之。(例:公告日期自四月一日起至四月十六日止)

u        公告期間因土地權利關係人提出異議而生權利爭執案件,應於公告期滿後依土地法第五十九條第二項規定調處。

u        調處時,應由當事人試行協議,協議成立者,以其協議為調處結果;其未達成協議或當事人任何一方經二次通知不到場者,登記機關應依職權裁處為﹁准﹂或﹁不准﹂登記之調處結果,當事人間如有不服上項裁處者,於接到通知後十五日內應訴請司法機關裁判,並應於訴請司法機關裁判之日起三日內將訴狀繕本送登記機關,惟其訴請裁判之內容應以確認該土地之權屬為準,否則登記機關於裁判確定後尚無從依土地法第六十二條規定據以辦理確定登記。

u        公告期滿無人提出異議,或經調處准予登記而當事人於接到調處通知十五日內未訴請司法機關處理者,審查人員應再核對土地登記簿,查明有無重複地號之情事。

u        申請土地複丈一併申請所有權第一次登記案件,應先行繳納土地複丈費及複丈收件,俟複丈成果核定由地價課估算地價後由權利人依其權利價值繳納千分之二登記費。

u        和平繼續占有之土地,依民法第七百六十九條或七百七十條之規定請求登記為所有人者,得比照土地登記規則第一百十四條(修正後第一百十八條)暨時效得取地上權登記審查要點規定辦理審查。

u        登記完畢時,由審查人員通知測量課秉辦所函報縣市政府備查,並知會相關業務課補辦編定及規定地價。

u        各級政府機關因興建堤防水利建造物工程所產生之未登記土地,其中屬堤防用地及行水區土地,於辦理國有土地登記之同時,得將土地管理機關逕行登記為用地機關。(內政部八十八年九月三日台內中地字第八八0三六三六號函)

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很多人經商失敗不捨得出賣祖產, 又想拿到一筆錢, 其實現行法令中典權可解決此一困境, 如陳由豪逃到美國, 在台灣有很多不動產, 又不想賤賣, 但又要拿一筆錢投資大陸, 其實不彷在出國前將所有不動產設定典權, 先拿一些錢, 10年或20年後再贖回.

所謂典權是指房屋所有權人有將其土地或房屋典當給他人以獲得利益的權利。房屋典當是指典權人用價款從房屋所有人手中取得使用土地或房屋的權利的行爲。  
  典權人出典人房屋所有人)要訂典契,約定回贖期限(即存續期),一般期限3, 5, 10, 30年不等, 但依法令最多30年。到期由出典人還清典價,贖回土地或房屋。  
   
典權契約中一般規定,到期不贖的,由典權人改典爲買,也可經雙方協商,續期再典。典權人除佔有土地或房屋供自己使用外,在典權存續期內,還可以將房屋轉典,或出租給他人,並且可以典權作爲抵押權的標的物。

典權其實是我國傳統文化中「不出賣祖產」觀念下, 所衍生出來的一項變通辦法 , 雖然形式上,在典權的約定時間內, 出典人並沒有喪失典物的所有權。 但實際的情形, 出典人在約定贖回的時間屆滿之後, 多半沒有能力去贖回典物,所有權在典期屆滿兩年後,即為典權人所取得。因此設定典權的性質, 實際已經頗為接近買賣(名為出典實為買賣)。這是稅法上,為何在所有權尚未移轉的情形下,仍對出典者課徵土地增值稅,以及對典權人課徵土地稅的理由。

同樣因為所有權並未真實移轉,因此典價(典權人付與出典人)則視為出租土地的押金,要設算其利息為租賃收入。但出典人能確實證明該典價之用途,並已將運用所產生之所得申報者,不在此限。

隨著社會習慣以及風氣的改變,土地不再是累積財富及資產的唯一方式。 出售祖產,也不再被認為是見不得人的行為,因此典權的使用,已經大大的減少。但典權仍屬法定物權之一。

 

典權之定義 :

u        典權者,謂支付典價占有他人之不動產,而為使用及收益之權。其社會意義在使土地所有權人 ( 出典人 ) 可獲得資金以融通, 但又不喪失所有權, 而另一方沒有所有權 ( 典權人 ) 可占有不動產而為使用收益, 且日後尚有取得不動產所有權之機會.

