目前日期文章:200711 (18)

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記者林美芬/台北報導〕內政部建築研究所發布2005年第3季台灣房地產景氣動向,房地產景氣對策訊號近兩年來首度出現黃藍燈,這項報告主持人政大教授張金鶚預估2006年房地產景氣指出,總體經濟好轉,但房市供需略顯失衡,可能出現小幅波動與調整。
張金鶚解讀,2006年房市將呈現個案表現,沒有具體同起同落,市場回歸到基本面,也從賣方市場轉入買方市場,一般民眾宜慎選產品,且增加許多選擇的機會。2005年第3季房地產景氣相較於上一季,同時指標下跌1.1%,屬於小幅區間變動,房地產景氣對策訊號較上一季下降1分,屬於黃藍燈。
張金鶚說,回顧2005年房地產,持續復甦但力道趨緩,價量呈現穩定,上漲力道持緩,買氣呈現觀望,並且建商大量推案,供給大幅增加,銷售時間拉長;展望2006年房地產景氣,他認為,預期2006年經濟成長率約4%到5%之間,利率調升幅度與速度和緩,短期衝擊不大,高鐵效益預期在2006年展現,可望帶動沿線房地產發展,只是物價、油價是否上漲,禽流感疫情是否蔓延等,都有待觀察。
建商樂觀 營造廠悲觀
〔記者林美芬/台北報導〕明年第1季房地產市場景氣預測,內政部建築研究所對不同類型房地產業者進行意願調查,結果對市場最樂觀的是建設公司,最悲觀的是營造廠。
本次預測受訪廠商包括建設公司、營造廠、仲介/ 代銷/ 廣告、建經/ 顧問/ 地政士/ 鑑價、金融機構等。整體結論上,明年第1季景氣看好的有29.09%、不變的有29.09%、轉壞的有53.64%;其中景氣好轉看法,建設公司有44.4%、營造廠是0、仲介23.08%、地政士7.14%、金融機構33.33%;轉壞看法中,建設公司是27.78%、營造廠最悲觀有66.67%、仲介53.85%、地政士61.9%、金融機構55.56%。
政大教授張金鶚從數字解讀,顯示相關業者對市場看法趨向保守。
房地產/房市出現警訊 投資空間縮小、自住者從容選擇 2006/01/04 11:32
記者曹逸雯/專題報導
內政部建築研究所最新發布的台灣房地產景氣對策訊號亮出代表景氣欠佳的黃藍燈,加上陳水扁總統元旦談話並未如外界預期的釋放兩岸利多,房地產後市發展有待觀察,無論自住或投資者均需謹慎。
連續2年、8季都是綠燈的建研所房地產景氣燈號,本季改亮黃藍燈,無疑是房地產市場的一大警訊,加上國際間如中國大陸、英國、美國都因過高的房價出現泡沫化之際,國內房屋銷售時間的拉長,印證了國內房市已轉為買方市場。
國有土地標售持續熱絡、房地產市場價量俱穩、油價與物價上漲,以及房地產景氣領先指標上揚,是影響股市的主要利多消息,而利率走勢緩步上升、高鐵延後通車1年、消費者信心指數走跌,以及房市信心轉弱,買氣觀望,則是主要影響市場的利空消息,連帶也影響廠商對今年第1季的景氣預期偏壞。
政大地政系教授張金鶚指出,台灣房市歷經2年榮景,短期房價上漲力道持緩,買氣已呈現觀望,現行利率水準雖然仍低,但已緩步上升,而優惠利率房貸的補貼幅度縮小,邊際效果有限,加上建商大量推案,供給大幅增加,使得銷售時間因而拉長。
展望2006年房地產景氣,張金鶚表示,由於利率調升幅度與速度和緩,因此短期衝擊不大;高鐵預計10月通車,應可帶動沿線房地產發展;而油價、物價是否上漲,以及禽流感疫情是否蔓延,均有待觀察;在短期供給量偏多下,廠商看法略趨悲觀,購屋者觀望氣氛濃厚,房價呈現上漲不易,但下跌也有支撐的狀況,尤其政府全面推動都市更新,可望為房地產市場帶來新的契機。
他也建議,由於短期供給已有過多趨勢,建商推案應更傾向保守,審慎調整經營步伐,慎選推案區位與產品類型,提升品質及合理價格,即可立於不敗之地;至於一般民眾,由於投資空間縮小,建議購屋時應著重在自住需求,從容理性來做選擇。
‧ 新年住新厝~善用年終獎金購屋秘笈
‧ 房市出現警訊 投資空間縮小、自住者從容選擇
‧ 選後買盤進場 去年12月房市表現強強滾

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記者林美芬/台北報導〕內政部建築研究所發布2005年第3季台灣房地產景氣動向,房地產景氣對策訊號近兩年來首度出現黃藍燈,這項報告主持人政大教授張金鶚預估2006年房地產景氣指出,總體經濟好轉,但房市供需略顯失衡,可能出現小幅波動與調整。
張金鶚解讀,2006年房市將呈現個案表現,沒有具體同起同落,市場回歸到基本面,也從賣方市場轉入買方市場,一般民眾宜慎選產品,且增加許多選擇的機會。2005年第3季房地產景氣相較於上一季,同時指標下跌1.1%,屬於小幅區間變動,房地產景氣對策訊號較上一季下降1分,屬於黃藍燈。
張金鶚說,回顧2005年房地產,持續復甦但力道趨緩,價量呈現穩定,上漲力道持緩,買氣呈現觀望,並且建商大量推案,供給大幅增加,銷售時間拉長;展望2006年房地產景氣,他認為,預期2006年經濟成長率約4%到5%之間,利率調升幅度與速度和緩,短期衝擊不大,高鐵效益預期在2006年展現,可望帶動沿線房地產發展,只是物價、油價是否上漲,禽流感疫情是否蔓延等,都有待觀察。
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本次預測受訪廠商包括建設公司、營造廠、仲介/ 代銷/ 廣告、建經/ 顧問/ 地政士/ 鑑價、金融機構等。整體結論上,明年第1季景氣看好的有29.09%、不變的有29.09%、轉壞的有53.64%;其中景氣好轉看法,建設公司有44.4%、營造廠是0、仲介23.08%、地政士7.14%、金融機構33.33%;轉壞看法中,建設公司是27.78%、營造廠最悲觀有66.67%、仲介53.85%、地政士61.9%、金融機構55.56%。
政大教授張金鶚從數字解讀,顯示相關業者對市場看法趨向保守。
房地產/房市出現警訊 投資空間縮小、自住者從容選擇 2006/01/04 11:32
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連續2年、8季都是綠燈的建研所房地產景氣燈號,本季改亮黃藍燈,無疑是房地產市場的一大警訊,加上國際間如中國大陸、英國、美國都因過高的房價出現泡沫化之際,國內房屋銷售時間的拉長,印證了國內房市已轉為買方市場。
國有土地標售持續熱絡、房地產市場價量俱穩、油價與物價上漲,以及房地產景氣領先指標上揚,是影響股市的主要利多消息,而利率走勢緩步上升、高鐵延後通車1年、消費者信心指數走跌,以及房市信心轉弱,買氣觀望,則是主要影響市場的利空消息,連帶也影響廠商對今年第1季的景氣預期偏壞。
政大地政系教授張金鶚指出,台灣房市歷經2年榮景,短期房價上漲力道持緩,買氣已呈現觀望,現行利率水準雖然仍低,但已緩步上升,而優惠利率房貸的補貼幅度縮小,邊際效果有限,加上建商大量推案,供給大幅增加,使得銷售時間因而拉長。
展望2006年房地產景氣,張金鶚表示,由於利率調升幅度與速度和緩,因此短期衝擊不大;高鐵預計10月通車,應可帶動沿線房地產發展;而油價、物價是否上漲,以及禽流感疫情是否蔓延,均有待觀察;在短期供給量偏多下,廠商看法略趨悲觀,購屋者觀望氣氛濃厚,房價呈現上漲不易,但下跌也有支撐的狀況,尤其政府全面推動都市更新,可望為房地產市場帶來新的契機。
他也建議,由於短期供給已有過多趨勢,建商推案應更傾向保守,審慎調整經營步伐,慎選推案區位與產品類型,提升品質及合理價格,即可立於不敗之地;至於一般民眾,由於投資空間縮小,建議購屋時應著重在自住需求,從容理性來做選擇。
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常見的房屋銷售陷阱
何謂『成屋履約保證』
成屋履約保障有效保障買賣雙方權益

隨著房地產景氣反轉向上,多家業者趕潮推案,而業著間良莠不齊,消費者有可能碰上不肖業者在買賣中間動手腳,致使蒙受損失。因此,如何避免一屋二賣、賣方非所有權人、未過戶買方名下即遭法院查封、賣方不點交房,甚至買方反悔拒付尾款屋等情事發生,就有待健全周延的服務來積極保障買賣雙方的權益。

現今的仲介業者一般都已透過產權調查制度,在「物的瑕疵保證」做到一定的水平,但在已經付出的金錢的部分,卻仍為消費者選擇性的保障服務。如果我們從交易行為來看,在簽約前期,買方需先繳三成的自備款,但仍未過戶至名下,無任何安全保障,惟恐標的物被中途查封或出錯;一旦房屋過戶到買方名下,因買方七成貸款尚未交付賣方,或藉機拖延拒絕付尾款,將使賣方權益受損。

為此,早在民國85年起,信義房屋就領先業界全面推出『成屋履約保證制度』,務使在成屋買賣過程中,由銀行出具保證書來保障買賣雙方價金及產權的權利。更具體的說,該制度就是買賣雙方將買賣價金存入銀行專戶保管,讓銀行作為付款中間人,銀行則發保證書給買賣雙方,再由銀行或銀行委任的第三人(如建築經理公司)客觀查核交易過程中的產權關係,並控管存入保證銀行專戶之價金及相關契據,專業地為銀行盡到履約管理的責任,一旦第三人(如建築經理公司)審查、監督無誤之後,再由銀行付款。如此一來,不但使買賣之消費者雙方共享交易安全的保障,也使銀行的保證風險減至最低。

即使如此,在買賣房屋過程中,難免還是會有突發狀況發生,萬一交易過程出現問題,例如賣方臨時決定不賣或是買方臨時決定不買,由於價金經由銀行保管,買賣雙方經合法程序催告、解除契約確定,不必經過冗長法律程序,保證銀行即可依約認定,快速退還價金予買賣雙方,以確保買賣雙方交易安全。

此外,價金存在履約保證專戶期間,保證銀行將依存入專戶天數的長短,以當期牌告活期儲蓄存款年利率予以計息。民眾在選擇房仲公司或建商前,應該了解業者是否提供『成屋履約保證』服務,費用已內含於標準服務中或將額外收費(如屬客戶自費服務,一般多為成交金額之2/1000,由買賣雙方各支付一半)。

開低了雖然好賣但覺得好虧,開高了又沒人願意看屋,怎樣評定一個合理的賣價呢?

