收益法勘估說明
所謂收益法，指以勘估標的 未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為收益價格。
收益法估價, 蒐集相同或相似之類似標的近3年間總收入、總費用與收益資本化率等資料。所採用之比較資料依可用性, 持續性, 穩定性, 成長情形加以調整
推算總收入及有效總收入時, 相關資料校核比較
u 往年之總收入及有效總收入。
u 相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。
u 目前或未來可能之計畫收入。另有效總收入為 總收入扣除收入損失(如預估標的物閒置損失)後之餘額為勘估標的之有效總收入
所訂定之租金水準, 符合下列三要件 :
u 租金為通常一般使用可能獲取之租金收入.
u 租金如未來環境條件無明顯大變化應可繼續且規律產生.
u 租金未來應可安全穩定產生,非投機冒險產生.
推算勘估標的總費用時,本公司根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅、房屋稅、火災保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運成本及營運費用。
淨收益為有效總收入減總費用即, 淨收益如係營運性不動產之淨收益, 應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益。
收益資本化率決定方式採用下兩種方法判定 :
1. 收益資本化率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準, 比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。
2. 選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的, 以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。
上述 流通性、風險性、增值性、管理上之判定標準如下 :
u 流通性高者 : 收益資本化率低; 流通性低者, 收益資本化率高
u 風險性高者 : 收益資本化率高; 風險性低者, 收益資本化率低
u 增值性高者 : 收益資本化率低; 增值性低者, 收益資本化率高
u 管理容易者 : 收益資本化率低; 管理困難者, 收益資本化率高
本次勘估所使用收益法估價之程序如下:
一 蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料。
二 推算有效總收入。
三 推算總費用。
四 計算淨收益。
五 決定收益資本化率。
六 計算收益價格。
實例參考 :
假設 你投資內湖工業園區辦公室一間 100坪, 每坪租給他人 1,000元/坪, 每月收100,000元租金, 划得來還是划不來 ? 由下列方法立即可知.
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建物面積 100 坪
月租金 1,000 元 / 每坪每月約
押金 300,000 元
每坪重建成本: 60,000 元
耐用年數 55 年
銀行定存利率: 1.50 %
殘價率 40.00 %
年租金 1,150,000 元
年租金 = ((每坪月租金單價 * (12月 - 閒置月數) * 建物面積)
押金利息 4,500 元 押金利息 = (押金 * 銀行定期存款利率)
年總收益 1,154,500 元 年總收益 = (年租金 + 押金利息....)
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建物總成本 6,000,000 元 建物總成本 = (每坪重建成本 * 建物面積)
租稅 79,800 元 含地價稅, 房屋稅...等
管理費 元 房客繳
保險費 18,000 元 保險費率 :
修繕費 90,000 元 修繕費率 : 1.50%
其他費用 12,000 元 其他費用 :
年總費用 199,800 元 年總費用 = (折舊 + 租稅 + 管理費 + 攤提修繕費 + 保險費 + 其他費用......)
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淨收益 954,700 元 建物收益資本化率 : 4.00%
收益價格 23,867,500 元 收益價格 = 淨收益 / 建物收益資本化率
建物單價約 238,675 元 / 坪
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由上面可知, 每坪應買價格不應超過 238,675 元 / 坪
不動產租金估計, 以勘估標的物之實質租金為原則, 指承租人每月支付與出租人之租金, 加計保證金, 押金, 權利金等運用收益之總數
修繕費規定 : 民法第429條規定：「租賃物之修繕, 除契約另訂定有習慣外, 由出租人負擔」, 為維護保養建築物, 每年必要之修繕費, 需列入費用項目, 上面已提列一般估價通用之年修繕費率
大修繕如換新電梯, 外牆重新貼換磁磚等, 非每年之固定支出, 應依該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提, 抵押貸款之利息, 並不影響標的之客關收益, 不列入費用項