u        例如一公務員有土地一塊不知如何經營處理, 又不想賣, 商人想在此塊土地上蓋一間商店做生意, 於是設定典權, 商人付典價, 期限多少年, 占有不動產而為使用收益, 商人變成典權人, 公務員出典人, 互蒙其利.

u         

典權之期限 :

典權約定期限不得逾30,逾30年者縮短為30年。

 

典權之絕賣之限制 :

典權之約定期限不滿15年者,不得附有到期不贖即作絕賣之條款

 

典權人之權利義務 :

典權人之權利 :

u        使用收益權 : 典權乃占有他人之不動產,而為使用及收益之權。

u        相鄰關係 : 土地之相鄰關係於典權人間或典權人與土地所有人間準用之。

u        轉典權 : 典權存續中,典權人得將典物轉典於他人。但契約另有訂定或另有習慣者,依其訂定或習慣。典權定有期限者,其轉典之期限,不得逾原典權之期限,未定期限者,其轉典,不得定有期限。轉典之典價,不得超過原典價。

u        出租權 : 典權存續中,典權人得將典物出租於他人。但契約另有訂定或另有習慣者,依其訂定或習慣。典權定有期限者,其轉典或租賃之期限,不得逾原典權之期限,未定期限者,其轉典或租賃,不得定有期限。轉典之典價,不得超過原典價。以上之出租權不得援用民法第425條規定, 以對抗出典人。民法第425條出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,不適用之。

u        處分權 : 典權人得將典權讓與他人。前項受讓人對於出典人取得與典權人同一之權利。

u        留買權 : 出典人將典物之所有權讓與他人時,如典權人聲明提出同一之價額留買者,出典人非有正當理由,不得拒絕。留買權僅有債權效力。

u        找貼 : 出典人於典權存續中,表示讓與其典物之所有權於典權人者,典權人得按時價找貼,取得典物所有權。前項找貼,以一次為限。

u        (有益費用之求償權) : 典權人因支付有益費用,使典物價值增加,或依第921條之規定,重建或修繕者,於典物回贖時,得於現存利益之限度內,請求償還。但典權人不得因費用未償還, 而拒絕出典人回贖.

典權人之義務 :

損害賠償 : 典權人對於典物因轉典或出租所受之損害,負賠償責任。

保管責任 : 典權存續中,典權人應付典物之保管責任, 以待出典人回贖時返還, 若有滅失損毀, 視下列情形而定.

u        因不可抗力而滅失 : 典權存續中,典物因不可抗力致全部或一部滅失者,就其滅失之部分,典權與回贖權,均歸消滅。前項情形,出典人就典物之餘存部分,為回贖時,得由原典價中扣滅典物滅失部分滅失時之價值之半數。但以扣盡原典價為限。典權存續中,典物因不可抗力致全部或一部滅失者,典權人,除經出典人同意外,僅得於滅失時滅失部分之價值限度內為重建或修繕。

u        因過失而滅失 : 典權存續中,因典權人之過失,致典物全部或一部滅失者,典權人於典價額限度內,負其責任。

u        因過因故意或重大過失而滅失 : 典權存續中,典權人因故意或重大過失,致滅失者,除將典價抵償損害外,如有不足,仍應賠償。

 

典權之回贖 :

典權約定期限不得逾30年,逾30年者縮短為30年。

回贖時機點 :

u        定有期限之回贖 : 典權定有期限者,於期限屆滿後,出典人得以原典價向典權人回贖典物,而使典權歸於消滅。 (絕賣之限制) 典權之約定期限不滿15年者,不得附有到期不贖即作絕賣之條款。

u        未定期限之回贖 : 典權未定期限者,出典人得隨時以原典價回贖典物。

出典人逾時不贖 :

u        定有期限 : 典權定有期限者,出典人於典期屆滿後,經過2年,不以原典價回贖者,典權人即取得典物所有權。另典權之約定期限在15年以上者,且附有到期不贖即作絕賣之條款, 則期限屆滿後,出典人不回贖者,典權人即取得典物所有權。

u        未定期限 : 典權未定期限者,出典後經過30年不回贖者,典權人即取得典物所有權。

回贖方法 :

出典人之回贖,如典物為耕作地者,應於收益季節後次期作業開始前為之。如為其他不動產者,應於六個月前,先行通知典權人

 