由於一般屋主對房屋市場的行情並不十分瞭解,因此在為房屋訂價時,不是訂得太高,賣了很久賣不出去;就是訂得太低,賣出後再後悔已來不及。房屋的估價是一門相當專業的學問,舉凡政治、經濟、社會因素都會造成房價的波動;而房屋的價格,又因區域的不同和個別條件的差異,沒有絕對標準可依循。因此估價若要做的精確,應該由充分瞭解市場行情的房仲業店爲您服務,但欲自行評估者,仍有以下方法可供運用參考:

() 市場比較法:

蒐集最近期間在您所要出售房屋附近,條件相近的成交個案數件,再依據其成交價格作為參考,並針對自己房屋在條件上與差異,來推估合理的售價。這個方法雖然經常被廣泛使用,卻有其運用上的限制與缺點;因為往往會發現最近期間,附近並無相類似的房屋成交個案可供參考,或由於國人保守習性,而無法探詢到真正的成交價格,使得行情的可信度大為降低。此外,更因為實際上沒有任何兩棟房屋的特性完全相同,就個別條件的不同,往往使得表面相似的兩戶房屋,在價格上有極大的差異。此外尚有下列因素會影響到房價的高低:區域大小環境、座向、樓層、屋齡、坪數及裝潢等。一般屋主由於缺乏這方面估價經驗,因此開出的售價,經常和房屋的真正價值有很大的差距。

) 收益還原法:


此法是將房屋的純益(如房租或營業收入)視為資本產生的利息,而房價視同資本額;再依照資本產生利息的反方向,去推估換算成本的價值,來當作應售價格。例如某公寓月租的純收益為每月一萬元,一年共計十二萬元,假定銀行利率為3%,則推算120000/3%=4000000,故此公寓的售價應為四百萬元。但若依此方法推算房價,得出的結果卻往往會比市價低。

() 原價法:


原價法是算在估當時將房屋重建所需費用,再扣除實際上房屋已使用年數的折舊額,來當作房屋現在應售的價格,這個計算只能得到建築物重估價格;至於土地的價格,可以市場比較法或者收益還原法求得,將建築物和土地的價格相加,就以得到房現應售的價格。但由於此法牽涉到較專業的計算,恐非一般屋主所能運用,同時所求出的價格,也會與實際的市價有相當差異,所以僅供參考。

近來國人購屋貸款額攀升,除了購屋行為轉變外,低利優惠房貸更是主因,究竟房貸負擔應該佔家庭所得多少呢?

在前有業者大力炒作、後有政府持續釋出低利優惠房貸的誘因之下,近年來國人整體購屋貸款的金額呈現大幅增長的情形,佔整體家庭所得的比重也不斷升高。很多理財專家都會建議購屋人,每月的房貸負擔最好不要超過家庭所得的三分之一,但是一個國家的房貸總負擔佔全體家庭所得的多少才合理,則還沒有專家可說出一個標準來。

「有土斯有財」一直是國人購屋時決策的因素之一,但在以前老一輩的購屋者心態都十分保守,除非已存夠購屋總價款,否則不會借錢來買房子,因此現金購屋的情形相當普遍。然而,隨著四、五年級生變成購屋主力,一來是現實的經濟壓力,二來是心態上對於貸款的觀念已普遍都能接受,所以貸款購屋的行為變成為房屋市場的主流,現金購屋者反而成為稀有動物了。

房仲專家表示,在整體購屋貸款金額持續上升之際,建議有意購屋的民眾,在面對政府低利優惠房貸以及各家銀行打出的指數型房貸的誘惑之時,還是要謹記:不要過度擴張個人信用,月還款不超過家庭所得的三分之一,仍是個維持家庭正常生活水平的不變鐵律!

買得開心付得輕鬆的購屋竅門,就是慎選房貸類型。「買房子一定要考量後面的繳款負擔重不重,千萬不要被低額自備款給沖昏了頭。」

任職仲介公司契約部的鄭代書,針對一般民眾購屋,特別提出輕鬆購屋貸款的黃金比例3:7,也就是3成自備款、7成貸款。無論您買的是中古屋、預售屋或新成屋,這是讓您輕鬆購屋、輕鬆付款的黃金原則。3:7?現在滿街不都看得見幾近9成貸款的輕鬆購屋專案嗎?這不正是減輕買屋者負擔嗎?「買房子一定要考量後面的繳款負擔重不重,千萬不要被低額自備款給沖昏了頭。」鄭代書提醒說。

房貸類型牽涉到不同貸款利率、償還年限以及償還方式。目前市面上常見有三種銀行房貸類型

1.一般房貸

 

一般房貸分三種──
1)
浮動計息:適合薪資穩定的上班族。優點是還款金額固定,有利於財務規劃;隨收入增加而負擔相對減輕。由於房貸利率會因為銀行基本放款利率的變動而跟著加減碼,應盡量慎選利率較低且基本放款利率浮動幅度較小的銀行。

2)
分段計息:適合初期資金不足者或計劃在7-10年內清償大部分本金者。剛踏入社會,收入不多,資金短缺的人可以採分段計息法。因為分段計息的方式前幾年利息較低,之後才會按基本放款利率加碼計息。
3)
寬限期繳款:適合一般上班族和購屋初期資金不足者。一般房貸繳息也可要求貸款銀行寬限期,就是償還前幾年只繳息不還本,一般銀行寬限期多為2-3年。

2.理財型房貸

適合做生意或投資者。理財房貸是一種循環借款,銀行針對抵押房屋設定一個額度,讓屋主隨時支取,等手邊有錢便隨時還款,以後仍可再借。其計息僅就動支的額度按動支天數計息,如未動支則不計息。年利率約在12%左右,較一般房貸高。理財房貸具有彈性借貸並可隨時清償的特色,但它的缺點是風險大,假若借貸人資金投資失利,將在房貸與投資失利的雙重負擔下,導致信用惡化。

3.保單房貸

已持有保單者可以參考保險公司推出的方案。近年來,保單結合房貸組合盛行,其利率優勢是第一年利率可降到6.2%,第二年再照保單分紅利率加碼調高。保險公司願意提供這麼低的利率是因為有固定保費收入,不需要像銀行要支付利息,資金成本較低。所謂保單分紅利率係根據一銀、台銀、合作金庫、中央信託局的二年期定期存款利率加碼計算而得,若利率浮動大,則加碼的比率就大。

看似優渥的租金收入下,其實暗藏很多陷阱,一定要冷靜細算一番,以免房東大夢沒做成,先成為『套』房一族。

現在定存利率偏低,投資房地產,當個寓公寓婆,每月等著收租金,聽起來實在令人心動,因此近來市場上出現很多以高租金報酬率為訴求的小套房預售案。建商動輒喊出租金投資報酬率達二、三成,甚至還有標榜自己是投報率高達九成以上的金雞母!

由於銀行利率持續處於低檔,租金報酬率高過定存甚多的收益型不動產廣受投資者青睞,迎合這類客源需求的預售屋個案也越來越多,建商紛紛喊出動輒二成以上的高投報率,甚至還有宣稱投報率高達九成的訴求,讓民眾看得霧煞煞。提醒你,購屋前先釐清真實之租金報酬率再行動,以免掉進數字遊戲的迷失之中。

以「年租金」除以「房屋售價」計算投資報酬率,是最傳統、也是國際上通用的計算投報率公式。以總價120萬、月租金6000元的套房為例,投資報酬率為6%。但若加上八成的貸款、利率2.62%,投報率立刻縮水為3.9%。這就是投資人須判斷是否值得投資的重要依據。

不過,預售市場上很多超高投報率的個案,建商是以「購屋自備款」取代「房屋售價」來計算,由於自備款一般是房屋總價的三成,甚至有的只需要一成自備款,投報率自然就「變大」了。以「購屋自備款」來算投報率,是很多預售屋及店面產品拿來美化投報率的手法。同樣是總價120萬的小套房,房貸八成(96萬),利率2.62%,選擇三年還款寬限期,年租金扣除利息後的淨收入為4.68萬,投報率僅3.9%,但若改以自備款24萬為計算,則該套房前三年的投報率就大幅跳升到19.5%,如此大灌水,獲利結果當然令人心動。

刻意忽略房貸支出、調高房貸成數、壓低房貸利率、虛報租金收入等等,都是建商用來拉高投報率的障眼法,若將這些手法相互混合運用,一個小套房的投報率最高還可能飆到120%。至於多少投報率是合理範圍?目前一般住宅產品的投資報酬率在35%左右,商用產品46%,學區套房58%,皆屬合理的租金報酬水準。而除了精算投報率,投資產品是否位於交通便捷的辦公商圈、百貨商圈或是學校學區附近,也都是房東族投資時需一併考量的重要因素,以免出租不成,反成套牢一族。

建議你如果投資房地產想提高租金報酬率,另一方法就是把租屋產品用心打點一番,像是重新油漆、略加裝潢,搭配窗簾、床組、電視、冷氣等家電,或是加裝防盜、防火及寬頻、第四台等,皆是可以提高租金的小竅門。尤其現代人愈來愈仰賴網際網路,在網路上刊登廣告時,記得附上美美的屋況照片,詳述房子的優點,附近交通狀況,並詳列期望的房客條件,一刊登往往就能吸引數百人瀏覽,平均4~5天即可租出。另外根據調查顯示,位處捷運站出口附近五百公尺內、屋況尚佳、附基本家具、租金在8000~10000元的分租套房是租屋族網路點閱及詢問度最高的熱門產品。

揭開高出租投報率的迷思

 

註:個案總價120萬,年租金7.2萬,貸款20年,選擇3年還款寬限期

利率看升,固定利率房貸成為當紅產品,其實政府優惠房貸才是對抗升息的最佳利器

房仲專家指出,利率看升,固定利率房貸成為當紅產品,但那只是避險動作,不一定能夠真正省下利息,所能節省的金額也不多。相對來說,政府優惠房貸有補貼利息,是一筆一定能節省的「開支」,可省下五、六萬、甚至十多萬元多的開支,是對抗升息的最佳房貸選擇。

據了解,目前市場推出的固定利率房貸,前五年平均利率在3.5%左右,約比機動利率房貸高0.7個百分點,專家表示,選擇固定利率與機動利率何者划算,要看未來的房貸利率走勢而定。由於機動利率每三個月調整一次,假設未來銀行房貸利率調幅都是央行升息幅度的一半(因為市場資金過於寬鬆),固定型房貸與機動型房貸0.7個百分點的利差,加上相關申辦費用,民眾還要支付房貸金額0.5%為權利金或0.1%為開辦費,因此,五年內央行升息至少要超過六碼10.25個百分點),選擇固定利率房貸才能「開始」真正節省房貸支出。固定利率房貸僅有避險功能,不一定能夠真正省下利息,所能節省的金額也不多。

由於優惠房貸政府有補貼利息,加上加碼利率低,因此其貸款利率比一般銀行貸款利率要低一些,不管未來如何升息,民眾就是可以省下那一段利率差距的房貸支出。

申辦3000億優惠房貸可以省下多少利息?由於額度不同,加上可以搭配勞宅與國宅貸款,所以應以各種貸款組合的最高額度來衡量。信義房屋不動產企研室研究顯示,與一般銀行房貸利率相比(假定為2.8%),申辦政府優惠房貸,若貸款200萬,總計20年可以省下5.5萬元的利息支出,貸款250萬,則可省下6.9萬元。若再搭配勞宅、國宅貸款(220萬額度,利率2.265%),3000億優惠房貸貸款200萬元共可省下19.3萬,貸款250萬則可省下20.7萬元之多。

因此,固定利率房貸是面對未來升息態勢下可以選擇的一種避險動作,但不一定能夠真正省下利息,所能節省的金額也不多。相反的,不管未來利率調升多少,政府優惠房貸可以節省數萬、甚至十多萬元多的開支,是對抗升息的最佳房貸選擇,有意節省荷包的自住型客戶應加快購屋腳步,才不會喪失可節省房貸利息的機會。

包括壽險(身故可理賠剩餘房貸金額)、保證保險(可提高貸款成數)、失能險(6個月內因故無法工作可免付房貸)等多元選擇。

「平準型壽險房貸」以申貸金額為壽險保障金額,每年繳交一樣的保費,但因多數人在背負保費與貸款時,於精打細算考量之下多會選擇保障額度隨房貸本金償還後遞減的「遞減型房貸」,例如第一年壽險保障是五百萬元,當第二年貸款本金只剩四百萬元時,壽險保障便跟著降到四百萬元,當然也只需繳交四百萬的保費。「保證保險型房貸」則是把消費者自備款不足的部分,以保證保險房貸支應,購屋族在一次繳納一筆保險費後,便可以享受指數型房貸優惠,且可以20年分期攤還,大幅減輕房貸負擔。「失能險」主要的功能是萬一客戶發生意外,導致失能無法工作;或是非自願性離職,收入中斷時,則待業期間,保險公司將代為支付房貸月付金,最長代繳期間達6個月,以免房屋被拍賣或假扣押。

市面上的房貸商品琳瑯滿目,消費者應該怎麼選擇、怎麼貸呢?

房貸商品從「指數型房貸」、「抵利型房貸」、「理財型房貸」、「保險型房貸」到「固定利率房貸」,各有誘人之處,但這些產品到底有何差別?要怎樣依據個別的狀況與需求來取決呢?

房貸優勢比一比

註:指數型房貸的計價結構為「指數利率+加碼幅度」。實際房貸條件依各銀行規定。消費者在選擇房貸產品時,除了依自身的需求來評估,另外,面對升息的趨勢下,建議還是量力而為,預留升息所可能增加的負擔,切勿過度擴張房貸額度,導致利率走升時,讓龐大的房貸支出壓得喘不過氣。

 

 

 

 

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高鐵通車再掀空間革命 搶攻高鐵商機

 

(中央社記者張良知台北200716)台灣自15正式進入高鐵時代,不僅意味著交通工具升級,同時也帶動台灣新一波「空間革命」,信義房屋 (9940)特別針對這類周休高鐵通勤族或是投資型買家,規劃一個「逐高鐵而居」網路專區,提供要在高鐵沿線購屋民眾參考。

高鐵通車衍生出許多市場新商機,許多以「高鐵」為名的商家紛紛設立,最特殊的是中部已經出現「賞高鐵火車餐廳」;另外,連鎖超商業者也擠破頭進駐高鐵站內,房仲業者更直接將店面設在高鐵站區內,搶搭高鐵順風車,信義房屋即在網站上,推出高鐵購屋網路專區,帶領想「逐高鐵而居」的民眾一圓購屋夢。

信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民表示,根據過去經驗,每一項重大交通建設完工,都會掀起一波「空間革命」。

隨著台灣過去幾項重大交通建設的完工,已經經歷三次的空間革命,第一次是進入鐵路時代、第二次是進入高速公路時代、第三次是進入捷運時代,而15高鐵通車,則是正式進入高鐵時代,將台灣帶入第四度空間革命的年代。

在台北市房價持續居高不下的情況下,高鐵通車是否會產生跨區島內移民搬家潮?進一步吸引購屋者沿高鐵南下購買較便宜房子,並以高鐵為交通工具通勤上下班。

根據信義房屋不動產企研室的試算,若不考慮住家到高鐵站與高鐵站到辦公室的接駁成本,則以搬到桃園青埔站最具可能性,因為每人每月高鐵通勤成本約7000 元,大概等於是在台北市區租車位及汽油錢的成本,是可以考慮移居的地點。

不過如果是桃園以南各站,每個月的高鐵通勤成本皆超過 12000元以上,已不是一般中產階級家庭負擔得起,因此南下購屋通勤上班的可能性降低。


如何「逐高鐵而居」 房仲專家傳授撇步

2007年1月5日是個歷史性的一刻,因為台灣從此進入高鐵時代,這不僅是意味著國人交通工具之升級,同時將帶動國內新一波「空間革命」,當然也因而衍生出許多市場新商機,許多以「高鐵」為名的商家紛紛設立,最特殊的是中部已經出現「賞高鐵火車餐廳」,超商業者擠破頭進駐高鐵站內,房仲業者更直接將店頭開進高鐵站區內,更有房仲業者搶搭這班高鐵順風車,在網站上推出高鐵購屋網路專區,帶領想「逐高鐵而居」的民眾一圓購屋夢。

「老婆,我7點半會到台中高鐵站,麻煩親愛的到車站接我」,這是在台北上班的小王周五下班後回家的場景,這是高鐵通車後,在我們周邊可能常會聽到的通話內容!

信義房屋特別針對這類周休高鐵通勤族或是投資型買家規劃了一個「逐高鐵而居」網路專區提供要在高鐵沿線購屋民眾參考。

信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民表示,根據過去經驗,每一項重大交通建設完工都會掀起一波「空間革命」,隨著台灣過去幾項重大交通建設的完工,我們已經經歷了三次的空間革命,第一次是進入鐵路時代、第二次是進入高速公路時代、第三次是進入捷運時代,日昨高鐵通車,則是正式進入高鐵時代,也將台灣帶入第四度空間革命的年代。所以因高鐵通車要改變、選擇不同居住環境、地點及形式,都變成可能。因此像小王上班日在台北,周休二日回家過「家庭日」的家庭也將越來越普遍化。

不過,高鐵通車後是否會產生跨區島內移民搬家潮?特別是在台北市房價持續居高不下的情況下,會不會有人興起沿高鐵南下購買較便宜房子的念頭,而以高鐵為交通工具通勤上下班。根據信義房屋不動產企研室的試算,若不考慮住家到高鐵站與高鐵站到辦公室的接駁成本,則以搬到桃園青埔站最具有可能性,因為每人每月高鐵通勤成本約7千元,大概等於是在台北市區租車位及汽油錢之成本,所以是可以考慮移居的地點。不過如果是桃園以南各站,每個月的高鐵通勤成本皆超過1萬2千元以上,已不是一般中產階級家庭負擔得起了。

不過,張欣民認為,雖然桃園以南各高鐵站移居每日通勤的可能性不高,但另有一種可能性,那就是南下移居每周通勤,上班日在台北租屋或是擁有自己一戶「單身」小宅,周休二日就如小王一樣再搭高鐵回家。如果是這樣的模式,信義房屋張欣民指出必須把握以下四大指導原則:

1.有捷運或有捷運規劃高鐵站優先選擇,其次是有公車可接駁者。因為目前除三鐵共構站以外,高鐵站離市區都有一段距離,所以有捷運或將來有捷運及公車,可大幅降低整體通勤成本,並降低通勤時間。

2.以距高鐵站方圓5公里內為宜。逐捷運而居一般以離站區500公尺方圓內比較適宜,在高鐵時代逐高鐵而居則可放大到方圓5公里以內,適合有自用交通工具如小王案例的購屋選擇。

3.住家不宜鄰高鐵鐵道。傳統鐵道沿線因為行車噪音,在房屋市場上這類臨鐵道之住家價格不僅不易拉高,轉手也很困難,高鐵經過地區都雖然都是高架,但其高分貝噪音還是令人退避三舍,因此不論投資或是自住,還是要避開高鐵路線經兩旁,免得將來轉售無門。

4.注意前後站之差別效應。傳統鐵路設站地區都會形成繁榮的車站商圈,但是明顯的前站與後站的商業氣息有很大的差異,一般是前站優於後站,因此如果要投資高鐵站區商業用地或店面,一定要留意未來是不是會形成前後站之差別,辨別的地方是看站區「站前廣場」規劃在何處。免得投資到一個後站冷門商圈,落入要漲漲不上去,要賣又無法獲利的兩難窘境

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房價泡沫之隱憂隱然若現? 20070409

國內房地產景氣已連續三年呈現價漲量增走勢,惟今年以來卻有不少調查報告顯示房地產市場買氣已逐漸呈現轉弱趨勢,從而亦引發房價是否存在泡沫之層層隱憂,縱然目前亦有不少媒體不斷的報導正面的利多訊息,惟若就以下幾點重要資訊加以深入探討,卻也有不少令人不得不密切注意之潛在隱憂!

一、房價已高漲,76.2%民眾認為今年不適合投資

根據永慶房仲網之調查資料顯示,有高達76.2%民眾認為今年並非投資房地產的好時機,其中認為房地產行情已經偏高者高達64.4%,只有16.9%認為今年仍是投資房地產的好時機,此外,在非經濟因素方面,對於台灣政經情勢持悲觀態度者亦占11.8%

其次,就當前房地產之投資風險而言,有高達六成民眾擔心供需失衡而導致血本無歸,甚至擔心房市會有泡沫化之潛在危機。

95年台灣之住宅建造執照申請量高達116,116戶,使用執照申請量亦高達123,552戶,不僅兩者均超過11萬戶,並且使用執照之申請量還超過建造執照之申請量,其間所顯示的警訊即在於今後新成屋大量增加所導致房價下跌之不利趨勢。

美國房地產面臨20年來最嚴重之衰退

美國房地產在歷經五年大多頭行情之後,已逐漸呈現20年來最嚴重之衰退情況,而更令人擔憂的是,景氣何時落底依然是個未知數。

其次,根據美國房地產協會之調查資料顯示,2006年全美獨棟成屋銷售量僅650萬戶,較2005年銳減8.4%,創1989年以來的最大降幅,而在各主要地區當中以近年漲幅最大的西部地區之降溫情況最為嚴重,銷售量約重挫16%,至於南部地區則減少7%,中西部與東北部亦下降約6%;此外,在房屋售價方面,中位數房價漲幅亦已由2005年的12.4%,劇減至2006年的1.1%。

而根據美國抵押貸款銀行協會所發布之資料顯示,2006年第四季美國次級房貸(二胎房貸)違約率高達13.33%,創四年來最高,導致次級房貸、抵押貸款、大型銀行等金融類股股價連番重挫;另外,2006年第四季美國各式貸款違約比率亦已攀升至4.95%,高於第三季的4.67%,亦創2003年第二季以來最高比例。

而隨著房貸違約件數之增加,預期將會有五十三萬三千戶的房貸可能淪為不良債權,而在當前美國房市已明顯出現供過於求之情況下,此一數據應是一個相當值得警惕之訊息。

由於受到次級房貸違約風暴之影響,自從2006年初至今已有超過二十家美國房貸業者宣告倒閉,至於現階段之業者則是紛紛採取緊縮放款之保守策略,此一訊息不僅嚴重威脅美國的房地產市場,對於世界經濟景氣亦是一大嚴苛考驗。

各行庫拉高警戒線,房貸成數降至七成

     由於美國房市面臨次級房貸違約率大幅攀高而衍生泡沫化之隱憂,國內金融業有鑑於近年房價持續上漲,經營風險相對升高,最近亦已紛紛緊縮房貸成數和建築融資比例,尤其是不少大型行庫已開始逐漸拉高警戒線,以往銀行辦理房貸成數最高可達八成到八成五,現在則已普遍降至七成至七成五。 

雖然中央銀行總裁彭淮南於3月14日赴立法院財政委員會報告指出,這一波房價上漲原因應與坐落區位和建材品質息息相關,惟央行亦擔心房價持續上漲是否與台商回台購置房地產有關。  

惟不論如何,現階段在市場供給大幅增加之情況下,不論是建築融資或房屋貸款,金融業之房貸風險均相對提高,因此金融業者對於房地產的放款態度明顯轉趨消極亦乃必然趨勢。

95年住宅存量大增,房市泡沫亮警訊

依據行政院主計處於3月15日所公佈之資料顯示,去年住宅存量增加12.2萬戶,創民國86年以來之新高,此一數據相較於近年家庭戶數之增加比例,住宅存量之增加不宜超過10萬戶,因此,如就需求面而言,目前國內房市的確出現泡沫化警訊。  