典權設定、移轉、內容變更登記

u        應備文件 

u        登記申請書典權設定、移轉或內容變更契約書

u        土地建物權利書狀

u        申請人身分證明文件

u        委託書(委託代理人申請時應檢附)

u        義務人印鑑證明

u        位置圖(一宗土地內就其特定部分申請設定者,應先申請土地複丈)

u        他共有人領受對價或補償收據或提存之證明文件(部分共有依土地法第三十四條之一規定,就共有土地申請設定地上權、地役權、永佃權登記時檢附‧

u        土地增值稅繳納或免稅或不課徵證明文件

u        繳納契稅收據或免稅證明書或同意移轉證明書

u        其他依法令規定應檢附之文件。

 

典權與土地增值稅 :

案例

↙ ̄ ̄ ̄ ̄ 典價  ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

(出典人)------------設定典權----------------(典權人)

ˍˍˍˍ 土地使用及收益權 ˍˍˍ↗

 

民國70年取得土地其公告現值為一千萬元

民國92 將土地設定典權給(假設期限30) 取得典價800萬元 此時土地公告現值為1,600萬元

在民國92 需就民國70至九92年度間土地增值部分 繳交土地增值稅

 

假設一 於民國122年贖回 並於民國124年出售

可於民國122年退回原繳納之土地增值稅(民國7092年度間)

並於民國124年繳交民國70年至124年度間之土地增值稅

 

假設二 民國122年到期 未贖回土地 民國124 取得土地所有權 並於民國128年出售

需繳交民國92年至128年度間之土地增值稅

 

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地役權意義 :

u        地役權,謂以他人土地供自己土地便宜之用之權,自己之土地謂需役地,他人之土地謂供役地。地役權以繼續並表見者為限,因時效而取得。

u        例如張三以月租2萬元中聯不動產公司之土地上(供役地),設定通行地役權,以供張三通行方便之需,以便提高張三土地(需役地)之利用價值,張三為地役權人中聯不動產公司供役地所有人

u        地役權主要作用在求相鄰土地之合理有效利用,以發揮土地之整體效益,地役權乃相鄰關係中,進一步設定之法律關係,相鄰關係乃法定關係,基本關係,地役權乃意定關係,特殊關係。

u        地役權之兩土地不一定相鄰,也不以支付地租為必要,也不以訂有期限為必要,地役權之標的物為土地,不得於建築物上設定地役權。地役權的設定約定有租金的,地役權人應當按照約定支付租金。

u        需役地的便利爲方便與利益,包括在供役地上通行取水排水鋪設管線眺望等,以及其他需要供役地人負容忍或者不作爲義務的便利。

u        地役權之從屬性 : 地役權不得由需役地分離而為讓與,或為其他權利之標的物。

u        地役權之不可分性 :

²         需役地之分割 : 需役地經分割者,其地役權,為各部分之利益,仍為存續。但地役權之行使,依其性質,祇關於需役地之一部分者,僅就該部分仍為存續。

²         地役權之不可分性 : 供役地之分割 : 供役地經分割者,地役權就其各部分,仍為存續。但地役權之行使,依其性質,祇關於供役地之一部分者,僅對於該部分仍為存續。  

 

地役權人之權利義務 :

地役權人之權利 :

u        使用供役地 : 地役權人得在設定之目的範圍內使用供役地。

u        必要行為 : 地役權人,因行使或維持其權利得為必要之行為,但應擇於供役地損害最少之處所及方法為之。如地役權人於必要時,得開設道路

u        請求權 : 地役權人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。

地役權人之義務 :

u        維持其設置 : 地役權人,因行使權利而為設置者,有維持其設置之義務。供役地所有人,得使用前項之設置,但有礙地役權之行使者,不在此限。前項情形,供役地所有人,應按其受益之程度,分擔維持其設置之費用。

 

地役權之種類 :

依作為分 :

u        積極地役權 : 地役權人得在供役地為一定行為之地役權, 又稱地役權, 如通行地役權. 積極地役權供役地所有人負有容忍之義務.