按國內住宅淨增加戶數自從民國83年達到19.3萬戶之高峰點後即呈現一路下滑趨勢,民國87年下降至9.4萬戶,民國91年更驟減至4.4萬戶,惟民國95年卻又快速飆升至12.2萬戶,此一數據正好也反映了國內房市景氣過熱的現象。

依照我國近年家庭戶數的增加情況加以推估,目前每年之實際需求數量應以8至9萬戶較為合理。

其次,依經建會所公布的95Q4住宅需求動向調查資料顯示,國內房市投資客比重已高達22.8%,而台北市則更高達31.4%,尤有甚者,更有不少預售個案超過此一數據,就此而言,國內房市的確已經出現泡沫化警訊。

由以上之分析可知,目前整體房市呈現超額供給之情況已漸趨明顯,而今年則是景氣轉折最關鍵的一年,因此,不論是房地產業者或一般購屋大眾,對於市場走勢之評估均應格外小心謹慎,方不致因誤判景氣動向而蒙受無謂之損失。

 

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主臥室關係著主人的運勢,在擺設床舖時,要特別注意避免正對、側對、上方有窗戶,浴室門應避免對到床舖,且床舖上方不要裝設吊燈、吊扇。專家建議,若想增加財運,除了要避開禁忌外,可在梳妝台或財位放置水晶或招財納寶吉祥物。

安穩入睡
一般來說,房門的風水問題最常見的狀況是「門對門相沖」。中國易經哲學研究發展協會理事長蔡上機說,房門對房門,容易讓2房門主人產生不合,若房門對大門,主人的事業可能會帶給家人不順利與困難;若浴室門正對大門,則個人的事業容易產生誤判和障礙。

避免門對門
如果出現門對門的情況,最基本是需隨手關門,並掛約10分之8長度的門簾避開,另外,可在門頭掛上圓球水晶,化解對沖現象。床舖是整間臥室最重要的地方,床舖的擺設禁忌特別多,需多花些心思。首先,床頭位置需特別小心,床頭、床頭側邊、床頭對面均不要有窗戶,蔡上機說,窗戶代表外頭的干擾,如果床頭對到窗戶,代表此人易受外來因素干擾,會影響事業運。

窗勿對床頭
再者,頭部後方不可空空的,或是將床舖放在臥室中央,因床邊氣流會旋繞,影響睡眠。第三,床頭最好別和浴室牆壁相連,尤其是設有蓮蓬頭、面盆、馬桶等的那面牆,最好設計床頭櫃將床與牆壁隔開,蔡上機說,浴室晦氣會透過牆壁而影響事業運;另一個原因是有管線的牆有水流動而易影響睡眠品質。
中國風
水地理教授協會理事長陳冠宇說,一間房子的格局通常是以梁柱來劃分,所以室內空間很難避免梁柱,只要記住頭頂不可正對梁即可。由於梁與柱是整棟建築物壓力承受的結構體,若睡在梁下或在梁下做事,等於間接承受建築物的壓力,因此,切記床頭要避免壓梁貼柱、梳妝台坐位上頭最好也避免壓梁。
除此,鏡子也不可正對、側對床頭,因為鏡子反射容易影響睡眠品質,也容易影響事業運,梳妝台若有鏡子,最好不要對到床頭,否則可用開闔式鏡子或用布簾隔開。另外,陳冠宇也提醒,浴室門一定要避免對到床舖,不管對到床頭、床舖中段或床尾都不好,許多室內設計都忽略這一點。

房內勿植栽
因為浴室為晦氣所在,不管對到床舖的那個部位,晦氣都會影響到身體。陳冠宇說,可以用屏風隔開,若覺屏風過高產生壓迫感,可用齊腰屏風並在浴室門口掛上門簾。大燈位置也不能在床舖上方,若為長條日光燈,橫置或縱置有如對人體橫切或縱切,最好設置圓形吸盤大燈,陳冠宇說,床舖上方忌用吊燈和吊扇,除了氣流不順,對人體有影響,懸吊也有些許風險。陳冠宇建議,房間內不要放置植栽,會影響人的筋骨,也不要放水,否則濕氣會太重。若真的想放點綠色植物,可在浴室內放水耕植物,如黃金葛。
陳冠宇說,想帶來好運,房間環境首要是整潔、通風。若想增加財運,可在臥房財位、梳妝台等擺放水晶、聚寶盆、吉祥物甚至是保險櫃等。

 

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店面成房地產投資新顯學 高鐵、捷運 引領○七房市新方向

根據統計,過去四十二個月以來,有許多人因為房地產而致富,而首要原因都是因為交通。由《今周刊》舉辦的「名師講堂」講座中,《今周刊》發行人謝金河與北區房屋首席總經理彭培業,便認為通車在即的高鐵將引發○七年房市新契機。

謝金河(以下簡稱謝):行政院主計處公布的第三季GDP,台灣是五.○二,前三季是四.三九,確定贏韓國,這次要談台灣房地產投資方向,請彭首席總經理對兩岸房地產做一個輪廓掃描。

彭培業(以下簡稱彭):台灣房地產未來會如何發展?是否會泡沫化?這些問題大家都很想知道。我以從事房地產多年的經驗和大家分享。

首先,政治發展對台灣房地產具有舉足輕重的角色,從民國六十年台灣退出聯合國,到六十七年中美斷交,七十七年蔣經國先生過世,以及九十一年提出兩國論,甚至最近中國提出反國家分裂法。政治影響房地產的衝擊,從過去影響很大,到現在逐漸降低,足見民眾愈來愈有智慧。

其次,影響房地產來自經濟面。從九十二年到九十五年,油價從三十六元漲到七十六元,這個階段奠定了房地產上漲的助瀾期,但人民經常會問,房子上漲的過程該不該買房子?房地產過去的歷史軌跡,能在房地產致富的人,都是能長期持有房地產的人。其次要看房地產能否獲利?必須要看未來性,絕對不是當下的價格。

房地產從過去三年半中,從土增稅減半、SARS之後,房價一飛沖天,這過程中,發現民眾的貧富懸殊差距愈來愈大。因為有錢人買好地點,沒錢人買較差的地點。換言之,若三年半前以一坪三十萬元買在大直明水路;但是買了郊區一坪只花十五萬元。經過三年半,大直明水路漲到一坪五十萬元,郊區才漲到二十萬元,雖然都漲,但好地段漲幅大,資產價值差距也拉大。

若大三通台灣房價勝過香港

上海的房價在溫家寶第一次宣布措施後,因為上海的民眾家戶所得相差二十四倍的因素下,只有外資或其他省分的有錢人才買得起上海的房子,其他人只能望屋興嘆。

這個現象引起中共對高房價注意,中共基本政策就是要平等,所以湯臣一品至今只賣出二戶。除外資之外,沒有人敢買,在此情況下,使得價格停擺,不過上海內環價格並沒有下跌。

此外,二○○八年大三通若實現,香港的利多將走到高點,房價會比較保守。因為兩岸大三通以後,大陸人最想到台灣觀光,屆時將產生磁吸效應,房價肯定會超越香港,因此,台灣未來的房地產沒有看壞的理由。

謝:房地產逐漸從內往外擴散,從信義計畫區到南港、內湖之後,大台北郊區在高鐵通車後,新板特區勢必更有發展,不只板橋房價會上漲,包括新莊、土城也會水漲船高。

因為日本的房地產經驗就是沿著捷運方向一直擴散,住不起市區的人,就住坐捷運可到的地方,日本已經放大到只要捷運二小時內的地區,房地產一定會上漲。台北現在就按著捷運的路線,從市中心往外擴散,買捷運會到的地方,是很重要的策略。

彭:房地產可用槓桿原理操作、房地產可舉債來購買,民國八十年到九十五年間,假設定存利率是二%,最高可以到七%,最低到一.一七%。台灣若從十五年來計算,利率平均為四%左右,也就是說十五年前放十元在銀行生利息,會有十九.八五元,增加九.八五元,可是十五年前一個十元的波羅麵包,現在可能已經漲到二十五元,已經超過定存的利息,房地產也會跟波羅麵包一樣。

台灣目前的自有住宅率達到八成五,七十五年台灣人開始有錢後,大家開始追逐房地產,就連烏來山區的房子都漲。但這波上漲是很健康的,反觀八十六年到九十年整個房價反轉,成交萎縮,九十年成交只有二十五萬戶,加上法拍屋、輻射屋和海砂屋,讓民眾對房地產失去信心。

最近三年是房地產的衝刺期,雖然新板特區房價看漲,大漢橋下的房價卻是力不從心,需要注意的是,高架橋下的房價除了台北市外,其他地區都不好,因此全面上漲不可能。現階段台灣房價和國際相較是相對低點,買房子要找到轉機點而不是最高點。

店面報酬率比住家高七成

彭:將過去四十二個月房地產上漲原因找出來,可以發現這段期間很多人在房地產致富。致富的首要原因是交通。過去的三年六個月,政府在交通做了很大的努力,捷運通車就是最主要的一項。

然而交通不一定會把房價帶上來,有可能加速它的沒落,例如花蓮因北迴鐵路的通車使得年輕人外流的比率增加。

謝:財富的累積從現在開始,大家可以趁著假日到各地去看房子,久了之後對行情會特別敏感,為自己創造無窮的商機。

彭:假日到各地看房子可以,此外,店面也可以留意,因為店面會成為新的顯學,現在如已經有住家的話,不妨投資店面,因為店面有可塑性,且法令限制最低,只要預防商圈出現變化,就可以賺錢。

捷運通車後,因為附近的生活機能更佳,加上人口稠密度升高,且捷運將帶來人潮,這種加乘效果,使捷運周邊房價墊高,如果住家漲三成,店面會漲一倍。

雖然高鐵有很多負面新聞,但不要太擔心,要看全面性的發展。台灣可以參考日本和法國的歷史,因為日本新幹線帶來經濟價值超過建設時的投入,至於高鐵的黃金五站則是竹北的六家和桃園的青埔,其中又以桃園的青埔最受關注,除了有台灣桃園國際機場外,也是外資青睞的地點,相當值得關注。

可以想見的是,台灣高鐵就像一尾活龍般,貫穿台灣的房地產。

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【如何蒐集房地產市場行情?】

 

蒐集市場行情的管道:向附近鄰居打聽近期房子的出售價格、委託多家房屋仲介業者估價,並提供近期三個月的市場成交行情、從報章雜誌比較與自家鄰近的個案售價、上網查詢公開市場成交行情、比較附近預售案行情,再依屋齡新舊,折舊1-3成、變身詢價:分別以買方身份(通常較高)、賣方身份(通常較低)向仲介業者詢價

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公共建設是房地產最佳的票房保證

出處:今週刊

日期: http://www.businesstoday.com.tw/Web_Content/article.aspx

作者:鄧麗萍

政二B

謝明甫

94114204

去年底的時候,台北市政府公告了七年公告土地現值調整,漲幅最高的行政區域,由有「黑鄉」之稱的南港,以八.一一%首度掄元,擊敗去年的榜首內湖區。

可以發現的是,台北市在06年的土地增值程度是全台灣的首位,另外其他的幾個縣市都集中在北台灣的部份,這其中給予我們很多思考的空間,除了經濟收入得指標可以發現,台中以北的台灣人民的收入普遍都較以南的住民來的高,物價水準、消費也相對的來得高,因此,在土地或是房地產來說,增值的空間也就較大,而造成這樣現象的原因到底是什麼?我想這其中有很多原因和可以討論的部份,但是,可以發現的是,重大的公共建設通常都能夠帶來土地增值的現象,這是明顯的,尤其我們可以發現,在高鐵沿線的土地增值空間相當的大,故重要的公共建設是必要的有利於地方發展的,以南港區來說,南港區一直以來是台北市的工廠集中區,故地價通常比較不高,但是,光是一個三鐵共構的提材因素,就能將南港站地區的土地價值翻了好幾翻,除此之外,由於捷運系統的建設,已將大台北地區的土地價值做了相當大的改變,許多的天價土地開出,許多的新大樓蓋起,在這樣似乎房地產一片榮景的狀態下,我們必須要注意的仍然是泡沫化的危機,其實將台北或是台中以北房地產增值的現象擺在全世界,我們也不難看出,在許多的重要城市或是國家,尤其是亞洲地區,其房地產增值的程度是已經能讓我們到咋舌的地步,這麼高的房價,這意味著並非所有人都有辦法買房地產,無殼蝸牛的現象已然再度出現,這是我們必須關切的社會問題,但是從這篇文章中我們可以看出,公共建設其帶來的收益是很巨大的,故在一個公共政策規劃時,其牽動的將會是社會全體的變化!

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大陸房地產未來的展望?歡迎發表自我意見

26 大陸房地產市場未來的展望   

在宏觀調控持續進行及市場機制自行調整的雙重作用下,大陸房地產市場投資和需求的增長幅度在平穩地回落。供給和需求間將維持穩定的狀態。房屋價格漲勢回穩,2004年全年預估平均房屋價格和前一年相比仍達到4.75%的上漲幅度,但是另一項值得關注的是,今年新開工房地產的數量持續維持大幅下降,今年1~9月新開工的面積和去年相比僅成長12.2%,這樣的情形,很有可能會影響大陸未來房地產業的持續發展。

政府的政策將採穩定策略

12月3日至5日在大陸的中央經濟工作會議上,決定了明年開始實行穩健的財政政策和貨幣政策。此舉表示北京領導人決心在明年繼續實施宏觀調控政策,嚴把土地、信貸閘門,控制固定資產投資規模的過快增長。也改變了自1998年以來,擴張型的經濟政策帶動的國民經濟成長的目標,改成追求穩定成長的機會。而另一方面,大陸人民銀行的升息措施,也代表了政府希望抑制固定資產價格的攀升,此舉亦將抑制房地產的投資需求。而銀行為了降低金融呆帳的風險,對房貸採取了較為謹慎的態度,降低房價的貸款比例;有些商業銀行更要選擇風險小的客戶放貸。除了從金融市場這一方面來控制外,再加上合理控制舊屋拆遷的規模,使得今年房屋的總拆遷面積比去年降低,減緩了住屋的供需矛盾。另外,各地政府也採取一些措施配合宏觀調控,進一步抑制房地產的投資行為,以壓制不合理的房屋需求。

國外分析師的看法

外商摩根史坦利(Morgan Stanley)執行董事兼首席經濟分析師謝國忠認為,大陸2001年的房地產開工數量增長30%,但價格仍得以上揚6%,這使得他和其他人士不得不擔心房地產市場有可能出現泡沫化的現象。謝國忠最近一年來多次提到大陸房地產存在泡沫化。他的主要觀點是,近年來美國長期保持超低利率,導致大陸基礎貨幣投資放款迅速增加(因人民幣與美元維持固定匯率的連動),也因此創造了巨大的房地產泡沫化。此一論點自發表後引發了相當大地論戰,有關於「中國地產泡沫化」的爭論一直不休。無獨有偶,摩根史坦利全球首席經濟師史提芬. 羅奇也開始加入唱空行列。儘管羅奇認為大陸沒有出現全面性的房地產泡沫化,但是在上海則明顯存在投機過度的現象,其他沿海城市的問題都沒有上海嚴重。這些說法也許有些危言聳聽,卻也表現出大陸房地產市場目前所面臨的困境 。就地區性的比較來看,沿海城市的房地產價格的確產生偏高的趨勢,如上海、北京的房價持續上漲。在上海,大約有1/6的高級住宅是閒置的,在北京約1/4,在深圳附近則近乎1/3。而在辦公室的部分更是有將近50%的供給成長。如果照這個情況惡化下去,沿海大城市空屋率將會持續上漲,房地產市場的泡沫化因此而膨脹。內陸則不然,如西安、武漢等地房價正開始反映經濟上的成長,相對處於起步階段。因此,在政策上訂定因地制宜的政策是急需的,加強監管及政策導引對房地產市場來說是需要的。

實施宏觀調控想要解決的問題

1、完善住屋保障體系,滿足中低收入戶的居住需求

大陸目前正面臨房地產價格上漲而導致中低收入戶難以承受的負擔,造成這部分人居住上的大不易。目前大陸國家政策積極於改善這狀況。對於這個問題,一是要有完善的住屋保障體系,各地政府必須要能提供足夠的低價屋出租、健全的房租補貼制度及適合的房屋金融政策。二是要盡量增加經濟型住屋的興建,減緩低價住宅供應不足的問題,並且要建立有效的管理機制,嚴格審核購屋條件,使有限的住屋資源真正滿足中低收入戶的房產需求。三是對拆遷戶的居住需求,應合理規劃及妥善安排,盡量減少矛盾。

2、促進房地產市場供需平衡,穩定房地產價格

促進房地產供需平衡要在繼續控制房地產投資增長速度的基礎上,從供給與需求兩方面雙管齊下。在供給方面,要充分開發現有的房地產資源,增加房地產的供給。一是提高在建工程的竣工率,增加新房供給。二是充分利用空置房產,提高使用率。三是進一步促進第二級房產市場的流動,提高二手屋的交易比例。四是規範房地產租賃市場,合理利用房地產存量資源。在需求部分,要合理規劃中大型城市改造規模,進一步控制盲目擴大城市房屋拆遷規模而影響正常住屋需求;大陸政府要向民眾宣導當前對房地產業實施宏觀調控政策的目標和房地產投資所需承擔的風險,提高人民對房地產投資風險的認識,減少盲目投資所帶來的不正常房地產需求。

3、進一步發揮房地產市場的功能和作用

大陸目前需要加強房地產市場資訊系統建設,規範中介服務機構的行為,提高各類房地產市場的透明度,逐步讓價格反映房地產市場真實的供需,要能更好地發揮市場功能,改善投資結構,引導合理的需求。

4、深化金融體制改革,完善房地產融資體系

 一是促進房地產開發行業融資管道的多元化。二是研究、推展住宅擔保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實施與使用,分擔房貸風險。三是深化銀行改革,提高銀行管理能力和金融風險控管的能力。

5、深化土地制度改革,建立房地產業土地供應的長效機制

抓緊時間制定與土地制度相關的法律規定,完善土地使用市場,建立科學合理的房地產土地供應機制。

未來面臨的考驗

人民幣升值的壓力始終存在於全球資本市場之中,根據分析師預估,目前大約有一兆美元的熱錢在等著人民幣升值,這些熱錢有的已經進入大陸的資本市場,有的在港澳地區等待機會,伺機而動。這些熱錢在大陸境內流竄,哪裡有錢可賺便流向哪,是形成大陸房地產市場不正常需求的一大因素。他們不但希望能在大陸賺取匯差,另外也希望在賺取資本利得,當人民幣不得不升值時,這些熱錢將在匯市及房地產市場獲利後,大量流出大陸,造成房地產價格的崩壞,這對大陸政府來說是面臨的一大考驗。雖然有許多外資機構不斷提醒投資者大陸房地產市場存在著泡沫化,但不斷地有外資前進大陸房地產市場。前面所提到的摩根史坦利公司就是一個最好的例子,最近他們在上海大量購入房地產,作為企業所需。但也因此引來其他投資機構的譏諷,笑他們說一套做一套,試圖影響房地產價格,以便低價買進。這種矛盾的現象,連許多專業投資機構都不可避免,更何況是一般民眾或投資人。但不可諱言的,大陸的整體經濟發展正面臨著嚴峻的考驗,如何控制匯率穩定以免影響在國際市場上的競爭力,又能安定國內房地產市場的供需平衡,是未來大陸領導當局所必須解決的。


 

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自用住宅和一般住宅價差多少?


.法律規定是如何?什麼法?

一般會考慮到稅率的問題不外乎3個,一個是房屋稅,地價稅與土地增值稅.
房屋稅只要你的任何一位直系親屬有設籍在房子皆可申請,但是房屋本身不可以有營業與出租行為喔.住家用稅率為1.2%而非住家為3%,是以房屋稅單上面的房屋現值為課稅基礎的.
以上是依照房屋稅條例第五條規定

地價稅則是有自用住宅用地優惠稅率可申請,一樣是要你的任何一位直系親屬有設籍在土地所作落的房子皆可申請,單然也不可以有營業與出租行為,稅率是千分之2,是以土地持份的公告現值總額為課稅基礎的.
以上是依照土地稅法第九條規定

如果是土地增值稅,每個人一輩子皆有一次使用自用稅率的機會(有風聲說要修法成不限一次)自用稅率是固定稅率10%,不然則是依照土地漲價幅度決定稅率,分為三階 0-100% ~~ 100-200% ~~ 200%以上,稅率則是20,30,40%,持有土地超過20,30,40年以上可以在土地增值稅再減免20,30,40%,土地增值稅的課稅基礎是土地增值總額.
ps.土地增值稅還有累進差額與物價指數的問題太複雜我就不多說了.
以上是依照土地稅法第33,34條

2.用自用住宅賣和一般住宅賣.價差多少?
沒有買賣價差的問題,只有你繳稅多寡的問題,自用住宅和一般住宅買賣對買方惟一的影

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低率政策對我國房地產市場之影響

給你一份大陸的分析作參考:

房地產泡沫之爭,如今已成為中國眾多媒體熱烈討論的一個話題。隨著房價的持續勁升,不少人開始抱怨自己買不起房子了,這足以說明目前房價上漲的水準已明顯超出了一般城鎮居民的平均購買力,房地產泡沫在中國已見雛形。而日益增長的投機性需求和銀行系統對房地產業融資的急劇膨脹,則不僅支撐著這一泡沫,而且還有將這泡沫越吹越大的趨勢。

利率與房地產泡沫

當土地價格上升、房地產投資大幅增長和房價持續飆升時,越來越多的人會買不起房子。此時,政府一般會出手干預這一市場,通常採取的是提高利率的調控方式。上世紀90年代日本土地價格和房地產價格持續上升,日本的很多地方大量投資房地產。為此,日本央行曾四次提高貼現率,以遏制對房地產的過度投資。此外,日本政府還推行了土地稅的改革。這些緊縮性的財政和貨幣政策措施,導致了日本包括房地產泡沫在內的"經濟泡沫"很快破滅,由此將日本經濟拖入了長達10多年的衰退之中。這說明,房地產泡沫破裂對經濟的影響是非常大的。

當然,目前中國房地產泡沫還沒有日本那麼明顯和嚴重,但日本的經歷可以給中國提供一個很好的借鑒。一旦房地產泡沫破滅,經濟將要付出的代價是很沉重的。那麼,目前中國遏制房地產過度繁榮是否能採取類似的加息調控方式呢?從理論上講,完全是可以的,並且是相當有效的。去年央行微幅調升了人民幣利率,但效果並不十分明顯,原因在於目前房地產價格飆升所帶來的鉅額資本利得已遠遠超過了利率調整的幅度,除非央行調整利率的幅度更大一些。