u        消極地役權 : 供役地所有人不得在供役地為一定行為之地役權, 又名不作為地役權, 如景觀地役權. 消極地役權供役地所有人負有不作為義務

依持續分 :

u        持續地役權 : 地役權的行使,無須每次有權利人的行爲而能繼續行使的,爲持續地役權

u        非持續地役權 : 地役權的行使,每次均須有地役權人的行爲的,爲不持續地役權。

依外觀分 :

u        表現地役權與 : 依外部標誌能夠辨別的,爲表現地役權

u        非表現地役權 : 沒有外部標誌能夠加以辨別,爲非表現地役權,如眺望地役權。

u        地役權以繼續並表見者為限,因時效而取得。

 

地役權之特性 :

從屬性 :

u        地役權不得由需役地分離而為讓與,或為其他權利之標的物。即地役權不得由需役地相分離而單獨爲轉讓,也不得單獨成爲其他權利的標的。

不可分性 :

u        需役地經分割者 : 其地役權,為各部分之利益,仍為存續。但地役權之行使,依其性質,祇關於需役地之一部分者,僅就該部分仍為存續。

u        供役地經分割者 : 地役權就其各部分,仍為存續。但地役權之行使,依其性質,祇關於供役地之一部分者,僅對於該部分仍為存續。

 

地役權人之物上請求權 :

767條之規定,於地役權準用之。

767(所有權之保護-物上請求權)所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。

 

地役權之消滅 :

u        法院宣告 : 地役權無存續之必要時,法院因供役地所有人之聲請,得宣告地役權消滅

u        其他 : 如拋棄, 混同, 標的物滅失, 約定期間屆滿等一般物權消滅原因.

 

地役權地政事務所辦理登記時所需文件與證件 :

地役權之設定、移轉或權利內容變更登記應備文件 

u        登記申請書

u        地役權之設定、移轉或權變更契約書

u        土地權利書狀

u        申請人身分證明文件

u        委託書(委託代理人申請時應檢附)

u        義務人印鑑證明

u        位置圖(一宗土地內就其特定部分申請設定者,應先申請土地複丈) 他共有人領受對價或補償收據或提存之證明文件(部分共有依土地法第34條之1規定,就共有土地申請設定地上權、地役權、永佃權登記時檢附‧ 其他依法令規定應檢附之文件。

 

地役權契約 :

契約內容應當包括:

u        當事人的姓名或名稱、住所

u        需役地和供役地的位置

u        對供役地的使用目的、方法

u        附屬設施的保養維護

u        期限

u        租金數額及支付方式

u        雙方約定的其他內容

 

地役權土地分割複丈申請須知 :

一宗土地之部分設定地役權或典權申請分割時﹐應先由土地所有權人會同地上權人﹐永佃權人﹐地役權人或典權人申請勘測權利範圍及位置。

 

民法有關通行權之說明  :

土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。前項情形,有通行權人,應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之。

有通行權人,於必要時,得開設道路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金

    因土地一部之讓與或分割,致有不通公路之土地者,不通公路土地之所有人,因至公路,僅得通行受讓人或讓與人或他分割人之所有地。前項情形,有通行權人,無須支付償金。

土地所有人得禁止他人侵入其地內。但有下列情形之一者,不在此限:

u        他人有通行權者。

u        依地方習慣,任他人入其未設圍障之田地、牧場、山林刈取雜草,採取枯枝枯幹,或採集野生物,或放牧牲畜者。

 

:

住家對外唯一聯絡道路之土地,地主要求通行費,可否?是否有公用地役權?

   公用地役權係以該私有地供公眾通行數十年為前提,如果該唯一聯絡道路係只供特定之鄰地所有人或使用人通行,則無公用地役權可言,此時應適用民法第787條第1項之規定 " 土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,土地所有人得通行周圍地以至公路。但對於通行地因此所受之損害,應支付償金。

 

道路用地 :

道路用地一般可分為:計劃道路既成道路私設道路三種。

依據建築法第四十八條:直轄市、縣市局主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。前項以外之現有巷道,直轄市、縣市局主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。由此可知:

一、計畫道路:(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為四米再次即為八米以上的道路。道路用地於民國六十九年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之。

二、既成道路(地籍圖上未顯示,但已是現有道路) 就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為六米,亦有二米或三米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行一、二十年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路

其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地),政府根本無財源徵收,因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件,並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限,應依民法第772條規定意旨,並準用民法第769770條規定辦理。

三、私設道路非供公眾通行供公眾通行未達20供特定人士(如社區居民)通行自行留設的私人道路,無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。

既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收補償,顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪失其原有功能者,則應隨時檢討並予廢止。

 

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