但問題並沒有那麼簡單。一般來說,採用利率手段來抑制房地產泡沫宜早不宜遲,要在房產泡沫產生之初就積極地採取升息手段,這裡有個時機的問題。而現在我們已經錯過了這個時機。如果在2003年央行出臺121 號文件的時候,我們就果斷地輔以升息手段,以提高社會的融資成本,就可以比較溫和地將房地產泡沫控制住。而到現在這個時候,如果央行調升利率幅度過大或過快,就可能會直接捅破房地產泡沫。隨著房地產價格的縮水,銀行系統可能會出現大量的資本壞賬,這對於目前處於銀行業改革關鍵時期的中國來說是難以承受的。另外,利率調整還涉及到人民幣匯率穩定的問題。而且,考慮到地方政府在做大房地產市場方面的作用與影響,利率調整是否能對地方政府的非市場化行為產生實際影響也是不那麼確定的。

因此,本來運用利率調整的市場化手段就可以抑制住房地產泡沫,而現在卻變得非常複雜了。況且,目前央行調整利率盯住的目標主要是一般物價水準,而不是單一的房地產價格。當市場預期央行並不可能將名義利率調整到一定高度時,即利率調整的預期變得更具確定性時,利率調整的滯後,在客觀上刺激了中國房地產業的過度繁榮。

匯率與房地產調整

除了利率,匯率問題也已成為刺激中國房地產泡沫的一個重要因素。由於中國採取人民幣盯住美元的匯率機制,前幾年美國的低利率政策實際上對中國的貨幣政策產生了深刻的影響,導致貨幣供給大幅增加,不僅刺激了國內一般價格水準的上漲,而且中國的低利率政策也產生了負利率現象,刺激了房地產業的過度繁榮。

現在,情況發生了變化。美國採取弱勢美元的政策,試圖透過美元大幅貶值來彌補其財政赤字和貿易赤字,因而要求中國停止人民幣盯住美元的匯率政策,並要求中國擴大人民幣匯率的浮動區間或人民幣匯率顯著升值。來自外界對人民幣升值的壓力日益顯著。儘管中國政府承諾,人民幣兌美元的匯率將來會趨於更加靈活。但是,當人們意識到人民幣兌美元匯率將來可能不再那麼確定時,勢必會引起對人民幣的重新估值,增強國內外市場對人民幣升值的預期。這一影響也傳遞到了中國房地產市場中。例如,境外人士已成為上海高檔住房的主要買家,不僅可以分享房地產價格快速上漲帶來的好處,而且還可以分享未來人民幣匯率升值的投資收益。尤其是後者,成為推動上海高檔住房價格上漲的重要原因之一。

那麼,我們是否可以透過匯率調整來抑制房地產泡沫呢?我們不妨還是以日本為例,1985年至1995年,日元不斷升值,加大了日本自1987年到1990年的房地產泡沫,並成為刺破日本房地產泡沫的主要因素之一。因為國際熱錢大量流入日本,導致日元升值並繼而陷入通縮境地,加劇了日本房地產價格的縮水。因而,貨幣升值對房地產市場會產生巨大的衝擊與影響。日本的經驗啟示我們,目前穩定人民幣匯率可能是更好的選擇。

基於銀行業改革、貿易和經濟增長等因素考慮,目前中國還不會考慮調整人民幣匯率水準,但會逐步朝著更靈活的匯率機制這個方向走。這無形之中又留給市場一個暗示,既然存在著人民幣匯率升值的壓力,因而投資中國房地產即人民幣資產是有利可圖的。從這個角度分析,人民幣匯率升值壓力也成為堆積中國房地產業泡沫的一大因素。

我們不能因為無法透過利率和匯率的調控方式來抑制房地產泡沫,就放任中國房地產泡沫的持續膨脹,這是相當危險的。因為一旦房地產泡沫不斷吹大,將不可避免地會破滅,而破滅將會給未來中國經濟造成巨大的負面影響。所以,在房地產泡沫進一步膨脹之前就進行可預見性的調整是非常必要的。我們認為,首先,在利率調整無法及時到位的前提下,應加強對與房地產交易相關的銀行貸款管理,並採取強制性手段來遏制房地產投資過快增長的勢頭;其次,實施土地稅改革,對土地財產和土地交易的資本收益要課以重稅,並引入對土地交易價格的直接控制。事實上,目前中國已開始對土地交易價格進行控制,類似新的物業稅也處於考慮之中;再次,政府應大力發展低端住房市場,滿足大多數居民的住房需求,並以此遏制房地產泡沫的進一步膨脹。

儘管我們一再失去了調控中國房地產市場的良機,但我們還是可以利用目前正在實行的固定匯率機制和資本管制的有利條件,透過經濟、法律和行政等調控手段對房地產泡沫進行可預見性的內部調整,從而有效避免房地產泡沫膨脹和破裂對經濟將造成的巨大負面影響。 參考資料
 利率、匯率與房地產業泡沫/樂嘉春博士

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投資房地產有什麼優點?


房地產是最佳致富工具,也是各種投資方式中,最安全,最能獲利,也最容易入門的。
一說到房地產,太多人只有一個概念『買下,持有,出租』。
這對經驗豐富的投資老手而言,只是眾多策略的其中一種。

為什麼要投資房地產?以下是房地產的五大優點:
●增加個人的資產淨值---常常能夠買到低於市價的物業。
資產淨值是自然上漲到物業真正市值。帶來立即收益。
●能帶來租金收入---可以用租金來付清貸款,表示不但能自給自足,未來也有剩餘收入。

●能買到物超所值得物業----只要能找到急於脫手的賣家即可。

●能夠節稅----因為許多花費如貸款利息和折舊等,都可以抵稅。

●甚至不必具備現金就能投資----只要能找到低於市價的物業


房地產的投資策略有很多,包括了:
1.取得房地產經紀人證照,這樣能在一般大眾之前先挑走標的
2.買進需要整修的物業,快速賺取資本收益
3.轉售承購權
4.承租可以享有承購權的物業,不致榜死自己的資金
5.從事房貸經紀,協助想買下自己物業的買家取得融資
6.合夥,合作對象提供資金,信用,修繕技術,管理能力
7.尋找法拍標的,透過銀行,放款業者
8.提供權狀和代管服務
9.仲介買賣票據貼現
10.提供修繕和維護服務
11.提供法務服務,協助解決房地產交易的法律問題
12.取得房地產估價師證照,服務其他房地產投資人
13.從事保險經紀,並收取佣金

再來談談房地產投資標的八大類型

1.休閒拖車屋,投資金額不高,但是維修費用高

2.獨棟自用住宅,容易出租,容易脫手,管理需費心

3.共管式公寓,出租容易,但管理費資金不足會延遲修繕

4.雙併屋,三併四併屋,容易取得貸款,但管理非常耗費精神

5.百戶以內公寓,可以創造豐沛現金流,但是很難取得銀行貸款

6.百戶以上公寓,極具經濟效益,但是競爭激烈,要和財團競爭

7.商用不動產,購物中心,工廠,辦公室,這種租金利潤極高,同時貸款難度也高

8.土地開發,有機會賺取高額獲利,但是需持有成本極高,過程可能起起伏伏

找到並分析理想的房地產標的,可以透過下列途徑:
1.閱讀報紙廣告
2.駕車到中意的地區繞繞
3.參加房地產拍賣會
4.到當地法院
5.刊登廣告
6.培養人脈
7.建立情報網
8.聯繫民間放款者
9.致函
10.參加房地產協會

建立信譽,讓大家知道自己說到做到。享受箇中樂趣~
如果擔心發生不好的狀況,就應該努力確保自己的憂慮不會成真,
朝更正確的方向努力,就不會有時間懷疑投資的房地產不好,
多多活躍於向房地產的投資人請益,不久之後,肯定房地產事業也能自己侃侃而談。

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房屋仲介花招 

花招1:不實廣告

使用坪數xx坪,其實並無使用權,若是違章建築還有可能被拆。

只賣300多萬,其實定價398萬,您可能白跑一趟。

自備100萬,其餘要貸款ㄡ,當心通常自備都寫的很小,您可能白跑一趟。

我有現成客戶,當你委託時我才作廣告,房地產市場居於買方市場哪有現成客戶??

當場買斷,行情500萬的房子,250萬我當場買斷。

十日成交,當最後委託期間到時,再延長期間,反正您也不好意思拒絕。

每坪6萬元起,抱歉是6萬元起,9萬是6萬元起,11萬也是6萬元起。

3年新的房子,前手屋主住三年,前前手住????

56附車位,56=建物主面積36+公設10+車位10,如此一坪10萬,車位一個賣您100萬,當地行情車位一個才60萬。 

花招2:賺取差價

以假賣方與買方簽約:

仲介公司找一名假賣方,先與買方簽約售價為500萬,之後找一名假買方與真賣方簽約售價為400萬,買空賣空轉手賺取100萬差價。

變相差價一:

當您的委託價在500萬,銷售小姐說:「王先生您的房子買方只出價400萬,怎麼辦?」若您說那:「你們公司拿我4%仲介20萬,若您們公司少拿一些我也願意減價好嗎?? 銷售小姐說:「這樣好了您更改委託價為420萬,若買方有加價都算我們公司的佣金,好嗎??」其實買方出價450萬,如此一來仲介公司多賺了30萬佣金。

變相差價二:

與上面方法同,只不過加上土地增值稅因素,「您的增值稅要100萬」,其實只要60萬就夠了,最後不給您土地增值稅單,或偽造土地增值稅單。

變相差價三:

業務員:「我賣您這間房子公司才給我1萬元獎金,您包個紅包給我補貼吧。」最常看到在賣方不肯降價,買方不肯加價情況下。 

花招3:給予買方假象壓力

假象一:

當您去看房子時,仲介公司同時也派一組假客戶去看,假客戶:「哇!好便宜ㄡ,昨天我看那邊同一棟房子坪數差不多,要500萬,這邊只要450萬,我一定要再找我太太來看。」您就會心想:「嗯,我要趕快下訂,才不會被人搶去。」其實還有別戶更便宜的呢!

假象二:

電話中銷售小姐說:「這間房子真的很搶手,我有好多客戶都在考慮中。」「這樣子吧,500萬定價我450萬替您談談看。」其實委託價在430萬,預留20萬空間給您殺價。

假象三:

拿出假的斡旋金收據及支票或本票,「王先生您看這間房子已有人出價450萬,您出430萬是不可能的啦!這樣子460萬我替您談談看。」 

花招4:給予賣方錯誤訊息

「王先生您賣的價錢太高了,附近xx樓才賣400萬,不信您可以去看看他掛的銷售看版」,其實那是該棟最低價,或是屋主急售,更有聽說是該仲介公司自己掛上去的!專門用來砍價用的。

訊息二:

與上面方法同,給您報紙廣告,以同區的低價廣告打擊您的信心。當然有可能是該仲介公司自己登上去的,反正報紙廣告一行大約30元,登個4120元,殺你50萬絕對值得! 

花招5:磨屋主您的耐心 

24小時緊迫釘人:

每天的向您回報看屋的買方狀況,總歸一句殺價,只要價格低,不怕沒人買,反正您託售的房子是空屋,有沒有帶客戶去,您也不知道。

帶假客戶去看:

方式同上,但託售的房子是自住,屋主感受到的壓力更強,所以仲介業務員帶客戶來看,客戶嫌東嫌西的,很有可能是假客戶。

殺價方式繁多:

假設性的問法,「王先生雖然您委託500萬,但有人出價490萬您賣不賣??」若您一口答應,下次類推適用「王先生雖然您委託490萬,但有人出價480萬您賣不賣??」一個問句值10萬。

委託銷售期間一到馬上馬上要求續約: 

您別傻了,委託銷售期間三個月,每一家仲介公司每月進案量約有30件左右,加上個月、上上個月沒賣出的約有100多件,哪可能每件案子都做廣告??只可能先找賣像佳的先做廣告,其餘的先擺者慢慢殺價,若您被殺的速度太慢,委託銷售期間一到馬上馬上要求續約,續約幹嘛??當然是再殺價囉! 

花招6:斡旋金還是要約書

斡旋金:

當您有意思購買但您出的價格與賣方的價格有差距,這時仲介業者通常會要求您支付一筆斡旋金,也就是早期台語所稱的軟定,來與賣方洽談,若您出的價格賣方同意出售此筆斡旋金即轉為給賣方的訂金,這斡旋金對於仲介業者最主要的意義即確定買方有意願購買,如不買會被沒收,被誰沒收??通常應該給賣方沒收,也有些是由賣方與仲介業者對分,更有的完全被仲介業者獨吞。

要約書:

因為上述的斡旋金所引發的糾紛太多,故內政部規定仲介業者一定要同時提供要約書或斡旋金供消費者選擇,效力是相同的,但聰明的消費者您知道該怎麼做了吧!

除非有意思真的要買:

除非有意思真的要買不然不要給要約書或斡旋金,否則日後麻煩相當多,附帶一提通常仲介業者在您購買慾最強時,大多會給付要求斡旋金,但身上沒帶那麼多錢呢??沒關係,仲介業者一定會要你先簽發商業本票,商業本票??(就是書局有賣的那種,長的很像支票,俗稱玩具本票),待明天再去您府上換成現金或支票,別輕忽這商業本票的效力,商業本票是不用經退票程序就能向法院聲請支付命令,只要這張商業本票是您親自簽發的,您就沒有資格抗告,所以除非有意思真的要買不然不要給要約書或斡旋金。 
 

花招7:買方1%、賣方4%是行情

絕大多數是如此:

仲介費的收取方式是按成交價買方1%、賣方4%是行情,也有別家是買方3%、賣方7%,雖然政府未明定,但聰明的消費者您知道該怎麼做了吧!

也有例外的情形:

通常買賣土地,仲介費的收取方式是按成交價買方2%、賣方3%是行情,也有例外,不過往往都是俗稱牽猴子,民間的仲介介紹較多,在這不予討論。

佣金低於10萬以10萬計:

大多用於賣方賣套房時,政府也未明定,但聰明的消費者您知道該怎麼做了吧! 

花招8:隱藏屋況

屋況隱藏

漏水、海砂、輻射、水管不通、危樓、違章建築、凶宅…..等,建議消費者還是花點錢請一些專家陪同,有的良心的仲介業者不接海砂、輻射屋,但有的則唯利是圖,更何況仲介費的收取絕大多數在於買賣雙方簽約完成後就一次收取,事後買賣雙方有什麼爭議,講一句白話:「那是你們家的事!」附帶一提凶宅在法律上並不是物的瑕疵,換句話說買到兇宅,你只能多請點神像回來保護你,不能請求任何賠償的。

權利隱藏

有一些特別便宜的房子,您就要當心了,很可能是屋主需錢孔急,準備跑路那種,很可能再你付了一筆房屋總價20%的簽約金後,房屋馬上被債權人查封,那時你就欲哭無淚了!當然房屋仲介也不必負任何責任,頂多退您仲介費,更有的理直氣壯的不退半毛錢。

勿貪小便宜:

曾經有位仲介大師,在內湖銷售一棟透天別墅,剛好房屋後門3公尺的地方有一夜總會也就是墳墓,這位仁兄仲介大師多厲害,訂作了一個告示牌,內容是房屋後面這塊荒地即將於3個月後改為公園預定地,又剛好將這夜總會也就是墳墓擋住,買方一看多興奮,第二天馬上簽約,結果………這位仲介大師隨即將看板毀屍滅跡,來個死無對證,這件事打了很久的官司,最後買方因證據不足敗訴…… 

花招9:詐騙集團

專找無貸款之房屋

找一個假買方假意要買,付了少許的簽約金,詐取賣方的權狀資料,隨即以該不動產向地下錢莊借錢,之後逃之夭夭。

騙取斡旋金或訂金:

一屋多賣,以低於市價許多的價格,騙取買方斡旋金或訂金,事後逃之夭夭。

帶看甲屋賣乙屋:

多在民國75年、76年間盛行,如今較少見 
 

花招10:品牌的迷思

加盟店:

依不動產經紀業管理條例的定義是「加盟經營者:經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等,並受其規範或監督。」只是如此,業務員的良莠不齊,目前不動產經紀業管理條例未開始管制(民國912月開始管制),往往加盟經營者支付10萬到100萬不等的加盟金即可開業,業務員:「我們公司全省xxx家,信譽最有保證…..」,結果往往加盟店出事比例都很高。

電視廣告(CF)

基本上電視廣告都是給有意加盟的人或已加盟的人參考的,因為他們付了加盟金每月還要支付月費,我們消費者要電視廣告遇到那樣子的情況應該是微乎其微,幫你打掃房子??掃一掃可以,整理??別傻了….別墅的小花園遇到道路預定地??那別墅變成店面也值得呀!免於被法院拍賣??既然都要被拍賣了,買方直接向法院標購就好了,還要多付仲介??有這麼傻的買方嗎??是您嗎??不勝枚舉,再談可能會被…….

品牌不是萬靈丹:

我們的電線杆都被房屋仲介給包上了厚厚的鐵絲,因為掛看板的關係,早期看板上的電話號碼都是人頭電話,被環保局罰款、停話都無所謂,近期則改為以行動電話易付卡電話號碼方式刊登或不登載電話以畫上箭頭的方式導引買主,這種枉顧環保的銷售行為,大多數的仲介都是如此,其中不乏一些所謂品牌的房屋仲介公司。他們的形象僅於電視上的廣告,這些都有待業者改進。

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免費陽宅風水自己看
「購屋」是現代人夢想,每一個人工作幾年後,辛苦存錢購買房屋,挑東挑西注重風水,深怕一個不好,辛苦錢付諸東海,一去不回,每次上網看一些風水師講的,找來找去挑不到好房子,其實,風水相當科學,重視「地勢」、「採光」、「座向」等等,把握這些原則可無往不利,現聽我說來小小挑屋風水原則。
1.不要「高架(橋)道路」房子:原因很簡單,車子多,房子每天就           會震動,當夜深人靜時,大車小車經過,影響睡眠,造成隔日工作精神不佳,影響運勢。(房子底下有捷運經過者亦同)
2.不要「靠河岸太近」房子:原因很簡單,怕淹水,前幾年係指就是被基隆河害慘了,離河岸近好處是風景好,壞處是房子一但淹水,金錢損失大,不只傢俱、車輛損失,房子馬上變成毒藥,沒人敢買。
3.不要買「陽光被擋到」房子:光線對風水來說相當重要,古時候,先人告訴我們買屋要「座北朝南」這是風向問題,但是現今社會買「座北朝南」房子,更不好找,但是找陽光不被擋到的房子,非常重要,光線好,人吸收「太陽能量」對人體有好無壞,陽光被擋到的房子「陰暗」、「潮濕」不利人體。
4.不要「路衝」房子:這很簡單,除非你做「武市」或「餐飲」還好,否則不要買「路衝」房子,這路衝房子,跟人一般磁場變化太大,非常人能忍,所以不要買「路衝」房子。
5.不要「山坡地」房子:前幾年「山坡地」房子垮掉的非常多,光是「林肯大郡」搞死一堆人,套牢相當多,各位山坡地房子,有「挖方」跟「填方」,這去問一下建築業都知道,買「挖方」上邊可能會坍,買「填方」可能會塌,不可不注意。
6.不要「風化區」房子:這道理很簡單,除非你也是買來做相同生意,這道理以前孟子的媽媽,就告訴我們他為何搬三次家。要小朋友好當然買「文教區」,但是文教區也有分喔,那三流大學旁算文教區吧,一樣同居、網咖一堆,一樣不好,要買儘量靠「明星學校」旁吧。
7.不要「凶宅」房子:這很簡單,除非你不信邪,這凶宅,跟人一般磁場變化太大,恐怕不好,當然心理因素大,所以不要買。
8.不要「工業區」房子:前幾年桃園地區出現很多以「工業地」蓋的「工業建築」房子,這不僅無法增值,工業區內工廠多居住品質一定不好,房屋稅、地價稅、水電更是比一般人高,不可以買。
9.不要「屋四週道路崎嶇」房子:屋四週道路崎嶇房子各家學派有時看法不一,在此很難一一說明,但是我建議還是不好,舉科學一點可能交通不便,甚至車開不好衝進來的都有,小心。
10.不要「太舊」房子:太舊房子地點好或許可以考慮,但是地點不好 則不能納入考慮,房子畢竟有其使用年限,造理說,房子舊,磁場不一定變,或許更好,這房子磁場效應,每人不同,可以改變,但是太舊還是對心理層面影響較大,建議不要買, 一般加強磚造房子大約20年,鋼筋混泥土35年超過建議不要買,經濟上也不划算。

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產權分散難增值

在台灣,由於房屋在傳統上是一戶一戶的賣,所以一幢樓房內的所有權是分散的,這就埋下了日後衰敗的種子,在購屋當時,大多數的住戶其經濟狀況可能還較為一致,但當時間一久,各人的經濟狀況發生變化,對於公共事務的意見自然分歧。

例如:大至大樓外牆老舊是否要拉皮更新?電梯穩定度不足是否要更換?空調及冷熱水管系統是否要統一更新?︰︰小至招牌是否要統一管理?清潔維護及保全人員的水準是否要提昇?垃圾是否要統一收集?管理費不足是否要增加?︰︰

如果要花錢,每一項問題都不容易取得共識,這點可以觀察台灣的立法院現象。但不幸的是,每一項決定都影響到全棟大樓的價值。由於是希望採取民主的程序解決公共的問題,自然是不容易有效率的,於是乎「劣幣驅逐良幣」的情形幾乎在每一棟建築物中發生,而最後的決策往往是受到經濟力最差的住戶所牽制,因此導致每棟建築物的水準自然每下愈況,成屋的價格自然也大受影響!

在上述的情況下,有經濟能力的人自然不願久居,選擇良屋而遷。也因為他們經濟能力強,所以,也有能力最先搬出(其另購新屋,所以預售屋價格自然漲高),當社區內有經濟能力的住戶愈少時,社區品質自然就向下沈淪了。

由於管理品質愈來愈差,最終或許將變成貧民窟,而失去投資的價值。這點不是在危言聳聽,先進國家,即使美國亦是如此,當所有權分散時,就已經敲響了該幢建築物的喪鐘,這就是破屋理論的真意!

要如何避免成為「破屋」呢?是有辦法的!不論是售屋當時就已有好的產權規劃,讓其所有權不致分散,或是分散後再透過好的設計(如信託、成立公司),再將所有權整合回到一個所有權之下,都是具體可行的方向。

所有權集中的優勢

但為什麼還很少為大眾所接受呢?其因有二:一是由於「有土斯有財」的傳統觀念干擾,大多數的中國人認為,如果沒有拿到實在的所有權,總覺得不安心;另一是由於缺乏專業且有實力的建設公司規劃主導,使購屋者心中永遠存在著以往失敗的案例。如:芝麻酒店、金雞廣場、歐洲共同仕場等持分擁有,後來卻因建設公司倒閉而失敗的印象,所以成功的經驗仍少。

但是就房地產投資的角度而言,所有權的集中是必須要走的方向,尤其是在國家徵稅的動作日益嚴格之際,產權集中是可以大量節省稅賦與保持財產私密性的重要方法,不論是土地增值稅、地價稅、所得稅、贈與稅甚至遺產稅,都可以大幅減少。一種可以大幅減少成本,又可增加價值的方案,是無可抵擋的潮流,類似的商品在可預見的未來,必然會成為市場主流。

第三,「地房管理論」

土地由於具有許多其他投資標的所缺乏的特性,如稀有性(甚至唯一性)、不折舊性(不但不折舊,反而隨著時間增加而常常增值)、法律的絕對保障性(除非自己同意,任何人都不容易拿走所有權)、與價值性(幾乎所有的人都接受土地是有具價值的資產共識)︰︰因為具有如此多的優點,因此,土地就是放著不予理會,它都會增值。有時需要錢了,又可以快速變現,或是拿去抵押借貸,以濟不時之需。當年紀老了,把它交給子女,又極受歡迎,對於如此特殊的好資產,相信是沒有人不喜歡的。

但不幸的,也就是因為它具有如此多的好處,使人們對它產生了過多情感上的幻想,而逐漸失去了理性判斷的能力,甚至有「土地神話」(持有土地絕對不會不利)的名詞出現,其實土地的價值在於「利用」,而非「持有」,當對持有產生迷思,其價值將會減少。

具體的例子,有些土地放著不用,結果容積(可以蓋房屋的面積)被減少(容積率實施)、如有些土地不與鄰地共同開發興建房屋,當鄰房都蓋好後,變得幾乎沒有價值;又如有些土地容積雖高,但因沒有面臨寬的道路而必須和鄰地合作,但常因條件談不攏,而使得價值大跌……。

太多實務上的例子都說明了,如果忽略了「利用」而總抱持著「持有」神話的想法,不但不易獲利,反而會造成價值的減少。

擁使用權才是贏家

因此,愈來愈多的人不再將注意力放在「所有權」,而改放在「使用權」上!他們僅出售使用權,不但成本低,投資報酬率卻更高,例如信義計畫區內的「台北花園」、台北火車站附近的「京站」,都採用了只賣「使用權」(約五十年),不賣「所有權」的作法,取得大量的利益。而地主呢?當房屋興建後,只能收取少量的租金,但卻要交付每年增加的持有成本(例如地價稅),其獲利性是極不相當的。

其實同樣的情況不但在國外,在台灣的商業建築上也早已在進行了,如近日新聞曝光率極高的君悅飯店、SOGO百貨、晶華飯店,甚至薇閣休閒旅館,都是沒有土地產權,只有使用權的個案。但經營者的收入,遠高於地主的收入。由此可知,當房屋興建後,地主的「所有權」優勢即不復存在了。

同樣地觀念,當房屋興建完成後,具有使用權的屋主是否可以賺取最大的利益呢?答案也是否定的,因為當房屋興建完成後,屋主的地位又和原先地主的角色類似,除非他(她)能夠自己經營獲利,否則最大利益將歸於有能力經營管理的經營者。

我們可以看到,當大陸每次「宏觀調控」,以及台灣每次「信用管制」之後,哀鴻遍野,許多爛危樓,以及空置的房地產隨處可見,此時只要有人能夠願意「經營」,不論再低的租金,或是不要租金合夥分配利潤的方案,都是極為容易談成的事。

有能力才斯有財

就有能力的經營者而言,幾乎不用花什麼錢,就可以擁有一幢興建好的房地產的經營權,而其收入尚能優先支付經營成本及利息,其報酬率自然優於屋主及地主。

這就是地房管理論的真意!以往是「有土斯有財」,以後是「有能斯有財」,如果不瞭解這個理論,還以傳統的思維認為,擁有土地(或房屋)所有權可以獲得最大利益,是很危險的!

結 論

在瞭解了「破地理論」、「破屋理論」與「地房管理論」之後,任何一位土地或房屋的投資者就會瞭解,隨著社會的進步,許多傳統的觀念已經到了必須調整的時候了。就住宅而言,台灣目前住宅的自有率已超過百分之八十七,目前台灣住宅的需求狀況是供過於求,台灣地區的人口成長率每年下跌,隨著兩岸的開放,未來人口可能會呈現負成長。

就商業不動產而言,台灣的經濟成長率不斷下滑,不專業的政府目前尚找不出能夠積極成長的產業方向,在這樣的大環境裡,若仍抱持著以往農業社會與工業社會的思維,是十分危險的。

現在已經是商業社會了,房地產市場雖然是所有投資商品市場中,國際化程度最低的一個,但是,也已經到了必須面臨國際化「嚴格競爭」的時候了,不論是企業或個人,若希望在房地產投資中獲利,就必須真正了解這三個理論,以能掌握趨勢,讓自己站在不敗的制高點上!

(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)

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投資房地產必勝的無敵三理論 <上>
資料來源:住展雜誌
 
台灣房地產這波景氣已持續三年以上,利率水準也降到四十年來的最低水準,台北市預售屋銷售率及銷售價格更是屢創新高,是四十年來從來沒有發生的情況。每項指標都顯示出,目前台北市房地產市場是十分熱絡的,更難得的是這股熱潮是在醜聞滿天飛,全省鬧圍攻的政治與經濟極不安定的環境中持續發展,這也是過去四十年來從未發生的情況︰︰。

就像雙城記所說:「這是一個最黑暗的時代,也是一個最光明的時代!」在如此紛亂的情況下,房地產投資的風險其實是在逐漸昇高,在風險昇高時,必然會走向「內行零風險」、「外行高風險」的兩極化現象,以下三個無敵理論是讓投資人能規避風險,穩定獲利的重要工具,不能不知!

第一,「破地理論」

其重點在說明,任何都市中,最先開發的土地,一定都是在區位最好或是困難最少的地方;相對地,後開發的土地,通常不是區位愈來愈差,就是形狀愈來愈不好,或是其產權及其他糾紛愈來愈多,開發商所投入的成本與精力,自然也就愈來愈大。

在這種情形下,為什麼還會有人將辛苦開發完成的房地產出售呢?

因為不論售出價格有多高,他們再也買不回具有相同條件的土地了!這點可以問所有具有開發房地產經驗的人,問他們如果可以再選擇一次,他們會不會賣掉開發好的房地產?相信絕大多數的人都認為不應該賣掉,所有賣出房地產的人都必然會後悔的!

可是幾乎所有的開發商都還是不斷地在做出矛盾的行為,這就是對「破地理論」的瞭解不足。因為了解不足,所以會產生台灣不易有企業可以真正賺到房地產投資利益的現象。

在去年以前,台灣的傳統財團型建商,如:國泰、富邦、新光由於第一代創業者的努力,實踐了破地理論的觀念,所以留下了許多好的資產,為該集團保留了許多有價值的房地產。

出售REITs的得失

但不幸地,由於接班人對於房地產投資的專業知識不足,所以短視地搭著REITs的熱潮,將最好的房地產包裝成REITs(富邦一、二號、國泰一、二號、新光一號)全數賣出。外行人看到的是他們賣出了價值一、二百億元的資產,收回了一、二百億元的現金。其中,當然還包含有相當比例的利潤,應該是極為成功的交易。但在內行人的眼中卻剛好相反,他們將集團內的金雞母殺了,失去了賺取更大企業利益的機會,也降低了企業的價值,因為他們再也無法以同樣價錢買回那些房地產了!

如果該資產放在懂得操作,又有經驗公司的手中,必然可以透過更好的方法,不但可以取回現金,同時也可以保有該金雞母,那才是房地產投資真正應該創造的價值!

小的開發公司因為有財務周轉的壓力,不得不賣出房地產以換取利潤,但對一個有資金能力的企業而言,不論就企業發展或是房地產投資獲利的角度,都不應該犯類似的錯誤!

擁有才能永續

也由於許多企業經營者對於破地理論的了解不足,所以類似的錯誤,層出不窮,這也是導致台灣建設公司品牌無法建立的最主要原因。

以前,在台灣蓋過「好」房屋的建設公司有許多,如:華美建設、林肯建設、僑福建設、鴻禧建設、太平洋建設、僑泰建設︰︰在當時都曾赫赫有名,風光一時,但現在為什麼都不見了?

蓋過「大量」房屋的建設公司也有許多,如:寶成建設、三采建設、聯邦建設、宏泰建設、宏國建設、國揚建設、瑞聯建設、擎碧建設、捷和建設、東帝士建設、宏巨建設、力霸建設︰︰等,背後都有龐大的實力,為什麼卻無法建立品牌?而且上述不少建商都無法逃避倒閉的命運?

因為他們雖然興建了大量的房屋,或是興建了許多好的房屋,也似乎賺了許多房地產的錢,可是卻因沒有了解破地理論,沒有「擁有」房屋,自然無法獲得品牌的認同,自然也無法避免被淘汰的命運。

相對地,美國的房地產大亨川普(Donald Trump)他建立品牌的方法,不是他「興建」了多少房屋,而是他「擁有」了多少房地產!所以可以「擁有」國際級的品牌知名度,這才是關鍵所在,也才是破地理論的真正實踐!

現在有許多新的建設公司,大量高價購地推案,號稱每年EPS可賺六元、十元,如果不能真正瞭解這個理論,其前途自然已可預卜。

第二,「破屋理論」

在世界上大多數的地方,成屋的價格都比預售屋要高,可是為什麼在台灣剛好相反,預售屋的價格比成屋高?更令人好奇的發現是,有些房屋在預售時的價格往往已經是該屋生命中的最高價格!亦即以後就再也沒有更高的價格出現了!

這就是破屋理論的精髓!因為一幢房屋的所有權如果分散了,就如同房屋破碎了,不再容易會有大的增值潛力了。

以投資的角度而言,如果真如此,就代表了投資風險的極大。因為,任何房地產商品,如果購買後,其價格會隨著時間下跌,就不值得投資!

一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿,其至一棟旅館或是博物館,是舊的貴?還是新的貴呢?時間是站在新的一方還是舊的?如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值,投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢?

因此,如果無法確定所購買的商品,會比未來新製造出來的要好,有什麼理由,投資者要現在下手進行投資呢?

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這個問題跟個人的理財投資能力有關,
1.如果非常了解投資的人, 也許投資期貨,股票,基金...每年都可以賺個10%~30%
房地產的投資對他就沒有吸引力, 因為報酬率太低...

2.房地產基本報酬率至少如下:
((月租金*10)- 房屋稅-地價稅)/ 房屋總價 > 5%

若有以上的報酬率, 至少妳的獲利率比其他人高

3.有些人投資房地產是為了看好房地產增值而買的, 出租的租金只要大於付給銀行的租金就行啦, 並不需要賺太多...因為增值後就要脫手, 可能不跟房客簽約, 要賣的時候就請房客出去了....

4.有些人投資房地產是為了獲得銀行的信用評分, 當妳有越多的房地產的時候, 銀行對妳的態度會有很大的不同....要借款隨時都可以, 利率也很好談
(理論上是這樣...因為妳是銀行的大客戶)

參考資料
 
My Knowhow ...ferger616@yahoo.com.tw
2006-05-29 17:03:45 補充
 
關於這個公式....
((月租金*10)- 房屋稅-地價稅)/ 房屋總價 > 5%
為甚麼(月租金*10 )呢???
就是預估妳每個月只出租10個月, 因為以目前的房屋出租的統計數字來看, 一間房子要出租出去需要20~40天(看地點)
所以這個公式已包含房屋租不出去的時間風險...

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